不動産購入の流れ ・売買代金の決済

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家の売買契約及び、住宅ローンの契約後の売買代金の決済について、解説します。

売買代金の決済は、購入者が住宅ローンを組む銀行で行います。銀行には、買主、売主、それぞれの仲介会社、司法書士などが集まります。当日の約束の時間に銀行へ行くと、仲介会社の担当者が待っていて銀行の応接室に通され、そこで手続きを行います。

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決済の流れ

決済の流れは以下の通りです。

売主・買主の本人確認

なりすましなどの詐欺を防ぐために、必ず最初に本当に売買物件の所有者なのか、購入者なのかを本人確認書類(運転免許証や健康保険証など)を見て確認します。

登記関係必要書類の確認

不動産を売買する際、不動産登記簿謄本に登記(記載)されている、売主の所有権や売主の借金の抵当権(売主がその不動産を担保にお金を借りていた場合)を、自分の所有権や自分が住宅ローンを借りる銀行の抵当権に、登記し直します。

そこで司法書士が、所有権移転登記(不動産の所有権を売主から買主へ移す登記のこと)や抵当権抹消登記(不動産を担保に売主が借りていたローンの、登記を消すこと)、抵当権設定登記(不動産を買主が借りる住宅ローンの担保にする登記のこと)がキチンと行えるように必要書類がそろっているかを確認します。

買主が登記手続き用意するのは、印鑑証明書と実印くらいです。

売主はそれに加えて、不動産の権利証(登記識別情報)を必ず用意します。

その他、登記手続きを依頼する司法書士に委任状を作成して渡します。

司法書士が必要書類を全て無事確認できたら、次に進みます。

住宅ローンの融資実行、代金の支払い

住宅ローンを借りる銀行が、ローン実行の手続きを行います。これにより買主の銀行口座に借りるお金が銀行から振り込まれます。しかしすぐ売主への売買代金の支払いなどでなくなります。

ローン実行の手続きに少し時間がかかるので、この間に支払いのために振込伝票や出金伝票を記載します。

買主が支払うものは主に以下のものです。

売主への売買代金(手付金や頭金を差し引いた残りの金額)

仲介会社への仲介手数料の残り

固定資産税都市計画税を決済日で日割り計算した税額

登記を依頼する司法書士への登記費用

住宅ローン諸費用

その他火災保険料などが、必要になる場合があります。

何をどれくらい支払うのかについては、仲介会社が決済前に教えてくれます。

買主が用意するもの

決済時に買主が用意するものは、以下のの通りです。

1、お金(売買代金の頭金、税金の清算金、登記費用、仲介手数料など)

2、実印(共有名義の場合は、各自)

3、印鑑証明書(共有名義の場合は、各自)有効期限3か月以内のもの

4、住民票

5、本人確認書類(運転免許証、健康保険証など)

6、住宅ローンを借りる銀行の、銀行印と預金通帳

※お金については現金で用意することも可能ですが、住宅ローンを借りる銀行の口座に決済日まで入金しておきましょう。当日の支払いは住宅ローンを借りる銀行で、振込伝票や出金伝票を記載して支払いするため、他行の口座に入金されていると手続きできません。

まとめ

当日は、売主・買主の本人確認 ⇒ 登記関係必要書類の確認 ⇒ 住宅ローンの融資実行 ⇒ 代金の支払い、という流れで手続きが行われていきます。

無事決済が終わったら、物件の引渡しとなります。

必要書類やお金が当日用意できなかった場合、決済手続きは行えませんので、事前にしっかり確認して準備しましょう。

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