インフレが不動産投資に及ぼす影響

【不動産はインフレに強い資産】という話しを聞いたことがある人は多いのではないでしょうか？

当サイトでも過去の日本のインフレ率と不動産価格の関係を調査したところ、基本的に不動産価格の上昇率はインフレ率を中長期的には上回るという結果になりました。

今回は不動産価格ではなく、インフレが収益物件に与える影響について考えていきたいと思います。

結論から言うと、インフレは家賃の上昇というプラスの側面と、維持管理コストなどの上昇というマイナスの側面両方があります。

インフレが収益物件に及ぼすプラスの影響

インフレが起きると、物価の上昇に伴い、基本的には名目賃金も上昇していき、それが影響して家賃も上昇する傾向にあります。

家賃が上昇するということは、収益物件の収益性が向上することになるので、プラスの影響となります。

例えば、年間家賃収入300万円の物件の家賃が5％上昇すると、年間家賃収入は315万円になります。

単純に表面利回りが10％で、そのまま変わらないとすると、物件価格は3,000万円から3,150万円に5％上昇することになります。

次はマイナスの影響について考えていきます。

まず、不動産投資の収益構造は以下のようになっています。

家賃収入ー（管理費＋修繕費＋固定資産税・都市計画税＋水道光熱費＋仲介手数料＋金利）＝純収益

それぞれの費用項目について考えていくと、

・管理費

管理費は通常家賃の5％程度かかります。家賃に対して一定割合徴収されるので、インフレで家賃が上昇すると、それに伴い管理費も増加することになります。

・修繕費

修繕費には大規模修繕など建物全体に係る部分と、貸す部屋のリフォーム費用が主になります。

インフレになると、建築資材価格の上昇や職人の人件費の上昇などにより、修繕費も増加します。

修繕費は築年数が古い物件や入れ替わりの激しい物件の方がかかる傾向にあるので、特に築古物件投資の場合、大きくマイナスの影響を受けます。

・固定資産税、都市計画税

市場の不動産価格がインフレで上昇すると、物件の固定資産税評価額もそれに合わせて上昇することになるので、毎年徴収される固定資産税・都市計画税も増加してしまいます。

基本的には土地部分のみ増加し、建物部分の評価額が築年数の経過に伴い低下していきますが、建物を新築した場合は、建築費が安い時期に建てた場合に比べて評価額が高くなってしまう可能性が高いので、注意が必要です。

・水道光熱費

インフレによりエネルギー価格が上昇すると、共用部の電気代などの維持費も増加してしまいます。

・仲介手数料

仲介手数料は基本的に家賃の一か月分となりますが、地域によっては広告費としてさらに何か月分か支払う必要があるところもあります。

家賃が上昇すると、仲介手数料もその分上昇することになります。

・金利

インフレになると基本的に金利は上昇します。なぜならインフレ率より金利の方が低いと、お金を借りて物を買ったり投資した方がお得になるので、資金需要が増えることや、物価の上昇を抑えるために中央銀行が金利を引き上げて消費を抑制しようとするからです。

不動産投資は銀行から融資を受けて行うのが一般的ですので、金利が上昇すると支払う利息が増えて収益を圧迫してしまいます。

この影響は物件価格に対して借入金の割合が多ければ多いほど大きくなってしまうので、注意が必要です。

不動産はインフレに強い資産と言われていますが、ここまで見てきた通り、支出に関する部分も増加するので、マイナスの影響もあることをしっかり認識しなければなりません。

インフレになると、収益物件の収入も支出も増加することがわかりましたが、結局支出の増加幅より収入の増加幅が大きいならいいですが、支出の増加幅の方が大きい場合は注意が必要です。

インフレになっても家賃の上昇が見込めない物件（賃金が上昇しない・賃貸物件の需給バランスが崩れている・人口減少が著しいエリア）では、インフレの良い面より、悪い影響の方が大きくなる可能性があります。

つまり家賃の上昇幅が大きいエリアの不動産はより魅力的になり、逆に家賃が上昇せず費用だけ増加するようなエリアの物件は、より魅力が下がってしまう二極化が進むことになります。

なので、インフレだからと言ってどんな不動産でもいいなんてことはなく、インフレに負けず賃金（家賃）も上昇していくエリアかどうかしっかり見極めたうえで不動産投資をすることをおすすめします。