フラット35の6つのメリットと4つのデメリット、利用する際の注意点について解説します。

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不動産会社や銀行の人に、フラット35はやめたほうがいいと言われた…

住宅ローンを借りるとき、どこから借りればいいのだろう?

そう思う方もいらっしゃると思います。

実際に、銀行や不動産仲介会社の営業マンは、あまりフラット35をすすめません。

その主な理由はフラット35は銀行にとっては儲からないこと、不動産会社からすると手間がかかって面倒なことと、変動金利の方が月々の返済額が低いので売りやすいからです。

しかし、フラット35には銀行の住宅ローンにはない様々なメリットがあるので、人によってはとても魅力的な住宅ローンです!

この記事では、フラット35のメリット・デメリット、利用する際の注意点を解説していますので、これを見れば、銀行や不動産屋のいう事に惑わされず、自分に向いているかどうかがわかります。

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フラット35の主な特徴

フラット35の主な特徴は、全期間固定金利、保証人・保証料が不要なこと、団信の加入が任意など申込要件が他の銀行と違うことなので、他の銀行でローン審査に落ちた人でも利用できる可能性があります。

金利に関しても、ネット上では高くて損だと噂されていますが、フラット35には様々な種類があり、一定の条件を満たすと表示金利から最大で0.5%も引き下げられます(ただし期間限定)。

全期間固定金利で、1%を切る金利は非常に魅力的です!

フラット35の詳しい種類については別の記事で解説していますので、興味のある方はご覧ください。

フラット35とは? フラット35の種類とそれぞれの特徴についてわかりやすく解説

ただし、フラット35を利用するには、建物の適合証明書が必要で、それが取得できないと例え借りる人に何も問題がなくても、フラット35を利用することができません。

メリット・デメリットについての詳細は以下で解説いたします。

フラット35の6つのメリット

フラット35には、銀行独自のローンにはない様々なメリットがあります。

1、団体信用生命保険(通称、団信)の加入が任意

2、保証人・保証料が不要 

3、金利と手数料が安い取り扱い金融機関を選ぶことができる

4、収入に関する基準が低く審査が通りやすい

5、派遣社員や自営業でも申込可能

6、返済が苦しくなった時の、条件変更に寛容

1、団体信用生命保険(通称、団信)の加入が任意

最大の特徴は、団信への加入が任意であることです。

民間銀行の場合、マイホームが欲しくても、必ず団信に加入しなければ、住宅ローンが利用できません。

持病や障害のある方は症状によっては、団体信用生命保険に加入できない可能性があります。そういった方にとっては、フラット35は非常に心強い味方ですので、そういった方が家を購入しようとするときは、銀行の住宅ローンだけでなく、フラット35にも審査を申込んでおくことをおすすめします。

ちなみに任意なので、加入することも可能です。

2、保証人・保証料が不要 

いまどき、住宅ローンを借りるときに、保証人を要求されることは基本的にはないのですが、その代わり保証料が必要となることが多いです。

民間の金融機関の場合、保証料として借入額の2.2%ほど保証料がかかることがあります。借入額が5,000万円だと、保証料は110万円にもなりますので、バカにならない金額です。

フラット35の場合、保証料も保証人も必要ありませんので、とてもお得です。

3、金利と手数料が安い取り扱い金融機関を選ぶことができる

フラット35は、商品自体は同じでも取り扱い金融機関によって金利と手数料が異なります

金利はほとんど変わらないことが多いのですが、手数料が大分異なります。

フラット35を取り扱っている金融機関は300以上ありますので、手数料が安いところを選ぶことができます。

安いところだと、税込みで33,000円しかかかりませんが、高いところだと、融資額に対して2.2%の手数料がかかります。

例として5,000万円借りた場合、その差は106万7千円にもなります!!

よって、フラット35を利用するときは金利・手数料の安い、取り扱い金融機関で申し込むことが重要です!

実は、フラット35の公式サイトでは、商品タイプと都道府県・融資率を入力すると、金融機関ごとの金利と融資手数料を一覧で見ることができます

金利の低い順や、支払総額の低い順に並び替えることもできますので、非常に便利です。

(※ただし、銀行の独自色が強いのフラット35保証型の比較はできません。)

リンク >> 「フラット35」金利情報

4、収入に関する基準が低く審査が通りやすい

フラット35の年収に関する申込基準は、ホームページに以下のように記載されています。

借入れに対して、年収に占める年間合計返済額の割合が以下の基準以内

年収400万円未満 30%以下   年収400万円以上35%以下

それに対し、三菱UFJ銀行のホームページには申込基準ではないですが、以下のように記載されています。

2割以上の頭金が安全な資金計画の基本です。

年収の20%以内がローン返済額の目安です。

メガバンクの方が基本的な審査の考え方が厳しいのは、明白です。

メガバンクでは断られるような場合でも、フラット35なら審査に通ることはよくあります。

収入に対して、借入希望額が大きい方は、はじめからフラット35にも審査を申込んでおくことをおすすめします。

5、派遣社員や自営業でも申込可能

銀行は派遣社員や、自営業の方などに対して融資をしないところがあります。

特にメガバンクなど、大手はこのような傾向があります。

フラット35の場合、雇用形態だけで申込不可になることはありません

年収や返済比率など、トータル的に審査してくれます。

自営業者や派遣社員などの方は、はじめから銀行だけでなく、フラット35にも審査を申込んでおくことをおすすめします。

6、返済が苦しくなった時の、条件変更に寛容

フラット35は、公的金融機関である住宅金融支援機構が扱っている住宅ローンです。

住宅金融支援機構は公的機関なので、営利を目的としておりません。

なのでフラット35はホームページに、月々の返済が苦しくなった人向けに、返済方法変更メニューや手続きの流れについて、詳しく記載されており、柔軟に対応してくれる傾向にあります。

逆に銀行やローン会社など、民間の金融機関は貸したお金が返ってこないと死活問題になるので、返済が苦しくなった際の手続き方法などについて、詳しくホームページなどで案内しているところは殆どありません。

フラット35の4つのデメリット

フラット35の6つのメリットをご紹介してきましたが、フラット35にはデメリットもあります。

主なデメリットは、以下の4つです。

1、変動金利が選べない

2、金利が銀行に比べて高いことがある

3、適合証明取書が必要で、取得費用がかかる

4、適合証明の取得に時間がかかる

1、変動金利が選べない

フラット35は、全期間固定金利しか選べません

全期間固定金利は、長期間にわたって金利変動リスクの影響を受けないというメリットがありますが、基本的に固定金利は、変動金利に比べて高いです。

金利が変わらないか、下がった場合、損をする可能性があります。

2,金利が銀行に比べて高いことがある

借りる銀行や住宅ローンを組む時期、借りる際の条件等にもよりますが、団信込み全期間固定で比べた場合、銀行の住宅ローンの方が安い場合があります。

フラット35は、特定の条件を満たすとフラット35Sといって、一定期間金利がー0.5%されるタイプもあるのですが、使える物件が限られています。

3、適合証明取書が必要で、取得費用がかかる

適合証明書とは、購入しようとしている物件が、建築基準法に違反していないか、耐震性、耐久性、快適性などが、住宅金融支援機構が定める技術基準を満たしているか、検査機関が調べて証明してくれるものです。

フラット35を利用するには、適合証明書の取得が必要で、そのためには検査費用がだいたい10~15万円ほどかかります。(検査を省略できる場合もあります。)

銀行の住宅ローンには、適合証明書は必要ありません。

検査をして、適合証明を取得できなかった場合でも、費用はかかります。

4、適合証明の取得に時間がかかる

適合証明の検査は、設計図や仕様書をなどを見る設計検査と、実際に物件を見る現場検査があり、書類を用意して、実際に検査して、手元に適合証明書がくるまで時間がかかります。

中古物件では、売主が書類を保存してない、建物の検査に協力的でないなどの理由により、そもそも検査自体できない(させてもらえない)場合もあります。

このような手間がかかることから、不動産仲介会社の営業も普通の銀行融資が利用できるなら、そちらをすすめることが多いです。

フラット35の注意点

適合証明書を取得できない物件は、フラット35を利用することはできません。

金利や手数料が、取り扱い金融機関によって異なります。フラット35のを利用する際は、様々な取り扱い金融機関を比較してトータルで一番安いところにしましょう。

不動産仲介者会社の営業マンが、あまりフラット35について詳しくない場合があります。使えるかどうかわかっていなかったり、金利引き下げタイプを利用できるのを知らなかったり、金利や手数料が安いところを知らないなど、営業マンに頼っていると損する可能性があります。

・フラット35は、取り扱い金融機関によって独自の特典がある場合があります。

・返済口座は、フラット35を取り扱っている銀行に申し込んだ場合、その銀行の口座から引き落とされます。銀行以外の取り扱い金融機関の場合、指定された銀行口座から引き落とされますので、自由に引き落とし口座を選ぶことはできません。

まとめ

< フラット35の6つのメリット >

1、団体信用生命保険(通称、団信)の加入が任意

2、保証人・保証料が不要 

3、金利と手数料が安い取り扱い金融機関を選ぶことができる

4、収入に関する基準が低く審査が通りやすい

5、派遣社員や自営業でも申込可能

6、返済が苦しくなった時の、条件変更に寛容

< フラット35の3つのデメリット >

1、変動金利が選べない

2、適合証明取書が必要で、取得費用がかかる

3、適合証明の取得に時間がかかる

フラット35は、申込要件が他の銀行と違うので、特に他の銀行で審査に落ちたり減額されたりした方には、特におすすめです。年収に関する要件も、銀行に比べて低いです。

フラット35は借りる人の問題で審査が通らないことよりも、購入する物件の適合証明が取得できずに、利用できないことの方が多いです。

ローン審査に不安のある方は、銀行独自のローンの他にフラット35にも審査を申込んでおくのがいいと思います。

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