フラット３５の６つのメリットと５つのデメリット、利用する際の注意点について解説します。

不動産会社や銀行の人に、フラット３５はやめたほうがいいと言われた…

住宅ローンを借りるとき、どこから借りればいいのだろう？

そう思う方もいらっしゃると思います。

実際に、銀行や不動産仲介会社の営業マンは、あまりフラット３５をすすめません。

その主な理由はフラット３５は銀行にとっては儲からないこと、不動産会社からすると手間がかかって面倒なことと、変動金利の方が月々の返済額が低いので売りやすいからです。

しかし、フラット３５には銀行の住宅ローンにはない様々なメリットがあるので、人によってはとても魅力的な住宅ローンです！

この記事では、フラット３５のメリット・デメリット、利用する際の注意点を解説していますので、これを見れば、銀行や不動産屋のいう事に惑わされず、自分に向いているかどうかがわかります。

フラット３５の主な特徴

フラット３５の主な特徴は、全期間固定金利、保証人・保証料が不要なこと、団信の加入が任意など申込要件が他の銀行と違うことなので、他の銀行でローン審査に落ちた人でも利用できる可能性があります。

金利に関しても、ネット上では高くて損だと噂されていますが、フラット３５には様々な種類があり、一定の条件を満たすと表示金利から最大で０.５％も引き下げられます（ただし期間限定）。

全期間固定金利で、１％を切る金利は非常に魅力的です！

フラット３５の詳しい種類については別の記事で解説していますので、興味のある方はご覧ください。

フラット３５とは？　フラット３５の種類とそれぞれの特徴についてわかりやすく解説

ただし、フラット３５を利用するには、建物の適合証明書が必要で、それが取得できないと例え借りる人に何も問題がなくても、フラット３５を利用することができません。

メリット・デメリットについての詳細は以下で解説いたします。

フラット３５の６つのメリット

フラット３５には、銀行独自のローンにはない様々なメリットがあります。

１、団体信用生命保険（通称、団信）の加入が任意

最大の特徴は、団信への加入が任意であることです。

民間銀行の場合、マイホームが欲しくても、必ず団信に加入しなければ、住宅ローンが利用できません。

持病や障害のある方は症状によっては、団体信用生命保険に加入できない可能性があります。そういった方にとっては、フラット３５は非常に心強い味方ですので、そういった方が家を購入しようとするときは、銀行の住宅ローンだけでなく、フラット３５にも審査を申込んでおくことをおすすめします。

ちなみに任意なので、加入することも可能です。

２、保証人・保証料が不要　

いまどき、住宅ローンを借りるときに、保証人を要求されることは基本的にはないのですが、その代わり保証料が必要となることが多いです。

民間の金融機関の場合、保証料として借入額の２.２％ほど保証料がかかることがあります。借入額が５,０００万円だと、保証料は１１０万円にもなりますので、バカにならない金額です。

フラット３５の場合、保証料も保証人も必要ありませんので、とてもお得です。

３、金利と手数料が安い取り扱い金融機関を選ぶことができる

フラット３５は、商品自体は同じでも取り扱い金融機関によって金利と手数料が異なります。

金利はほとんど変わらないことが多いのですが、手数料が大分異なります。

フラット３５を取り扱っている金融機関は３００以上ありますので、手数料が安いところを選ぶことができます。

安いところだと、税込みで３３,０００円しかかかりませんが、高いところだと、融資額に対して２.２％の手数料がかかります。

例として５,０００万円借りた場合、その差は１０６万７千円にもなります！！

よって、フラット３５を利用するときは金利・手数料の安い、取り扱い金融機関で申し込むことが重要です！

実は、フラット３５の公式サイトでは、商品タイプと都道府県・融資率を入力すると、金融機関ごとの金利と融資手数料を一覧で見ることができます。

金利の低い順や、支払総額の低い順に並び替えることもできますので、非常に便利です。

（※ただし、銀行の独自色が強いのフラット３５保証型の比較はできません。）

リンク　＞＞　「フラット３５」金利情報

４、収入に関する基準が低く審査が通りやすい

フラット３５の年収に関する申込基準は、ホームページに以下のように記載されています。

借入れに対して、年収に占める年間合計返済額の割合が以下の基準以内

年収４００万円未満　３０％以下　　　年収４００万円以上３５％以下

それに対し、三菱ＵＦＪ銀行のホームページには申込基準ではないですが、以下のように記載されています。

２割以上の頭金が安全な資金計画の基本です。

年収の２０％以内がローン返済額の目安です。

メガバンクの方が基本的な審査の考え方が厳しいのは、明白です。

メガバンクでは断られるような場合でも、フラット３５なら審査に通ることはよくあります。

収入に対して、借入希望額が大きい方は、はじめからフラット３５にも審査を申込んでおくことをおすすめします。

５、派遣社員や自営業でも申込可能

銀行は派遣社員や、自営業の方などに対して融資をしないところがあります。

特にメガバンクなど、大手はこのような傾向があります。

フラット３５の場合、雇用形態だけで申込不可になることはありません。

年収や返済比率など、トータル的に審査してくれます。

自営業者や派遣社員などの方は、はじめから銀行だけでなく、フラット３５にも審査を申込んでおくことをおすすめします。

６、返済が苦しくなった時の、条件変更に寛容

フラット３５は、公的金融機関である住宅金融支援機構が扱っている住宅ローンです。

住宅金融支援機構は公的機関なので、営利を目的としておりません。

なのでフラット３５はホームページに、月々の返済が苦しくなった人向けに、返済方法変更メニューや手続きの流れについて、詳しく記載されており、柔軟に対応してくれる傾向にあります。

逆に銀行やローン会社など、民間の金融機関は貸したお金が返ってこないと死活問題になるので、返済が苦しくなった際の手続き方法などについて、詳しくホームページなどで案内しているところは殆どありません。

フラット３５の５つのデメリット

フラット３５の６つのメリットをご紹介してきましたが、フラット３５にはデメリットもあります。

主なデメリットは、以下の５つです。

１、変動金利が選べない

フラット３５は、全期間固定金利しか選べません。

全期間固定金利は、長期間にわたって金利変動リスクの影響を受けないというメリットがありますが、基本的に固定金利は、変動金利に比べて高いです。

金利が変わらないか、下がった場合、損をする可能性があります。

２，金利が銀行に比べて高いことがある

借りる銀行や住宅ローンを組む時期、借りる際の条件等にもよりますが、団信込み全期間固定で比べた場合、銀行の住宅ローンの方が安い場合があります。

フラット３５は、特定の条件を満たすとフラット３５Sといって、一定期間金利がー０.５％されるタイプもあるのですが、使える物件が限られています。

３、適合証明取書が必要で、取得費用がかかる

適合証明書とは、購入しようとしている物件が、建築基準法に違反していないか、耐震性、耐久性、快適性などが、住宅金融支援機構が定める技術基準を満たしているか、検査機関が調べて証明してくれるものです。

フラット３５を利用するには、適合証明書の取得が必要で、そのためには検査費用がだいたい１０～１５万円ほどかかります。（検査を省略できる場合もあります。）

銀行の住宅ローンには、適合証明書は必要ありません。

検査をして、適合証明を取得できなかった場合でも、費用はかかります。

４、適合証明の取得に時間がかかる

適合証明の検査は、設計図や仕様書をなどを見る設計検査と、実際に物件を見る現場検査があり、書類を用意して、実際に検査して、手元に適合証明書がくるまで時間がかかります。

中古物件では、売主が書類を保存してない、建物の検査に協力的でないなどの理由により、そもそも検査自体できない（させてもらえない）場合もあります。

このような手間がかかることから、不動産仲介会社の営業も普通の銀行融資が利用できるなら、そちらをすすめることが多いです。

５、頭金を１割用意できないと金利が高くなる

フラット３５は頭金を１割用意できるかできないかで、適用金利が変わります。

頭金を１割用意できない場合、全期間固定金利型でも民間銀行の住宅ローンの方が金利が安いことがあります。

フラット３５の注意点

・適合証明書を取得できない物件は、フラット３５を利用することはできません。

・金利や手数料が、取り扱い金融機関によって異なります。フラット３５のを利用する際は、様々な取り扱い金融機関を比較してトータルで一番安いところにしましょう。

・不動産仲介者会社の営業マンが、あまりフラット３５について詳しくない場合があります。使えるかどうかわかっていなかったり、金利引き下げタイプを利用できるのを知らなかったり、金利や手数料が安いところを知らないなど、営業マンに頼っていると損する可能性があります。

・フラット３５は、取り扱い金融機関によって独自の特典がある場合があります。

・返済口座は、フラット３５を取り扱っている銀行に申し込んだ場合、その銀行の口座から引き落とされます。銀行以外の取り扱い金融機関の場合、指定された銀行口座から引き落とされますので、自由に引き落とし口座を選ぶことはできません。

まとめ

＜　フラット３５の６つのメリット　＞

＜　フラット３５の５つのデメリット　＞

フラット３５は、申込要件が他の銀行と違うので、特に他の銀行で審査に落ちたり減額されたりした方には、特におすすめです。年収に関する要件も銀行に比べて低いです。

借りる人の問題で審査が通らないことよりも、購入する物件の適合証明が取得できずに、利用できないことの方が多いです。

ローン審査に不安のある方は、銀行独自のローンの他にフラット３５にも審査を申込んでおくのがいいと思います。

今回の内容を見ても銀行の住宅ローンにすればいいのか、フラット３５がいいのか悩むという方には、どういった人にフラット３５がお勧めなのかや、フラット３５を契約した人がフラット３５を選んだ理由について解説した記事があります。

興味のある方は是非ご覧ください。