住宅ローンを借りようとするときによく聞く、フラット３５
フラット３５ってなに？という方のために、わかりやすく説明します。
フラット３５とは？
フラット３５とは、わかりやすく言うと政府がつくった住宅金融支援機構というところが、民間の金融機関（銀行やローン会社）を通して販売している、住宅ローン商品の名称です。
主な特徴は、全期間固定金利・保証人保証料不要（買取型）・団体信用生命保険（通称、団信）の加入が任意、自営業者や派遣社員などでも利用可能などなど、民間銀行の住宅ローンにはない様々なメリットがある素晴らしい住宅ローンです。
民間銀行の住宅ローンは団信への加入が必須で、正社員じゃないと利用するのが難しい場合もあります。また、保証料が必要なところも多いのが特徴です。
フラット３５と、銀行住宅ローンの主な違い
| フラット３５ | 銀行住宅ローン | |
| 団信の加入 | 任意 | 必須 |
| 保証料 | 無し | 必要な場合が多い |
| 申込者の雇用形態 | 自営業者や派遣社員でも申込可能 | 正社員でなければ難しいことが多い |
| 金利タイプ | 全期間固定金利 | 変動、当初固定金利、全期間固定金利など 選択肢が豊富 |
| 適合証明書 | 必須 | 必要なし |
| 審査で重視されるポイント | 借りる人より、物件の内容 | 物件の内容より、借りる人の年収や頭金など |
フラット３５を提供している住宅金融支援機構は政府系の組織なので、民間の金融機関と違って営利を目的としておらず、ざっくり言えば国民の皆さんが家を購入できるために存在しています。
なので、審査もメガバンクなどに比べると通りやすいと言われています。
フラット３５のメリット・デメリットや詳しい特徴については、他の記事でわかりやすく解説しているので、興味のある方はリンクを張っておくので是非見て下さい。
フラット３５はやめたほうがいい？メリット・デメリット、利用する際の注意点について解説します。
一言でフラット３５と言っても、購入する建物や、借入の仕方、利用目的、借りる人の状況などにより、複数の商品ラインナップがあります。
今回は、フラット３５の種類とそれぞれの特徴について解説します。
フラット３５の種類とそれぞれの特徴
一言でフラット３５と言っても、フラット３５には購入する建物や、借入の仕方、利用目的、借りる人の状況などにより、複数の商品があり種類によって金利が違ったりします。
フラット３５ （一般的なタイプ）
【利用条件】
・申込時の年齢が、満７０歳未満
・借入れに対して、年収に占める年間合計返済額の割合が以下の基準以内
年収４００万円未満 ３０％以下 年収４００万円以上３５％以下
ここでいう借入と年間合計返済額は、住宅ローンだけでなく自動車のローンやカードローンなど含みますので注意が必要です。
また、年収に関しては同居する家族で７０歳未満の方が、連帯債務者となる場合は、収入を合算して審査することが可能です。
・借入対象となる住宅
一戸建て ７０㎡以上 マンション ３０㎡以上
敷地面積には制限はありません。
住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する住宅（適合証明書の取得できる物件）
これは、適合証明検査機関というところが、物件が違法建築など問題のある建物でないか調査して、適合証明書という書類を発行してもらわないといけないということです。
物件検査は、設計図や仕様書をなどを見る設計検査と、実際に物件を見る現場検査をしますので、購入する物件の売主の協力が必要です。
特に中古戸建の場合、設計図を捨ててしまっていたり、現場検査を売主が嫌がって拒否する場合があります。また、新築後にリフォームをしたことにより適合しない状態になってしまっていることもあるので、中古戸建の場合は特に注意が必要です。
マンションの場合は、新築・中古ともに適合証明書が取得できる物件なのか、フラット３５の公式ホームページにて調べることができますので、リンクを張っておきます。
フラット３５利用可能マンションの検索 ⇒ https://www.flat35.com/loan/roomsearch/index.html
適合証明書の取得には、費用が１０～１５万円（税別）ほどかかり、購入者の負担となります。
【借入内容】
・借入額 ・・・ １００万円以上、８０００万円以下
一応、住宅価格の１０割利用可能ですが、９割を超えるとかなり審査が厳しくなります。また、金利も上乗せされます。
諸費用（仲介手数料や登記費用、取得に係る税金）などは対象外です。また、自宅の一部や店舗や事務所などの非居住部分にする場合、その部分の建設費や購入費は対象外です。
・借入期間 ・・・ １０年 ～ 最長３５年
１０年未満は借入できません。
・金利 ・・・ 全期間固定金利
変動金利は選択できませんが、借入期間（20年以下・21年以上）、融資率※１（9割以下・9割超）、加入する団体信用生命保険の種類、申込む金融機関などに応じて、借入金利が異なります。
借入期間が短く、融資率が低い方が金利が安くなります。また、団体信用生命保険の内容が手厚いものになるほど金利が高くなります。
・保証人、保証料 ・・・保証人が不要で、保証料も必要ありません。
・手数料 ・・・ 取り扱い金融機関で必要
手数料は、取り扱い金融機関によって異なります。
・団体信用生命保険の加入 ・・・ 任意
※１ 融資率とは、フラット３５借入額 ÷ 住宅購入価格
よく銀行でフラット３５を利用する際に、【買取型】と記載してあるタイプは、この商品のことです。なぜ買取型というのかというと、銀行が貸した住宅ローンの債権を住宅金融支援機構が買い取るためです。また、フラット３５としか記載されていない場合もこの商品のことを示します。
フラット３５Ｓ （フラット３５より金利が安いタイプ）
フラット３５Ｓとは、省エネルギー性、耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性など質の高い住宅を購入する場合に、フラット３５リノベ以外の商品の借入金利を一定期間引き下げる制度です。
フラット３５Ｓを利用すると、フラット３５がぐっとお得になります。
新築住宅では利用できることが多いです。
【利用条件】
利用条件は、省エネルギー性、耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性に関する、様々な評価制度があり、住宅金融支援機構が定める基準を以上に一つでも満たせばいいので、利用はそれほど難しくはありません。
新築住宅の場合、売っている不動産会社が上記性能を売りにしていることが多く、販売図面に耐震等級何級以上！などと記載されていたりします。
【借入内容】
金利Ａプランと金利Ｂプランの２種類があり、金利Ａプランは当初１０年間、金利Ｂタイプは当初５年間、フラット３５の借入金利から０．２５％引き下げられます。
その他の条件・内容は、フラット３５と同じです。
フラット２０ （返済期間が短い代わりに、金利が低いタイプ）
フラット３５を利用する際に、借入期間が２０年以下の場合のことをフラット２０と言います。フラット３５に比べて少し金利が安くなります。
【利用条件】
特に利用条件はありませんが、返済期間が短くなるといことは、月々の返済額が多くなるということです。
フラット３５には借入れに対して、年収に占める年間合計返済額の割合が４００万円未満だと３０％以下、４００万円以上だと３５以下という申込基準がありますので、年収に対して借入額が少ない場合しか利用できません。
【借入内容】
借入期間が２１年以上のものと比べて、金利が約０.１％低くなります。（取り扱い金融機関によって異なります。）
その他の条件・内容は、フラット３５と同じです。
フラット３５リノベ （リフォームするか、リフォームした家で使えるタイプ）
中古住宅を購入して性能向上リフォームを行う場合か、不動産業者が性能向上リフォームを行った中古住宅を購入する際に利用できる制度で、フラット３５の金利から一定期間金利が引き下げられる制度です。
【利用条件】
・申込時点において、竣工から2年を超えている住宅または既に人が住んだことのある住宅
・適合証明書が取得できる住宅
・住宅性能向上リフォームを行い、中古住宅の維持保全に係る措置が行われている住宅
性能向上リフォームとは、省エネルギー性、耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性のいずれかの住宅性能を向上させるリフォームです。
【借入内容】
金利Ａプランと金利Ｂプランの２種類があり、金利Ａプランは当初１０年間、金利Ｂタイプは当初５年間、フラット３５の借入金利から０.５％引き下げられます。
借入金額は、フラット３５と同じ１００万円～８０００万円ですが、住宅購入価格＋リフォーム価格の合計が８０００万円までしか借りれません。
【注意点】
引き下げ金利が０.５％と非常大きいので魅力的な住宅ローンなのですが、購入した家を自分でリフォームする場合、ただでさえ物件の購入・引渡し・リフォーム・引っ越しなどやることが多くて大変な時期にもかかわらず、基本的にリフォーム前と後の２階適合検査を受ける必要があり、つなぎ融資をするなど、かなり複雑な内容なので、自分でリフォームするときに利用するのは難易度が高いかもしれません。
中古リノベーションマンションなど、不動産業者が性能向上リフォームをした物件を購入する際には、割とすんなり利用できる可能性が高く、魅力的な住宅ローンです。
リノベーションマンションを購入する際には、契約前にフラット３５リノベが利用できるのか、売主及び仲介会社にしっかり確認しましょう。
その他の条件・内容は、フラット３５と同じです。
フラット５０ （返済期間を長くできるタイプ）
フラット５０とは、返済期間が最長５０年の住宅ローンです。
【利用条件】
・申込時の年齢が満44歳未満
・購入する住宅が、長期優良住宅であること
長期優良住宅とは、ざっくり言うと長く利用できるしっかりした造り、仕様の家のことで、所管行政庁に申請することで、基準に適合する場合には認定を受けることができます。
【借入内容】
・返済期間 ・・・ ３６年以上５０年以下
ただし、80歳 － 申込時の年齢（1年未満切上げ）が５０以下だと、その年齢が最長となります。
・金利 ・・・ フラット３５より高くなります。
・借入額 ・・・ １００万円以上、８０００万円以下
フラット３５の場合、最大住宅購入価格の１０割借入可能ですが、フラット５０の場合９割までしか借入できません。
ただし、フラット３５、フラット２０の併用が可能で、残り１割をそれらでまかなうことが可能です。
その他の条件・内容は、フラット３５と同じです。
フラット３５（保証型） （銀行独自のタイプ）
ざっくり言うと、金融機関が全期間固定金利で貸す住宅ローンに対して、住宅金融支援機構が保証会社のように保証してくれる、住宅ローン商品です。
・通常のフラット３５との違い
通常のフラット３５は、どの金融機関で借りても金利や商品内容は同一で、手数料が違うくらい。
フラット３５（保証型）は、金融機関独自の住宅ローンに近い形となるので、借りる金融機関によって金利や手数料、商品内容などが異なります。
【申込先】
フラット３５（保証型）は２０２０年１０日１日現在、新規申込を受け付けているのは、以下７つの金融機関のみです。
- ・日本住宅ローン
- ・アルヒ
- ・財形住宅金融
- ・広島銀行
- ・クレディセゾン
- ・住信SBIネット銀行
- ・愛媛銀行
【借入内容】
借入額、借入金利、借入期間、融資手数料、団体信用生命保険については、取り扱い金融機関によって異なります。
頭金を多く入れると、金利がかなりお得になったり、金融機関によっては団信に加入しなければならないなど、様々な特徴があります。
その他の条件・内容は、フラット３５と同じです。
フラット３５ 子育て支援型 （子育てしてる方向けのタイプ）
子育て支援型は、子育て世帯が機構と提携している自治体のところに家を買う場合、その自治体からの補助金を受け取れるのに加え、フラット３５の金利から一定期間金利が引き下げられる制度です。
【利用条件】
住宅金融支援機構と協定を締結し、連携している地方公共団体で、下記を満たす場合
● 若年子育て世帯が住宅を取得する場合
● 若年子育て世帯と親世帯が同居または近居するために住宅を取得する場合
その他、地方公共団体から、「【フラット３５】子育て支援型利用対象証明書」の交付を受ける必要があります。
対象となる子育て世帯（子の年齢など）、同居する住宅、近居の場合の距離などの細かい要件は、各地方公共団体が個別に定めますので、家を購入する場所によって利用条件が異なる点に注意が必要です。
また、各地方公共団体が定める補助制度とセットでしか利用できない制度のため、ただ子育て世帯が家を買うだけでは利用できません。
補助制度には、省エネ性能の高い住宅の購入やリフォームした場合、補助金を受け取れるものが多いです。
【借入内容】
家を買うところの自治体から補助金などを受け取れると同時に、当初５年間、フラット３５の借入金利から０.２５％引き下げられます。
フラット３５ Ｓまたは、フラット３５リノベと併用可能です。
フラット３５ 地域活性化型
フラット３５ Ｓまたは、フラット３５リノベと併用可能です。
地域活性化に積極的な自治体のところに家を買ったり建てたりする場合、その自治体からの補助金を受け取れるのに加え、フラット３５の金利から一定期間金利が引き下げられる制度です。
【利用条件】
住宅金融支援機構と協定を締結し、連携している地方公共団体で、下記を満たす場合
● 大都市圏に住んでいる人が地方に移住する際に、住宅を取得する場合
● 居住誘導区域外から居住誘導区域に移住する人が、住宅を取得する場合
居住誘導区域とは、人口減少下においても、医療・福祉、商業等の日常生活サービス 施設や公共交通が持続的に維持されるよう、一定のエリアの人口密度を確保するために、住む場所を誘導する区域のこと
● 空き家を買って住む場合
● 防災・減災対策に関係して住宅を取得する場合
その他、地方公共団体から、「【フラット３５】地域活性化型利用対象証明書」の交付を受ける必要があります。
細かい要件は、各地方公共団体が個別に定めますので、家を購入する場所によって利用条件が異なる点に注意が必要です。
また、各地方公共団体が定める補助制度とセットでしか利用できない制度のため、上記利用条件に該当してても利用することができません。
例えば、東京都世田谷区では、木造住宅除去助成制度（旧耐震基準（昭和５６年５月末以前に着工したもの）の建物で、耐震性を満たしていない木造住宅を解体するときに、最大５０万円補助してもらえる制度）を利用して建て替えた際に、フラット３５地域活性型が利用できます。
【借入内容】
家を買うところの自治体から補助金などを受け取れると同時に、当初５年間、フラット３５の借入金利から０.２５％引き下げられます。
フラット３５ Ｓまたは、フラット３５リノベと併用可能で、最大年０.５％金利が引き下げられます。
まとめ
・フラット３５は政府系の組織が扱う住宅ローンで、銀行の住宅ローンにはない様々なメリットがあります。
・フラット３５には、様々なニーズに備えて多数のラインナップがあります。
返済期間が短くてもいい方 ⇒ フラット２０
家を購入してリフォームするか、リフォームされた家を買う方 ⇒ フラット３５リノベ
返済期間を長くして、月々の返済額を抑えたい方 ⇒ フラット５０
取り扱い金融機関が扱う独自のタイプ ⇒ フラット３５保証型
子育てをしている方 ⇒ フラット３５子育て支援型
地域活性化に積極的な自治体に家を買う方 ⇒ フラット３５地域活性型
これらに加えて質の高い住宅を購入する方はフラット３５Ｓにて、さらに金利を引き下げることができます。
・フラット３５の、様々なタイプについてまで詳しい仲介会社の営業マンはそれほどいないと思います。もし、フラット３５を利用する可能性がある方は、お得なタイプを利用できないか調べてみる方がいいと思います。
