家の住宅ローンが残っている状態でも不動産担保ローンでお金を借りられる？

そんな方のために、家の住宅ローンが残っている状態で不動産担保ローンを利用できるかどうか解説します。

結論から言うと、家の住宅ローンが残っている状態でも、場合によっては不動産担保ローンでお金を借りることができますが、住宅ローンを完済している場合に比べると借りられる金額は少なくなります。

お金が借りられるかどうかは以下に４点よります。

・不動産担保ローン会社の利用条件

・自宅の担保価値がどれくらいあるか

・住宅ローンの残債がどれくらい残っているか

・借りる人の信用力に問題はないか

不動産担保ローンの利用条件に『住宅ローンが残っている場合利用不可』という条件がなく、自宅の担保評価額（自宅の価値×70％）から住宅ローンの残債を差し引いた金額がプラスで、借りる人の信用力に問題がない場合は、住宅ローンが残っている状態でもお金を借りられる可能性が高いです。

詳細については以下で解説していきますので、住宅ローンが残っている家を担保に不動産担保ローンでお金を借りたいとお考えの方は、是非ご覧ください。

不動産担保ローンは、家の住宅ローンが残っている状態でも利用できるものと利用できないものがある

まず第一に、不動産担保ローンを利用するには、不動産担保ローン会社が設定した利用条件をクリアする必要があります。

この条件を満たしていないと、申込みすら受け付けてもらえません。

そして数は多くないですが、不動産担保ローン会社の中には、第一抵当（第一順位の抵当権）を利用条件にしているところがあります。

第一抵当とは簡単に言うと、住宅ローンや他の不動産担保ローンが全く残っていない状態の家を担保にすることをいいます（自宅の不動産謄本に抵当権が登記されていない状態）。

つまり、第一抵当を利用条件にしている不動産担保ローンは、住宅ローンが残っている状態だと利用できません。

ただし、第一抵当を利用条件にしている不動産担保ローンは非常に数が少なく、世の９割くらいの不動産担保ローンはそんな利用条件はありませんので、ご安心下さい。

もし利用しようと思った不動産担保ローン会社の利用条件が第一抵当だった場合、不動産担保ローン会社は他にも沢山ありますので、第二抵当でも大丈夫なところに申込めば問題ありません。

ちなみに、不動産担保ローン会社で第一抵当を利用条件にしているところには、中央ろうきんや三井住友トラスト・ローン＆ファイナンスなどがあります。

不動産担保ローンで借りられる金額が決まる仕組み

不動産担保ローンの利用条件に第一抵当という条件がなければ申込み自体は可能ですが、お金を借りられるとは限りません。

不動産担保ローンで借りられる金額は、【 自宅の担保価値×70％－住宅ローンの残債 】が大体の相場です。

どういうことか、不動産担保ローンの仕組みについて解説します。

不動産担保ローンは、不動産（自宅）を担保にすることでお金を借りることができます。

担保にすると言っても、自宅の不動産登記簿謄本に抵当権（または根抵当権）という権利を、不動産担保ローン会社によって登記されるだけで、自宅はそのまま利用することが可能です。

ただし、万が一借りたお金を返せなかった場合、不動産担保ローン会社は自宅を差押え、競売にかけて売却することで貸したお金を回収します。

つまり、なぜ不動産担保ローン会社は自宅を担保に取るかと言うと、万が一返済が滞ったときに貸したお金を全額回収するためなのです。

貸したお金を全額回収できないと損してしまいますから、不動産担保ローン会社は自宅の価値を調べ、自宅の価値以下しかお金を貸してくれません。

ではどれくらい貸してくれるかと言うと、大体自宅の市場価値の70％前後になります。

例えば、自宅の市場価値が5,000万円だった場合、その7割の3,500万円が借入可能額です。

ただし、この基準は不動産担保ローン会社によって異なりますし、借りる人の信用力（収入や資産背景、他の借金の有無）、物件所在地、物件の種類などによっても変わることがあります。

比較的小規模な不動産担保ローン会社で借りる場合や、信用力の高い人、物件所在地が大都市にある場合などは家の価値の80～90％程度まで貸してくれる場合があります。

不動産担保ローンで借りられる金額は、自宅の価値から住宅ローンの残債が差し引かれた金額になる

先ほど、『不動産担保ローンでどれくらいお金を貸りられるかと言うと、大体自宅の市場価値の70％前後になる。』とお伝えしましたが、住宅ローンが残っている場合、実際に借りられる金額はもっと少なくなる可能性が高いです。

何故かと言うと、不動産担保ローンでは自宅に住宅ローンが残っている場合、借りられる金額はここからさらに住宅ローンの残債（残っている借金額）が差し引かれた金額になります。

先ほどの例で例えると、自宅の市場価値が5,000万円で、7割の3,500万円が借入可能額でしたが、もし住宅ローンの残債も3,500万円だった場合、3,500万円－3,500万円＝0円となりますので、1円もお金を借りることができません。

もし残債が1,500万円しかなかったら、3,500万円－1,500万円＝2,000万円となりますので、今度は2,000万円なら借りられることになります。

別の例をあげると、今度は自宅の市場価値が6,000万円で7割の4,200万円が担保価値、住宅ローンの残債が3,500万円だった場合、4,200万円－3,500万円＝700万円となりますので、このパターンもお金を借りることができます。

つまり、住宅ローンが残っている状態の自宅を担保に、不動産担保ローンを利用してを大きな金額を借りるには、【自宅の価値が高い】か【住宅ローン残高が少ない】ことが重要な条件になります。

自宅の価値が高ければ高いほど、住宅ローンの残債が少なければ少ないほど、大きな金額を借りられる可能性が高くなります。

ここで一つアドバイスをすると、実際に不動産担保ローンを利用しようと考えている方は、【住宅ローンの残高証明書】か契約時に貰った【住宅ローンの返済予定表】を手元に用意して、現在住宅ローンがどれくらい残っているのか確認しておきましょう。

住宅ローン残高は、不動産担保ローンの審査時に必ず確認されます。

また、近隣の売り物件情報などをもとに自宅の価値がある程度判断できるなら、自宅の価値に0.7を掛けた数値から書類で確認した住宅ローン残高を差し引けば、自分でもどれくらい借りられるかある程度わかります。

不動産担保ローンで借りられる金額については、以下の記事でもっと詳しく解説しています。

＞不動産担保ローンで家や土地を担保にいくらお金を借りられる？借入可能額について解説します！

自宅に担保価値があっても、借りる人の信用力によっては不動産担保ローンが借りられないこともある

不動産担保ローンの利用条件に第一抵当という条件がなく、住宅ローンの残債を差し引いても自宅の担保価値が残っている場合は、不動産担保ローンでお金を借りられる可能性が高いです。

ただし、借りる人の信用力に問題があると借りることができない場合があります。

信用力とは、借りる人の収入・勤め先・勤続年数・保有資産・他の借金の有無や借入額・延滞履歴や債務整理履歴・税金の滞納の有無などをもとに判断される、返済能力のことです。

以下のような状況に複数該当すると、お金を借りづらくなります。

ただし不動産担保ローンは、キャッシングやカードローンなどに比べると、不動産の担保価値が高ければ信用力がない人でもお金を借りやすいので、そこまで悲観的になる必要はありません。

不動産担保ローンの審査で見られるポイントなどについては、以下の記事で詳しく解説していますので、興味のある方はそちらもご覧ください。

＞不動産担保ローンの審査に通らない理由はこれだ！審査基準を解説します

個人が自宅を担保に不動産担保ローンでお金を借りる場合は【総量規制】に注意！

最後に、個人の方が自宅を担保に不動産担保ローンでお金を借りる際の注意点をお伝えします。

それは、個人の方が貸金業者から不動産担保ローンで自宅を担保にしてお金を借りると、「総量規制」に引っかかる可能性があることです。

総量規制とは「貸金業者から個人がお金を借りる場合、申込人の年収の３分の１を超えてはならない」とする法律です。貸金業法という法律で定められています。

総量規制に引っかかると、自宅の担保価値がどれほど高くても、年収がかなり高くないと大きな金額を借りることはできません。

ここで言う【貸金業者】とは、消費者金融や信販会社、クレジットカード会社など俗に言うノンバンクのことを指しており、銀行や信用金庫などは貸金業者に該当しません。

なので、銀行や信用金庫などが行っている不動産担保ローンなら、総量規制は関係ありません。

その他、個人の方が貸金業者（ノンバンク）で自宅を担保に不動産担保ローンを利用する場合でも、利用目的や状況によっては、総量規制の対象外になります。

具体的には以下のような利用目的であれば、自宅を担保にする場合でも問題ありません。

上記以外の利用目的で自宅を担保に不動産担保ローンを借りる場合は、銀行の不動産担保ローンを利用しましょう。

基本的に個人向けの不動産担保ローンだと、銀行の方が金利が低いのでお得です。

個人事業主の方が開業資金や事業資金を借りる場合は、銀行よりノンバンクの方が金利が低い傾向にあります。

まとめ

自宅の住宅ローンが残っている状態でも、不動産担保ローンを借りられる場合がある。

具体的には、以下３つの条件をクリアしているなら、自宅の住宅ローンが残っている状態でも不動産担保ローンを借りられる可能性が高い。

不動産担保ローンでより多くの金額を借りるには、自宅の価値が高く、住宅ローンの残債が少ないと有利になる。

個人が自宅を担保にノンバンク（貸金業者）で不動産担保ローンを借りる場合は、利用目的によっては総量規制の対象となるので注意が必要（個人事業主が事業資金を借りる場合は大丈夫）。

今回は、自宅の住宅ローンが残っている状態でも不動産担保ローンは借りられるのか解説しましたが、実際に不動産担保ローンを借りたいと思っているけど、どこから借りるのがいいのかわからない…という方には、以下の記事もおすすめです。

＞【不動産担保ローン会社の選び方】と状況別おすすめの不動産担保ローン会社をご紹介します！

住宅ローンが残っている個人の方におすすめの不動産担保ローン会社もわかります。