不動産担保ローンの審査に通らない理由はこれだ！審査基準を解説します

そんな方のために、不動産担保ローンの審査基準について解説します。

不動産担保ローン会社は、審査に通らない理由を教えてくれない会社もありますが、これを読めば審査に通らなかった理由が大体わかると思います。

不動産担保ローンの審査基準で重要な２つのポイント

不動産担保ローンの審査に通らない理由を知る前に理解を深めるために、不動産担保ローン会社がどういったところを見て審査しているのか、審査基準について解説したいと思います。

それ以前に、不動産担保ローンのことがよくわからないという方は、以下の記事で解説していますので、そちらをご覧ください。

＞不動産担保ローンとは？家や土地を担保にお金を借りる方法について解説します！

不動産担保ローンは、名前の通り不動産を担保にお金を借ります。そして、毎月の収入をもとに返済していきます。

つまり不動産担保ローンの審査基準は大きく分けて２つあり、１つが【担保にする不動産】、もう１つが【約束通り返済できるかどうか】です。

そして、上記２つをさらに細かく分けると、以下のような部分を審査では見ていきます。

それぞれ解説します。

担保にする不動産に関する審査

不動産担保ローンでは、まずは担保にする予定の不動産に関する審査が行われます。なぜなら不動産を担保にできなければ、そもそも不動産担保ローンを利用することができないからです。

仮審査の段階ですぐに審査に落ちたという連絡が来た場合は、収入などの問題より、担保にする不動産が理由で審査に落ちた可能性が高いです。

大抵、仮審査の段階で担保にする不動産の審査が行われ、担保にできそうであれば次の本審査で収入に関する書類などを提出してもらい、返済できるかどうかの審査が行われることが多いです。

担保にする不動産の審査は、物件所在地等の情報を伝えれば、ローン会社側で登記簿謄本などを取得して様々な調査ができるというのも理由の一つです。

担保にする不動産の所有者

不動産担保ローンでは、担保にする予定の不動産の所有者が誰なのか必ず確認します。なぜなら、所有者の同意なくして勝手に担保にすることはできないからです。

担保にする不動産には、抵当権または根抵当権という権利を設定します。これは不動産登記簿謄本の権利部という所に、記載されます。

抵当権とは簡単に言うと、【この不動産は借金の担保にしています】ということで、万一返済できなかった場合に、不動産を売却した資金を優先的に貰える権利になります。

抵当権を設定するには、その不動産の権利証（登記済証または登記識別情報通知）や、所有者の実印、印鑑証明書などが必要となりますので、勝手に抵当権を設定して担保にすることはできません。

ただし、不動産担保ローンでは、所有者の同意があれば自分が所有している不動産だけでなく、配偶者や親などの親族が所有している不動産を担保にすることができますし、法人が融資を受ける場合は代表者が所有する不動産を担保にすることもできます。

なので、融資の申込人・担保にする予定の不動産の所有者・申込人と所有者の関係性を確認します。

基本的にほとんどの不動産担保ローン会社では、担保にする不動産に共有者がいる場合、共有者に保証人になってもらうことを条件にしていますが、一部不動産担保ローン会社では共有持分のみでも融資を行っています。

詳しくは以下の記事で解説しています。

＞不動産担保ローンは家族に内緒でも借りられる？バレるパターンを解説します！

担保にする不動産の流動性

流動性とは、簡単に言うと売りやすさのことです。

不動産担保ローン会社は、いざという時に担保にする不動産が売りやすいかどうか審査します。

不動産担保ローンでは、お金を借りた人が万一返済できなくなっても、ローン事業者は担保にした不動産を売却して、貸したお金を回収します。

なので、万一の際に売れなさそうな物件は、担保に利用することができません。

流動性の低い物件は、主に購入者がローンを利用できない物件や、欲しいと思う人が少ない物件が該当します。

不動産担保ローンの担保にできない可能性が高い不動産は、具体的には以下のような物件です。

※ 絶対に担保にできないという訳ではありません。不動産担保ローン会社によっては、上記不動産でも担保に融資する場合があります。

こういった物件でも担保にしてくれる不動産担保ローン会社を、後ほどご紹介します。

担保にする不動産の価値

不動産担保ローンでは、担保にする不動産の価値によって借りられる金額が変わりますので、どれくらい価値があるのか審査します。

自社で不動産の価値を調査する会社もありますが、大手不動産担保ローン会社では不動産鑑定会社に依頼して、不動産の担保価値を調査していることが多いです。

基本的に借りられる額は、担保にする不動産の価値より低くなりますが、ローン会社によっては借りる人の収入状況なども加味し、担保価値以上に融資するところもあります。

また、一般的に不動産担保ローン会社が考える不動産の価値は、市場で売られている不動産価格相場より低くなることが多いです。

なぜかと言うと、一般の人が見られる不動産情報サイトの物件価格は、あくまで売り出し価格であって、実際に成約する価格はもう少し低いことや、市場価格より少し安いと言われる公示地価や路線価などをもとに評価したりしていることが多いからです。

その他、万一の際でも貸付金を全額回収できるように、不動産の価値に対して７割などの掛け目で担保価値を判断するところもあります（例えば１億円の物件でも、７千万円しか貸してくれない）。

細かい担保価値評価の考え方や評価方法は、不動産担保ローン会社によって異なります。この辺の違いが、不動産担保ローンの審査が厳しい・甘いといったことに関わってきます。

A社では断られたり少ししか借りることができなくても、B社だと普通にまとまった金額を借りることができたりするのです。

なので、不動産担保ローンを利用してできるだけ多くお金を借りたい場合は、１社だけでなく複数のローン会社に審査してもらうことをお勧めします。

担保にする不動産の担保余力

担保にする不動産に抵当権がついていない（住宅ローンや他の不動産担保ローンがない）状態なら、担保にする不動産の価値＝担保余力になるのですが、住宅ローンや他の不動産担保ローンが残っている場合は、不動産の担保価値からローンの残りの金額が差し引かれます。

不動産の価値 ー 他のローンの残高 ＝担保余力

担保余力が残っていない場合は、お金を借りることができなかったり、借りることができても小額になってしまう場合があります。

なので、不動産担保ローンの審査を申し込む場合は、住宅ローンや他の不動産担保ローンがの残債がどれくらいあるのか、確認しておくことをおすすめします。

返済できるかどうか信用力についての審査

仮審査の段階で、所有している不動産を担保にできそうと判断されると、本審査に進み、返済できるかどうかについての審査を行います。

返済できるかどうかは、収入証明、決算書や確定申告書、他の借り入れに関する書類などを提出します。

銀行は返済できないことをあまり想定しておらず、返済できるかどうかについての審査が厳しい傾向にあります。

それに対して、ノンバンク系のローン会社の中には、返済できなくても担保にしている不動産を売却して回収すればいいと考えているところもありますので、銀行に比べると審査が甘い傾向にあります。

なので、赤字や債務超過だからとか、他にも複数借り入れがあるから不安という方もいると思いますが、申し込む不動産担保ローン会社によっては、そういった方でもお金を借りられる可能性があります。

現在の収入と支出の状況

事業者の場合は、決算書の損益計算書、個人の方は納税証明などをもとに収入と支出を確認されます。

基本的に収入が多く、黒字の方がいいに越したことはありませんが、不動産担保ローンの場合は不動産を担保に入れるので、赤字でも借りられることもあります。

ローン会社によっては、連続で赤字を計上していても問題なく借りられたりします。

財務内容（会社や個人事業主の場合）

決算書の貸借対象表などの情報から、財務内容を審査します。

現金または、すぐに現金化できそうな資産はどれくらいあるかや、過去から現在まで積み上がった利益や損失の状況を見ます。

利益が積みあがって、財務内容がいい状態に越したことはありませんが、収入同様に、不動産担保ローンの場合は不動産を担保に入れるので、赤字が積み上がった債務超過でも借りられることもあります。

勤め先や勤続年数（サラリーマンの場合）

サラリーマンの方の場合、どんな会社に勤めているのか？どれくらいの年数勤めているのか？年齢的にあと何年務めることができるのか？といったことを見られます。

勤め先については、公務員や大企業に勤めている人の方が有利で、勤続年数については短いより長い方が評価されやすい傾向にあります。

また、不動産担保ローンは場合によってはかなり返済期間を長くできますので、借りる時の年齢も見られます。定年が近いとか、年金生活を送っている場合は審査が厳しくなる傾向にあり、場合によってはお子さんなどの連帯保証を求められることもあります。

他の借り入れの状況

収入が多くても他の借り入れが多くあると返済が困難になる場合もあるので、他のローンなどの借り入れ状況も聞かれることが多いです。

また、借りている他のローンの返済状況も見られたりしますので、延滞していたりすると審査でマイナスの評価になります。

担保にする不動産の担保余力がないと、不動産担保ローンは利用できませんが、既存の借り入れが不動産を担保にしていない場合は、不動産担保ローンで借りられる可能性は十分あります。

不動産担保ローンの審査に通らない理由

不動産担保ローンの審査基準について理解が深まったと思いますので、審査に通らない理由を解説します。

審査落ちしてしまう主な理由は、以下の４つです。

それぞれ解説します。

担保物件の価値が低い

審査でみるポイントで解説した通り、ローン会社は物件の担保価値を判断する際には、実際に成約した価格やそれよりさらに低い公示地価などをもとに価値を算出し、そこからさらに担保掛目として３割引きくらいした数値を担保価値としてみるのが、一般的です。

なぜなら不動産の担保価値いっぱいにお金を貸すと、万一返済できなくなってしまった時に、担保物件を売却してもお金を回収できなくなってしまう可能性があるからです。

不動産担保ローンの担保になっている物件を売却してお金を回収するときは、競売や任意売却という方法が取られることが一般的なのですが、これら売却方法は、通常の仲介会社を通す売却方法に比べて安い売却金額になってしまいます。

そういったことを考慮するとどうしても、お金を借りようと思っている人が考えるより、担保評価額は低くなってしまうのです。

ただし、担保物件の評価方法はローン会社によって異なるので、１社に断られたからと言って他のローン会社すべてが審査に通らないという訳ではありません。担保価値を高めに見てくれるローン会社に申し込めば、お金が借りられる可能性があります。

担保にしようとしている不動産が、担保に適していない（担保にできない）

不動産はとても身近な存在ですが、様々な法律が関わっており、かなり専門的な知識を必要とします。

一見普通の不動産に見えても、詳細に調査すると建築基準法違反であったり、建て替えできない家だと判明するなんてことも珍しくありません。

一般の方には、そのあたりは判断できないと思いますが、そういった物件に該当する場合は、担保にできない可能性が高いです。

また、審査基準でも解説しましたが、農地や山林などは、一般の人が購入することはありませんし、売買するのに許可が必要だったりしますので、ローン会社としては担保にしても、万一の際に売却できないなんてことになりかねません。

不動産＝価値があるものと思いがちですが、売買時にローンが利用できない物件や、需要が乏しい物件などは、担保にしても万一の際処分できず、ローン会社はお金を回収できない可能性があるので、審査に通りません。

不動産担保ローンを利用するなら、別の担保に使えそうな不動産を用意する必要があります。

ただし、ノンバンク系や小規模な不動産担保ローン会社は、銀行や大手不動産担保ローン会社では担保にできない不動産でも、担保にしてお金を貸してくれることがあります。

担保にできる不動産はローン会社によって異なりますので、１社に断られても、他の会社では担保としてみてくれることがあります。

既に他の不動産担保ローン業者からお金を借りていて、担保余力がない

これも審査基準で解説しましたが、現在住宅ローンや他の不動産担保ローンを利用している場合、その物件の担保余力は、担保価値 ー その他のローンの残債 になってしまいます。

担保余力が全くなかったり、ほとんど残っていない場合は、審査が通らない可能性が高いです。

不動産担保ローンは、審査するだけでそれなりにコストがかかることや、抵当権を設定するなど、融資実行時にもコストがかかるため、そもそも小額の融資には向いていません。

担保余力が少ない場合は、貸す側にとっても借りる側にとっても、あまりメリットのない取引になってしまうのです。

しかし、現時点で担保余力がなくても、時間が経って残債が減った場合や、不動産価格が上昇しているときは、担保余力が増えて借りられるようになる場合があります。

2023年現在の不動産価格は、全国的に上昇傾向にありますので、２～３年前に申し込んだけど審査落ちしてしまったと言う方は、今だったら借りられるかもしれません。

財務状況や収入と支出のバランスが悪く、借りても返済できる見込みがない

不動産担保ローンは、収入や財務状況＋不動産の担保価値を総合的に評価して審査結果を判断します。

一般的に審査が厳しいと言われる銀行ほど、担保評価だけでなく収入や財務内容も厳しく審査しますので、担保不動産の価値が高くても、財務状況や収入と支出のバランスが悪く、借りても返済できる見込みがない場合は、審査に通らない可能性が高くなります。

それに対して、ノンバンク系や街金と言われる小規模業者ほど、収入や財務内容よりも、担保にする不動産の価値を重視します。

なので、赤字や債務超過、リスケ中、税金滞納状態、差し押さえなど厳しい状況の方は、銀行よりノンバンク系や街金系の不動産担保ローン会社に審査申込をすることをおすすめします。

不動産担保ローンの審査が甘い時期、タイミング

不動産担保ローンはいつ申し込みするかによっても、審査の甘さや借りられる金額が変わります。

お金を借りるなら、できるだけ以下の条件に該当する時期に申し込むことをおすすめします。

まず、不動産担保ローン会社の決算月は、営業ノルマ（目標）を達成できるかどうかの重要な時期になります。

不動産担保ローン会社に限らず、金融系の会社は決算が近づくと営業目標達成のために、本来であれば審査が難しい案件であっても、審査条件をやや緩くして融資することがあります。

逆に言うと、4月や10月など期の始めは無理をして融資をする必要がないので、決算月に比べるとお金が借りづらくなります。

また、不動産価格が上昇傾向にある時期は、担保にする不動産の担保価値が高まりますので、以前は担保評価が低すぎて断られていた物件でも、融資が受けられるようになる場合があります。

そして金利が低いと、お金を借りた人の返済負担が軽減されるため、金利が高い時期にはこの人は返せないだろう…と判断されていたのが、この人は返していけるだろう！という見方に代わる場合があります。

金利が低い時期は収入に対する返済比率も低いため、審査に通りやすいのです。

現在の状況は、全国的に不動産価格が上昇傾向にあり、金利も日銀が金融緩和をしているので、まだまだ低い状態が続いています。

なので、現在は不動産担保ローンを借りやすい時期と言えると思います。

不動産担保ローンでお金を借りるなら、金利が上がる前・不動産価格が下がる前に申し込みしなければ、借りられなくなる可能性があります。

＞不動産担保ローンの審査が甘い時期、お金を借りやすいタイミング

不動産担保ローンの審査に通るコツ

不動産担保ローンの審査に絶対に通る方法というのは存在しませんが、審査に通るコツは存在するので、ご紹介したいと思います。

それは、以下に該当する不動産担保ローン会社を見つけることです。

基本的には、銀行よりもノンバンク系、ノンバンク系よりも街金系（小規模）の不動産担保ローン会社の方が、上記に該当する傾向にあります。

銀行は金利が低いですが、担保評価が低い・担保にできる不動産の範囲が狭い・借りる人の信用力も厳しく審査する傾向にありますので、ノンバンク系や小規模な不動産担保ローン会社に申し込みすることをおすすめします。

また、不動産担保ローンを利用する際は１社だけに申し込まず、複数の不動産担保ローン会社に同時に申込むことをおすすめします。

不動産担保ローン会社は、それぞれ審査基準や担保にできる不動産が異なりますので、１社に断られても他の会社で審査が通ることは、よくあることです。

１社に断られてから他の会社に申込んで審査してもらうという流れだと、時間がかかってしまいます。

面倒でもいっぺんに申込みして、審査が通ったところの中から金利や手数料、借入可能額などの条件がいい会社を選びましょう。

審査が甘いと言われているノンバンク系不動産担保ローン会社

不動産担保ローンの審査に落ちて困っているという方に、比較的審査が甘い（借りやすい）と言われていたり、他の不動産担保ローン会社では断られる可能性が高い不動産でも、担保にすることが可能な不動産担保ローン会社を５社ご紹介します。

以下でご紹介するところは、全て【審査無料・全国対応・審査が早い】不動産担保ローン会社です。

AGビジネスサポート

まず１社目は、ノンバンク系の大手不動産担保ローン会社【 AGビジネスサポート 】です。

消費者金融大手アイフルのグループ会社で、以前はアイフルビジネスファイナンスという社名でしたが、23年2月に社名変更してAGビジネスサポートになりました。

AGビジネスサポートの特徴としては、対象エリアが全国、赤字決算・債務超過・銀行リスケ中など財務内容が悪い企業でも借りられる可能性があるなど審査が比較的緩いです。

金利は2.49％～8.99％と、下限金利がかなり安いので、お得な金利で借りられる可能性があります。

※法人または個人事業主の方のみ利用可能です。

セゾンファンデックス

２社目は、ノンバンク系の大手不動産担保ローン会社【セゾンファンデックス】です。

クレジットカード会社大手クレディセゾングループの不動産担保ローン会社ですので、安心して利用できます。

全国対応で、審査も早く、街金などに比べるとリーズナブルな金利で不動産担保ローンを行っています。

金利は2.75％～9.90％

資金使途については、法人や個人事業主向けの事業性資金だけでなく、個人向けに資金使途を問わないフリーローンも取り扱っています。

赤字や債務超過、リスケ中、税金滞納などなど、財務内容が悪い方にも融資実績があり、公式ホームページにも「銀行に断られた方でも大丈夫！属性や債務状況などが原因で、銀行では難しいケースにもご対応します。」と記載されています。

その他、通常の不動産担保ローンだけでなく、リースバックと言って、家をセゾンファンデックスが買い取ってくれて現金化しつつ、その後も売却した家に賃貸で住み続けられるサービスも行っています。

もし、銀行など他の不動産担保ローンの審査が通らなかったという方で、まだセゾンファンデックスに審査してもらっていない方は、ダメもとでもいいので申込してみることをおすすめします。

セゾンファンデックスってどんな会社？安心して利用できるとこなのか知りたい！という方には、セゾンファンデックスの会社概要や口コミ、評判等について調査した記事もありますので、そちらをご覧ください。

＞＞不動産担保ローンのセゾンファンデックスはヤミ金⁉評判や口コミを調査しました！

トラストホールディングス

３社目は、東京都千代田区にある不動産担保ローン会社【トラストホールディングス】です。

あまり知名度はありませんが、平成21年創業の会社で、当たり前ですが貸金業の登録もちゃんとしています（東京都知事（５）第３１２７５号）ので安心して利用できます。

こちらの会社の特徴は、銀行や大手不動産担保ローン会社では断られる可能性の高い、共有持分のみ・借地権・底地権・市街化調整区域・再建不可物件等でも担保にすることが可能で、取扱い可能な不動産の範囲は業界トップクラスです。

また、二番抵当、三番抵当など、担保にしようとしている不動産が、既に他の借り入れの担保になっていても（抵当権がついている状態）、借りられる可能性があります（※担保余力によります）。

金利は3.45～7.45％とかなりリーズナブル。

資金使途は問わないため使い勝手が良く、法人だけでなく、個人向けのプランもあります。

審査が業界トップクラスに早く、最短即日融資可能な場合があります（通常は3日程度）。

対応エリアは日本全国で、地方でも出張申込可能ですので、担保余力や物件種別の関係で銀行や大手不動産担保ローン会社に断られたという方は、もしかすると借りることができるかもしれません。

トラストホールディングスってどんな会社？安心して利用できるとこなのか知りたい！という方には、会社概要や口コミ、評判等について調査した記事もありますので、そちらをご覧ください。

＞不動産担保ローン会社トラストホールディングスのの口コミや会社情報を調査しました！

日宝

４社目は、東京都渋谷区にある不動産担保ローン会社【 日宝 】です。

こちらも世間一般ではあまり知名度はないかもしれませんが、創業33年、業界でも老舗の不動産担保ローン会社です（登録番号 東京都知事（13）第04793号、日本貸金業協会会員番号 第000978号）。

日宝も、一戸建て、マンション、土地、収益物件などの他に、別荘、 借地権、底地、共有持分、調整区域、再建築不可物件など、銀行や大手不動産担保ローン会社では断られることが多い物件を担保にお金を借りることができます。

対応エリアは全国で、迅速な対応をウリにしています。

資金使途が自由で、法人だけでなく個人向けにも融資を行っています。

銀行や他の不動産担保ローン会社で「その物件は対象外です！」と言われてしまった方は、日宝なら借りられる可能性があります。

つばさコーポレーション

５社目は、東京都渋谷区にある不動産担保ローン会社【 つばさコーポレーション 】です。

平成21年創業の不動産担保ローン会社です（登録番号 東京都知事（5）第31325号）。

担保可能なものは一戸建て、マンション、土地、収益物件、別荘、借地権、底地、共有持分、市街化調整区域、再建築不可物件など多岐に渡ります。

対応エリアは全国で、法人だけでなく、個人向けの資金使途が自由で利用可能なプランがあります。

通常の不動産担保ローンだけでなく、住宅ローンや投資用物件を購入するためのローンも行っています。

金利は3.80～15.00％とかなり幅があります。

債務整理中や税金の滞納あり、既に自宅の競売手続きが進んでいると言った方にも融資実績がありますので、家計や法人の資金繰りが厳しい状態の方におすすめです。

今回ご紹介した５社は、様々な物件を担保にすることが可能で、銀行や大手不動産担保ローン会社に比べると審査が通りやすい傾向にあります。

資金使途については、AGビジネスサポートのみ事業者向けで、他の４社は個人向け・法人向け両方行っておりますので、どなたでもご利用可能です。

また、お金を借りる時に、ヤミ金みたいなところだったらどうしよう…と不安になる方も多いと思いますが、今回ご紹介した５社は業歴が長くて実績も豊富な会社で、貸金業の登録もちゃんとしている会社ですので、安心してご利用頂けます。

不動産担保ローンの審査に落ちてしまった場合の対処法

不動産担保ローンの審査に落ちてしまった場合の対処法としては、以下のようなことがあげられます。

それぞれ解説します。

対処法１　別の不動産担保ローン会社に申込みする

不動産担保ローンの審査基準は会社によって異なりますので、A社では断られてもB社では審査に通るということはよくあります。

また、A社では100万円しか借りられないけど、B社なら200万円借りられたなんてこともよくあることです。

なので、１社に断られただけで諦めずに、何社も申し込むことをおすすめします。

対処法２　担保にする不動産を替えて申込する

不動産を複数お持ちの方は、別の不動産を担保にすることで融資を受けることができる可能性があります。

前述の通り、不動産担保ローンでは、不動産の種別によってはそもそも担保にできなかったり、担保にできても担保余力が低いと融資を受けることができません。

別の不動産であれば、上記に該当しない可能性もありますので、複数不動産を所有されている方は是非試してみて下さい。

対処法３　月日が経過してから再度申し込む

所有している不動産に住宅ローンや他の担保ローンが残っている場合は、時間の経過とともに返済が進むと、その分担保余力が増えるので、月日が経過してから再度申し込むと融資を受けられる場合があります。

また、過去に債務整理をした経験がある方は、時間が経過するとそういった履歴が消えるので、融資を受けられるようになります。

その他、不動産価格が上昇傾向にある時も、時間の経過とともに不動産の担保価値が高まるので、融資を受けやすくなります。

対処法４　別の資金調達方法を利用する

不動産担保ローンは借りる人に信用力があっても、担保にする不動産の価値が低かったり、担保余力が低いとお金を借りることができません。

そういった方は不動産担保ローンではなく、銀行融資やカードローン、キャッシングなどに申込むとお金を借りられる可能性があります。

銀行は勿論ですが、カードローンやフリーローン、おまとめローンなどでも、数百万円程度のかなりまとまった金額を借りられる会社がありますので、そういった会社のサービスに申込んでみましょう。

まとめ

不動産担保ローンの審査に通らない理由は、主に以下の４つです。

不動産担保ローン会社が、審査基準で重視するポイント

不動産担保ローン会社の審査基準は、会社によって異なります。

１社に申し込みをして審査に落ちてしまっても、他のローン会社なら借りられたという話しも珍しくありません。

あきらめずに色々な不動産担保ローン会社に審査の申込をしてみることをおすすめします！