不動産担保ローンの審査に通らない理由はこれだ！審査で見られるポイントを解説

そんな方のために、不動産担保ローンの審査で見られるポイントについて解説します。

不動産担保ローン会社は、審査に通らない理由を教えてくれない会社もありますが、これを読めば審査に通らなかった理由が大体わかると思います。

不動産担保ローンの審査で見られる２つのポイント

不動産担保ローンの審査に通らない理由を知る前に、理解を深めるために、不動産担保ローン会社がどういったところを見て審査しているのか解説したいと思います。

それ以前に、不動産担保ローンのことがよくわからないという方は、以下の記事で解説していますので、そちらをご覧ください。

＞＞不動産担保ローンとは？仕組みや流れ、注意点やリスクについて解説

不動産担保ローンは、名前の通り不動産を担保にお金を借ります。そして、毎月の収入をもとに返済していきます。

つまり不動産担保ローンの審査は大きく分けて２つあり、１つが担保にする不動産、もう１つが約束通り返済できるかどうかです。

そして、上記２つをさらに細かく分けると、以下のような部分を審査では見ていきます。

それぞれ解説します。

担保にする不動産に関する審査

不動産担保ローンでは、まずは担保にする予定の不動産に関する審査が行われます。なぜなら不動産を担保にできなければ、そもそも不動産担保ローンを利用することができないからです。

大抵、仮審査の段階で担保にする不動産の審査が行われ、担保にできそうであれば次の本審査で返済できるかどうかの審査が行われることが多いです。

担保にする不動産の審査は、物件所在地等の情報を伝えれば、ローン会社側で登記簿謄本などを取得して様々な調査ができるというのも理由の一つです。

担保にする不動産の所有者

不動産担保ローンでは、担保にする予定の不動産の所有者が誰なのか必ず確認します。なぜなら、所有者の同意なくして勝手に担保にすることはできないからです。

担保にする不動産には、抵当権または根抵当権という権利を設定します。これは不動産登記簿謄本の権利部という箇所に、記載されます。

抵当権を設定するには、その不動産の権利証（登記済証または登記識別情報通知）や、所有者の実印、印鑑証明書などが必要となりますので、勝手に抵当権を設定して担保にすることはできません。

不動産担保ローンでは、自分で所有している不動産だけでなく、同意があれば配偶者や親などの親族が所有している不動産を担保にすることができますし、法人が融資を受ける場合は代表者が所有する不動産を担保にすることもできます。

なので、融資の申込人・担保にする予定の不動産の所有者・申込人と所有者の関係性を確認します。

担保にする不動産の流動性

流動性とは、簡単に言うと売りやすさのことです。

不動産担保ローン会社は、担保にする不動産が売りやすいかどうか審査します。

不動産担保ローンでは、お金を借りた人が万一返済できなくなっても、ローン事業者は担保にした不動産を売却して、貸したお金を回収します。

なので、万一の際に売れなさそうな物件は、担保に利用することができません。

流動性の低い物件は、主に購入者がローンを利用できない物件や、欲しいと思う人が少ない物件が該当します。

不動産担保ローンの担保にできない不動産は、具体的には以下のような物件です。

※ 絶対に担保にできないという訳ではありません。不動産担保ローン会社によっては、上記不動産でも担保に融資する場合があります。

担保にする不動産の価値

不動産担保ローンでは、担保にする不動産の価値によって借りられる額が変わりますので、どれくらい価値があるのか審査します。

基本的に借りられる額は、担保にする不動産の価値以下ですが、ローン会社によっては借りる人の収入状況なども加味し、担保価値以上に融資するところもあります。

また、一般的に不動産担保ローン会社が考える担保にする不動産価値は、市場で売られている不動産価格相場より低くなることが多いです。

なぜかと言うと、一般の人が見られる不動産情報サイトの物件価格は、あくまで売り出し価格であって、実際に成約する価格はもう少し低いことや、市場価格より少し安いと言われる公示地価や路線価などをもとに評価したりしていることが多いからです。

その他、万一の際でも貸付金を全額回収できるように、不動産の価値に対して７割などの掛け目で担保価値を判断することもあります。

細かい担保価値評価の考え方は、不動産担保ローン会社の考え方にもよるので、会社によって異なります。

この辺の違いが、不動産担保ローンの審査が厳しい・甘いといったことに関わってきます。

担保にする不動産の担保余力

担保にする不動産に抵当権がついていない（住宅ローンや他の不動産担保ローンがない）状態なら、担保にする不動産の価値＝担保余力になるのですが、住宅ローンや他の不動産担保ローンが残っている場合は、不動産の担保価値からローンの残りの金額が差し引かれます。

不動産の価値 ー 他のローンの残高 ＝担保余力

担保余力が残っていない場合は、お金を借りることができなかったり、借りることができても小額になってしまう場合があります。

なので、不動産担保ローンの審査を申し込む場合は、住宅ローンや他の不動産担保ローンがの残債がどれくらいあるのか、確認しておくことをおすすめします。

返済できるかどうかについての審査

仮審査の段階で、担保提供予定の不動産を担保にできそうと判断されると、本審査に進み、返済できるかどうかについての審査を行います。

返済できるかどうかは、収入証明、決算書や確定申告書、他の借り入れに関する書類などを提出します。

銀行は返済できないことをあまり想定しておらず、返済できるかどうかについての審査が厳しい傾向にありますが、ノンバンク系のローン会社の中には、返済できなくても担保にしている不動産を売却して回収すればいいと考えているところもあります。

なので、赤字や債務超過だからとか、他にも複数借り入れがあるから不安という方もいると思いますが、担保にする不動産の価値によっては、そういった方でもお金を借りられる可能性があります。

現在の収入と支出の状況

事業者の場合は、決算書の損益計算書、個人の方は納税証明などをもとに収入と支出を確認されます。

基本的に収入が多く、黒字の方がいいに越したことはありませんが、不動産担保ローンの場合は不動産を担保に入れるので、赤字でも借りられることもあります。

財務内容（会社や個人事業主の場合）

決算書の貸借対象表などの情報から、財務内容を審査します。

利益が積みあがって、財務内容がいい状態に越したことはありませんが、収入同様に、不動産担保ローンの場合は不動産を担保に入れるので、赤字が積み上がった債務超過でも借りられることもあります。

他の借り入れの状況

収入が多くても他の借り入れが多くあると返済が困難になる場合もあるので、他のローンなどの借り入れ状況も聞かれることが多いです。

また、借りている他のローンの返済状況も見られたりします。

担保にする不動産の担保余力がないと、不動産担保ローンは利用できませんが、既存の借り入れが不動産を担保にしていない場合は、不動産担保ローンで借りられる可能性は十分あります。

不動産担保ローンの審査に通らない理由

不動産担保ローンの審査について理解が深まったと思いますので、審査に通らない理由を解説します。

審査落ちしてしまう主な理由は、以下の４つです。

それぞれ解説します。

不動産担保ローン会社が考える担保物件の価値が、自分が考える価値より低い

審査でみるポイントで解説した通り、ローン会社は物件の担保価値を判断する際には、実際に成約した価格やそれよりさらに低い公示地価などをもとに価値を算出し、そこからさらに担保掛目として３割引きくらいした数値を担保価値としてみるのが、一般的です。

なぜなら万一返済できなくても、担保物件を売却して全額回収するためです。

不動産担保ローンの担保になっている物件を売却してお金を回収するときは、競売や任意売却という方法が取られることが一般的なのですが、これら売却方法は、通常の仲介会社を通す売却方法に比べて安い売却金額になってしまいます。

そういったことを考慮するとどうしても、お金を借りようと思っている人が考えるより、担保評価額は低くなってしまうのです。

ただし、担保物件の評価方法はローン会社によって異なるので、１社に断られたからと言って他のローン会社すべてが審査に通らないという訳ではありません。

担保価値を高めに見てくれるローン会社に申し込めば、お金が借りられる可能性があります。

担保にしようとしている不動産が、担保に適していない物件種別

不動産はとても身近な存在ですが、様々な法律が関わっており、かなり専門的な知識を必要とします。

一見普通の不動産に見えても、詳細に調査すると建築基準法違反であったり、建て替えできない家だと判明するなんてことも珍しくありません。

一般の素人の方には、そのあたりは判断できないと思いますが、そういったものに該当する場合は、担保にできない可能性が高いです。

また、審査基準でも解説しましたが、農地や山林などは、一般の人が購入することはありませんし、売買するに許可が必要だったりしますので、ローン会社としては担保にしても、万一の際に売却できないなんてことになりかねません。

不動産＝価値があるもの と思いがちですが、売買時にローンが利用できない物件や、需要が乏しい物件などは、担保にしても万一の際処分できず、お金が回収できない可能性があるので、審査にとおりません。

不動産担保ローンを利用するなら、別の担保に使えそうな不動産を用意する必要があります。

ただし、担保にできる不動産の種類についても、ローン会社によって異なることがありますので、１社に断られても、他の会社では担保としてみてくれることがあります。

既に他の不動産担保ローン業者からお金を借りていて、担保余力がない

これも審査基準で解説しましたが、現在住宅ローンや他の不動産担保ローンを利用している場合、その物件の担保余力は、担保価値 ー その他のローンの残債 になってしまいます。

担保余力が全くなかったり、ほとんど残っていない場合は、審査が通らない可能性が高いです。

不動産担保ローンは、審査するだけでそれなりにコストがかかることや、抵当権を設定するなど、融資実行時にもコストがかかるため、そもそも小額の融資には向いていません。

担保余力が少ない場合は、貸す側にとっても借りる側にとっても、あまりメリットのない取引になってしまうのです。

現時点で担保余力がなくても、時間が経って残債が減ったら、担保余力が増えて借りられるようになる場合があります。

財務状況や収入と支出のバランスが悪く、借りても返済できる見込みがない

不動産担保ローンは、収入や財務状況＋不動産の担保価値を総合的に評価して審査結果を判断します。

一般的に審査が厳しいと言われる銀行ほど、担保評価だけでなく収入や財務内容も厳しく審査しますので、担保不動産の価値が高くても、財務状況や収入と支出のバランスが悪く、借りても返済できる見込みがない場合は、審査に通らない可能性が高くなります。

それに対して、ノンバンク系や街金と言われる小規模業者ほど、収入や財務内容よりも、担保にする不動産の価値を重視します。

なので、赤字や債務超過、リスケ中、税金滞納状態など厳しい状況の方は、銀行よりノンバンク系や街金系の不動産担保ローン会社に審査申込をすることをおすすめします。

不動産担保ローンの審査に通るコツ

不動産担保ローンの審査に絶対に通る方法というのは存在しませんが、審査に通るコツは存在するので、ご紹介したいと思います。

それは、以下に該当する不動産担保ローン会社を見つけることです。

基本的には、銀行よりもノンバンク系、ノンバンク系よりも街金系の不動産担保ローン会社の方が、上記に該当する傾向にあります。

また、不動産担保ローンを利用する際は、１社だけに申し込まず、複数の不動産担保ローン会社に同時に申込ことをおすすめします。

不動産担保ローン会社は、それぞれ審査基準が異なりますので、１社に断られても他の会社で審査が通ることは、よくあることです。

１社に断られてから他の会社に申し込んで、審査してもらうという流れだと、時間がかかってしまうので、面倒でもいっぺんに申込して、審査が通ったところの中から条件のいい会社を選びましょう。

おすすめのノンバンク系不動産担保ローン会社

不動産担保ローンの審査に落ちて困っているという方に、比較的審査が甘い（借りやすい）と言われている不動産担保ローン会社をご紹介します。

ノンバンク系の不動産担保ローン会社【セゾンファンデックス】がおすすめです。

全国対応で、審査も早く、街金などに比べるとリーズナブルな金利で不動産担保ローンを行っています。

その他、赤字や債務超過、リスケ中、税金滞納などなど、財務内容が悪い方にも融資実績があり、公式ホームページにも「銀行に断られた方でも大丈夫！属性や債務状況などが原因で、銀行では難しいケースにもご対応します。」と記載されています。

もし、銀行など他の不動産担保ローンの審査が通らなかったという方で、まだセゾンファンデックスに審査してもらっていない方は、ダメもとでもいいので申込してみることをおすすめします。

セゾンファンデックスってどんな会社？安心して利用できるとこなのか知りたい！という方には、セゾンファンデックスの会社概要や口コミ、評判等について調査した記事もありますので、そちらをご覧ください。

＞＞不動産担保ローンのセゾンファンデックスはヤミ金⁉評判や口コミを調査しました！

まとめ

不動産担保ローンの審査に通らない理由は、主に以下の４つです。

不動産担保ローン会社が、審査でみるポイント

不動産担保ローン会社の審査基準は、会社によって異なります。

１社に申し込みをして審査に落ちてしまっても、他のローン会社なら借りられたという話しも珍しくありません。

あきらめずに色々な不動産担保ローン会社に審査の申込をしてみることをおすすめします！