ペンシルハウス（狭小住宅）が中古で売れない理由と、売却方法について解説

そんな方のために、元不動産仲介会社勤務の宅建士が、ペンシルハウス（狭小住宅）が売れない理由と、売却方法を解説します。

ペンシルハウスと言っても、土地建物の広さがそれなりに広い場合は、普通に売却活動を続けていれば売れる可能性があります。

しかし、あまりに土地建物が狭い場合（土地面積４０㎡以下、建物面積７０㎡以下）は、売却するのが困難になります。

隣地の人に購入してもらう、投資用物件として売却する、不動産買取業者に買い取ってもらうなどの方法で、売却することをオススメします。

ペンシルハウス（狭小住宅）とは？

【ペンシルハウス】とは、その名の通り、鉛筆を立てたような細長い家のことをいいます。

具体的には、１５坪以下くらいの狭い土地（狭小地）に建つ、３階建ての一戸建て住宅をさし、狭小住宅とも呼ばれています。

ちなみに、都心部などの商業地で、狭い土地に建つ細長いビルのことは【ペンシルビル】と呼ばれます。

ペンシルハウス（狭小住宅）が中古で売れない理由

ペンシルハウスは、狭い土地に高さのある建物という特殊な構造から、様々なデメリットがあり、これが中古で売れない理由にもなっています。

具体的にどのような理由で売れないのか、解説します。

売れない理由１，家が狭い

都市部では、都市計画というもので、土地によって建てられる建物の大きさが決まっています。

特に大きく関係するのが、【容積率】というもので、土地によって１００％や２００％など、土地によって指定されています。

容積率とは、土地の広さに対してどれくらい大きな建物が建てられるか決めている数値で、容積率が１００％だと、土地の面積と同じ面積の家しか建てることができません。

（緩和規定というものを利用すれば、指定された容積率を超えて建てることができますが、ここではおいておきます。）

ペンシルハウスは狭い土地に建っているので、基本的に家の延べ床面積も狭くなるのが普通です。

一戸建ては、マンションと違って延べ床面積が小さくなればなるほど、購入して住みたいと思う人が減るため、売れづらくなります。

私が、仲介会社で不動産の売買に携わっていた経験から言うと、一戸建てでは７０㎡を下回ると急激に買い手が減ります。

売れない理由２，床面積に占める階段部分の面積が大きい

例えば、建物の面積が７５㎡あるとしても、マンションのように平面で７５㎡あるのと、３階建ての一戸建てで７５㎡あるのでは、体感する広さが全然異なります。

なぜなら、３階建ての一戸建ての場合、各階をつなぐ階段が存在するため、７５㎡の面積のうちのけっこうな面積を階段が占めるためです。

階段は１、２、３と各階に存在しているため、狭い階段だったとしても全体で６㎡くらい、廊下や踊場を含めると１０㎡くらいは部屋として利用できない部分に、面積が取られてしまいます。

不動産会社のチラシを見て、これくらいの広さならマンションでもあるから、一戸建てにしては狭いけど安いから見てみよう！と、意気込んで内見しに来る人もいますが、実際に内見するとものすごく狭く感じて購入をやめる人が多いです。

売れない理由３，階段の上り下りが面倒で大変

ペンシルハウスは、１フロアに１部屋しかないことが多いので、他の部屋に移動するときや、物件によってはトイレや風呂に入るのに、一々階段を利用する必要があります。

すごくプラスに考えると、住んでいるだけで足腰が鍛えられていいのですが、移動する際にいちいち階段を利用しなければいけないのを、面倒に感じる人は多いです。

また、老後の足腰が弱った時には、生活すること自体困難になる可能性がありますので、一生住める家ではありません。

売れない理由４，駐車場がないことが多い

ペンシルハウスは土地の面積が狭いので、建物の面積を確保するために、駐車場がないことが多いです。

駐車場があっても車種制限があったり、駐車しづらいなど、面倒な場合があります。

駐車場がない家は、車を所有している人、所有したいと思っている人からは購入検討対象から外されます。

都市部では車を所有していない人もある程度いますが、購入検討者の絶対数が大分減ることになりますので売れづらくなります。

売れない理由５，耐震性が低く、地震や強風の際に揺れやすい

細長い塔のような形は、耐震性が低く、地震が起きた時や強風が吹いた際には建物が揺れやすいです。

木造３階建て住宅は、建築する際に構造計算というものが義務付けられていますので、最低限の耐震性は確保されているのですが、自然災害が全国的に増えており、建物の災害に対する強さを気にする人も多いです。

売れない理由６，日当たりが悪い

ペンシルハウスは土地が狭いため、角地でもない限り、道路に面している部分の面積が狭く、日当たりが悪いです。

日当たりは住み心地に大きく影響しますし、後から変えられるものではないため、マイホームを購入する際に、日当たりを気にする人は多く存在します。

日当たりが悪い家は人気が落ちるため、売れづらくなります。

売れない理由７，住宅ローンが利用できないことがある

土地の面積があまりにも小さいと、担保価値がないと見なされて、住宅ローンが利用できないことがあります。

具体的にどれくらい小さいとダメなのかは、銀行によるので明確な基準はないのですが、１０坪以下になると住宅ローンを利用できない銀行が増えます。

また、住宅金融支援機構のフラット３５では、借入対象となる住宅の基準を公表しており、一戸建ての場合は床面積が７０㎡以上ないと、一切利用できません。

ペンシルハウスは土地・建物が小さいので、価格は安い傾向にありますが、それでも数千万円するのが普通ですの、現金一括で購入する人は限られています。

不動産を購入する人は、ほとんどの人が住宅ローンを利用するので、住宅ローンを利用できない物件を売却するのは困難になります。

売れない理由８，隣の家の建物と距離が近い

ペンシルハウスは、狭い敷地いっぱいに建物を建てています。

また、ペンシルハウスを建てられる地域は、ペンシルハウスでなくても土地いっぱいに建物を建てられる地域であることが多いので、家と家の距離がかなり近い傾向にあります。

窓から手を延ばせば隣の家に届くくらいの距離であることも珍しくありません。

それくらい家が近いと、生活音が聞こえやすいだけでなく、もし火災が発生した場合、燃え移りやすく大変危険です。

外壁塗装などのメンテナンスもしづらく、風通しも悪いので外壁が傷みやすいというデメリットもあります。

売却するのが難しいペンシルハウス（狭小住宅）の特徴

ペンシルハウスが売れない理由を解説しましたが、全てのペンシルハウスが売れない訳ではありません。

それなりに広くて、住み心地のいい物件であれば普通に売れます。

しかし、以下に該当する物件は、売却するのが非常に難しいです。

土地の面積が４０㎡以下だと、まともな家を建てるのが急激に難しくなります。

建物の広さが７０㎡以下になる可能性が高く、家の広さが狭くなればなるほど、需要が減るだけでなく、購入しようとする人が住宅ローンが利用できなくなる可能性が高くなります。

また、立地の悪いペンシルハウスも売却するのが難しいです。

当たり前じゃないかと思われる方もいるかもしれませんが、普通の物件で立地が悪いのと、ペンシルハウスで立地が悪いのは、訳が違うのです。

普通の物件は、駅から遠いなど多少不便な場所にあっても駐車場がありますし、家が広々して快適であれば、購入する人はいます。

しかし、ペンシルハウスを購入する人はいい立地にあるのに安いという部分に魅力を感じて購入することがほとんどです。人が多いので、

ペンシルハウス（狭小住宅）を売却する方法

まず第一に先ほど解説した、特に売却するのが難しいペンシルハウスの特徴に該当するかどうかで、売却する方法は異なります。

売却するのが難しいペンシルハウスの特徴に該当していない場合

具体的にいうと、土地面積が１５坪（約５０㎡）、建物の延べ床面積が７５㎡以上あるような物件であれば、よっぽど立地が悪くない限り、時間をかければ普通に売れると思います。

なぜなら、ペンシルハウスは土地の面積が狭いため、お手頃な価格で購入できるからです。

いいところに住みたいと思っていても、土地・建物が広々とした家を購入する予算はない…という人にとっては、人気があるからです。

仲介会社にお願いして売却活動を続けることを、オススメします。

既に売りに出しているけど、長期間（少なくとも４か月以上）売れないという方は、以下の点をチェックしてみて下さい。

売り出し価格は、相場に合った適正な価格か？

不動産仲介会社にまかせっきりにせず、自分でも不動産情報サイトなどを見て、販売価格が適正か調べてみましょう。

自分の物件と似たような売り物件の情報を検索して、自分の家と比べてみて下さい。

明らかに高い場合は、そのままの価格では売れない可能性があります。

不動産仲介会社に家の売却をお願いするとき、売り出す前に家がどれくらいの価格で売れるか査定してもらいますが、自分たちに売却を任せてもらいたくて高めに査定額を出すことがあります。

特に一括査定サイトを利用して、複数の仲介会社に査定を依頼した場合は、このようなことが良く起きます。

家の売れる価格は、よく売り物件の情報を見ている人であれば、特殊な物件でない限りプロでなくても大体の相場はわかります。

自分でも明らかに高いな、と思う場合は値下げしてみましょう。

現在の売り出し価格で、不動産情報サイトの閲覧数・問い合わせ数はどれくらいあるか？

仲介会社が家を売る際には、ポスティングや新聞折込チラシなどの他、現代では不動産情報サイトへ物件情報を載せるのが一般的です。

不動産情報サイトに物件情報を載せると、その物件がいつからいつまでに、どれくらい見られたか、何件問い合わせがあったか、などの細かい情報を得ることができます。

また、仲介会社と専属専任媒介契約か専任媒介契約を結んでいる場合は、仲介会社は売主に対して、一定期間に一度、販売活動の状況を報告する義務があります。

専属専任媒介契約は週に１度、専任媒介契約は２週に１度以上と決まっています（その他、一般媒介契約という契約がありますが、そちらは報告義務はありません）。

こういった情報をしっかり確認して下さい。

閲覧数が多くて、問い合わせもあれば、そのまま売却活動を続けていれば売れる可能性が高いです。

情報サイトの閲覧数は多いけど、問い合わせがないという場合は、興味はあるけど買おうとは思わない状況ですので、値段を下げれば売れる可能性が高いです。

閲覧さえされていない場合は、値段を下げれば閲覧数が増える可能性もありますが、そもそも物件に興味がない可能性もありますので、なかなか売れないかもしれません。

その他注意して欲しいのが、仲介会社が物件の囲い込みを行っている可能性です。

囲い込みとは、自社で買主を見つけて仲介手数料を貰うために、他の不動産業者からの問い合わせを、申込ありなどと嘘をついてシャットダウンしてしまうことをいいます。

立地や売り出し価格に問題がないのに、問い合わせがない場合は、囲い込みを行っている可能性があります。

営業活動報告書に、SUUMOなどの不動産情報サイトの反響情報を同封してくれず、自作のものしかもらえない場合は、怪しさが増します。

怪しい場合は、媒介契約が切れるタイミングで、他の仲介会社へ乗り換えた方がいいかもしれません。

売却するのが難しいペンシルハウスの特徴に該当している場合の売却方法

土地面積が４０㎡以下、建物の面積が７０㎡以下の場合は、ハッキリ言って自分が住むことを目的に家を購入する一般の人に、売却するのは非常に困難です。

一般の方には売れないと思ってください。

また、上記に該当していなくても、状態が近ければ近いほど売れづらくなります。

そもそも狭い一戸建ては購入したいとい需要がかなり少ないですし、購入したいという人が現れても、住宅ローンが利用できない場合があります。

しかし、土地・建物が狭いペンシルハウスでも、売却できる方法がありますので、ご紹介します。

１，隣地の人に買ってもらう

ペンシルハウスは、単体では狭すぎるため買い手が付きにくいです。

しかし、隣地の人が購入する場合は、その人の土地が広がることになるので、狭すぎるというデメリットがなくなります。

ただし、隣地の人が購入してくれる可能性は低いので、ダメもとで話しをしてみましょう。

運が良ければ買ってくれることもあります。

２，投資用物件として売り出す

ペンシルハウスは、購入したいという人は少ないですが、借りたいという人は意外といます。

なぜなら、戸建の賃貸物件の数が、マンションやアパートに比べて圧倒的に少ないからです。

戸建ては家が独立していますので、上下左右の家に直接音や振動が伝わることもないため、騒音トラブルなどを気にする人には人気があります。

借りる人気があるということは、投資用物件としても人気があるということです。

ただし、投資用物件は賃料がいくらくらい取れるかによって、売買価格が決まります。

自ら住むために購入する人向けの価格と、投資用の価格は違うのです。

なので、場合によっては自ら住むために購入する人向けの価格に比べて、かなり安い価格での売却になる可能性があります。

３，不動産買取業者に買い取ってもらう

一般の人に売れない物件であっても、不動産買取業者なら購入してくれることが多いです。

不動産買取業者と聞くと、怪しいとか怖い印象を受ける人もいるかもしれませんが、普通の不動産会社が不動産を仕入れる（買い取る）ときに使う呼び方です。

買い取った不動産をリフォームするなどして、付加価値をつけて再度販売したり、賃貸に出します。

不動産業者に買い取ってもらう方法には、以下のメリットがあります。

デメリットとしては、買取業者は利益を得ることを目的に買取を行うので、一般の人に売れる価格より売却価格が安くなってしまいます。

ただし、一般の人に売れない物件であれば、不動産業者が買い取ってくれる価格が適正価格とも言えます。

一つ注意点として、不動産買取業者と言っても、どこでもいい訳ではありません。

ペンシルハウス（狭小住宅）の場合、こういった物件の買取が得意な不動産買取業者に声をかけないと、買取を断られる可能性や、買取価格がかなり安くなってしまう可能性があります。

そんなこと言っても、どこの買取業者に声をかければいいかわからない……と思われる方が多いと思われるので、ペンシルハウスの買取が得意な不動産買取業者をご紹介します。

株式会社Alba Link（アルバリンク）という会社で、【訳アリ物件買取PRO】という不動産買取サービスを行っています。

土地が狭いペンシルハウスなど、一般の人にはなかなか売れない物件を、積極的に買取しているところとして有名です。

【 訳アリ物件買取プロ 】の特徴は以下になります。

家を売りに出しているけど、全然売れなくて困っているという方にはオススメです。

買取価格を知りたい方はコチラから　⇒　【訳アリ物件買取PRO】

まとめ

ペンシルハウス（狭小住宅）が中古で売れない理由

売却するのが特に難しい、ペンシルハウス（狭小住宅）の特徴

売却するのが難しいペンシルハウスの特徴に該当している場合の売却方法

ペンシルハウス・狭小住宅の買取を得意としている不動産買取業者は、【訳アリ物件買取PRO】が有名です。

訳アリ物件買取プロの評判や運営会社について、詳しく知りたいという方は、以下の記事がオススメです。

＞＞【訳あり物件買取プロ】は安心して利用できる？評判、口コミ、運営会社を調査しました！

その他、自宅を高く売却する方法について解説している記事もあります。

＞【不動産を高く売却する方法】家や土地、マンション、収益物件が高く売れる条件はこれだ！