不動産の未公開物件は怪しいけど本当にある?未公開の理由と探し方を解説します!

不動産の未公開物件ってなんか怪しいけど、本当にあるの?

なんでわざわざ未公開にするの?未公開の理由は?

未公開物件って、どうやって探せばいいの?

そんな疑問を抱く人のために、元不動産仲介会社勤務の宅建士が、未公開物件の存在の有無・未公開にする理由・メリット・デメリット、未公開物件の探し方を解説します。

結論から言ってしまうと、未公開物件は実在します!

未公開にする理由は、関係者の思惑や、メリットがあるからです。

詳しくは以下をご覧ください。

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不動産の未公開物件とは

未公開物件とは、SUUMOやアットホームなどの不動産情報サイトには掲載されていない物件のことを言います。

また、不動産会社は売り物件の情報を、不動産業者しか見れない【レインズ】という不動産情報サイトに登録して、他の不動産仲介会社に購入希望者を見つけてもらうのが普通です。

レインズにも物件情報を掲載せず、物件の売主の不動産会社や、売主から売却を頼まれている不動産仲介会社のみが物件情報を取り扱って、自分達で購入希望者を見つけるような場合も、未公開物件という扱いになります。

ちなみに、未公開物件と聞くと、なんだかすごくいいお宝物件の情報や、とっても安い物件を想像される方もいるかもしれませんが、そういう場合もあるし、全くそうではないことも多々あります。

未公開になった経緯や、物件によって異なります。

そのあたりのことは、読み進めて頂ければわかります。

未公開物件は本当にある?ない?

不動産屋がよく、未公開物件情報あります!なんて言ってるけど、本当にあるのか怪しい……嘘なんじゃないか?と思う方もいるのではないでしょうか。

未公開物件は本当にあるのか、ないのか?答えをお教えします。

⇒ 未公開物件は本当に存在します!

しかし、注意して頂きたいのが、『未公開物件を多数取り扱い!』などとうたっている街の不動産屋は、嘘の可能性が高いです。

なぜなら、基本的には物件情報を広く公開した方が、物件を売る人・貸す人(大家さん)からすれば、メリットが多いからです。

それに未公開物件を多数扱っていると言っている不動産会社は、大抵聞いたこともないような中小の不動産会社であることが多いです。

数件そういった情報を持っている可能性はありますが、実際は大手の方が未公開情報を多く持っています。

未公開にするメリット・デメリットについては、後ほど解説します。

ちなみに、電柱に不動産のチラシが張り付けられている怪しい物件情報を、見たことがある人もいるのではないかと思いますが、あれは嘘のこともありますし、本当に物件が存在することもあります。

電柱に張り付けられた不動産情報

実際に物件が存在していたとしても、許可なく電柱に広告物を張り付ける行為は違法です。

また、電柱に張り付けられている不動産広告には、以下のような特徴があります。

・周辺相場に対して、異様に安い価格で売られている。

・販売会社の社名が記載されていない、記載されていても聞いたことがないような会社。

・会社の電話番号ではなく、担当者個人の携帯電話の番号が記載されている。

チラシに記載されている物件が、本当に存在していようがいまいが、一つだけ間違いないのが、まともな不動産会社ではないということです。

しかも本当に存在している場合は、実はネット上にも載っていることがありますので、チラシに記載された電話番号にかけるのではなく、不動産情報サイトなどに掲載されている番号にかけて問い合わせましょう。

売り物件の情報を未公開にする理由

物件情報を未公開にするのには、理由がありますので解説します。

1,売主が自宅を売却していることをバレたくない。

2,不動産情報サイトなどで公開する前に、顧客リストのお客さんに先に紹介している。

3,建売業者が、仕入れた土地を紹介してくれた不動産業者に売却をお願いしている。

4,媒介契約は結んでないけど、高く売れるなら売ってもいいと言われている物件。

それぞれ解説します。

理由1,売主が自宅を売却していることをバレたくない

売られている家

一般の個人の方が売主の物件でたまにあるのが、家を売却中であることを周囲の人にバレたくないから、不動産情報サイトに載せたり、チラシを撒いたりしないでくれ!と言われることです。

このような場合、物件情報をおおやけにできないので、未公開物件になります。

仲介会社は、顧客リストに記載された購入見込み客に物件情報を紹介したり、似たような売り物件の問い合わせがあった際に、実はこんな物件もあります!とご紹介したりします。

このパターンの未公開物件は、表に出ていないというだけで、特にお宝物件と言えるようなものではないことが多いです。

理由2,不動産情報サイトなどで公開する前に、顧客リストのお客さんに先に紹介している

不動産仲介会社には、マイホームを探しているお客さんがいますし、過去に売り物件に問い合わせをしてきた人の情報をストックしています。

また、直接販売している建売住宅業者や、ハウスメーカーなども家や土地を購入したいと思っている人の情報を持っています。

これらの不動産会社・ハウスメーカーは、売り物件の情報が入ったり、売り物件を仕入れるとおおやけにせず、まずは自社の顧客リストのお客さんに物件情報を紹介します

つまり、未公開物件としてお客さんに紹介されるのです。

そして、自社の顧客リストのお客さんに売れなかった場合や、自社単独で売却せずに他の不動産仲介会社に売却を任せた場合、不動産情報サイトなどに掲載されて公開物件になります。

なぜ初めからおおやけにしないかと言うと、広告宣伝費がかからないことや、他の業者を取引に挟まないことで、利益アップやコスト削減できるからです。

たまに家の周りで、チラシや不動産情報サイトなどに載っていなかったのに、いつの間にか売買されて所有者が変わっている家や土地を見かけることはないでしょうか?

そのような場合は、まさにこのパターンに該当します。

このパターンの未公開物件は、情報が早いので、不動産情報サイトなどに載る前に売れてしまうような優良物件を紹介してもらえる可能性があります。

また、仲介会社が売主から安めの売却価格で販売を任せてもらえることになり、両手仲介(売主と買主の両方を同じ仲介会社が仲介すること)でさっさと契約を決めたい場合は、相場より安い物件を紹介してもらえることもあります。

理由3,建売業者が、仕入れた土地を紹介してくれた不動産業者に売却をお願いしている

建売住宅

建売住宅を建てて販売する建売業者は、不動産仲介会社から売地の情報を紹介してもらって土地を仕入れたりします。

この時、いい土地を紹介してくれたお礼として、土地を紹介してくれた仲介会社に、その土地に建てた建売住宅の売却を任せることが多いです。

売却を任せたられた仲介会社は、売主からも買主からも仲介手数料を貰うために、自社のみの取り扱いにして販売する場合があるんです。

建売業者としては、早く売れた方がいいので、初めから広く公開して販売したいところですが、またいい土地を紹介してもらうために、我慢することが多いです。

このパターンの未公開物件も、情報が早かったり、あまり出回っていないため、優良物件を紹介してもらえる可能性があります。

ただし、このパターンでは相場より安い物件を紹介してもらうことは、あまり期待できません。

理由4,媒介契約は結んでないけど、高く売れるなら売ってもいいと言われている物件

不動産所有者の中には、売りたいと思っているわけではないけど、高く売れるなら売ってもいいと考えている人がいたりします。

物件所有者と仲介会社の営業が仲がいいと、所有者の人からこういったことを言われることがあります。

こういった物件は売りに出している訳ではないので、一切情報が出回りません。

このようなことを言う物件の所有者は、一般の人ではなく、不動産を沢山持っている不動産投資家の方や地主の人が多いです。

高く買ってくれるなら売ってもいいと考えているので、値引きは一切受け付けず、安く買えることはないと思っていいでしょう。

未公開物件を売買するメリット・デメリット

売り物件の情報を未公開にするには、売る人・買う人それぞれにメリット・デメリットがありますので、解説します。

不動産を売る人にとっての未公開物件のメリット・デメリット

物件を売る時に未公開にするメリット・デメリットは、一般の人が家を売る時と、不動産業者が建売住宅や土地、リノベーションマンションなどを売る時で、微妙に異なる部分があるので、それぞれ解説します。

一般の人が家を売るときに未公開にするメリット・デメリット

一般の人が家を売却する場合は、家を売っていることが周囲にバレないのがメリットです。

家を売りだすと、内見する人だけでなく、周囲の状況や家の外観などを見に来る人がけっこういます。また近所の人や知人などに、家を売る理由を聞かれることも多くなります。

空室の物件を売りに出すなら別に問題ありませんが、居住中の場合、家を売りだしているとは言え、全然知らない人が家の周りでジロジロ見ているのは、気味の悪いものでもあります。

こういった思いをしなくて済むという、メリットがあります。

デメリットとしては、不動産情報サイトに掲載したり、大々的にチラシをまいて広告した場合に比べると、圧倒的に売れづらくなります

不動産会社が売り物件を未公開にするメリット・デメリット

不動産会社が物件を売却する場合のメリットは、コストを削減できる可能性があることです。

不動産情報サイトの掲載料は、実はかなり高額です。また、チラシなども作成料や配布料などけっこうお金がかかります。

未公開ではこういった経費がかからなかったりするので、宣伝広告費があまりかかりません。

不動産業者が自社の物件を、顧客リストのお客さんに直接販売する場合は、仲介手数料もかかりません。

広告宣伝費と仲介手数料がかからなかった場合とかかった場合を比較すると、販売にかかるコストは数百万円違います。

デメリットは、一般の方が家を売る場合同様に、売るのに時間がかかる可能性があることです。

未公開物件を買うメリット・デメリット

メリットとしては、人気物件や相場より安い物件などを購入できる可能性があることや、出回らない情報が入ることで、選択肢の幅が広がるといったメリットがあります

デメリットとしては、購入を決断するのに時間的な余裕がないことが多いです。

検討している間に、他の人に紹介されたり、公開情報になってあっという間に売れてしまう可能性や、逆に急かされて購入したものの、後悔したり不安になる可能性もあります。

一度買うと言っていたのにキャンセルすると、不動産会社からの信頼を失うことになりますので、次はそういった情報を紹介してもらえなくなることもあります。

自分が住みたい物件の条件をしっかり決めておき、条件に合う物件が予算内で売りに出たら、即決する決断力が必要になります。

未公開になりやすい物件の特徴

自分の家を売る人、商品として物件を売る不動産会社、仲介会社など、関係者の思惑などが理由で売り物件が未公開になることを解説しましたが、物件によっても未公開物件になりやすいものがありますので、解説します。

すごく人気のある立地の物件やマンション

人気のある街の物件や、名前が有名になるほど人気のあるマンション、駅すぐ目の前の投資用物件などは、物件が売りに出るのを待っている人が多く、不動産会社も購入を希望するお客さんを抱えていることが多いです。

また、人気の街やマンションは住み心地がいいことや、売りに出してもすぐ売れるため、売り物件が出ることが少ないです。

不動産会社仲介会社は、こういった物件の売却依頼を受けると、真っ先に自社のお客さんにご紹介して、世間に出回ることもなく売れてしまうことがあります。

周辺相場より安い物件

何かしらの理由により、売主が多少安くてもいいから早く売ってしまいたい場合があります。

このような物件は一般の人に紹介されることもありますが、ほとんどの場合、複数の不動産買取業者に紹介され、その中で一番高いところが購入し、世間に出回らずに終わることが多いです。

仲介会社は、なぜ一般の人ではなく不動産買取業者に紹介するかと言うと、決断や手続きが早く、ローンの審査など面倒な手続きがなくて、簡単・確実ですし、おおやけにしなくてもすぐ売れるからです。

ここでちょっと話がそれますが、不動産の世界では、すごく人気のある物件や相場より安い物件の情報をもっているところが非常に強い立場にあり、実は物件を購入する側は立場的には弱いことが多いです。

たまに、仲介会社などに対して、俺はお客さんなんだから偉いんだぞ!仲介手数料をまけろ!みたいな態度の人がいますが、このような人にいい物件の情報が流れることはありません。

いい物件は誰にでも売れるので、売る側が購入者を選ぶ立場にあるからです。

本当にいい物件の情報を手に入れたいなら、不動産会社の人と仲良くしましょう。

著名人が売りに出す物件

芸能人やスポーツ選手、有名な実業家の方など、著名な人が家を売りに出すときは、人一倍プライバシーに配慮するため、未公開になることが多いです。

芸能人の家の住所は、嘘の情報もあるのでしょうが、けっこうネット上に出回っており、普通に売りに出ていると買う気のないファンの人や、噂を聞きつけた人などが押し寄せたり、内見した人がSNSなどで情報を拡散する可能性があるので、未公開で売買されることが多いです。

不動産の未公開物件の探し方

未公開物件の情報は、不動産仲介会社、不動産開発会社(建売・土地分譲・マンションリノベーション業者など)、ハウスメーカーなどが持っています。

そして未公開物件は名前の通り、ネット上などで公開されていないので、上記の会社から情報を直接入手する必要があります。

新築・中古戸建、土地、中古マンションの未公開物件を探す方法

売買不動産仲介会社の看板

物件を真剣に探している人は、SUUMOなどの不動産情報サイトを見ているだけでなく、物件を探しているエリアの不動産仲介会社に、電話するか直接店舗に行って、『こういった物件を探しているから、売りに出たら教えて欲しい!』と伝えましょう。

パークホームズなどのブランドマンションを名指しで探している場合は、分譲したマンションデベロッパーと同じグループの仲介会社に話しをしておくと、情報が入りやすいです。

<例> パークホームズは三井不動産レジデンシャル分譲なので、三井のリハウスに話しをする。

>>【中古マンションの探し方】誰よりも早く物件情報を手に入れる方法

面倒かもしれませんが、1社だけでなく複数の仲介会社にお願いすることで、より情報が集まりやすくなります。

新築一戸建て建売住宅の未公開物件を探す方法

新築一戸建ての建売住宅を探している人は、大手建売業者に連絡して、『このエリアで物件を販売するときは教えて欲しい!』と伝えておくのが効果的です。

大手建売業者には、オープンハウス飯田産業などがあります。

オープンハウスと飯田産業は、物件の直販サイトが存在しており、ホームページから会員登録をすると、希望条件に合った最新の売り物件情報を受け取ることができます!

すまいーだ会員のメリット
出典:飯田グループホールディングス株式会社 すまいーだ

新築一戸建ての建売住宅を探している人は、会員登録することをオススメします。

注文住宅を建てたい人が、土地の未公開物件を探す方法

注文住宅で家を建てたいと考えている人は、仲介会社に希望条件を伝えておく方法以外に、ハウスメーカーが未公開物件の土地の情報を持っていることもありますので、そういった物件情報がないか聞いてみましょう。

自分の気に入ったハウスメーカーがあったら、そこの営業の人にお願いすれば、家を建ててもらうために一生懸命探してくれると思います。

ハウスメーカーによっては、自社で土地の分譲販売も行っていることがあります。

例えば、ダイワハウスはホームページに、土地探し相談サービスというのがあったり、分譲友の会<セキュレアクラブ>というのに入会すると、分譲・販売する最新の物件情報が貰えるサービスを行っています。

未公開の最新情報や、優良物件の情報を入手するには、不動産仲介会社や建売業者、ハウスメーカーなどから直接情報をもらうことが重要です。

このようなやり方をやっている人は非常に少ないため、実践すればライバルよりも、一歩も二歩も前にでて物件情報を入手することができます!

まとめ

不動産の未公開物件は、本当に存在します。

< 未公開物件が存在する理由 >

1,売主が自宅を売却していることをバレたくない。

2,不動産情報サイトなどで公開する前に、顧客リストのお客さんに先に紹介している。

3,建売業者が、仕入れた土地を紹介してくれた不動産業者に売却をお願いしている。

4,媒介契約は結んでないけど、高く売れるなら売ってもいいと言われている物件。

< 売る物件を未公開にするメリット・デメリット >

メリット

・売却していることが周囲にバレない

・広告費や仲介手数料などのコストを削減できる

デメリット

・売れるまで時間がかかる場合がある

< 未公開物件を購入するメリット・デメリット >

メリット

・人気物件を購入できることがある

・相場より安い物件を購入できることがある

・購入する物件の選択肢が広がる

デメリット

・購入の決断をする時間が限られている

< 未公開物件になりやすい物件の特徴 >

・すごく人気のある立地の物件やマンション

・周辺相場より安い物件

・著名人が売りに出す物件

< 未公開物件を探す方法 >

不動産仲介会社や建売分譲業者、ハウスメーカーなどに、希望する物件の条件を伝えて、直接売り物件の情報が入るようにする。

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