自主管理マンションが売れない理由と、上手な売却方法

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自主管理の中古マンション

所有しているマンションを売りたいが、自主管理が理由で売れないで困っている…

私は以前不動産仲介会社で勤務していたとき、売れない自主管理の中古マンションをたくさん見てきました。

自主管理マンションは、不動産取引の中でも専門性の高い物件なので、一般的な不動産仲介会社に売却をお願いしても売り方がわからず、いつまでたっても売れないなんてことも珍しくありません。

自主管理のマンションを売却するには、原因(売れない理由)を理解した上で、的確な対処法(売り方)をとらなければいけません。

今回は、自主管理のマンションが売れない理由と、上手な売却方法を解説します。

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自主管理マンションとは

マンションは建物や設備、植栽などの維持管理が必要で、それにはお金が必要です。

分譲マンションでは、一つの建物を複数の人たちで共有しているので、所有者達がこれらを協力して行わなければいけません。

しかし、お金の徴収や管理、建物の維持管理などを居住者達でやるには大変なうえに、専門知識などもある程度必要になってきます。

そこで、マンションの維持管理などをマンション管理会社に委託する方法(管理委託方式)をとっている場合と、自分達で管理する方法(自主管理方式)をとっているマンションが、存在しています。

後者のマンションの維持管理すべてを所有者たちが行っているマンションを、【自主管理マンション】といいます

自主管理マンションのメリット・デメリット

自主管理方式という管理形態には、メリットもあるのですが、デメリットもあります。

売却活動をするうえで大きく関係してきますので、解説します。

< 自主管理マンションの3つのメリット >

管理費・修繕費が安い

・居住者の管理運営意識が高い

・居住者間のコミュニケーションが盛ん

< 自主管理マンションの4つのデメリット >

管理の質が低い可能性がある

・管理費などが適正に管理されないリスクがある

・トラブル対応が難しい

・住宅ローンが使えない可能性がある

自主管理マンションは、上手く運営されていればメリットが大きい管理方式なのですが、逆に上手く運営されていない場合は、マンションがしっかり管理されているとは言えずに悲惨な状況になることもあります。

管理状態がいいマンションと、悪いマンションの差が激しい傾向にあります。

それに対して管理をマンション管理会社に委託している場合は、それなりの質に保たれます。

また、デメリットの一つに住宅ローンが使えない可能性があり、これが売却活動に一番大きく関係してきます

自主管理マンションのメリット・デメリットについては、以下の記事で詳しく解説していますので、興味のある方はご覧ください。

買う前に知っておきたい!自主管理マンションの【メリット・デメリット】

自主管理のマンションが売れない理由

それでは、自主管理マンションが売れない理由を解説いたします。

全ての自主管理物件が該当するわけではありませんが、該当する数が多いほど、中古市場で売却するのは困難な物件ということになります。

売れなくてお困りの方は、該当するかどうかご自身で確認してみて下さい。

売れない理由1 住宅ローンが使えない

住宅ローン審査に断られる

自主管理のマンションは、購入しようとしても住宅ローンが利用できないことが多いです。

特に総戸数が少ないマンションは、使えない可能性が高くなります

具体的な戸数については、銀行によって違いますし、銀行は詳しい審査基準を教えてくれないのでわかりませんが、いくつかの銀行に問い合わせた経験からいうと、総戸数が20戸を下回ってくると融資不可の銀行が増えてきて、10戸を下回るとほとんどの銀行が住宅ローンを貸しません。

自主管理のマンションが、住宅ローンを使えない理由について、詳しく解説している記事もありますので、興味のある方はそちらもご覧ください。

不動産は高額なので、現金で購入する人は殆どいないのが現実で、住宅ローンが使えない物件=売れない物件と言っても過言ではありません

戸数が多いマンションであれば、自主管理であっても住宅ローンを利用できることが多いので、売りやすくなります。

また、住宅ローンの融資をする際に自主管理かどうかは関係ないという金融機関もあるので、後ほどご紹介します。

売れない理由2 マンションの管理・運営がきちんとされていない

自主管理のマンションを売却する際は、マンションの管理・運営がきちんと行われていることが重要です。

中古マンションを売買する際、仲介会社は管理組合から「管理規約・重要事項調査報告書・修繕履歴・長期修繕計画書」などの書類を取得し、購入希望者にどんな物件なのか契約前に重要事項説明書を作成して、どのような物件なのか説明してから契約します。

マンションの管理を管理会社に委託している物件では、管理会社がこのような書類を作成して、対応しているのですが、自主管理のマンションでは管理組合自体存在していなかったり、管理組合があってもこのような書類を作成していないことがあります

これらの書類は、住宅ローンの審査の際に銀行から提出を求められることはないのですが、仲介会社が作成した重要事項説明書は提出を求められます。

管理規約や重要事項調査報告書がない場合、仲介会社が銀行に提出した重要事項説明書で、管理規約等がないことが銀行にもわかりますので、住宅ローンの審査にも不利になります

購入希望者も説明の際に、管理規約なしや、管理について詳しい説明がされないと不安になり、購入を躊躇してしまう可能性もございます。

売れない理由3 人気がない

マンションを購入する方は、戸建て購入者に比べると近所付き合いや自宅の維持管理をしたがらない傾向にあります。

管理費を払って、マンションの管理運営をしてもらうのが当たり前と思っています。

なので自主管理のマンションのように、自分達で管理運営したり所有者同士で積極的にコミュニケーションをとらなければいけない物件は、人気がありません

また、自主管理のマンションは小規模な物件が多い傾向にありますが、小規模なマンションも人気が低いです。

住宅ローンが利用できようが、管理運営がしっかりされていようが、人気が無い場合は値下げしないと売れません。

自主管理マンションの売却方法

自主管理のマンションを売却するには、先ほど解説した売れない理由に該当するかどうかが重要です。

どの程度該当するかによって、売却方法が異なりますので、わかりやすいように売却フローチャートを作成しました。

自主管理マンション売却フローチャート

フローチャートの内容について、以下で詳しく説明します。

マンションの総戸数が20戸以上ある場合

総戸数が20戸以上あって、管理組合もきちんと運営されている物件なら、通常のマンションと同様に売却できる可能性が高いです。

一般的なマンション同様、不動産仲介会社に売却を依頼しましょう。

ただし、自主管理というだけで一般的な管理委託物件に比べると、人気は落ちます。

また、マンションの売れ行きは、管理形態に関係なく立地と価格による部分が大きいので、売却をお願いする不動産会社から周辺成約事例などの情報を入手し、相談しながら売却価格を決めましょう。

売却に関する様々な情報を集めたいが、どの不動産会社に売却を依頼すればいいかわからないという方は、不動産一括査定がおすすめです。

複数の不動産会社が、それぞれの情報・経験・考え方をもとに査定をしてくれますので、売却活動に関する情報収取にも役立ちますし、どの不動産会社が良さそうか実際に話してみてから判断できます。

複数の不動産会社に売却を依頼するのもいいですが、1社にする場合は、自主管理のマンションを売却した経験がある、自主管理のマンションでも住宅ローンを利用できる銀行に詳しいかどうかで判断しましょう。

⇓の画像が一括査定サイトへのリンクとなっております。大手仲介会社も参加している安心のサービスですので、是非ご利用下さい。

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

総戸数が20戸未満でも、購入者が住宅ローンを利用できそうな場合

マンションの管理形態や総戸数に関わらず、利用できる住宅ローンがあります。それは【フラット35】です

フラット35とは、公的機関である住宅金融支援機構が提供している住宅ローンですが、全国の銀行などが販売代理店となっておりますので、基本的にほとんど銀行も利用可能です。

フラット35について詳しく知りたいという方には、詳しく解説した記事がございますので、興味のある方はそちらをご覧ください。

ただし、フラット35は管理形態や総戸数による制限はないのですが、以下3つの条件をクリアしなければ利用できませんので、条件をご紹介します。

1、管理規約がある

2、20年以上の長期修繕計画がある

3、現在の耐震基準に適合している(新耐震基準)

4、適合証明書が取得できる

利用条件の1と2は、マンションの管理組合が用意するものとなります。ほとんどのマンションには管理規約がありますが、長期修繕計画は作成していないところも多いです。もしない場合は、新たに作成しなければいけませんが、管理組合全体で作成するものなので、個人では作成できないのが難点です。

利用条件3は、築年数が浅いマンション(1981年6月1日以降に建築確認申請されているマンション)では問題ありませんが、古いマンションでは旧耐震基準という扱いになりますので、新たに耐震補強工事をしていなければいけません。

利用条件4は、耐震基準以外にも、マンションの設計に違法な部分はないかや、住宅金融支援機構が求める基準に適合していなければ、適合証明を取得できません。

フラット35公式サイトのリンクを貼っておきますので、詳しく知りたい方はそちらをご覧ください。⇒【フラット35】の対象となる住宅・技術基準

利用条件をわかりやすくまとめると、『管理組合の運営がしっかりされていることに加え、新耐震基準のしっかりした性能のマンションでなければいけない』ということです。

利用条件を満たしている場合は、フラット35が利用可能(住宅ローンを借りる人の収入などによる)なので、不動産仲介会社にフラット35が利用できるから、販売活動の際はその旨を購入者に伝えてもらいましょう。

購入者が住宅ローンを利用できるなら、売却できる可能性がぐっと高まります。

仲介会社の人がフラット35を利用できることを知らないと、購入希望者が民間の銀行に住宅ローンの審査を申込んで否決となり、購入をあきらめるなんてことになりかねません。

もし、そもそも管理組合がきちんと運営されていない場合や、マンションが古い場合など、利用条件を満たしていない場合は、下に記載している、【総戸数20戸未満で、住宅ローンの利用が難しい場合】に進んでください。

総戸数20戸未満で、住宅ローンの利用が難しい場合

困っている人

このような場合は、正直言って一般の方に売却するのは非常に困難です。不動産買取会社に、直接買い取ってもらうことをおすすめします。

早く売却したい方は勿論ですが、時間に余裕のある方でも、時間が経過すると築年数が増えてマンションの価値は下がりますので、早めに売却した方がいいでしょう。

不動産買取会社に買い取ってももらう場合、売却価格は安くなってしまいますが、一般の方に売れないのであればそれは仕方がありません。むしろ売却の相手が不動産買取会社であっても、売れるだけ幸運だったと思いましょう。

不動産買取会社の直接買取は、仲介手数料がかからない手続きが早いというメリットあります。

ただし、既に仲介会社に売却を依頼していて、専属専任媒介契約を結んでいる場合は、仲介手数料がかかってしまいますので、注意して下さい。

そのような場合は、媒介契約満了を待ってから買取会社へ相談してみましょう。

不動産買取会社というのは沢山あるのですが、一般の方には馴染みがないですし、場所や物件ごとに高く買い取れる業者は異なります。

そんなときにおすすめなのが、物件の所在地や特性に合った不動産買取会社へ、買取額の査定ができて、納得できればそのまま売却できちゃう不動産買取査定の『お困り不動産どうする?です。

利用には、以下のようなメリットがあります。

・ただの買取業者ではなく、物件種別にあった業者を紹介してくる。

・査定額=買取額なので、納得できたらそのまま買い取ってもらえる。

・売却完了まで早い

・仲介手数料がかからない

・最低でもどれくらいの価格で売れるのかわかる

一度査定してみて、最低でもこれくらいで売れるというのを知るだけで、不安はかなり解消されます。

当たり前ですが、査定後に買取価格に納得できなかったら、売る必要はありません。

時間が経っても全然売れなくて困っているという方は、是非相談してみて下さい。売却査定依頼はこちら

まとめ

<自主管理マンションが売れない理由>

・住宅ローンが使えない

・マンションの管理・運営がきちんとされていない

・人気がない

<自主管理マンションの売却方法>

・マンションの総戸数が20戸以上ある場合

⇒ 普通に売れる可能性有り、仲介会社に売却を依頼しましょう。

・総戸数が20戸未満でも、購入者が住宅ローンを利用できそうな場合

⇒ 購入希望者が住宅ローンを利用できれば売れる可能性有り、利用できる住宅ローンを調べて仲介会社に伝えておきましょう。

・総戸数20戸未満で、住宅ローンの利用が難しい場合

⇒ 一般の人への売却は困難です。不動産買取業者に買い取ってもらいましょう。

総戸数が少ない自主管理マンションほど、一般の方に売却するのが難しくなります。

その場合は、不動産業者への売却も考えてみましょう。

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