注文住宅は中古で売れない？高く売れる家と、買い手がつかない家の違いは何か解説

この記事は、そんな方に向けて書いています。

注文住宅は、建売住宅より建材や設備、デザインにお金をかけて造られています。

それなら中古で売りに出した時も、高く売れると思いがちですが、そうとも限りません。

注文住宅で建てられた家は、中古で売り出した場合、高く売れる家と全く買い手がつかない家に分かれます。

元不動産仲介会社勤務の私の経験をもとに、中古で高く売れる注文住宅と、売れない注文住宅の違いと、売れない家を売却する方法を解説します。

既に売却を考えている人には、自分がどちらの家に該当するのかわかるので、どのように売却活動を進めていけばいいかの、ヒントになります。

これから、注文住宅を建てる人には、デザインや設計で気をつけたいポイントや、将来的に高く売却できる家を建てる参考になると思います。

注文住宅は中古で売れない？高く売れる家と、全く買い手がつかない家の違い

中古で売り出した時に、売れない注文住宅の６つの特徴

注文住宅で建てたのに、中古で売りに出した時に買い手がつきづらい家の特徴は、以下の5つです。

それぞれ、詳しく解説します。

１，デザインが奇抜すぎる

デザインが奇抜すぎる家は、建築にすごくお金がかかっていても売れない家が多いです。

例えば、外観でいうと、外から見ると窓が全くなくて中庭からしか光が入らない家や、とてもカラフルな家、全体的にガラス張りの家などです。

内装でいうと、風呂やトイレがガラス張りのものなど。

こういった家は、建築主の要望で建てられた場合は自業自得ですが、建築士が提案してきて建てられることもあります。

建築士の中には、人のお金で自分の作品を作ろうとする人がたまにいます。このような人は、本来住宅に必要な快適性、使い勝手、資産性などを完全に無視します。

注文住宅なのに建売住宅みたいな家を馬鹿にする人もいますが、建売住宅は土地を最大限に活かした設計で、快適性や使い勝手を考慮されたものになっており、万人受けするので中古でも売りやすいです（ただし、コスト面の制約により、いい建材・設備ではなく、安いものが使われていることが多い）。

これらを考慮すると、自然とあのようなデザイン・間取りになるのです。

これから注文住宅を建てる人は、建築士にデザインを頼んだときに奇抜なデザインを提案してきたらやめた方がいいと思います。

某人気建築・リフォーム番組では、ものすごく個性的な家をよく建てらていますが、住みづらそうだし絶対中古で買う人いないだろうなと思うような事例もあります。

実際に訴訟になった案件もあるようです。

２，間取りが独特すぎて、使いづらい

間取りが独特すぎて使いづらい物件も、売れない注文住宅によくあるパターンです。

例えば、異様に広い１ＬＤＫのような、部屋の数が少なくＬＤＫ以外の洋室が無駄に広い家や、家の中が階段状になっており段差だらけの家、螺旋（らせん）階段の家などです。

家は、３～４人家族が住めるように建てていることが多く、実際にそのような家の方が買い手が付きやすいです。

しかし、夫婦二人や自分ひとり、または６人以上で住むことを考えて建てられた家や、趣味や仕事など何かしらに特化しすぎた家は売れない傾向にあります。

ちなにみ、二世帯住宅もなかなか売れなかったり、最悪な場合は買い手がつかず土地値で売買されることもあります。

＞＞二世帯住宅は中古で売れない⁉【売れない理由】と【売れる方法】を解説！

よくビジネスは差別化が大事なんて言われますが、不動産に関しては、あまり特化してしまうと売れなくなる傾向にあります。

なぜなら、家自体を選ぶ前に立地を選ぶからです。ある立地限定で、特殊な家を丁度求めている人なんてほとんどいません。

また、そういった特殊な家を求める人は、自分の好きな場所を選んでからそこに自分で建てる傾向にあります。

３、すごく大きな家

いわゆる豪邸と言われるような、注文住宅で建てられたすごく大きな家も売れない傾向にあります。

理由は主に２つあって、

１つ目が、価格が高すぎて買える人があまりいないから

２つ目が、豪邸を買えるようなお金持ちの人は、土地を買って自分で建ててしまうからです。

実際にスーモなどを見ると、１億円以上で土地・建物ともに広い物件はけっこう売れ残っています。

お金持ちの方で注文住宅を建てようと思っている方は、一生そこに住む気がないのなら賃貸かマンションを購入した方がいいと思います。

４，その場所に会っていない規模・グレードの家

先ほど、いわゆる豪邸と言われるような注文住宅で建てられたすごく大きな家も売れない傾向にあると言いましたが、大きな家ばかり建っているような場所では、中古でも普通に売れる可能性があります。

しかし、土地面積が20～30坪くらいが平均的な街にポツンとある80坪くらいの広さの家や、逆に80坪くらいの土地面積が平均的な街にある20坪くらいの家など、その街に会っていない規模の家も売れづらい傾向にあります。

周りより大きな家は買える人がいない、買いたいと思う人がいないのが原因で、逆に大きな家だらけの場所にある小さい家の場合は、恥ずかしいとか、高級住宅地なので狭い割に高いことなどが理由です。

５，土地に難がある

予算が厳しい人の中には注文住宅を建てたいという思いが先走って、狭すぎる土地や不整形地、傾斜地など土地代が安い場所に強引に家を建てる人がいます。

快適な家には土地の広さや地形なども大きく関係しているので、うまく設計したとしても間取りに制約があり、結局不便な家になりがちです。

予算が厳しいからと使いづらくて安い土地に建てられた注文住宅は、売れません。

＞＞ペンシルハウス（狭小住宅）が中古で売れない理由と、売却方法について解説

さらに言うと、土地自体の価値も低いので、もし売れたとしても二束三文になる場合もあります。

土地の形が悪い場合のデメリットについて、詳しく解説した記事があるので、興味のある方は是非ご覧ください。

＞＞整形地・不整形地とは？図を使って主な形状とメリット・デメリットを解説

６，売主が考える価値が高過ぎる

注文住宅で建てられた家は、建売住宅に比べて建築費が高いことに加えて、デザインや間取り、設備などに建て主のこだわりや思いが込められています。

また、家を建てたことがある人ならわかると思いますが、家を建てるってけっこう大変です。

大変な思いをして設計にこだわり、高いお金を出して建てた家が安くでしか売れないなんて大抵の人は受け入れられません。

しかし、皮肉なことにこだわりや思いが強すぎる家の方が、売れづらい傾向にあります。

こういったことを受け入れられずに、『そんな値段では売らない』・『もっと高く売れるはずだ』・『不動産屋の査定はあてにならない』などと思い、高値で売りに出して売れ残っている物件が沢山あります。

注文住宅なのに、建売と同じ値段でしか売れない家の２つの特徴

せっかく高いお金をかけ、苦労して注文住宅を建てても、建売と同じ値段でしか売れない家もあります。

そのような物件の特徴は、以下の２つです。

それぞれ、詳しく解説します。

１，ローコストを売りにしたハウスメーカーで建てている

住友林業や積水ハウスなど、高級なハウスメーカーで建てた家は、中古でも高く評価される傾向にあります。

不動産仲介会社がこのような物件を中古で売り出すときも、販売資料に【住友林業施工！】などとアピールします。

それに対して、ローコストを売りにしたハウスメーカーで建てられた家は、社名を出すと安物というイメージがあるので、市場でも評価されませんし仲介会社もアピールしません。

アピールするとしても【注文住宅】くらいにとどめます。

高級なハウスメーカーは建築費が高いと思いますが、そういった隠れたメリットもあるのです。

２，デザインや設備、使っている建材などが建売住宅と変わらない

注文住宅で建てたはいいものの、地形から考えた有効的な間取りを考慮した結果、結局建売と同じような物件になってしまうことがあります。

また、予算の関係でキッチンやお風呂などの設備や建材などが、建売住宅で使われているのと同じようなものになることも珍しくありません。

そのような場合、中古で買い手はつきやすいですが、注文住宅だからと言って特別高く売れることはありません。

中古で売り出した時に、高く売れる注文住宅の5つの特徴

中古で売り出した時に高く売れる注文住宅の特徴は、今まで記載してきた売れない理由の逆の状態です。

１，高級ハウスメーカーで建てられた家

高級なハウスメーカーで建てられた家はブランド力があり、住宅性能、品質、設備なども充実しているので、中古で売却してもウケがいいです。

中古住宅を購入する人が心配する点の一つに、耐震性や欠陥がないかなど、建物の信頼性に関する部分がありますので、高級なハウスメーカーで建てられたというだけでも安心されやすいのです。

実際に耐久性が高かったり、長期間の保証があったりする会社も多いので、最低限のメンテナンスをしていれば、年月が経っても古さを感じにくいのもポイントです。

日本では築２０年くらいすると、建物の価値を０円とみなすことも多いですが、有名ハウスメーカーが施工した物件では、品質・信頼性が高いので、築２０年を過ぎても建物の価値があるものとして売買されることもあります。

中古戸建ての価値について興味がある方は、以下の記事で詳しく解説しているので、ご覧ください。

築年数で一戸建ての建物の価値はどれくらい下落する？新築から築２5年までの価格推移を解説

２，使い勝手がよく、設備や建材などが建売よりいいものが使われている

奇抜なデザインや変わった間取りより、シンプルだけど使いやすい家の方が売れやすいです。

設備や内装に使われている建材などは、内見時に一番目に入るポイントなので、設備が充実していたりいい素材が使われていると、内見時にも好印象になります。

マンションでも、リノベーションマンションが流行っています。リノベマンションが築年数がかなり経過してても売れるのは、最新の設備で目に入る場所・触れる場所が新しくてきれいだからです。

３，家や土地が、一般人でも買える人がいる適度な大きさ

そのエリアで、一般的な家庭でも購入できる価格の倍以上の価格になるような土地の広さ・家の大きさになると、急激に購入できる人が減ります。

そして、お金持ちになればなるほど自分で家を建ててしまう傾向にありますので、中古の一軒家は購入しない傾向にあります。

注文住宅で建てられた建物の価値を評価して購入してもらえるのは、売却価格がそのエリアの平均的な家の価格の１.５倍～２倍くらいに収まるような、土地建物の広さです。

大きな家が建ち並ぶ高級住宅街などでは、土地建物が広くても問題ないことが多いですが、例えば20～30坪くらいの土地の家が多いエリアで、70坪以上の広さの土地に建っている家は、そのエリアに家を購入する人の予算を大きく上回っているので、売却するのが困難になります。

あまりにも広いと買い手が現れず、安値で不動産業者に買い取られることが多いです。

４，立地や環境がいい

注文住宅関係ないじゃん！と思われるかもしれませんが、家が高く売れるかどうかは建物以外の要因も大きく関係してきます。

注文住宅でありがちなのが、建物にお金がかかるので土地の形・広さや立地を妥協しているものです。このような物件は、いくら建物が良くても売れづらくなってしまいます。

逆に言うと、利便性や住環境が良い立地なら、多少物件に難があっても値付けさえ間違わなければ売れます。

注文住宅といえども、高く売れるためには立地や周りの環境が重要なのです。

５，住みやすさとお洒落が両立している

建築家の中には、お洒落感を重視するあまり、使い勝手や住み心地を犠牲にする人がいますが、本当にいい建築家は住み心地とデザインを両立させています。

これに関しては具体例を挙げるのが難しいのですが、小さな気配りや工夫が随所に施されていたり、ワンポイントでいい建材や変わった建材などが使われていたりと、何かを犠牲にしていない感じといったらいいのでしょうか。

このような家は、良さを理解してもらえれば唯一無ですので建物の価値を高く見てもらえる可能性があります。

中古で注文住宅を売却する方法

不動産仲介会社は、物件によって得意不得意がありますので、中古の注文住宅の売却が苦手な仲介会社にお願いすると、なかなか売れないなんてことなりかねません。

中古戸建ての売却経験・知識が豊富な仲介会社に売却を依頼しましょう。

中古の注文住宅を売却するときの、仲介会社選びのポイントは、以下になります。

上記に該当するような、不動産会社を選びましょう。それぞれ解説します。

１、中古の一戸建ての売却経験が豊富

不動産仲介会社には、なんでも取り扱う会社もあれば、中古マンションに特化していたり、新築戸建てばかり扱っているような会社もあります。

ようは得意・不得意な分野がある会社も存在しているのです（本人たちは認めないことが多い）。

また、中古の戸建は不動産屋や建築に関する様々な法規制を一から調査するのに加え、土地の面積や隣地との境界の調査、建物に問題がないかなど、調べなければいけないことが多くあります。

中古戸建の取引は、不動産仲介の仕事の中では新築戸建てや中古マンションの取引に比べて難易度が高く、求められる知識レベルも高くなります。

実際に私は違法建築でもなんでもない合法的に建てられた家なのに、仲介会社の知識不足から、違法建築だと勘違いされて安く売りに出されている物件を、何度か見たことがあります。

適正な売り出し価格やスムーズな取引を行うために、中古戸建の取引に関する知識・経験が豊富な不動産仲介会社を選びましょう。

２、広告宣伝費の予算が豊富（折込チラシなどでよく見る会社）

広告宣伝費が豊富な会社も、売却するうえでは有利になります。

不動産の主な広告宣伝活動は、スーモなどの不動産情報サイトへの掲載・チラシを作成して新聞折り込みやポスティングする、自社サイトへの掲載などがあります。

不動産情報サイトへの掲載ですが、有名なところは、スーモ・アットホーム・ホームズです。

これらサイトは非常に集客力があるのですが、掲載するのにけっこう驚くような費用がかかります。

不動産会社の中には、コスト削減のために上記サイトの一つにしか物件情報を掲載しないところもあります。

仲介会社を選ぶ際は、どこの不動産サイトに掲載するのかしっかり確認しましょう。

また、新聞折り込みチラシや、ポストに不動産情報のチラシが入っているのを見たことがある人もいると思いますが、積極的にこのような広告活動をしている不動産会社を選びたいものです。

広告宣伝に関しては、予算が豊富な大手不動産仲介会社が圧倒的に有利です。

３、高額な物件をよく取り扱っている

注文住宅で建てられた物件は、一般的な建売物件の中古に比べて価格が高い傾向にあります。

高額な物件をよく取り扱っている不動産会社は、そういった物件を探している顧客情報を抱えていることも多いです。

特に不動産仲介最大手クラスの会社は、知名度・ブランド力の他、グループ会社などの様々なコネクションから、富裕層の方々とつながりを持っていることが多く、あまり知られていませんが、社内に富裕層専門の部署があったりします。

また、不動産は物件の価格帯や種別によって、売り方のアプローチ方法などを変える必要がありますし、求められる知識も異なってきます。

なので、高額な物件の売買に関する知識・経験が豊富な仲介会社を選びましょう。

４、建物・設備の保証サービスがある

中古物件を購入する人が一番不安に思う点は、建物や設備に問題がないか、購入後すぐに壊れてしまわないかという点です。

最近ではこういった購入者の不安を解消するため、建物・設備に問題が見つかったり、買ってすぐ故障してしまっても保証してくれるサービスを提供する仲介会社がでてきました。

また、建物・設備の保証サービスは、購入者だけでなく家を売る人にとってもメリットがあります。

家を売った後に、通常であれば購入者から『どこどこが壊れた』・『異常が見つかったから弁償しろ！』などと言われる可能性があります。

実際に私が仲介会社で働いていた時に、そのようなトラブルを目にしたこともあります。

建物・設備の保証サービスがあれば、このような事態を極力避けられるので、売主側としても安心できます。

５、物件の囲い込みをしない

物件の囲い込みとは、売主と媒介契約を結んだ不動産会社が、買主も自分で見つけて契約することにより、仲介手数料を売主からも買主からも受け取ることを目的に、他の不動産仲介会社からの問い合わせを排除することをいいます。

自分たちに直接問い合わせをしてきたお客さんしか、案内しないのです。

この行為は業界としても問題となっており、禁止行為であるにも関わらず、バレづらいこともあり、いまだに行っている不動産会社が存在しています。

物件の囲い込みは、売主にとってはデメリットしかありません！

物件を広く公開して、全国の不動産会社のネットワークを利用することで、物件は早く・高く売れるのです。

６、営業マンの知識・経験が豊富でレベルが高い

不動産仲介会社をどこにするかも重要ですが、実際に担当する営業マンがどんな人なのかも、同じくらい重要です。

若かったり、不動産業界に転職してきて間もない人、長くなっていても売れない営業マンは、知識・経験不足なので、避けたいところです。

営業マンのレベルが低いと、売れないだけでなくミスや説明不足・知識不足によるトラブルが多く発生します。

最低でも、宅地建物取引士の資格を持っている営業マンにお願いしましょう。

中古戸建を売却するなら、大手不動産仲介会社がおすすめ

不動産仲介会社の選び方はわかったけど、具体的にどこの不動産仲介会社がいいの？上記に該当する不動産会社なんて知らないし、自分で調べるのは面倒！という方には大手不動産仲介会社がおすすめです。

大手不動産仲介会社は、先ほど解説した以下の条件をクリアしているところが多いです。

その他、大手不動産仲介会社は、多数の購入希望顧客情報を抱えておりますので、早期に売却できる可能性が高いです。

それでも売れない場合は、不動産買取会社に買取を依頼するのも一つの手

仲介会社も一生懸命売却活動をしてくれている…値下げもしたけど全く反応がない……

そんな場合は、不動産業者に買い取ってもらうのも有りです。

＞＞不動産買取とは？メリット・デメリットと注意点を解説

一般の人に売却するより価格は安くなってしまいますが、買取査定をしてもらって、その価格に合意すれば、すぐに売却することができます。

万が一売りに出しても長期間売れ残っている場合は、不動産業者が買い取ってくれる価格が適正価格とも言えます。

土地が広い豪邸の場合、安ければ不動産開発業者がすぐ買いに来ます。

仲介会社経緯で、不動産買取業者に販売した場合、自分も買取業者も仲介手数料がかかってしまいます。より多く手元に資金を残したいなら、直接買取業者に売却すれば仲介手数料が節約できます。

＞＞売れない物件の売却・処分は、仲介ではなく不動産業者買取がおすすめな理由

その他の方法としては、ものすごく勿体ない気もしてしまいますが、土地値で売却するのが最も手っ取り早くて確実な方法です。

今はまだ、不動産価格が高い状態ですが、今後不動産価格が下落する可能性は十分あります。そうなる前に売却してしまうのも、一つの選択肢です。

他には、売却する方法ではないですが、このような物件は買い手はなかなか現れないが、借り手は意外といたりします。

もし、ローンを完済している場合は、賃貸にだしてしまうのも一つの手です。

まとめ

お金や時間をかけて注文住宅で建てた家でも、中古で売却した場合に、高値で売れるもの・建売と変わらない価格で売れるもの・全く売れないものがある。

＜　高値で売れる注文住宅の４つの特徴　＞

＜　建売と変わらない価格で売れる注文住宅の２つの特徴　＞

＜　売れない注文住宅の６つの特徴　＞

家を売る時は、適正な売り出し価格はいくらなのか知ることと、豊富な広告予算、広い販売網、たくさんの購入希望者を抱える不動産仲介会社にお願いすることが、早く・高く売るコツです。

安くてもいいから、早く売って現金化したい場合は、買取業者に直接買取査定してもらうのがおすすめです。

家が売れなかった場合、どうなるのか？について解説している記事もありますので、興味のある方はご覧ください。

売れない家はどうなる？不動産仲介会社で見てきた、売れ残った物件が辿る道