売れない家・マンションはどうなる？不動産営業マンが見た、売れ残った物件が辿る道

現在家やマンションを売りに出していて、売れなくて不安になっている方や、興味本位でどうなるのか気になる人もいるでしょう。

今回は、不動産仲介会社で働いていた経験のある宅建士の私が、売れない家が最終的にどうなるのか？

売れ残り物件が辿る道を、自身の経験をもとに解説致します。

家を売る時には、仲介会社にお願いして売り出す ⇒ 売れない ⇒ 値下げ ⇒ 売れない ⇒ 不動産業者買取り という流れでほとんどの家は売れます。

しかし、中には不動産業者でさえ買い取ってくれない物件もあり、そういった物件は、自治体に寄付したり無償譲渡する人もいますが、売却自体をあきらめてしまう方もいます。

所有者が売るのをあきらめた場合は、どうなるのか……

最悪の事例もご紹介していますので、是非最後までご覧ください。

売れない家・マンションはどうなる？売れ残った物件が、最終的に辿る道

家を売るときには、売出してから最終的に売れるまでどの物件でも同じような道を辿ります。

人気のある物件と人気のない物件では、その道のどこで売れるかの違いしかありません。

売り出した家が売れなかったときの流れを、順番に解説します。

ステップ１　新規物件として売りに出る

まずは普通に不動産仲介会社にお願いして、新規売出物件として売りに出します。

＞不動産一括査定サイトのメリット・デメリットと注意点を解説します！

この時の価格は、実際の相場より若干高目に設定されていることが多いです。業界ではチャレンジ価格などと言ったりします。

なぜ高目に価格を設定して売り出すことが多いかというと、以下のような理由があります。

この段階で売れる物件は、人気物件か値付けを間違えて相場より安く設定してしまった物件になります。

あまりにも早く売れるのも、実は良くなかったりするんです。

この時期に売れなかったとしても、問い合わせ状況により、そのままの価格で販売を続けるか、次のステップに行くか仲介会社と売主は相談して決めます。

＞【不動産を高く売却する方法】家や土地、マンション、収益物件が高く売れる条件はこれだ！

ステップ２　販売価格の値下げ

ステップ１の、問い合わせの多い時期でも売れずに問い合わせもあまりなかった場合、仲介会社からは売主に対して値下げの提案をします。

３か月くらい売れないことはよくあるのですが、売り出してからそれぐらい経つと、売主も不安になってきますので、受け入れる人が多いです。

家を探している人が不動産を購入するかどうかは、駅からの距離・築年数・広さなど様々な要因を考慮して決めますが、最終的には皆さん、価格と物件特性のバランスで決めます。

駅から遠くて不便な場所でも、価格が安ければ購入する人がいますし、逆に一等地のとても人気のある物件でも、相場より異様に高いと買い手が付きません。

なので、販売価格の値下げは売却する上で非常に効果が高いのです。

今まで全く問い合わせのなかった物件が、値下げしたとたんに急に問い合わせが増えることも珍しくありません。

特に不動産情報サイトは、価格を絞って検索する際の値幅が500万円単位なので、5,100万円だった売値を4,980万円にしたり、4,600万円だった売値を4,480万円などにすると、不動産情報サイトの条件検索に引っかかりやすくなるので、今まで見向きもしなかった人から問い合わせてもらいやすくなります。

たまに売れない物件の所有者の方が、『仲介会社は販売活動を頑張らず値下げばかり提案してくる！』と言って怒っていたりするのですが、はっきり言ってちゃんとチラシを撒いたり、既に不動産情報サイトに掲載している場合は、いくら販売活動を頑張っても売れないものは売れません。

適切な販売活動をしているのに問合せすらない場合は、その物件の価値がそれほどないか、欲しいと思う人がいないということなのです。

私が仲介会社に勤めていた時、別の営業担当者が少し訳アリの一戸建ての売却を頼まれていました。

その物件には売主の意向で、物件の価値に対してかなり高い売値がついていました。

案の定売れないので値下げの提案などをしてみても、売主は値下げすることを断固拒否し、問い合わせもないまま４年くらい経過していたところで私も退社したので、その後どうなったかはわかりません。

かたくなに値下げを拒むと、このようなことになる事例もあるのです。

値下げを一度しても効果がない場合、仲介会社の営業は、再度値下げすることを提案します。特段問題のない物件は、多少値下げをすればそうこうしている内に売れます。

それでも問い合わせもなく売れない場合や、少し問題のある物件などは、次のステップに進みます。

ちなみに、値下げした方がいいのかどうかの判断基準は、売れる売れないではなく、問い合わせがあるのかないのかで判断しましょう。

現状売れていなくても、問い合わせが入るなら値下げしなくても売れる可能性があります。

ただし、タワーマンションや豪邸のような高級物件は、全く買う気が無い人や買えない人が、興味本位で問い合わせを入れてくることがあるので、当てにならない場合があります。

ステップ３　不動産業者が買取

値下げしても全然問合せが増えない場合や、物件に何かしら問題があり一般の人で購入する人が現れないであろう物件には、仲介会社は不動産買取会社に買い取ってもらうことを提案します。

＞＞不動産買取とは？メリット・デメリットと注意点を解説

何かしら問題があり一般の人が購入しない物件とは、具体的に言うと以下のような物件になります。

売れない家の特徴については、後ほど詳しく解説します。

＞相場より安く売られている不動産物件の１５の理由　売れない家やマンション、土地には訳がある！

不動産買取会社というとなんとなく怪しいイメージを持つ人もいますが、どんな会社かというと、不動産を購入して付加価値を付けたり売りやすい状態にして、再度販売したりする不動産会社の総称です。

新築の建売業者や投資用物件の建築販売会社、マンションリノベーション業者や、土地分譲会社など、普通に商売している不動産会社ですので、怖がる必要はありません。

ただ売却する相手が一般人ではなく、プロなだけです。

不動産買取の相場はどれくらい？

買取業者は、一般の人が住むために不動産を購入するのと違って、利益を得るために購入するので、買取価格は一般的な水準の不動産価格より安くなることが多いです。

どのくらい安くなるのが相場なのか？とよく聞かれるのですが、その物件を購入した不動産買取業者が利益がでる水準としか言えません。

しっくりこないかもしれませんが、これは買い取る業者による部分も多少はあるのですが、買い取ってもらう不動産による要因の方が大きいのでこういった回答になってしまいます。

例えば、そのまま建物を解体して家を新築して売却した際に、普通に利益がだせるような物件であれば、一般の人が購入するような価格で買い取ることもあります。

実際に私が仲介会社で働いていたとき、一般の人向けの価格で普通に売り出していた物件を、大手の建売不動産会社が値引きせずに購入したことがありました。

逆に高低差の激しい土地や建物がボロボロの家など、商品化するのに多額のコストがかかるような物件や、物件のデメリットを不動産買取業者でも消せない物件など、リスクが高い物件では買取価格が半値以下になることもあります。

なので、実際にいくらで買い取ってもらえるかは、買取査定してもらわないとわかりません。

低い買取価格を提示されて、現実を受け入れられない方も入らっしゃるのですが、一般の方に売れないのであれば仕方がありません。

物件によっては、買取業者に提示された価格が、その物件の適正な価値ともいえるのです。

売れ残り物件はほとんどの場合、都市部などある程度需要のあるエリアであれば、不動産買取業者に買い取られて終わります。

不動産買取のメリット・デメリット

不動産買取は、売れ残り物件の処分方法や安く買いたたかれるといった、マイナスなイメージを持つ人も多いのですが、仲介にはない以下のようなメリットがあります。

逆に不動産買取のデメリットは、一般の人に売却する場合より、売却価格が安くなってしまう可能性が高いことです。

つまり、売却価格を犠牲にする代わりに、楽で早く確実に売却できるのが、不動産買取です。

一般の人に売るのが難しい物件や、なるべく早く売却したい物件は、仲介会社を利用して売却するより、不動産業者買取の方が向いています。

一般の人に売るのが難しい物件でも、積極的に買取している不動産買取業者

上記に該当する場合でも、【訳アリ物件買取PRO】なら買い取ってもらえる可能性があります。

以下のような特徴があるサービスです。

無料で買い取り金額を査定してくれるので、とりあえず買い取り金額を知りたいという方は、査定してもらいましょう。

査定依頼は、物件種別・物件所在地・お名前・メールアドレスを入力するだけなので、簡単です。

最低限この価格で売れるという金額を知るだけでも、精神的にかなり楽になります。

査定はコチラ　⇒　【訳アリ物件買取PRO】

不動産買取が不安な方や、訳アリ物件買取プロについてもっと詳しく知りたいという方は、以下の記事をご覧ください。

＞＞【訳あり物件買取プロ】は安心して利用できる？評判、口コミ、運営会社を調査しました！

地方の過疎地など、人口がどんどん減っているような地域や物件状態によっては、買取業者でさえ買い取ってくれないこともありますので、その際は次のステップに進みます。

ステップ４　無償譲渡または、お金を払って引き取ってもらう

地方の過疎地など、そもそも人口が減少傾向にある場所では、不動産買取業者でさえ買い取ってくれないことも珍しくありません。

不動産買取業者は、買い取った不動産をまた売却するか、賃貸にだして利益を得るのが目的ですので、利益が見込めない物件の場合は、買い取りを断られます。

バブルの頃に流行った温泉地などにあるリゾートマンションは、固定資産税だけでなく管理費や修繕積立金の負担が大きく、誰も買い手がつかないことで問題になっていましたが、困り果てた所有者に対して、買い取るどころか数百万円の手数料を貰って引き取る不動産業者が現れました。

そんな馬鹿な⁉と思う方もいるかもしれませんが、所有者としては、お金を払ってでも維持管理費や将来的な不安から解放されるので、利用する人がいるようです。

こういった問題に対して、最近では自治体が空き家バンクを設置して、このような物件を格安で購入・賃貸する人を探す取り組みをしていますが、それでも買い手がつかないことも多いでの、最近では無償譲渡が増えています。

不動産の無償譲渡マッチングサービス

不動産の無償譲渡マッチングサービスとして有名なのが、「みんなの０円物件」です。

無償でもいいから不動産を譲渡したい人が、物件情報を登録しておくと、物件を引き取りたい人から連絡がくるというサービスです。

「みんなの０円物件」への物件情報掲載は、無料で利用可能です。

取引相手とのやり取りや契約書の作成・締結、所有権移転手続きをサービス会社へお願いした場合のみ、お金がかかる仕組みになっています（これらを自分でやる場合は、最後までお金はかかりません）。

２０１９年７月のサービス開始以来、これまでに１００件以上のマッチングが成立しているとのことで、テレビや新聞などでも取り上げられています。

家はほっておくと、草木が生い茂り、屋根や壁などの他に塀なども雨風で朽ち果てボロボロになっていきます。

そのような物件にはホームレスや動物が住み着いたり、ゴミを敷地内に不法投棄されたり、家や塀などが崩れて人にケガをさせてしまったり、周囲に迷惑をかけてしまう可能性もあります。

固定資産税などの維持費もかかりますので、利用しないのであれば早めに処分することをオススメします。

不動産の無償譲渡マッチングサービスについて、詳しくはリンクを貼っておきますのでそちらをご覧ください　⇒　「みんなの０円物件」

有償での不動産引き取りサービス

原野商法で売買された山林や放棄された田舎の分譲地、地方のリゾートマンションなど、買取業者でも買い取ってくれないし、無償譲渡しようにも誰も引き取り手がいないという不動産も中にはあります。

そんな不動産を、有料で引き取るサービスを行っている会社があります。

引き取り料金は引き取り会社や不動産市況、物件によりますが、固定資産税の数十年分と管理にかかる費用数十年分で、その他所有権移転登記費用などがかったりします。

中には怪しい会社もありますので、利用するなら口コミや実績などをしっかり確認するとともに、引き取り条件をちゃんと理解したうえで利用するようにしましょう。

家を売るのをあきらめる人もいる

家を売りに出してるのにずっと売れないと、家を売ること自体あきらめて売るのをやめる人もいます。

売るのをやめてしまうことを、業界では【売りやめ】といいます。

私が仲介会社で働いていたときに実際にあった事例をご紹介します。

売ろうとしている物件は、行き止まり道路の奥にある物件で、道路は私道でした。

前面道路が私道で他に所有者がいる場合、家を建て替えるときなどに他の私道の所有者全員から、【私道の通行・掘削承諾】というものを貰う必要があります。

行き止まり道路の奥にあるという、タダでさえ人気のない物件だったのですが、その方は私道によく路上駐車するなど、他の私道所有者の方に嫌われていたようで、何度も交渉したのですが、私道の通行・掘削承諾を得ることができませんでした。

その結果、一般の買い手どころか買取業者にさえも買取拒否され、家を結局売るのをやめてそのまま住み続けることにしました。

このようなケースは稀なことなのですが、物件の特性や売主の状況などによっては、ときどき起こります。

売れないマンションは最終的にどうなるのか？実際にあった事例をご紹介

分譲マンションで、所有者が売るのをあきらめて、とんでもないことになった事例があるのでご紹介します。

この話は、実際に起きた出来事です。

マンションが売れないとどうなるのか？末路はこうなります……

滋賀県野洲市で老朽化したマンションが放置された挙句、行政代執行により建物が解体され、所有者には解体費が請求されました。

行政代執行とは、強制執行の一種で、本来不動産所有者がやるべきことをやらない場合に、役所が代わりに行い、その費用を所有者から徴収することをいいます。

解体された物件は、1972年築・総戸数9戸・鉄骨造3階建て・【美和コーポ】という名称の分譲マンションです。

下の写真は、解体される前の実際の写真です。廃墟化が進み過ぎて、壁さえありません。

廃墟になった理由は、分譲当初から管理組合が存在せず、維持管理がされていなかったことにくわえ、築40年ほど経過した頃から住む人が誰もいなくなったことが原因です。

交通量の多い道路に面していて危険なことや、発がん性のあるアスベストを含む建材が使用されていることなどから、2020年7月に行政代執行で、市が所有者に代わって解体しました。

解体費用の総額は約1億2千万円。

所有者は1人当たり、市から約1,300万円請求されています。

分譲マンションの管理・運営は区分所有法という法律が関係しており、管理組合が適正に運営されないと、自分一人ではどうにもできない状態になります。

これが売れないマンションがどうなるのか？の最終的な答えです。

国もこういったことを問題視しており、マンションを建て替えしやすいよう法改正していますが、それでも全国で実際に建て替えされたマンションは、これから建て替えする案件も含めて、2022年４月１日時点で316件しかなく、9割が東京・大阪を中心とした大都市圏で行われています。

つまり、マンションの建て替えは非常に困難であり、特に地方では建て替えできない可能性が高いと思った方がいいでしょう。

＞＞古いマンションは建て替えできない可能性９８％⁉成功例の件数・割合・築年数を調査

また、居住者がいなくなり管理費や修繕費が適正に徴収できなくなると、建物の維持さえ困難になり、老朽化が進んでますますマンションが売れなくなるという、負のスパイラルに陥ります。

売れない・建て替えできない　⇒　どうにもならない、という事態になります。

いらない家・マンションの所有権を放棄することは可能なのか？

処分に困っている方から、不動産の所有権放棄について相談されることがあるので、解説します。

不動産の所有権を放棄することは、相続が発生した時に相続放棄すれば可能です。ただし、注意点として相続放棄すると、不動産以外の財産も全て放棄しなければなりません。

お金は貰うけど実家はいらない！なんて都合のいいことは認められていません。

その他の注意点として、相続には相続順位というものがあり、被相続人（亡くなった人）の財産を相続する優先順位があるのですが、自分が相続放棄すると、相続権が他の親戚の人などに移ります。

そして、相続権が移った人が何も知らずに相続放棄の手続きを怠った場合、その人が相続することになってしまいますので、喜ぶ人ももしかしたらいるかもしれませんが、面倒なことに巻き込むことにもなりかねませんので、注意が必要です。

2022年現在は、相続放棄以外の方法で不動産の所有権を放棄する方法はありません。

ただし、国も全国で急増する空き家について問題視しており、2021年4月に、相続などにより取得した土地を手放すための制度に関する法律「相続土地国庫帰属法」が成立しました。

23年4月27日から施行され、同日から利用希望者の申請を受け付けます。

簡単にどういう制度か解説すると、相続や遺贈によって取得した土地を国に引き取ってもらことができる制度です。

ただし、何でもかんでも引き取ってくれる訳ではない上に、引き取ってもらえたとしても、１０年分相当の管理費が徴収されます。

それに、相続が発生した後の不動産のみ対象となっているので、自分が購入した不動産は対象となっていません。

＞＞売れない古いマンションの所有権は放棄できる？処分方法について解説！

売れない家・マンションの特徴

最後にどんな家が売れない傾向にあるのか？売れない家・マンションの特徴をご紹介します。

一般の方は不動産を購入するとき、基本的に自分で住む（利用する）ことを目的としています。また、購入する際には基本的に住宅ローンを利用するのが一般的です。

つまり、【住めない】または【住みたいと思う人がいない物件】や、【住宅ローンを利用できない物件】は、一般の人に売るのが困難になります。

不動産買取業者については物件を購入した後、家を建てたりリフォームするなどして、売却や賃貸に出したりします。

つまり、【物件の状態を改善しても売却・賃貸ができそうにない物件】は、不動産買取業者でさえ買い取ってくれない可能性が高いです。

具体的にはどのような物件が該当するかと言うと、以下のような物件です。

上記に該当する物件は、一般の人に売るのは難しいですし、もし売れてもかなり安い金額になります。

中古住宅・中古マンションが売れない場合の処分方法

中古住宅・中古マンションが売れない場合、いくつか対処法がありますのでご紹介します。

それぞれ解説します。

不動産仲介会社を変えてみる

売りに出している家が、特に問題なさそうなのに売れない場合は、売り方や売却をお願いしている仲介会社に問題がある可能性があります。

不動産仲介会社は、何でも売れると言うことが多いですが、実際は得意な物件、地域などが異なります。

また、仲介会社や営業担当者によっては、物件の囲い込みと言って売主と買主の両方から仲介手数料を貰うために、他の不動産会社へ情報を出さないようにする悪質なところが存在します。

不動産情報サイトなどにちゃんと掲載されているのか、どのような販売活動をしているのか確認して下さい。

他には、売りに出している価格が相場より割高で、適正な売り出し価格でない可能性もあります。家を売る際は、必ず複数の会社（最低２社）に売却価格を査定してもらって、適正な売却価格はいくらになりそうか情報収集した方がいいです。

物件に問題がなさそうなのに何故か売れないし、問い合わせもないという方は、売り出し価格がおかしかったり、売却方法が悪い可能性があるので、売却をお願いする仲介会社を変えてみることをおすすめします。

家の売却は、広告予算が豊富で、購入希望顧客情報を沢山抱えている、大手不動産仲介会社にお願いするのが効果的です。

汚れていたり散らかっている物件は、綺麗にする

家を売る時に、見た目は非常に重要です。

外壁が薄汚れているくらいならまだしも、ツタが絡まっていたり、破損している部分があったり、室内に物が大量に残されていているなどの場合、一般の人はこの家は大丈夫なんだろうかと不安になり、購入をためらいます。

プロの不動産業者は、かなり古いマンションでも内装をフルリフォームしてピカピカにすることで高く販売していますので、見た目の綺麗さは非常に重要なのです。

フルリフォームしろとまでは言いませんが、最低限モノを片づけたり掃除をするなど、少しでも見た目を綺麗にする努力はした方がいいです。

不動産買取業者に買い取ってもらう

売りに出しているけど売れないという場合は、ダラダラと売却活動を続けるのではなく、ある程度の期間で見切りをつけ、不動産買取業者に買い取ってもらった方がいいでしょう。

特に一般の人が購入しないような物件や、値下げしても問い合わせが増えない物件は、仲介会社にお願いして売却していても時間の無駄になる可能性が高いので、業者買取がおすすめです。

不動産買取業者といえども、買い取れる物件に得意・不得意がありますので、こういった物件の買取が得意な不動産買取業者を見つける必要があります。

【訳アリ物件買取プロ】は、上記に該当するような物件であっても、全国で積極的に買取しています。

査定依頼は、物件種別・物件所在地・お名前・メールアドレスを入力するだけですし、費用も掛かりません。

売れなくて困っているという方は、ダメもとでもいいので買取可能か聞いてみることをオススメします。

買取査定を依頼する方はコチラ　⇒　【訳アリ物件買取PRO】

無償譲渡サイトや空き家バンクに登録する

不動産業者でも買い取ってもらえない場合は、無償譲渡サイトや空き家バンクへの登録、更地の場合は自治体への寄付などの相談をしてみましょう。

今後絶対自分達で利用しないであろう不動産をどうしても手放したいなら、有料の引き取りサービスを利用するのもありだと思います。

ここまでくるとやれることは全てやるしかありません。

無償譲渡　⇒　「みんなの０円物件」

まとめ

売りに出した家が売れなかった場合、辿る道は以下のようになります。

都市部では、売れ残った物件でも３番目の不動産業者が買取ることで、ほとんどの物件が売れます。

地方の過疎地では、不動産業者でさえ買い取ってくれない場合や、引き取ってもらうのが有償になってしまう場合もあります。

そういった物件の上手な処分方法についての記事もございますので、興味のある方はそちらも是非ご覧下さい。

相続した田舎の家・土地が売れない場合どうする？空き家の上手な処分方法を解説

訳アリ物件の売却でおすすめの不動産買取業者はどこ？全国対応・買取実績豊富な３社をご紹介！

その他、売れにくい物件の売却方法などについて解説している記事もございますので、興味のある方はご覧ください。