売れない家はどうなる?不動産仲介会社で見てきた、売れ残った物件が辿る道

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売れ残った廃墟の家

不動産仲介会社に売却を依頼したけど、全然売れない…このままずっと売れない家はどうなるんだろう?

現在家を売りに出していて、売れなくて不安になっている方や、興味本位でどうなるのか気になる人もいるでしょう。

今回は、以不動産仲介会社で働いていた経験のある宅建士の私が、売れない家が最終的にどうなるのか?売れ残り物件が辿る道を、自身の経験をもとに解説致します。

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売れない家はどうなる?売れ残った物件が、最終的に辿る道

家を売るときには、売出から最終的に売れるまで、どの物件でも同じような道を辿ります。

人気のある物件と、人気のない物件では、その道のどこで売れるかの違いしかありません。

売り出した家が売れなかったときの流れを、順番に解説します。

ステップ1 新規物件として売りに出る

売りに出されている家

まずは普通に不動産仲介会社にお願いして、新規売出物件として売りに出します。

この時の価格は、実際の相場より若干高目に設定されていることが多いです。業界ではチャレンジ価格などと言ったりします。

なぜ高目に価格を設定して売り出すことが多いかというと、以下のような理由があります。

・新規で売り出した当初は注目されるので、一番問合せが多い傾向にあること(売れやすい時期)

・始めから安く設定してすぐ売れた場合、もっと高く売れたのではないか?とのクレームを防ぐため

値下げは後からでもできるが、値上げは売りに出してからは難しいこと

・一括査定サイトなどで査定された物件は、仲介会社が競合に勝つため高目の査定額を出す傾向にあること

この段階で売れる物件は、人気物件か値付けを相場より安く設定してしまった物件になります。

あまりにも早く売れるのも、実は良くなかったりするんです。

この時期に売れなかったとしても、問い合わせ状況により、そのままの価格で販売を続けるか、次のステップに行くか仲介会社と売主は相談して決めます。

ステップ2 販売価格の値下げ

ステップ1の問い合わせの多い時期でも、売れずに問い合わせもあまりなかった場合、仲介会社からは売主に対して値下げの提案をします。3か月くらい売れないことはよくあるのですが、売り出してからそれぐらい経つと、売主も不安になってきますので、受け入れる人が多いです。

家を探している人が不動産を購入するかどうかは、駅からの距離・築年数・広さなど様々な要因を考慮して決めますが、最終的には皆さん、価格とのバランスで決めます。

駅から遠くて不便な場所でも、価格が安ければ購入する人がいますし、逆に一等地のとても人気のある物件でも、相場より異様に高いと買い手が付きません。

なので、販売価格の値下げは売却する上で非常に効果が高いのです。今まで全く問い合わせのなかった物件が、値下げしたとたんに急に問い合わせが増えることも珍しくありません。

たまに、売れない物件の所有者の方が、『仲介会社は販売活動を頑張らず値下げばかり提案してくる!』と言って怒っていたりするのですが、はっきり言ってチラシを撒いたり、既に不動産情報サイトに掲載している場合は、いくら販売活動を頑張っても売れないものは売れません。適切な販売活動をしているのに問合せすらない場合は、その物件の価値がそれほどないということなのです。

私が仲介会社に勤めていた時、別の営業担当者が、少し訳アリの一戸建ての売却を頼まれていました。その物件には売主の意向で、物件の価値に対してかなり高い売値がついていました。案の定売れないので値下げの提案などをしてみても、売主は値下げすることを断固拒否し問い合わせもないまま、4年くらい経過していたところで私も退社したので、その後どうなったかはわかりません。

かたくなに値下げを拒むと、このようなことになる事例もあるのです。

値下げを一度しても効果がない場合、仲介会社の営業は、再度値下げすることを提案します。特段問題のない物件は、多少値下げをすればそうこうしている内に売れます。

それでも問い合わせもなく売れない場合や、少し問題のある物件などは、次のステップに進みます。

ちなみに、値下げした方がいいのかどうかの判断基準は、売れる売れないではなく、問い合わせがあるのかないのかで判断しましょう。現状売れていなくても、問い合わせが入るなら値下げしなくても売れる可能性があります。ただし、タワーマンションや豪邸のような高級な物件は、全く買う気が無い人や買えない人が、興味本位で問い合わせを入れてくることがあるので、当てにならない場合があります。

ステップ3 不動産業者が買取

値下げしても全然問合せが増えない場合や、物件に何かしら問題があり一般の人で購入する人が現れないであろう物件には、仲介会社は不動産買取会社の買取を提案します。

何かしら問題があり、一般の人が購入しない物件とは具体的に言うと、以下のような物件になります。

・住宅ローンの利用が困難

・土地や建物が広すぎて、価格が高額

・土地が狭すぎて、まともな家が建たない

・地形や道路付けが悪く、建て替えが困難

・心理的瑕疵や、近隣に嫌悪施設がある

不動産買取会社というとなんとなく怪しいイメージを持つ人もいるのですが、どんな会社かというと、新築の建売業者や、投資用物件の建築販売会社、マンションリノベーション業者や、土地分譲会社など、不動産さんを購入して、付加価値を付けたり売りやすい状態にして、再度販売する不動産・建築会社などの総称です。

基本的には普通に商売している不動産会社ですので、怖がる必要はありません。

買取業者は、一般の人が住むために不動産を購入するのと違って、利益を得るために購入するので、買取価格は一般的な水準の不動産価格より安くなることが多いです。

どのくらい安くなるのが相場なのか?とよく聞かれるのですが、その物件を購入した不動産買取業者が利益がでる水準としか言えません。

しっくりこないかもしれませんが、これは業者によるのではなく、買い取ってもらう不動産によるのでこういった回答になってしまいます。

例えば、そのまま建物を解体して家を新築して売却した際に、普通に利益がだせるような物件であれば、一般の人が購入するような価格で買い取ることもあります。

逆に高低差の激しい土地など、商品化するのに多額のコストがかかるような物件や、物件のデメリットを不動産買取業者でも消せないなどリスクが高い物件では、半値以下になることもあります。

低い買取価格を提示されて、現実を受け入れられない方も入らっしゃるのですが、一般の方に売れないのであれば仕方がありません。

都市部などある程度需要のあるエリアであれば、売れ残り物件は、ここで不動産買取業者に買い取られて終わります。

ちなみに、最近では不動産買取業者を紹介してくれるサービスもあります。

お困り不動産どうする?という名前のサービスで、不動産買取業者が直接買取金額を査定しくれて、値段に納得できればそのまま買い取ってもらえます。

仲介会社と媒介契約を結んでいない方や、契約満了になった方、媒介契約中でも専属専任媒介契約以外の媒介契約を結んでいる方なら、仲介手数料がかからないのでお得です。

地方の過疎地など、人口がどんどん減っているような地域では、買取業者でさえ買い取ってくれないこともありますので、その際は次のステップに進みます。

ステップ4 無償譲渡または、お金を払って引き取ってもらう

地方の過疎地など、そもそも人口が減少傾向にある場所では、不動産買取業者でさえ買い取ってはくれません。

不動産買取業者は、買い取った不動産をまた売却するか、賃貸にだして利益を得るのが目的ですが、利益が見込めないからです。

最近では自治体が空き家バンクを設置して、このような物件を格安で購入・賃貸する人を探す取り組みをしていますが、それでも買い手がつかないことも多いでの、最近では無償譲渡が増えています。

「みんなの0円物件」というサイトでは、不動産の無償譲渡のマッチングサービスを提供しており、2019年7月のサービス開始以来、これまでに100件以上のマッチングが成立しています。

その他、バブルの頃に流行った温泉地などにあるリゾートマンションは、固定資産税だけでなく管理費や修繕積立金の負担が大きく、誰も買い手がつかないことで問題になっていましたが、困り果てた所有者に対して、数百万円の手数料を貰って引き取る不動産業者が現れました。

そんな馬鹿な⁉と思う方もいるかもしれませんが、所有者としては、有料であっても維持管理費や将来的な不安から解放されるので、けっこう利用する人がいるようです。

まとめ

売りに出した家が売れなかった場合、辿る道は以下のようになります。

1、新規売出

2、販売価格値下げ

3、不動産業者が買取

4、無償または有償で譲渡

都市部では、売れ残った物件でも3番目の不動産業者が買取ることで、大抵全ての物件が売れます。

地方の過疎地では、不動産業者でさえ買い取ってくれない場合や、引き取ってもらうのが有償になってしまう場合もあります。そういった物件の上手な処分方法についての記事もございますので、興味のある方はそちらも是非ご覧下さい。

その他、うれにくい物件の売却方法などについて解説している記事もございますので、興味のある方はご覧ください。

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