売れない家・マンションはどうなる?不動産営業マンが見た、売れ残った物件が辿る道

売れ残った廃墟の家

不動産仲介会社に売却を依頼したけど、全然売れない……

このままずっと売れない家はどうなるんだろう?

現在家やマンションを売りに出していて、売れなくて不安になっている方や、興味本位でどうなるのか気になる人もいるでしょう。

今回は、以不動産仲介会社で働いていた経験のある宅建士の私が、売れない家が最終的にどうなるのか?

売れ残り物件が辿る道を、自身の経験をもとに解説致します。

家を売る時には、仲介会社にお願いして売り出す ⇒ 売れない ⇒ 値下げ ⇒ 売れない ⇒ 不動産業者買取 という流れでほとんどの家は売れます。

しかし、中には不動産業者でさえ買い取ってくれない物件もあり、そういった物件は、自治体に寄付したり無償譲渡する人もいますが、売却自体をあきらめてしまう方もいます。

所有者が売るのをあきらめた場合は、どうなるのか……

最悪の事例もご紹介していますので、是非最後までご覧ください。

スポンサーリンク

売れない家・マンションはどうなる?売れ残った物件が、最終的に辿る道

家を売るときには、売出してから最終的に売れるまでどの物件でも同じような道を辿ります。

人気のある物件と人気のない物件では、その道のどこで売れるかの違いしかありません。

売り出した家が売れなかったときの流れを、順番に解説します。

ステップ1 新規物件として売りに出る

売りに出されている家

まずは普通に不動産仲介会社にお願いして、新規売出物件として売りに出します。

この時の価格は、実際の相場より若干高目に設定されていることが多いです。業界ではチャレンジ価格などと言ったりします。

なぜ高目に価格を設定して売り出すことが多いかというと、以下のような理由があります。

・新規で売り出した当初は注目されるので、一番問合せが多い傾向にある(売れやすい時期)

・始めから安く設定してすぐ売れた場合、もっと高く売れたのではないか?とのクレームを防ぐため

値下げは後からでもできるが、値上げは売りに出してからは難しいこと

・一括査定サイトなどで査定された物件は、仲介会社が競合に勝つため高目の査定額を出す傾向にあること

この段階で売れる物件は、人気物件か値付けを相場より安く設定してしまった物件になります。

あまりにも早く売れるのも、実は良くなかったりするんです。

この時期に売れなかったとしても、問い合わせ状況により、そのままの価格で販売を続けるか、次のステップに行くか仲介会社と売主は相談して決めます。

>>不動産一括査定はデメリットが多いからやめた方がいい⁉仕組みと注意点を解説

ステップ2 販売価格の値下げ

販売価格の値下げ

ステップ1の、問い合わせの多い時期でも売れずに問い合わせもあまりなかった場合、仲介会社からは売主に対して値下げの提案をします。

3か月くらい売れないことはよくあるのですが、売り出してからそれぐらい経つと、売主も不安になってきますので、受け入れる人が多いです。

家を探している人が不動産を購入するかどうかは、駅からの距離・築年数・広さなど様々な要因を考慮して決めますが、最終的には皆さん、価格と物件特性のバランスで決めます。

駅から遠くて不便な場所でも、価格が安ければ購入する人がいますし、逆に一等地のとても人気のある物件でも、相場より異様に高いと買い手が付きません。

なので、販売価格の値下げは売却する上で非常に効果が高いのです。

今まで全く問い合わせのなかった物件が、値下げしたとたんに急に問い合わせが増えることも珍しくありません。

たまに売れない物件の所有者の方が、『仲介会社は販売活動を頑張らず値下げばかり提案してくる!』と言って怒っていたりするのですが、はっきり言ってちゃんとチラシを撒いたり、既に不動産情報サイトに掲載している場合は、いくら販売活動を頑張っても売れないものは売れません。

適切な販売活動をしているのに問合せすらない場合は、その物件の価値がそれほどないか、欲しいと思う人がいないということなのです。

私が仲介会社に勤めていた時、別の営業担当者が少し訳アリの一戸建ての売却を頼まれていました。

その物件には売主の意向で、物件の価値に対してかなり高い売値がついていました。

案の定売れないので値下げの提案などをしてみても、売主は値下げすることを断固拒否し、問い合わせもないまま4年くらい経過していたところで私も退社したので、その後どうなったかはわかりません。

かたくなに値下げを拒むと、このようなことになる事例もあるのです。

値下げを一度しても効果がない場合、仲介会社の営業は、再度値下げすることを提案します。特段問題のない物件は、多少値下げをすればそうこうしている内に売れます。

それでも問い合わせもなく売れない場合や、少し問題のある物件などは、次のステップに進みます。

ちなみに、値下げした方がいいのかどうかの判断基準は、売れる売れないではなく、問い合わせがあるのかないのかで判断しましょう。

現状売れていなくても、問い合わせが入るなら値下げしなくても売れる可能性があります。

ただし、タワーマンションや豪邸のような高級な物件は、全く買う気が無い人や買えない人が、興味本位で問い合わせを入れてくることがあるので、当てにならない場合があります。

ステップ3 不動産業者が買取

不動産買取価格の査定

値下げしても全然問合せが増えない場合や、物件に何かしら問題があり一般の人で購入する人が現れないであろう物件には、仲介会社は不動産買取会社に買い取ってもらうことを提案します。

>>不動産買取とは?メリット・デメリットと注意点を解説

何かしら問題があり一般の人が購入しない物件とは、具体的に言うと以下のような物件になります。

・物件が理由で住宅ローンの利用ができない

・土地や建物が広すぎて、価格が高額

・土地が狭すぎて、まともな家が建たない

・地形や道路付けが悪く、建て替えが困難

・心理的瑕疵(自殺や殺人)や、近隣に嫌悪施設がある

売れない家の特徴については、後ほど詳しく解説します。

相場より安く売られている不動産物件の15の理由 売れない家やマンション、土地には訳がある!

不動産買取会社というとなんとなく怪しいイメージを持つ人もいますが、どんな会社かというと、不動産を購入して付加価値を付けたり売りやすい状態にして、再度販売したりする不動産会社の総称です。

新築の建売業者や投資用物件の建築販売会社、マンションリノベーション業者や、土地分譲会社など、普通に商売している不動産会社ですので、怖がる必要はありません。

ただ売却する相手が一般人ではなく、プロなだけです。

不動産買取の相場はどれくらい?

買取業者は、一般の人が住むために不動産を購入するのと違って、利益を得るために購入するので、買取価格は一般的な水準の不動産価格より安くなることが多いです。

どのくらい安くなるのが相場なのか?とよく聞かれるのですが、その物件を購入した不動産買取業者が利益がでる水準としか言えません。

しっくりこないかもしれませんが、これは買い取る業者による部分も多少はあるのですが、買い取ってもらう不動産による要因の方が大きいのでこういった回答になってしまいます。

例えば、そのまま建物を解体して家を新築して売却した際に、普通に利益がだせるような物件であれば、一般の人が購入するような価格で買い取ることもあります。

実際に私が仲介会社で働いていたとき、一般の人向けの価格で普通に売り出していた物件を、大手の建売不動産会社が値引きせずに購入したことがありました。

逆に高低差の激しい土地や建物がボロボロの家など、商品化するのに多額のコストがかかるような物件や、物件のデメリットを不動産買取業者でも消せない物件など、リスクが高い物件では買取価格が半値以下になることもあります。

低い買取価格を提示されて、現実を受け入れられない方も入らっしゃるのですが、一般の方に売れないのであれば仕方がありません。

物件によっては、買取業者に提示された価格が、その物件の適正な価値ともいえるのです。

売れ残り物件はほとんどの場合、都市部などある程度需要のあるエリアであれば、不動産買取業者に買い取られて終わります。

不動産買取のメリット・デメリット

不動産買取は、売れ残り物件の処分方法や安く買いたたかれるといった、マイナスなイメージを持つ人も多いのですが、仲介にはない以下のようなメリットがあります。

1 確実に家を売却できる価格がわかる

2 短期間で確実に不動産を売却できる

3 直接買い取りの場合、仲介手数料がかからない

4 契約不適合責任免責になることが多い

5 売却するのに家を片付けたり、掃除する必要がない

6 家を売却中であることを周りに知られずに済む

7 一般の人には売れないような物件でも売却できる可能性がある

逆に不動産買取のデメリットは、一般の人に売却する場合より、売却価格が安くなってしまう可能性が高いことです。

つまり、売却価格を犠牲にする代わりに、楽で早くて確実に売却できるのが、不動産買取です。

一般の人に売るのが難しい物件や、なるべく早く売却したい物件は、仲介会社を利用して売却するより、不動産業者買取の方が向いています。

何かしら問題のある売れない物件でも、積極的に買取している不動産買取業者

・仲介会社にお願いして家を売りに出しているけど、なかなか売れなくて困っている。

・不動産会社に買い取ってもらいたいけど、どこがいいのかわからない。

・買い取ってもらうとしても、できるだけ高く売りたい!

・建て替えできないなど、物件に問題があり買取を断られた。

上記に該当する場合でも、【訳アリ物件買取PRO】なら買い取ってもらえる可能性があります。

以下のような特徴があるサービスです。

・空き家や再建築不可、狭小地、旗竿地、借地・底地、共有持分、事故物件など問題のある物件でも買取可能

・都市部だけでなく、日本全国買取対応

・売った物件に新たに問題が発見されても責任を取らなくていい、契約不適合免責

・直接買い取りなので仲介手数料無料

無料で買い取り金額を査定してくれるので、とりあえず買い取り金額を知りたいという方は、査定してもらいましょう。

査定依頼は、物件種別・物件所在地・お名前・メールアドレスを入力するだけなので、簡単です。

最低限この価格で売れるというのを知るだけでも、精神的にかなり楽になります。

査定はコチラ ⇒ 【訳アリ物件買取PRO】

不動産買取が不安な方や、訳アリ物件買取プロについてもっと詳しく知りたいという方は、以下の記事をご覧ください。

>>【訳あり物件買取プロ】は安心して利用できる?評判、口コミ、運営会社を調査しました!

地方の過疎地など、人口がどんどん減っているような地域や物件状態によっては、買取業者でさえ買い取ってくれないこともありますので、その際は次のステップに進みます。

ステップ4 無償譲渡または、お金を払って引き取ってもらう

地方にある古い空き家

地方の過疎地など、そもそも人口が減少傾向にある場所では、不動産買取業者でさえ買い取ってくれないことも珍しくありません。

不動産買取業者は、買い取った不動産をまた売却するか、賃貸にだして利益を得るのが目的ですので、利益が見込めない物件の場合は、買い取りを断られます。

バブルの頃に流行った温泉地などにあるリゾートマンションは、固定資産税だけでなく管理費や修繕積立金の負担が大きく、誰も買い手がつかないことで問題になっていましたが、困り果てた所有者に対して、買い取るどころか数百万円の手数料を貰って引き取る不動産業者が現れました。

そんな馬鹿な⁉と思う方もいるかもしれませんが、所有者としては、お金を払ってでも維持管理費や将来的な不安から解放されるので、利用する人がいるようです。

こういった問題に対して、最近では自治体が空き家バンクを設置して、このような物件を格安で購入・賃貸する人を探す取り組みをしていますが、それでも買い手がつかないことも多いでの、最近では無償譲渡が増えています。

不動産の無償譲渡マッチングサービス

無償譲渡物件の不動産マッチング支援サイトみんなの0円物件

不動産の無償譲渡マッチングサービスとして有名なのが、「みんなの0円物件」です。

無償でもいいから不動産を譲渡したい人が、物件情報を登録しておくと、物件を引き取りたい人から連絡がくるというサービスです。

「みんなの0円物件」への物件情報掲載は、無料で利用可能です。

取引相手とのやり取りや契約書の作成・締結、所有権移転手続きをサービス会社へお願いした場合のみ、お金がかかる仕組みになっています(これらを自分でやる場合は、最後までお金はかかりません)。

2019年7月のサービス開始以来、これまでに100件以上のマッチングが成立しているとのことで、テレビや新聞などでも取り上げられています。

家はほっておくと、草木が生い茂り、屋根や壁などの他に塀なども雨風で朽ち果てボロボロになっていきます。

そのような物件にはホームレスや動物が住み着いたり、ゴミを敷地内に不法投棄されたり、家や塀などが崩れて人にケガをさせてしまったり、周囲に迷惑をかけてしまう可能性もあります。

固定資産税などの維持費もかかりますので、利用しないのであれば早めに処分することをオススメします。

不動産の無償譲渡マッチングサービスについて、詳しくはリンクを貼っておきますのでそちらをご覧ください ⇒ 「みんなの0円物件」

家を売るのをあきらめる人もいる

家を売りに出してるのにずっと売れないと、家を売ること自体あきらめて売るのをやめる人もいます。

売るのをやめてしまうことを、業界では【売りやめ】といいます。

私が仲介会社で働いていたときに実際にあった事例をご紹介します。

売ろうとしている物件は、行き止まり道路の奥にある物件で、道路は私道でした。

前面道路が私道で他に所有者がいる場合、家を建て替えるときなどに他の私道の所有者全員から、【私道の通行・掘削承諾】というものを貰う必要があります。

行き止まり道路の奥にあるという、タダでさえ人気のない物件だったのですが、その方は私道によく路上駐車するなど、他の私道所有者の方に嫌われていたようで、何度も交渉したのですが、私道の通行・掘削承諾を得ることができませんでした。

その結果、一般の買い手どころか買取業者にさえも買取拒否され、家を結局売るのをやめてそのまま住み続けることにしました。

このようなケースは稀なことなのですが、物件の特性や売主の状況などによっては、ときどき起こります。

売れないマンションは最終的にどうなるのか?実際にあった事例をご紹介

分譲マンションでも所有者が売るのをあきらめて、とんでもないことになった事例があるのでご紹介します。

この話は、実際に起きた出来事です。

マンションが売れないとどうなるのか?末路はこうなります……

滋賀県野洲市で老朽化したマンションが放置された挙句、行政代執行により建物が解体され、所有者には解体費が請求されました。

行政代執行とは、強制執行の一種で、本来不動産所有者がやるべきことをやらない場合に、役所が代わりに行い、その費用を所有者から徴収することをいいます。

1972年築、総戸数9戸、鉄骨造3階建て、【美和コーポ】という名称の分譲マンションです。

下の写真は、解体される前の実際の写真です。廃墟化が進み過ぎて、壁さえありません。

廃墟になった理由は、分譲当初から管理組合が存在せず、維持管理がされていなかったことにくわえ、築40年ほど経過した頃から住む人が誰もいなくなったことが原因です。

交通量の多い道路に面していて危険なことや、発がん性のあるアスベストを含む建材が使用されていることなどから、2020年7月に行政代執行で、市が所有者に代わって解体しました。

解体費用の総額は約1億2千万円。

所有者は1人当たり、市から約1,300万円請求されています。

分譲マンションの管理・運営は区分所有法という法律が関係しており、管理組合が適正に運営されないと、自分一人ではどうにもできない状態になります。

これが売れないマンションがどうなるのか?の最終的な答えです。

国もこういったことを問題視しており、マンションを建て替えしやすいよう法改正していますが、それでも全国で実際に建て替えされたマンションは、これから建て替えする案件も含めて、2022年4月1日時点で316件しかなく、9割が東京・大阪を中心とした大都市圏で行われています。

つまり、マンションの建て替えは非常に困難であり、特に地方では建て替えできない可能性が高いと思った方がいいでしょう。

>>古いマンションは建て替えできない可能性98%⁉成功例の件数・割合・築年数を調査

また、居住者がいなくなり管理費や修繕費が適正に徴収できなくなると、建物の維持さえ困難になり、老朽化が進んでますますマンションが売れなくなるという、負のスパイラルに陥ります。

売れない・建て替えできない ⇒ どうにもならない、という事態になります。

いらない家・マンションの所有権を放棄することは可能なのか?

処分に困っている方から、不動産の所有権放棄について相談されることがあるので、解説します。

不動産の所有権を放棄することは、相続が発生した時に相続放棄すれば可能です。

2022年現在は、それ以外の方法で不動産の所有権を放棄する方法はありません。

ただし、国も全国で急増する空き家について問題視しており、2021年4月に、相続などにより取得した土地を手放すための制度に関する法律「相続土地国庫帰属法」が成立しました。

23年4月27日から施行され、同日から利用希望者の申請を受け付けます。

簡単にどういう制度か解説すると、相続や遺贈によって取得した土地を国に引き取ってもらことができる制度です。

ただし、何でもかんでも引き取ってくれる訳ではない上に、引き取ってもらえたとしても、10年分相当の管理費が徴収されます。

それに、相続が発生した後の不動産のみ対象となっているので、自分が購入した不動産は対象となっていません。

>>売れない古いマンションの所有権は放棄できる?処分方法について解説!

売れない家・マンションの特徴

最後に、どんな家が売れない傾向にあるのか?売れない家・マンションの特徴をご紹介します。

まず、一般の方は不動産を購入するとき、基本的に自分で住む(利用する)ことを目的としています。

また、購入する際には基本的に住宅ローンを利用するのが一般的です。

つまり、【住めない】または【住みたいと思う人がいない物件】や、【住宅ローンを利用できない物件】は、一般の人に売るのが困難になります。

不動産買取業者については物件を購入した後、家を建てたりリフォームするなどして、売却や賃貸に出したりします。

つまり、【物件の状態を改善しても売却・賃貸ができそうにない物件】は、不動産買取業者でさえ買い取ってくれない可能性が高いです。

具体的にはどのような物件が該当するかと言うと、以下のような物件です。

・人がほとんど住んでいない田舎の空き家

田舎の物件は需要がそもそも少ないので、一般の人に売るのは困難です。

・再建築不可、未接道物件

建て替えできない物件は、住宅ローンを利用できません。

・不整形地、旗竿地(敷延)

土地の形が悪い物件は、日当たりや風通しが悪かったり、建て替える際に余計な費用がかかることがあるため、人気がありません。

・狭小地(面積が狭すぎる土地)

家が建てられないような小さな土地や、建てても階段部分が多くを占め、まともな家が建たないような土地は、購入しようとする人がいませんし、住宅ローンを利用できないことがあります。

・事故物件、ゴミ屋敷

自殺や殺人のあった物件やゴミ屋敷は、綺麗にすれば住めないことはないですが、一般の人は毛嫌いすることが多いです。

・自主管理のマンション

管理方式が自主管理方式のマンションは、規模や管理状況によっては住宅ローンを利用できないですし、住みたいと思う人も少ない傾向にあります。

・定期借地権のマンション

定期借地権は、基本的に借地期間終了後は更地にして土地を返す契約になっています。築年数が経過すればするほど、住める期間が少なくなり、売るのも困難になります。

・古いアパート

古いけど入居者がいるアパートは、長期間のローンが組めないことや、すぐに建て替え等もできないので、売却するのが難しい場合があります。

・権利関係が複雑な物件

共有物件で自分だけ売りたい場合や、所有権・賃借権などで揉めている物件を欲しがる一般の人はまずいません。住宅ローンも利用できないことが多いです。

上記に該当する物件は、一般の人に売るのは難しいですし、もし売れてもかなり安い金額になります。

売りに出しているけど売れないという場合は、ダラダラと売却活動を続けるのではなく、ある程度の期間で見切りをつけ、不動産買取業者に買い取ってもらった方がいいでしょう。

不動産買取業者といえども、買い取れる物件に得意・不得意がありますので、こういった物件の買取が得意な不動産買取業者を見つける必要があります。

【訳アリ物件買取プロ】は、上記に該当するような物件であっても、全国で積極的に買取しています。

査定依頼は、物件種別・物件所在地・お名前・メールアドレスを入力するだけですし、費用も掛かりません。

売れなくて困っているという方は、ダメもとでもいいので買取可能か聞いてみることをオススメします。

買取査定を依頼する方はコチラ ⇒ 【訳アリ物件買取PRO】

まとめ

売りに出した家が売れなかった場合、辿る道は以下のようになります。

1、新規売出

2、販売価格値下げ

3、不動産業者が買取

4、無償または有償で譲渡

5、売りやめになる

都市部では、売れ残った物件でも3番目の不動産業者が買取ることで、ほとんどの物件が売れます。

地方の過疎地では、不動産業者でさえ買い取ってくれない場合や、引き取ってもらうのが有償になってしまう場合もあります。

そういった物件の上手な処分方法についての記事もございますので、興味のある方はそちらも是非ご覧下さい。

相続した田舎の家・土地が売れない場合どうする?空き家の上手な処分方法を解説

その他、売れにくい物件の売却方法などについて解説している記事もございますので、興味のある方はご覧ください。

タイトルとURLをコピーしました