不動産担保ローンで借りたお金が払えないとどうなる？返済不能になった場合の流れ

そんな方のために、不動産担保ローンでお金を借りて返済できなくなるとどうなるのか解説します。

結論から言うと、返済ができなくなると、最終的には担保にしている不動産は差し押さえられた後に競売にかけられ、自分のものではなくなってしまいます。

また、競売によって売れた金額が、残っている借金の額を上回っているなら、不動産担保ローンの借金はチャラになりますが、そうでない場合は残った金額を請求されます。

ただし、上記は最悪の場合のことで、ちょっと返済が遅れたりするだけですぐにこのようになる訳ではありませんし、万一の際は担保にしている不動産を売却すれば借金を完済できる可能性が高いです。

以下では返済できない場合の流れの詳細と、不動産を失わないためにできる対策について解説します。

不動産担保ローンで借りたお金が払えない場合の流れ

不動産担保ローンで借りたお金が払えない場合、以下のような流れになります。

それぞれ解説します。

１　督促状が届いたり督促の電話がかかってくる

まずはじめに、返済ができなかった場合は、不動産担保ローン会社から郵送で督促状が届いたり、契約時に登録した電話番号に電話がかかってきたりします。

特に返済が１か月遅れの場合は、督促状が届くことが多く、内容としては「〇月分〇〇〇円の入金確認が取れていません。どこどこの口座までお振込み願います。」といった内容で、はじめからキツイことは書かれていないことが多いです。

返済の遅れが２か月を超えてくると、督促状とともに督促の電話がかかってきたりします。

電話では督促状と同様に〇月分〇〇〇円の入金確認が取れていないことと、いつ入金できるか？なぜ返済が遅れているのか？といったことを聞かれます。

その後電話でも埒が明かないと、債権回収担当者が直接家に来て、状況を聞かれたりいつまでに払うよう言われたりします。

ちなみに、返済できない人の中には、お金を借りている先からの電話を完全に無視する人がいますが、それは絶対にやってはいけません。

なぜなら、ローン会社としては連絡が取れない、会えないとなると、差し押さえる以外の方法が何も取れなくなってしまうからです。

督促の電話などを無視していると、差押え⇒競売という手続きに進むのが早くなってしまうので注意しましょう。

２　契約解除となり一括請求される

滞納が３～６か月くらいになると、もう返済不能とみなされて契約解除となります。

契約解除になる滞納期間は、不動産担保ローン会社によって異なりますので、短いところもあれば長いところもあります。

契約解除となると、期限の利益を喪失しますので、借金の残りを一括で請求されます。

期限の利益とは簡単に言うと、最初の契約時の返済予定で〇月分を払うのは〇月〇日といった取り決めをしますが、返済予定日がくるまでは払わなくていいという状態（権利）のことをいいます。

ローン会社が返済予定日前に払ってくれと言ってきたとしても、期限の利益があるので払いませんと言える権利があるのですが、契約解除されるとこれが言えなくなるのです。

もちろん一括請求されたところで払える人は基本的にいないので、次のステップに進みます。

ちなみに、ローンの延滞や契約解除になると、信用情報機関にそういった情報が記録されてしまいますので、その後新たな借金やクレジットカードの発行などが難しくなります。

３　担保にしている不動産が差押えられる

不動産担保ローンでは、お持ちの不動産に抵当権が設定されて担保になっていますので、返済が滞ると担保になっている不動産が差押えられます。

普通は債権者が何かを差押えるときは、訴訟を起こして裁判に勝利し、判決が出た後でないと差し押さえることができないので、すごく時間がかかります。

しかし、不動産に抵当権が設定されている場合は、裁判所に担保不動産競売の申立てをし、裁判所が申し立ての要件を満たしていると判断して担保権実行開始の決定をすると、すぐ不動産を差し押さえられてしまいます。

差し押さえられたとしても、住んだり貸したりなど利用すること自体は可能ですが、差し押さえられると物件を勝手に売却して処分することはできなくなります。

４　担保にしている不動産が競売にかけられる

差押えられた後は、競売に向けての準備が進みます。

競売が行われる前に裁判所から執行官と物件価値を算定するための不動産鑑定士が訪ねてきて、物件の現況調査をしに来ます。

現況調査では、事前に裁判所からいついつ現況調査しますといったことが書かれた通知書が届きます。もしスケジュールが合わなかったら、裁判所に連絡して変更してもらうことも可能です。

ただし、執行官は物件に住んでいる人がいようがいまいが、調査は行います。

まずはインターホンを鳴らして住んでいる人がいないか確認しますが、誰もいなくても鍵屋さんを連れてきて家の鍵を開けて中に入ってきます。

このとき、建物の外観や室内の写真を撮られ、裁判所の競売サイトなどで公開されます。

その他、マンションなどの場合は管理会社に管理費等の滞納状況を聞いたり、賃貸物件で人に貸している場合は、借りている人に対して契約内容を確認したりします。

調査が終わると、同席していた不動産鑑定士が物件の状態などを考慮していくらが競売価格として妥当か算出し、その金額をもとに競売にかけられます。

ちなみに現況調査は裁判所が法律に基づいて行っていますので、拒否することはできません。万が一妨害するようなことをすれば、公務執行妨害で逮捕される可能性があります。

５　競売で落札した人に不動産の所有者が変わる

競売で誰かが落札すると、不動産登記簿謄本上の所有者が落札した人の名義に変更され、抵当権や差し押さえの登記は消えます。

落札代金は抵当権を設定していた不動産担保ローン会社に優先的に支払われ、残りの借金に充当されます。

注意しなければならないのは、競売後は抵当権が消え、売却代金が借金に充当されますが、借金を全額返せなかった場合はまだ借金が残っている状態ですので、返済はその後も続きます。

６　新しい所有者から任意または強制執行で追い出される

競売で落札した新しい所有者は、その不動産を自分で利用するか、賃貸に出したり、転売する目的で落札していますので、そのまま住んでいていいですよ！ということにはなりません。

なので、基本的には出て行ってくださいと言われます。

拒否してそのまま居座ると、裁判所に強制執行を申し立てられ、強制的に追い出されます。

家賃を滞納して大家さんに強制執行で追い出される場合は、裁判を起こして～という流れがあるので、管理時間がかかりますが、競売で落札された場合は、すぐに強制執行することができますので、長く居座るということもできません。

強制執行では強制的に追い出され、家財道具などもトラックで運び出されて、倉庫に一か月間保管されますが、取りに来ないと処分されます。

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不動産担保ローンの支払いができない場合の一般的な流れは、以上になります。

ただし上記は、最悪の場合こうなりますということで、こうなる前に不動産担保ローン会社としても色々な手を打ちますし、借りている人側としてもできることがありますので、対処法をご紹介します。

不動産担保ローンの返済ができない場合の対処法

不動産担保ローンの返済が困難な場合に、競売になる前にできる対処法は以下になります。

それぞれ解説します。

不動産担保ローン会社に相談して返済条件を変更してもらう

契約時に取り決めた返済期間・月々の返済額では返済していくのが困難という場合は、不動産担保ローン会社に返済期間を延ばしたり、元本の返済を猶予してもらえないか相談してみましょう。

担保にしている不動産の価値が急激に下がったりしておらず、担保価値が借りている金額より高い状態であれば、不動産担保ローン会社によっては、条件変更や一定期間の返済猶予に応じてくれる場合があります。

不動産担保ローン会社によっては、ローン会社の方から条件変更の提案をしてくることもあります。

相談のタイミングとしてはなるべく早い段階でした方が良く、状況によっては返済が遅れがちになってしまう前に相談した方がいいと思います。

何か月も遅れてからだと、もし変更に応じてもらえたとしても、生活を建て直すのが難しい場合がありますし、不動産担保ローン会社としてもこの人は返済していくのは困難と判断されてしまう可能性が高くなってしまいます。

担保にしている不動産を売却する

不動産担保ローンは、基本的に担保にする不動産の価値の80％前後しか貸してくれませんので、担保にしている不動産を売却すれば借金を全額返済でき、手元にもある程度お金が残る可能性が高いです。

担保にしている不動産を手放したくないという気持ちもあるかもしれませんが、最終的に競売になってしまうと、市場で売却するより2～3割くらい安くでしか売れないことが多いので、借金が残ってしまう可能性さえあります。

既に差し押さえられている状況だと勝手に売却することはできませんが、お金を借りている不動産担保ローン会社に相談しながら行う任意売却という方法なら、差し押さえられている状況でも売却することが可能になります。

任意売却なら市場価格と同等程度で売却できる可能性があります。

＞家の任意売却とは？流れやメリット・デメリットをわかりやすく解説します！

別の不動産担保ローンに借り換える

現在借りている不動産担保ローンの残存期間が短かったり、金利が高かったりする場合は、返済期間が長くて金利の低い別の不動産担保ローンに借り換えることによって、月々の返済額をかなり減らせます。

返済が厳しい状態の不動産担保ローン契約が、大分前に締結したもので、返済がかなり進んでいる場合はこの方法がとれる可能性が高いです。

現在借りている不動産担保ローンの残りの返済期間と金利、一括返済した場合の手数料などを確認して、可能性がありそうであれば他の不動産担保ローン会社に相談してみることをおすすめします。

まとめ

不動産担保ローンで借りたお金が払えない場合の流れ

不動産担保ローンの返済ができない場合の対処法

返済が遅れてしまった時に絶対にやってはいけないことは、不動産担保ローン会社からの連絡を無視することです。

連絡が取れないと、不動産担保ローン会社はすぐに差し押さえるしか選択肢がなくなってしまいます。

不動産担保ローンの返済が多少遅れたとしても、すぐに差し押さえられたり競売にかけられてしまうことはありませんし、不動産担保ローンでは担保にする不動産の価値の80％前後しか貸してもらえないので、万一の際は担保にしている不動産を売却すれば借金を完済できる可能性が高いです。

なので、これから不動産担保ローンの利用を考えている方は、あまり心配し過ぎなくても大丈夫です。

現在既に不動産担保ローンを借りていて、返済が厳しい状況の方は、なるべく早く借りている不動産担保ローン会社に相談して条件変更してもらうか、借り換えなどで返済負担を軽くできないか検討することをおすすめします。

不動産担保ローンで新規の借入や、借り換えを検討されている方には、どこの不動産担保ローン会社で借りるのがいいのか、不動産担保ローン会社選び方について解説している記事もありますので、そちらもご覧頂ければと思います。

＞【不動産担保ローン会社の選び方】と状況別おすすめの不動産担保ローン会社をご紹介します！