今から不動産投資をするのは危険⁉金利上昇と不動産価格の関係

世界各国で物価がなかなか上がらない状態がずっと続いてきて、金利も世界的に低下し続けていましたが、コロナウイルスやウクライナ情勢の影響で世界が変わりつつあります。

生産がストップしたことや物流の停滞で供給が少なくなったのに加えて、経済対策で多くのお金をばら撒いたことにより、今度は物価が急激に上昇し始め、金利も世界的に上がり始めています。

日本でも2022年4月の物価上昇率がついに2%を超え、世界的な金利上昇により、今後は日本も他の国と同じように金利が上昇する可能性が十分あり得ます。

そこで、日本でも金利が上がった場合、不動産価格はどうなるのか解説したいと思います。

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金利上昇が不動産価格に与える影響

不動産価格と金利は密接に関係しています。

なぜなら、基本的に不動産は高額なので融資を受けて購入することが多いことと、不動産投資の場合、名前の通り投資商品だからです。

それぞれ詳しく解説します。

不動産は融資を受けて購入するので、金利が上がると返済額が増える

ワンルームマンションや、地方の古い戸建てなんかだと数百万円で売られてる物件もあり、サラリーマンでも現金で購入できる場合がありますが、基本的に不動産は高額なのでほとんどの人が銀行から融資を受けて購入します。

融資を受けて購入するということは、金利を払わなければいけません。

金利が上がるとどれくらい支払いに影響するかみていきたいと思います。

5,000万円の物件を30年ローンで返済する場合、金利が1%違うと以下のようになります。

金利が上がった場合ローン返済額がどう変わるか返済額一覧表

金利が1%違うだけで、かなり差が出てくることがわかります。さらに返済額(金利負担)の幅は、金利が上がれば上がるほど大きくなります。

不動産投資で考えた場合、物件価格5000万円・表面利回り6%の物件を購入すると満室想定の年間家賃は300万円になります。

金利1%の場合は、年間家賃と返済額との差額が100万円ほどありますが、金利が3%になると差額は50万円以下になります。

空室リスクや、管理費、修繕費、税金などを考慮すると、金利1%の場合でもそれほど利益がでないですし、金利3%ではキャッシュフローが赤字になる可能性が高いです。

通常不動産投資家は、黒字になる見込みがないと物件を購入しないので(新築ワンルームマンションでは、節税という言葉に騙されて赤字でも購入する人がいる)、金利が1%から2%、3%と上がったときに、1%のときと同じ表面利回りの水準で物件を購入することはありません。

金利1%のときに表面利回り6%が相場だったとしたら、金利が上がるにつれて表面利回りも7%、8%求められるようになります。

これは物件価格の下落を意味します。

アパートローンには、金利が上昇しても返済額の上昇幅に上限を設けている125%ルールがある場合もありますが、事業用ローンだとそのようなルールがない場合もあるので注意が必要です。


また、投資用不動産に限らず居住用の戸建てやマンションで住宅ローンの金利が上がった場合も返済額が増えますので、実質的に不動産購入に必要な金額が上がります

上で解説した物件価格5,000万円の例で説明すると、

金利1%の場合は返済額が160,819円ですが、金利3%では210,802円で、その差額は約5万円にもなります。

金利1%の場合は何とか購入して返済していけそうだと考える人でも、3%の場合は払っていけない人もいます。

不動産価格は、物件を購入しようとしている人の購買力(年収)に大きく影響を受けるので、上の例では給料も上がっていない限り、不動産を購入できない人が増えます。

下の図は、2020年の東京23区の【平均所得】と【中古マンション平均成約価格】の関係を表した図になります。

平均所得が高いほど中古マンション平均成約価格も高くなる傾向があり、所得と不動産価格が密接に関係していることがご理解頂けると思います。

東京23区の不動産価格と平均年収の関係 統計データをもとに分析

購入できる人がいないと、不動産価格は購入できる水準まで下がることになります。

つまり、金利が3%でも金利が1%のときと同じ返済額になるように、不動産価格が下がります。

金利が3%でも毎月の返済額が約16万円になるのは、なんと不動産価格が3,800万円の場合です!

国民の所得が上がらない場合、なんと24%も値下がりしなければ購入できなくなる(別の言い方をすると、その水準にならないと売れなくなる)のです。

金利が上昇して不動産価格が下がる

上記は、金利の上昇以外は何も変わらなかった場合の想定ですので、実際には単純にこうなるとは限りませんが、給料が上がらず金利だけが上昇した場合はこのようなことが起こりうることは知っておいた方がいいと思います。

金利が上がると、他の投資対象と比較して不動産投資の魅力が下がるため、物件価格は下がらざるを得ない

先ほどは、不動産投資の黒字を確保するという観点や、住宅ローンの返済額の観点から金利が上がると物件価格が下落することを解説しました。

次は別の観点から、不動産価格が変化することを解説します。

投資の世界では、リスクの大きさに応じたリターンが常に求められます。

例えば、定期預金は1,000万円までなら万一銀行が破綻しても、日本政府が保証してくれます。これは実質的に【リスクがない】ということになります。

極端な例えですがもし、定期預金の金利が10%もあったら、表面利回り5%の不動産を購入する人はいるでしょうか?インフレで家賃がどんどん上昇しているなら別ですが、通常そのような利回りで不動産を購入する人はいません。

預金と同様にリスクゼロの投資対象に、日本国債があります。国債の金利が上がると、国債の魅力が高まるのに対して他の投資対象(不動産など)の魅力が下がりますするとバランスをとるために、国債以外の投資対象に投資家が求める利回りも上がります

通常、利回りが上がる=価格の下落を意味します。(配当や家賃など、インカムゲインの増加を除く)

不動産投資における、物件価格と表面利回りの関係

金利が上がり、物件の表面利回りが上がるとどうなるのか?

以下の表は年間賃料300万円の物件の、物件価格と表面利回りの関係です。

投資家から求められる利回りが上がると、1%ごとにどれくらい物件価格が下がるのか表にしました。

不動産投資における物件価格と表面利回りの関係

年間賃料300万円の物件が表面利回り5%の場合、物件価格は6,000万円ですが、表面利回り6%の場合、物件価格は5,000万円です。

なんと表面利回りが5%から6%に1%上がるだけで、物件価格は1,000万円も下がり、率にすると16.7%も下落するのです!

表面利回りごとの物件価格をグラフにすると、以下のようになります。

年間家賃収入300万円の物件の、表面利回りごとの物件価格

上の表とグラフでわかる通り、初期の表面利回りが低い物件ほど、利回りが下がったときの下落率が大きくなります。

現在(2022年2月時点)の不動産投資相場だと、表面利回り5~6%くらいが普通で、優良物件だと5%を切っているものも見受けられます。

つまり今の水準だと、少し金利が上がるだけで物件価格が大きく下落リスクがあるので非常に危険です!

日銀が大規模な金融政策で歴史的な低金利となっておりますが、今後金利は上がることはあっても下がることはないでしょう。

大して利益のでない物件を購入して、空室が埋まらなくて赤字だから売りたいとなっても、購入後に金利が上がって物件価格が下がった場合、ローンの残債>売却価格だったら売却できずに、赤字の物件を抱え続けなくてはいけません。

データで見る、不動産価格と金利の関係

金利の変化が、不動産価格にどのような影響を与えるかわかったところで、実際に金利と不動産価格の関係はどうなっているのか、過去の統計データをもとに見ていきたいと思います。

住宅ローン金利と不動産価格の関係

まずは、住宅ローン金利と不動産価格の関係を見ていきます。

下の図は、全期間固定金利が特徴のフラット35の年間平均金利(借入期間21年以上35年以下、融資率9割以下)と、東京23区の住宅地の平均公示地価の推移を表したものです。

フラット35の年間平均金利と東京23区の住宅平均公示地価の推移
出典:東京都財務局 地価公示価格(東京都分)及び 【フラット35】借入金利の推移

青い線の金利が低下すると、オレンジ色の線の不動産価格が上昇し、後半に金利が低下しなくなると、不動産価格の伸びも鈍っていることがわかります。

不動産価格は金利の変化に2年ほど遅行して変化し、2年ずらした場合の相関係数は-0.87もあり、強い負の相関関係にあることがわかります。(統計情報公表のタイミングもあるため、多少時期がずれている可能性があります。)

ただし、1点不思議なのが、ここ3年程はゆったりとではありますが、金利が上昇傾向にあるのに、不動産価格は下がっていません。

この理由は、金利の高い固定金利型の住宅ローンから、金利の低い変動金利型の住宅ローンを利用している人が増えていることにあると思われます。

下の図と表は、住宅ローンの変動金利の割合とフラット35の平均金利の推移を表したものです。

住宅ローンの変動金利の割合とフラット35の平均金利の推移
出典:国土交通省 民間住宅ローンの実態に関する調査 及び 【フラット35】借入金利の推移

変動金利型を選択している人の割合は、金利が低下傾向にあった2017年頃までは50%台で推移しておりましたが、金利の低下が止まり、上昇傾向を示しはじめた2018年から変動金利型を選択する人の割合が急激に増加しています。

住宅ローン金利は、変動金利型が一番金利が低く、固定期間が長くなるにつれて金利が高くなっていきます。

つまり、金利が上昇すると普通は不動産価格は下落するが、金利の高い固定金利型から金利の低い変動金利型を利用する人が増えていることによって、住宅ローンを借りる人全体の平均金利が下がり、不動産価格は下落せずに済んでいるのではないかと予想されます。

余談ですが、私は金利が低下傾向にあるときほど変動金利型を選択する人が増えるのかと思っていましたが、むしろ金利が上昇傾向にあるときほど、変動金利型を選択する人が増えているとは驚きでした。

この現象は、今後の金利上昇リスクを考えて金利タイプを選択しているのではなく、不動産価格の高騰にくわえ固定金利型の住宅ローン金利が高くなり、変動金利型でなければ不動産を購入できない人が増えている可能性を表しているのかもしれません。

東証REIT指数と長期金利の関係

金利が上がると不動産価格が下がることは、不動産投資と関係の深い、東証REIT指数と長期金利の推移を見てもわかります。(REITとは不動産投資信託のことで、リートと読みます。)

下の図は、青が東証REIT指数・オレンジが長期金利の推移を表しています。

長期金利が下がるとREIT指数が上がり、長期金利が上がるとREIT指数が下がる傾向にあることがわかります。

リートと長期金利の相関係数は、ー0.8もあり強い負の相関関係を示しています。(一方が上がると、もう一方が逆に動く)

REITは、プロパティマネジメント会社(簡単に言うと物件の管理会社)が、不動産市況や経済情勢によって、テナントに対して積極的に家賃の値上げ交渉をします。

つまり個人の不動産投資家に比べると、家賃が上昇しやすい傾向にあるのですが、それでも金利の影響は避けられません。

実際に、既に影響が出始めています。

22年7月15日に、エスコンジャパンリート投資法人の運用を行っている、株式会社エスコンアセットマネジメントが、金融庁から業務停止命令などの行政処分を受けています。

不動産鑑定業者から提示された鑑定評価額が、親会社の売却希望価格に満たなかった3物件の不動産について、親会社の売却希望価格を伝達するなどしたうえで、鑑定評価額が当該売却希望価格を上回るものとなるよう、不動産鑑定業者に対し鑑定評価額を引き上げるよう働きかけていたことが理由です。

>>金融庁 株式会社エスコンアセットマネジメントに対する行政処分について 

金利上昇により物件価格が下落し、当初想定していた売却予定価格で物件を売却できなくなってきていることを表した事件だと思います。

金利が上がっても、投資用不動産価格が下がらないパターン

ここまでは、金利が上がると投資用不動産の価格は下がるというような内容で解説しましたが、金利が上がっても価格が下がらない場合もあるので、それについても解説します。

金利が上がっても不動産価格が下がらないのは、家賃が上がる場合です。

家賃が上がる物件は、物件自体の収益性も上がるので価格が高くなりますので、金利上昇の影響を相殺します。極端な話しをすると、金利の上昇幅より家賃の上昇幅の方が大きい場合は、物件価格が上がります。

< 例 >

年間家賃300万円の物件が、年間家賃350万円に上がった場合

もし求められる表面利回りが6%から7%になってしまったとしても、物件価格は5000万円のままです。

300万円÷0.06=5,000万円  350万円÷0.07=5,000万円

となるからです。

家賃が上がるときというのは様々な要因があります。いくつか例を挙げると、給料が上がっているとき物件の需要に対して供給が少ないときなどです。

経済成長率が低いことに加え人口が減少している日本では、家賃が上がっていく物件を見つけるのは難しいかもしれません。

金利が上がっても、居住用不動産価格が下がらないパターン

居住用不動産も、金利が上がるとローンの支払利息が増えて不動産の実質価格が上昇することから、基本的には不動産価格自体は下がります。

しかし、給料が上昇する場合は購買力が増えて不動産の実質価格の上昇を相殺するので、金利が上がっても不動産価格は下がらないこともあります。

もし、金利の上昇幅より給料の上昇幅の方が大きい場合は、むしろ金利が上昇しても不動産価格は上昇する可能性すらあります。

当サイトが以前行った調査では、不動産価格と年収は密接に関係していることがわかっています。興味のある方は、以下の記事をご覧ください。

東京23区の不動産価格と平均年収の関係 統計データをもとに分析

金利上昇による不動産価格の下落をなるべく避けたいという方は、人口が増加傾向にあり、年収の伸びの大きい地域に狙いを絞って不動産を購入するようにしましょう。ちなみに東京23区では、景気が良くなると都心部の方が収入の伸びが大きい傾向にあります。

その他、資産価値が落ちない街・地価が上昇する街の傾向について解説している記事もありますので、興味のある方はご覧ください。

【資産価値が落ちない街の特徴】価値が下がらない不動産には共通点があった!


よく、不動産はインフレに強い、インフレ対策になると言われますが、なぜそうなるのかというと、インフレになると回りまわって最終的に給料や家賃も物価に合わせて上がることになるからです。

給料が上がると購買力が増えたり・家賃が上昇することにより、不動産価格も上昇します。

先に給料や家賃が上昇すればいいですが、金利が先に上がる場合は、不動産購入者にとっては苦しい状態が続きますので、注意が必要です。

金利上昇に対処する方法

金利の上昇は不動産投資にとって、とても危険だということがわかって頂けたかと思いますが、なるべく影響受けないようにする方法もありますので解説します。

金利上昇に対処する方法は、以下の4つがあります。

1,長期の固定金利でローンを組む

2,金利が上昇すると利益がでるものに投資してヘッジする

3,金利が低い銀行にローンの借り換えをする

4,ローンの繰り上げ返済をする

それぞれ詳しく解説します。

金利上昇対策1、長期の固定金利でローンを組む

変動金利の場合、金利が上昇すると返済額が増えてしまうのでキャッシュフローが減少してしまいます。

そうならないためには、ローンを組むときはなるべく長期の固定金利で契約しましょう。

通常、固定金利の金利水準は変動金利の金利水準より高いので、損なように思われるかもしれませんが、金利が上昇する場合においては非常に有効な対策です。

変動金利と固定金利の差は、金利上昇に対する保険料のようなものですので、歴史的に見ても超低金利な現在は、ケチらずに固定金利にすることをおススメします。

ちなみに変動金利が上昇してから固定金利にすればいいや、と思っている方も多いかもしれませんが、変動金利が上昇するころには、固定金利も上昇しているのが普通です。(22年6月現在既に住宅ローンの固定金利は上昇しています。)

金利上昇対策2、金利が上昇すると利益がでるものに投資してヘッジする

世の中には金利が上昇すると値段が下がって損するモノもありますが、逆に値段が上がり利益がでるモノもあるんです。

例えば、銀行は金利が上がると収益が増えますから、銀行株に投資しておくと利益がでる可能性が高いです。

下の図は、銀行業の株価指数と長期金利の推移を表しています。

両者は、大体同じような値動きをしていることがお分かりいただけると思います。

銀行株に投資した場合、金利上昇対策になるだけでなく、銀行株は配当利回りも高い傾向にあるのも魅力的です。

ただし、銀行業のなかでも地方銀行は経営状況が良くないところもありますし、金利が上昇しても急速に景気が悪化して企業倒産が急増するような場合は、株価が下がる可能性もありますので注意が必要です。

その他、国債先物を売るという方法もありますが、なかなか一般的ではないので難しい部分もあります。そんなときのおススメなのが投資信託です。

債券ベアファンド】という投資信託は、金利が上昇すると利益がでるようになっているので、そういったものに投資するのも有効です。

金利上昇対策3、金利が低い銀行にローンの借り換えをする

金利が上昇する局面では、どこの銀行もローン金利が上がりますが、銀行によってローンの金利は異なります。金利が高いところもあれば、他の銀行に比べて低いところもあります。

先ほど解説しましたが、ローンの支払利息は金利が上がれば上がるほど、支払利息の上昇幅が大きくなっていきます。

金利が上がった場合ローン返済額がどう変わるか返済額一覧表

上の例で毎月の返済額をみると、

・金利1%と2%の返済額の差は、23,990円

・金利2%と3%の返済額の差は、25,993円

・金利3%と4%の返済額の差は、27,905円

というように金利は1%づつしか上がっていないのに、変動幅は上がれば上がるほど大きくなることがわかります。これは金利の複利効果によるものです。

よって、金利上昇局面や金利が高い状態では、借り換えによって少し金利を下げるだけで大きな節約効果を期待できます。

また、ローンの借り換えはローンの残存期間が長く残っている方が大きな効果を期待できます。

まだ日本ではローン金利が低い状態で、2022年現在も過去に比べればとても金利が低い状態です。過去のローン金利が高いときにお金を借りている方や、ローンの残存期間が長い方は、ローンの借り換えシュミレーションをしてみることをオススメします。

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以下に該当する方は、借り換えにより支払額を減らせる可能性が高いです。

□ 現在借りている不動産投資ローンの金利が2%以上

□ 借入元本が1,500万円以上残っている

□ 不動産投資ローンを借りた時期が2013年以前

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金利上昇対策4、ローンの繰り上げ返済をする

繰り上げ返済が可能なローン契約の場合、まとまったお金があるなら繰り上げ返済することも有効な手段です。

金利というものは、元本に対して数%というふうにかかってきますので、繰り上げ返済することで元本が減少すると、支払わなければならない金利の額も減少します。

< 例 >

借入金額5,000万円 金利1%の場合 1年間の利息は50万円

ですが、2,000万円繰り上げ返済し金利が1.5%に上昇したら

借入金額3,000万円 金利1.5%の場合 1年間の利息は45万円に下がります。

ただし、金利の上昇幅や繰り上げ返済できる金額によっては、焼け石に水のような状態になりますので、場合によっては無理に繰り上げ返済せず、手元に現金を用意しておいてしっかり返済できるようにした方がいいこともありますので、注意しましょう。

まとめ

・金利が上がると、収支が厳しくなることや、投資対象としての魅力が下がるため、不動産価格は下がる可能性が高い。

・実際に、東証REIT指数と長期金利には強い負の相関関係があり、金利が上がるとREITの価格は下がる傾向にある。

・家賃が上昇していく物件であれば、金利が上がっても物件価格が下がらない可能性があるが、経済成長率が低く人口が減少している日本では、そのような物件を見つけるのは困難である。

・家賃が上昇していくには、国民の所得が上がることが重要。金利だけに注目せず、国民所得の伸び(名目)や家賃の変動にも注目すべし。

金利上昇に対処する方法は、以下の4つがあります。

1,長期の固定金利でローンを組む

2,金利が上昇すると利益がでるものに投資してヘッジする

3,金利が低い銀行にローンの借り換えをする

4,ローンの繰り上げ返済をする

金利は、不動産バブルの発生と崩壊にも深く関わっています。

>>日本とアメリカの事例で読み解く【不動産バブル】発生と崩壊の理由

当サイトでは他にも不動産投資について役立つ情報を発信しています。

ついつい投資初心者がやってしまいがちな、やってはいけないハイリスクな投資方法と、不動産投資を始める際の注意点について解説している記事もありますので、興味のある方は是非ご覧ください。

不動産価格は今後どうなるのか?上昇・下落の先行指標で将来予測

サラリーマンが不動産投資をするのはハイリスクで危険⁉初心者が避けるべきやり方と注意点を解説

不動産投資のリスクは何がある?リスクの種類とリスク回避方法について解説

不動産投資が成功しやすい時期・失敗しやすい時期

その他、色々な投資対象についてのメリット・デメリットを解説している記事もあります。

投資に関して、知っておいた方がいいことについて解説している記事もあります。

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