家の任意売却とは?流れやメリット・デメリットをわかりやすく解説します!

・住宅ローンの返済が厳しくて、滞納している

・家を売りたいけど、売却価格が住宅ローンの残債より低くなりそうで売れない

・いったん家を手放して生活を建て直したい

そんな方におすすめなのが、任意売却という方法です。

でも任意売却という言葉は聞いたことはあるけど、仕組みやメリット・デメリット、流れなどはよくわからないという方も多いと思いますので、金融業界・不動産業界を渡り歩いてきた経験や知識をもとに、任意売却とは何かわかりやすく解説したいと思います。

任意売却は不動産業界の中でもかなり専門的な分野で、不動産業界の人でもあまり詳しくないことも多いです。

また、任意売却を専門にしている業者の中には、自社の利益のことしか考えていない悪質な業者もありますので、住宅ローンの返済などでお困りで任意売却を検討している方は、これを読んで自分でもしっかりと知識を身に付け、理解したうえで任意売却するかどうか判断しましょう!

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  1. 家の任意売却とは?わかりやすく解説します!
  2. ※注意点※競売や任意売却で家を売っても、借金帳消しにはならない
  3. 任意売却のメリット
    1. メリット1 高く売れる可能性がある
    2. メリット2 借金が完済できなくても、売却資金の一部が手元に残ることが多い
    3. メリット3 住宅ローンの返済が困難なことがバレにくい
    4. メリット4 買主が合意すれば売却した家に住み続けられる場合がある
    5. メリット5 売却後の引っ越し時期などをある程度調整できる
  4. 任意売却のデメリット
    1. デメリット1 任意売却だからといって必ずしも生活を再建できる訳ではない
    2. デメリット2 破産をするなら競売で落札されて追い出されるまで住んだ方がお得な場合がある
    3. デメリット3 ブラックリストに載る
  5. 家の任意売却の相談先
  6. 任意売却の流れ
    1. 1,任意売却を専門とする不動産会社に相談・現状を説明する
    2. 2,家がいくらくらいで売れそうか査定する
    3. 3,不動産会社と媒介契約を結ぶ
    4. 4,債権者と交渉
    5. 5,不動産の売却活動
    6. 6,売買契約
    7. 7,決済および抵当権の抹消
    8. 8,引き渡し
  7. 任意売却でも売れなかったらどうなる?
  8. 任意売却ができないケース
    1. ケース1 債権者の同意を得ることができない場合
    2. ケース2 競売手続きが進んで手遅れな場合
    3. ケース3 任意売却でも買い手が見つからない場合
  9. まとめ

家の任意売却とは?わかりやすく解説します!

家の任意売却とは?

一般的に、住宅ローンを借りて家を購入した人が、収入減などで住宅ローンの返済ができない場合、仲介会社などに頼んで家を売却し、借金を全て返済します。

しかし、住宅ローンの残っている額(残債)に比べて、家の売却価格が低くなってしまいそうな場合は、家を売ることができません。

なぜなら、住宅ローンを貸している銀行は家を担保にしており(抵当権を設定している)、残債が全て返済されなければ家に設定している抵当権を消してくれないからです。

銀行が抵当権を消してくれないと、家は前の所有者の借金の担保になったままですので、そんな物件を購入する人はいないという訳です。

住宅ローンを払えない…家を売れない…というにっちもさっちもいかない状態がある程度続くと、お金を借りた銀行から家を差し押さえられ、最終的には競売にかけられて強制的に家を売却されてしまいます。

その他、税金の滞納などで家が差し押さえられてしまった場合も同様に、家を売ることができなくなってしまいます。

競売は、売れる価格が普通に売られている物件に比べてかなり安くなってしまうことが多く、家の元所有者にお金が残ることは基本的にないですし、家を担保にして住宅ローンを貸していた銀行も、回収できる金額が少なくなるというデメリットがあります。

そこで登場するのが、任意売却です。

任意売却は、住宅ローンの返済が滞っている家を、債権者(銀行など家を担保にしているところ)の同意のもとに、普通の物件と同じように売却することをいいます。

さきほど、残債を全て返済できないなら銀行は抵当権を消してくれないので売却できないと解説しましたが、任意売却では銀行に対して『残債を完済することはできないが、競売で売却される場合よりは借金を多く返せるから、売却させてほしい。』と頼んで、銀行の同意を得たうえで普通の物件と同じように売却します。

任意売却では、売却後にローンが残っていても抵当権を消してもらえるので買い手も付き、競売よりも高く売れる可能性が高い他、残債が残っていても売却価格の一部を、引っ越し資金などの名目で受け取れることが多いです。

・仲介会社に頼む一般的な売却方法では、家の売却価格>住宅ローンの残債になり、売却と同時に住宅ローンを完済できないと、家を売ることができない。

・任意売却では、住宅ローンの残債>家の売却価格であって、家を売却することが可能。

※注意点※競売や任意売却で家を売っても、借金帳消しにはならない

競売や任意売却で家を売った場合、家の抵当権を消してもらえます(だから買い手がつく)。

しかし、抵当権が消えたからといって、住宅ローンなどの借金が消えるわけではありません。【住宅ローンの残債 > 売却価格】になってしまった場合は、自己破産をしない限り残りの借金は返済を続けることになります。

これに絶望してしまう人もいるかもしれませんが、少し希望を持てる話しもあります。

それは、残った住宅ローンの返済は、契約時と同じ金額を毎月払うというものではなく、ご自身の経済状況などをもとに債権者と協議して決めることになります。

ここまでくると、銀行もない袖を振れないことはわかっていますので、無理な返済計画を押し付けてくるようなことは基本的にありません。

月数万円しか返せないと思われる状況であれば、その金額を長期間に渡って返済し続け、完済を目指すことになります。

人によっては経済的に苦しい状況が続くかもしれませんが、自己破産を避けられる可能性も十分あるのです。

任意売却のメリット

任意売却には、競売にはない以下のようなメリットがあります。

・高く売れる可能性がある

・借金が完済できなくても、売却資金の一部が手元に残ることが多い

・住宅ローンの返済が困難なことがバレにくい

・買主が合意すれば売却した家に住み続けられる場合がある

・売却後の引っ越し時期などをある程度調整できる

それぞれ解説します。

メリット1 高く売れる可能性がある

競売は、一般市場価格の7割前後の価格で買い取られることが多く、安い価格での売却になってしまいます。

それに対し任意売却は、競売より高く売却できることが多く、場合によっては一般市場で売却した場合と同じくらいの価格で売れる可能性もあります

なぜかと言うと、競売は裁判所が室内に入って写真を撮ったり、聞き取りなどを行った内容の資料を公表しますが、かなり情報が少なく、購入希望者は購入前に室内を自分の目で確認することはできません。

また、室内に所有者が住んでいる場合は、その後立ち退き交渉をしたり、場合によっては強制執行をする必要があるため、購入者にとってもリスクが高いからです。

任意売却は、一般市場で売る場合と同様に、室内を見てもらったり、契約・決済後はいつまでに家を出ていくという約束をするので、購入者にとってもリスクが低いので、競売より高値で売却できます。

高値で売却できるということは、それだけ住宅ローンの残債も減ることになるので、その後の返済負担も軽くなることになります。

メリット2 借金が完済できなくても、売却資金の一部が手元に残ることが多い

絶対ではありませんが、任意売却では売却後に住宅ローンが残っていても、売却資金の一部を引っ越し代などの名目で受け取れることが多いです。

なので、その後の生活再建もしやすくなります。

これに対して競売の場合は、売却代金は全額住宅ローンの残債に充当されることになりますので、落札価格>残債にならない限りは、元々の所有者の手元に1円も残りません。

引っ越し代などは、自分で捻出する必要があるので、万が一用意できない場合は新たに住む場所もなく追い出される可能性があります。

メリット3 住宅ローンの返済が困難なことがバレにくい

競売になると、裁判所が立ち入り調査します。

マンションの場合は裁判所が調査する際、管理費や修繕費の滞納がどれくらいあるのか、管理会社に連絡して確認しますので、管理会社にはわかってしまいますし、管理組合も滞納で困っていたとしたら、管理会社から管理組合へ情報がいく可能性もあります。

また、裁判所は競売する物件を世間に公開する(公告という)するので、不動産謄本を取得して所有者を調べた不動産業者が、何社も家に尋ねに来たり、ダイレクトメールを送ってきたり、業者によってはどんな人が住んでいるのかなどを近所に聞き込みすることもあります。

こういったことから、競売の場合は住宅ローンの返済が困難なことが近所にもバレやすくなります。

それに対して、早めに任意売却に取り掛かったの場合は公告されるようなこともないので、そのようなことにはなりません。

一見すると、普通に家を売って引っ越していった人にしか見えません。

メリット4 買主が合意すれば売却した家に住み続けられる場合がある

任意売却は時間的な猶予が限られていることから、多くの場合は不動産買取業者へ売却されます。

この不動産買取業者の中には、家を売却しても出て行かずに、売却した家を借りて住み続けさせてくれるところがあります(このようなスキームをリースバックという)。

もちろん家賃を払える見込みがないと無理ですが、高金利の住宅ローンを払っていた人などは、リースバック後の家賃の支払いの方が負担が少ないこともあり、生活状況をあまり変えずにその後も生活できる場合があります。

また、生活を再建できた場合には、売却した家を買い戻すことができることもあります。

メリット5 売却後の引っ越し時期などをある程度調整できる

競売の場合、債権者と裁判所、落札者の都合でどんどん手続きが進んでいきます。

いつ家を売っていつ引っ越すなど、自分で決められません。

落札者との交渉次第では、多少融通が利く場合もありますが、基本的には今すぐ出て行って欲しい!出て行かないなら強制執行で追い出す!というスタンスですので、自分のペースというのはまず無理です。

それに対して、任意売却は債権者や購入者と相談しながら進めていくので、ある程度引っ越し時期などを調整することができます

任意売却のデメリット

基本的には、競売に比べれば任意売却の方が圧倒的にメリットが多いですが、多少デメリットといえるようなこともあります。

・任意売却だからといって必ずしも生活を再建できる訳ではない

・破産をするなら競売で落札されて追い出されるまで住んだ方がお得な場合がある

・ブラックリストに載る

・競売に比べると多少手続きが面倒

それぞれ解説します。

デメリット1 任意売却だからといって必ずしも生活を再建できる訳ではない

任意売却は、住宅ローンの問題を解決できる素晴らしい手法のように紹介されていることがありますが、ここまで読んで頂いた方ならおわかりの通り、任意売却をすれば借金をチャラにできるというものではありません。

売却価格<ローン残債になってしまえば、任意売却したとしても借金は残りますので、自己破産をしない限り残債は払い続けることになります。

また、任意売却はあくまで不動産を担保にした借金を解決するための方法です。

住宅ローンの返済が困難な人は、消費者金融やクレジットカード会社などにも借金や滞納があったりしますが、そういった住宅を担保にしたもの以外の借金は、また別問題として残り続けます。

そして、任意売却では親身になって動いてくれた不動産会社でも、その他の借金はどうすることもできませんので、『それは自分で解決して下さい。』となります。

よくて弁護士を紹介してくれる程度です。

競売と違って、引っ越し代などが手に入る可能性はあるものの、根本的に借金問題を解決できるものではないのです。

デメリット2 破産をするなら競売で落札されて追い出されるまで住んだ方がお得な場合がある

住宅ローンを返済しないと、銀行から督促⇒差し押さえ⇒競売⇒落札⇒落札者からの立ち退き依頼⇒強制執行による立ち退き、という流れになります。

最初の返済ストップから、最終的に強制執行で追い出されるまでは、実際にはかなりの時間がかかります。

債権者の動きによって変わりますが、1年くらいはかかることが多いです。

その間、ローンも家賃も払わないで住み続けるのは、ハッキリ言って金銭的にかなりお得です。

もしローンや家賃を払わない間に、貯金をすることができるなら、生活を再建できる人もいるかもしれませんし、破産をするならローンを多少返済したところで意味がないからです。

任意売却をサポートする不動産業者の中には、自社の利益のために任意売却を必死に勧めてくる業者もいますが、状況によっては住宅ローンの返済で困っている人が任意売却をする意味がほとんどないこともあります。

デメリット3 ブラックリストに載る

競売になる場合はもちろんですが、任意売却であっても、住宅ローンを延滞していたり、債権者が銀行から保証会社に移っていたりすると、信用情報というものにそういった情報が残ることになり、いわゆるブラックリストに載ることになります。

ブラックリストに載ってしまうと数年間は、クレジットカードを作れなかったり、再度家を購入しようと思っても住宅ローンが組めないことになります。

家の任意売却の相談先

住宅ローンの返済が困難で、任意売却を検討するとき、どこに相談すればいいのか?

これは、任意売却を専門としている不動産仲介会社にお願いするのがおすすめです。

なぜなら、任意売却は不動産売買の中でもかなり専門性の高い分野だからです。大手・中小含めて街でよく見かける不動産仲介会社の営業マンは、基本的に任意売却を行ったことがある人は、ほとんどいません。

彼らは、家を売る=売却価格>住宅ローンの残債という状態が大前提で、家を売っても住宅ローンが完済できないと思われる場合は、仲介を断られることが多いです。

任意売却のやり方を知らないことも多いですし、債権者と交渉することに不慣れだし面倒くさいからです。

その他の方法としては、延滞している住宅ローンを借りている銀行に相談して、任意売却を専門的に扱う仲介会社を紹介してもらうというのも、一つの手です。

任意売却は、債権者の同意なくしては行うことができません。延滞している銀行がそういった業者を紹介してくれた場合、銀行も任意売却に前向きで同意を得られる可能性も高いです。

任意売却の流れ

家を任意売却するときの流れは、以下のようになります。

1,任意売却を専門とする不動産会社に相談・現状を説明する

2,家がいくらくらいで売れそうか査定する

3,債権者と交渉

4,不動産の売却活動

5,売買契約

6,決済および抵当権の抹消

7,引き渡し

普通に仲介会社に頼んで家を売るときと違うのは、1と3の部分くらす。

3の債権者との交渉については、任意売却専門の不動産会社がやってくれるので、実質的には普通に家を売る時とあまり変わらないと言っていいでしょう。

それぞれ詳しく解説します。

1,任意売却を専門とする不動産会社に相談・現状を説明する

まずは、任意売却専門の不動産会社に相談し、現状を伝えます。

特に重要なのは以下の3点です。

・家を担保にお金を借りている会社の数(住宅ローンや不動産担保ローンの債権者が誰で、どれくらいいるのか確認する)

・それぞれの債権者にどれくらい借金が残っているのか(債権者が複数いる場合は売却額の配分を決める必要があるため)

・現在の借金の滞納状況(任意売却は時間的な余裕がある方が成功しやすいので、どれくらい滞納期間があるのか、差し押さえや競売手続きに入っていないかなどを確認する)

上記については、不動産謄本を見たり、後ほど債権者に確認すればわかりますが、相談時点でわかっていた方が後々の手続きがスムーズにいくので、時間も節約できます。

2,家がいくらくらいで売れそうか査定する

次に家がいくらで売れそうか、売却価格を査定してくれます。

このとき、借金の額<売却価格になりそうなら、任意売却ではなく普通の売却になりますので、わざわざ任意売却専門の不動産会社に仲介を頼む必要はありません。

なんならSUUMOなどの不動産情報サイトで、自宅の相場観を自分で調べてみて、残債より高く売れそうであれば、最初は普通の仲介会社に査定を依頼してみた方がいいです。

不動産一括査定サイトのメリット・デメリットと注意点を解説します!

任意売却の場合、不動産買取業者に売却することが多いので、一般の市場価格より安めの査定になります。

査定の際も、売り物件の情報だけでなく、買取業者にいくらくらいで買い取れそうかヒヤリングした結果などをもとに、査定金額を決めたりします。

3,不動産会社と媒介契約を結ぶ

任意売却を行うことや、売り出し価格に納得がいったら、不動産会社と媒介契約というものを結びます。

媒介契約とは、簡単に言うと、家を売る手伝いをこの不動産会社にお願いします。という内容の契約書です。

売却できた場合の仲介手数料がどれくらいかかるのかや、その不動産に関する資料などを取得する際の委任状の役割があったりします。

4,債権者と交渉

媒介契約を結んだら、不動産会社は銀行(保証会社)や、税金の滞納をして差し押さえられている場合は役所などの債権者に、任意売却をすることや、売却して得た資金の分配方法について交渉してくれます。

家の持ち主は、交渉についてこの不動産会社に一任していますといった、委任状を書くことはありますが、交渉を一緒に行うようなことは基本的にありません。

ここで全ての債権者が、任意売却について合意してくれれば、あとは家を売るだけです。

5,不動産の売却活動

不動産会社は、全ての債権者の同意を取り付けたら、家の売却活動を行います。

任意売却は、時間が限られていることや、債権者と合意した分配金額があるため、基本的には売却査定のときに相談していた不動産買取業者へ売却することが多いです。

時間に余裕がある場合や、業者買取でなくてもすぐ売れそうな物件は、SUUMOなどの不動産情報サイト掲載して、普通の物件と同じように売却活動を行います。

購入検討者が家の中を見たいと言ってきた場合は、対応します。

6,売買契約

購入の申し込みが入ったら、売買契約を結びます。

売買契約時には、売買代金全額の決済はせず、手付金のみ受領します。

しかし、任意売却の場合は売主のものになるわけではなく、債権者への配当となりますので、不動産会社がいったん預かることになります。

残代金については、後日決済します。

7,決済および抵当権の抹消

決済日には、売主・買主・不動産仲介会社の他、全ての債権者と、司法書士などが一堂に集まり売買代金の清算や、家の所有権移転や抵当権抹消に必要な書類のやり取りを行います。

決済完了後、司法書士は書類を持って法務局に行き、所有権移転登記や抵当権抹消登記を行います。

このとき、事前の債権者との交渉次第では、引っ越し代などの名目で売主も数十万円受け取れることがあります。

家を売っても残った残債については、決済時ではなく、後日債権者と相談することになります。

8,引き渡し

ほとんどの場合、決済の日にそのまま家の鍵を渡し、家自体も引き渡すことになります。

これで任意売却の一連の流れは終了となります。

残債については、再度債権者と交渉することになりますが、相手もこちらの状況がわかっていますので、経済状況に合わせて小額づつ返済していくことになることが多いです。

任意売却でも売れなかったらどうなる?

任意売却でも売れなかったら、最終的には競売することになってしまいます。

銀行などの債権者は、できるだけ多い金額を、できるだけ早く回収したいと思っています。

つまり、競売に比べて多くの金額を回収できる見込みがない場合や、ものすごく時間がかかりそうな場合は、債権者は任意売却に協力してくれなくなり、競売に移行します。

任意売却ができないケース

任意売却は、競売に比べると多くのメリットがありますが、任意売却ができないケースもありますのでご紹介します。

任意売却ができないケースは、以下の3つです。

・債権者の同意を得ることができない場合

・競売手続きが進んで手遅れな場合

・任意売却でも買い手が見つからない場合

それぞれ解説します。

ケース1 債権者の同意を得ることができない場合

任意売却は、銀行など債権者の同意を得ることが絶対条件です。

同意を得ることができなければ、任意売却を行うことはできません。

では、債権者が同意してくれない場合というのはどんな時なのかと言うと、競売に比べて多くの金額を回収できる見込みがない場合や、ものすごく時間がかかりそうな場合債権者が複数いて売却資金の分配方法で全債権者が納得しない場合などがあげられます。

どれか一つが要因の場合もあれば、複数の要因が絡み合って任意売却ができなくなってしまうこともあります。

ケース2 競売手続きが進んで手遅れな場合

競売手続きがかなり進行している状態では、任意売却を行おうとしても既に手遅れで、任意売却ができなくなる場合があります。

任意売却は、債権者の合意を得たり、買い手を見つける必要があることなどから、時間がかかります。

また、債権者は担当者個人が勝手に回収手続きを進めるのではなく、基本的には社内で競売で回収するなどの稟議をあげて回収を進めます。

競売を行うには、煩雑な手続きが必要で申立にはお金もかかるので、急な方針転換は難しいのです。

任意売却をするには、住宅ローンの返済が困難になったらできるだけ早い段階で相談する必要があります。

ケース3 任意売却でも買い手が見つからない場合

任意売却は、売却するまでの時間が限られていることから、不動産買取業者に売却することが多いです。

不動産買取業者は、すぐに買取価格を提示してくれ、売主側もそれに納得したらすぐに売却することができるからです。

(時間に余裕がある場合や、一般市場で売りに出してもすぐに買い手が見つかりそうな場合は、普通の物件と同じように不動産情報サイトに載せて、売却することもあります。)

しかし、物件の立地や築年数、土地建物の状況、売り出し金額などによっては、買い手が見つからないということも十分あり得ます。

そういった場合は、そのまま売りに出していても仕方ないので、競売に移行することになります。

まとめ

任意売却とは、住宅ローンや税金の滞納で差し押さえを受けたり、家の売却価格より住宅ローンの残債の方が多くて売却できない状態でも、債権者の合意を取り付けて家を売却する方法のことをいいます。

・任意売却のメリット

・競売より高く売れる可能性がある

・借金が完済できなくても、売却資金の一部が手元に残ることが多い

・住宅ローンの返済が困難なことがバレにくい

・買主が合意すれば売却した家に住み続けられる場合がある

・売却後の引っ越し時期などをある程度調整できる

・任意売却のデメリット

・任意売却だからといって必ずしも生活を再建できる訳ではない

・破産をするなら競売で落札されて追い出されるまで住んだ方がお得な場合がある

・ブラックリストに載る

・競売に比べると多少手続きが面倒

・任意売却の流れ

1,任意売却を専門とする不動産会社に相談・現状を説明する

2,家がいくらくらいで売れそうか査定する

3,債権者と交渉

4,不動産の売却活動

5,売買契約

6,決済および抵当権の抹消

7,引き渡し

任意売却は競売に比べると多くのメリットがあります。

住宅ローンの返済でお悩みの場合は、任意売却専門の不動産仲介会社に相談してみることをおすすめします。

ただし、住宅ローンの返済が厳しい場合は、まずは住宅ローンを借りている銀行に返済猶予や返済方法の見直しについて相談してみましょう。

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また、住宅ローンだけでなく、クレジットカードや消費者金融など他の借金の問題も抱えてしまってどうしようもなくなってしまっている場合は、弁護士に債務整理の相談をした方がいいでしょう。

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