不動産投資のフルローンは危険⁉メリット・デメリットを解説します！

不動産投資をしたいけどローンを借りることができなくて苦労する人が多いと思います。そんな人からすると、フルローンで物件を購入した人を見ると羨ましく思えるかもしれません。

しかし、フルローンにはメリットだけでなくデメリットもあります。フルローンで物件を購入できたからと言って、その投資が上手くいくとは限りません。

そこで今回は、不動産投資のフルローンについて解説していきます。

不動産投資のフルローンとは？

不動産投資のフルローンとは、物件の購入価格（土地・建物代）全てを銀行借入でまかなうことをいいます。

仲介手数料や税金、登記費用などの諸費用だけ自分の自己資金で払います。

フルローンと似たような言葉でオーバーローンがあります。

オーバーローンとは、物件の購入価格（土地・建物代）だけでなく、諸費用までも含めて銀行借入でまかなうことをいい、一切自己資金を出さずに物件を購入できます。

通常、投資用不動産を購入する時に銀行にローンのお願いをすると、諸費用＋物件購入価格の１～３割くらいの自己資金を求められることが多いです。

しかし、借りる人の財務内容、資産背景、サラリーマンの場合は収入や勤め先、物件の担保評価額、銀行の融資姿勢などによっては、フルローンやオーバーローンで投資用物件を購入できる場合があります。

フルローンには様々なメリット・デメリットがありますので、それぞれ解説していきます。

フルローンのメリット

フルローンで投資用不動産を購入するメリットには、以下のようなものがあります。

自己資金が少なくても投資用不動産を購入できる

不動産は高額ですので、頭金を１～３割用意するとなると、購入する物件にもよりますが数百万円～数千万円用意しなければなりません。

しかし、フルローンの場合、諸費用分だけ用意すればいいので、１億円くらいの物件であっても自己資金は数百万円で済みます。

数百万円くらいであれば、一般のサラリーマン世帯でも貯めるのはそれほど難しいことではありませんので、フルローンを利用すれば資産家でなくても高額な投資用不動産を購入できます。

また、不動産投資をする際、自己資金を全額投資にまわなさければならない訳ではないので、フルローンを活用することにより、自己資金を節約しておくことができます。

投資用不動産をどんどん買い増すことができる

不動産投資をどんどん拡大していくためには、投資用不動産をどんどん買い増していかなければなりません。

この時に障害となるものの一つが、自己資金です。

通常、物件を購入すると頭金や諸費用などで自己資金が減りますので、すぐには次の物件を購入することはできません。

次の物件を購入するためには、所有している物件のキャッシュフローや、サラリーマン投資家の方の場合は給与などを再度貯める必要があります。

まだ規模が小さい段階では、次の物件購入資金をある程度貯めるまで数年かかることもあります。

しかし、フルローンで物件を購入する場合は、自己資金の減少を最小限に抑えることができますので、次の物件を購入するまでの時間も短くすることができ、どんどん物件を購入して規模を拡大しやすくなります。

物件を購入し事業を拡大したい人にとっては、非常に有効な借入手法になるのです。

レバレッジ効果が大きくなる

レバレッジ効果とは、自己資金が少なく借入額が大きいほど、投資した自己資金に対する利回りが大きくなる効果のことをいいます。

例えば、物件価格1億円、年間家賃収入500万円の物件を全額自己資金で購入した場合と、1,000万円だけ自己資金で9,000万円は銀行借入（利率1％）を利用して購入した場合を比較すると

・全額自己資金の場合は、投資額1億円に対して家賃収入が500万円なので、自己資金に対する利回りは5％になります。

・1,000万円だけ自己資金の場合は、500万円（家賃収入）ー90万円（利息）＝410万円なので、自己資金に対する利回りは41％にもなります。

※借入金の返済がありますので、実際に手元に残るお金は150万円程度になります。

前述した通り、借入金の割合が大きければ大きいほどレバレッジ効果も大きくなりますので、フルローンを上手く活用すれば、短期間で大きな利益を得ることが可能になります。

フルローンのデメリット

フルローンで投資用物件を購入することは、いいことばかりではありません。

必ずしっておかなければならない以下のようなデメリットもあります。

キャッシュフローがでにくい

ローンの返済額は、借入金額・返済期間・金利の３つで決まります。

借入金額が大きいほど、月々の返済額は多くなります。

返済期間が短いほど、月々の返済額は多くなります。

金利が高いほど、月々の返済額は多くなります。

フルローンは、このうち借入金額が大きいに当てはまるため、月々の返済額が多くなってしまいます。

返済期間を長くしたり、金利が低い銀行で借りることで影響を抑えることも可能ですが限界があります。

不動産投資のキャッシュフローは、家賃収入から借入金の返済やその他諸経費などを差し引いて残ったものなので、月々の返済額が多くなってしまうフルローンでは、プラスのキャッシュフローを確保しにくく、経営状態が苦しくなってしまう可能性が高くなってしまうのです。

特に2024年現在のように、投資用不動産の利回りが5％前後ととても低い場合は、借入の返済や税金などの諸経費を払うと、フルローンで購入した物件から毎月プラスのキャッシュフローを得るのは困難です。

借入金利が高くなる場合がある

フルローンでの融資は、銀行にとってもリスクが高い案件になりますので、金利を高めに設定されるか、そもそも金利が高めの銀行でしか借りられない場合があります。

金利が高いと収益を圧迫するだけでなく、返済額が増加することでキャッシュフローも出づらくなってしまいますので、注意が必要です。

金利上昇リスクが高い

借入金額が大きいということは、金利が上昇した場合の負の影響も大きくなってしまいます。

金利が上昇すると月々の返済額が急激に増えてしまい、収益を圧迫する可能性があります。

低い利回りの投資物件をフルローンで購入していた場合、金利が上昇すると、物件が満室状態であっても赤字になってしまう可能性があるので、非常に危険です。

また、不動産投資ローンは、住宅ローンと異なり30年以上の長期固定金利で借りられることは基本的にありませんので、金利の変動に対するリスクヘッジも取りづらいので注意が必要です。

銀行からの評価が下がる可能性がある

フルローンで物件を購入すると、貸借対照表上の負債額が急激に増えるため、企業（個人事業主）の財務の安全性を計る指標である自己資本比率が、急激に下がります。

例えば自己資金（資本金）300万円の人が、9700万円を借金して1億円の物件を購入したとすると、総資産1億円に対して自己資本が300万円しかないので、自己資本比率は3％になります。

自己資本比率3％は、ちょっと赤字になればすぐ債務超過になってしまう可能性があるレベルですので、銀行からの評価は非常に低いものになってしまいます。

自己資本比率が下がって銀行からの評価が下がると、次に物件を購入するときに融資を受けづらくなってしまいますので注意が必要です。

既にある程度物件を所有していて自己資本比率も高い状態の方が、フルローンで物件を購入する場合は影響が少ないこともありますが、まだ不動産投資を始めて間もない方が、早々にフルローンで物件を購入すると、このようなことが起こってしまう可能性があります。

不動産価格が下がると出口戦略が取りづらくなる

フルローンで物件を購入すると、残債が多くてなかなか減らないため、購入してそれほど時間が経っていない時に不動産価格が下落し始めると、残債＞売却可能額となってしまい、売れなくなってしまう可能性があります。

キャッシュフローがプラスの状態であれば、あまり気にする必要もないと思いますが、もしキャッシュフローがマイナスの状態だと、逃げることはできずに最悪の場合は破産もありえるので注意が必要です。

フルローンで投資用不動産を購入するときの注意点

メリット・デメリットを踏まえて、フルローンで投資用不動産を購入するときの注意点をお伝えします。

それぞれ解説します。

フルローンでもキャッシュフローがしっかり出る物件を購入する

キャッシュフローがマイナスの場合は、毎月お金が減っていきますので、他の何らかの収入で補填し続けなければなりません。

それができなければ、最悪破産することになります。

しっかりと投資前に収支のシュミレーションをし、フルローンであってもキャッシュフローがプラスになりそうか確認してから購入しましょう。

万が一金利が上昇した場合どうなるのかシュミレーションしておく

フルローンはちょっとした金利の上昇が命取りになる可能性があります。

どの程度金利が上昇したらキャッシュフローがマイナスになってしまうのか、キャッシュフローがマイナスになっても他の収入などで補填してやっていけるのか、しっかりと事前にシュミレーションしましょう。

あまりに収支がシビアな投資案件は、フルローンをやめて自己資金を多目に入れるか、そもそも購入を見合わせた方がいいでしょう。

金利が低下局面なのか上昇局面なのか気を配る

投資用不動産の価格と金利は密接に関係しています。

詳しくは別の記事で解説していますが、金利が上昇すると毎月の支払利息が増えるだけでなく、不動産価格も下がる傾向にあります。

逆に金利が下がると月々の利息が減るとともに、不動産価格も上がる傾向にあります。

フルローンで行う不動産投資は、非常にシビアな投資なので、金利上昇局面で行うと失敗する可能性が高く、逆に金利低下局面であれば大きな利益を得ることができる可能性が高くなります。

今後金利がどうなるかは、景気や物価動向によって日銀がコントロールしますので、経済や日銀の動向を注視して投資判断をしましょう。

＞今から不動産投資をするのは危険⁉金利上昇と不動産価格の関係

運転資金をある程度用意しておく

フルローンで物件を購入した場合、ちょっとでも空室が発生するとキャッシュフローがマイナスになってしまう可能性が高いです。

そういった状況がある程度続いても大丈夫なように、ある程度手元に運転資金を用意しておいた方がいいでしょう。

家賃が上がる可能性の高い立地にある物件を購入する

家賃が上がると収入は増えますが、月々の返済額は変わらないので、キャッシュフローのプラス幅が大きくなり、フルローンであってもリスクが下がります。

なので、家賃が上がる可能性の高い立地にある物件を購入しましょう。

逆に家賃が下がる立地にある物件をフルローンで購入すると、時間の経過とともにキャッシュフローがどんどん厳しいくなっていきますので、非常に危険です。

家賃の動向はアットホームが公表している市場動向レポートがとても役立ちます。

＞アットホーム　市場動向

高値で売却できるタイミングがあれば売却する

フルローンで投資物件を購入した場合、そもそも月々のキャッシュフローはあまり多くないので、手元資金はそれほど増えません。

しかし、月々の返済が多いということは、残債の減るスピードも早くなりますので、売却した際に大きな金額を手元に残せる可能性があるのです。

また、フルローンで長期ローンを組んだ場合、長い保有期間中に金利の上昇や家賃の下落、大きな修繕などのリスクに遭遇する確率が高くなりますので、フルローンで購入した物件はずっと所有し続けるのではなく、高値で売却できそうなタイミングがあれば積極的に売却して、利益を確定することをおすすめします。

そして、手元に残った資金を使ってフルローンではなく、自己資金を入れて再投資し、リスクをさげるとともに月々のキャッシュフローが潤沢にでる状態にするのがいいと思います。

＞【不動産を高く売却する方法】家や土地、マンション、収益物件が高く売れる条件はこれだ！

まとめ

フルローンのメリット

フルローンのデメリット

フルローンの注意点

フルローンは、上手く使えば手元資金が少なくても短期間に大きな利益を上げることができますが、リスクも大きいので、物件や経済状況などの注意して利用するかどうか判断することをおすすめします。

今回は不動産投資のフルローンについて解説しましたが、当サイトでは他にも不動産投資に役立つ記事がありますので、興味のある方はご覧ください。

＞不動産投資のリスクは何がある？リスクの種類とリスクヘッジ方法について解説