不動産 個人間売買のリスク!トラブルになる前に知っておきたい注意点を解説

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最近不動産の取引において、不動産仲介会社を通さずに売主と買主が取引する【個人間売買】の斡旋やサポートをするサービスが増えています。

不動産の個人間売買には、メリットもあるのですが、不動産の知識が乏しい人にとってはリスクが大きいことを認識しなければいけません。実際に契約後にトラブルに発展する事例もあります。

そこで、不動産の個人間売買とはどういうものなのか?

個人間売買のメリット・デメリットや、リスク、トラブルについて解説します。

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不動産の個人間売買とは?

不動産の個人間売買とは、売買の際に不動産仲介会社を挟まずに、売主と買主で直接やり取りして売買契約することをいいます。

売買を直接すること自体には特別な資格などは必要なく、誰でも行うことができます。

ただし、売主として複数の物件を不特定多数の人に何度も売却する場合は、不動産業の免許が必要になります。

知り合い同士で売買する場合にも利用できますが、最近は不動産の個人間売買をサポートするようなサイト・サービスなども増えています。

個人間売買の物件情報を掲載しているサイトでは、e‐物件情報 や 不動産直売所 、 家いちば などがあります。

その他、個人間売買の契約書や重要事項説明書の作成、所有権移転登記など、取引の一部をサポートするようなサービスも増えています。

不動産個人間売買のメリット

個人売買には、買主・売主それぞれにとって以下のようなメリットがあります。

< 買主のメリット >

・仲介手数料がかからない

・大手不動産情報サイトには掲載されていない物件を購入できる

・割安な価格で物件を購入できる可能性がある

< 売主のメリット >

・仲介手数料がかからない

・売却に関係する費用を節約できる可能性がある

・物件に関する一切のリスクを避けて売却できる場合がある

・不動産仲介会社の査定額より高く売れる可能性がある。

まず、双方にとってのメリットとしては、個人間売買は仲介会社を挟まないため、売主・買主ともの仲介手数料を払わなくていいというメリットがあります

不動産の仲介手数料は、売買価格によって法律で上限が以下のように決まっております。

物件価格400万円超の物件の簡単な仲介手数料上限計算式

物件価格×3%+6万円+消費税

200万円以下の部分       売買価格の5%+消費税

200万円超400万円以下の部分 売買価格の4%+消費税

400万円超の部分        売買価格の3%+消費税

ただし、400万円以下の物件の売買の場合は、18万円+消費税が上限

物件価格が3,000万円だとすると、105万6千円もかかるので、仲介手数料がないとかなりお得になります。

買主のメリット

1,大手不動産情報サイトには掲載されていない物件を購入できる

不動産の個人間売買サイトに掲載されている物件の中には、大手不動産情報サイトには掲載されていない情報が多く載せられています。

はなから仲介会社に依頼していない場合や、地方の物件などで仲介会社に断られた物件などがあります。

買主としては、物件の選択肢を増やすことができます。

2,割安な価格で物件を購入できる可能性がある

個人間売買は、プロの査定額ではなく、売主の感覚で売買価格が決められている場合が多いため、物件によってはとても割安に購入できる可能性があります。

特に地方の物件だけど、売主は都会の人などの場合、売主自体が物件周辺の相場を理解していない場合が多いことに加え、田舎の実家をとにかく処分したい!という思いがあったりするため、値引ける可能性も高く、掘り出し物が見つかるかもしれません。

売主のメリット

1,売却に関係する費用を節約できる可能性がある

不動産を売却するときには、土地の測量や境界の確認、場合によっては家を解体して更地にするなど、仲介手数料以外にもけっこう費用がかかったりしますが、個人間売買の場合、そのようなことを一切せず売却することも可能なので、仲介手数料以外の費用を節約できる可能性があります。

一般的な不動産仲介でもできなくはないですが、後々のトラブルを避けるためや、きちんとした物件の売買価格を算出したり、売りやすくするために行うのが一般的です。

2,物件に関する一切のリスクを避けて売却できる場合がある

個人間売買では、契約書に免責条項を入れて契約してしまえば、物件に何かしら問題が起きても売主は責任を負わなくて済みます。

売主としては現状有姿・契約後の建物の不具合や土地の境界などで問題が起きても、売主は一切の責任を取らないといった文言の契約書にすることが多く、それを嫌がる購入希望者が現れたら断ればいいだけです。

3,不動産仲介会社の査定額より高く売れる可能性がある

最近はコロナ禍でテレワークが普及したことや、ブログやYouTubeなどをやっていて、どこでも仕事ができる人が増えた影響から、地方への移住が人気で、都会の人が地方の空き家を購入して住み始める人が増えています。

都会の人からすると、地方の不動産相場はわからないことが多く、土地や家の大きさからすると実際にはそんなに価値がなくても、とんでもなく安く感じて高値でも購入する人がいたりします。

不動産個人間売買のデメリット

個人間売買には、以下のようなデメリットもあります。

・どのような物件かわかりづらい(情報が少ない)

・全て自分でやらなければいけないので、手間がかかる

・トラブルになりやすい

しかし、不動産の個人間売買には様々なリスクがあるので、詳しく解説していきます。

1、どのような物件かわかりづらい(情報が少ない)

一般的な不動産仲介の場合、仲介会社がネット上でできる調査や、役所調査、現地調査などを行ったうえで情報をまとめて、購入希望者へ売却活動を行います。

個人間売買の場合、売主や買主自身が不動産のプロでもない限り、そこまでの調査をすることは皆無だと思います。

また、調査すべき点についてもわからない場合が多いので、必然的に物件に関する情報が少なくなりがちです。

2,全て自分でやらなければいけないので、手間がかかる

個人間売買では、売主・買主ともに基本的に売買に関することを全て自分で行うので、必然的に手間がかかります。

契約書の作成や、物件の調査など一部を代行するサービスを提供している会社もありますが、勿論有料になりますので、個人間売買のメリットが少なくなってしまう場合もあります。

時間に余裕のない方や、物件の近くに住んでいない場合などは、面倒かもしれません。

3,トラブルになりやすい

一般的な仲介の場合、トラブルになりやすい点について、事前に仲介会社が調査し、契約前にも重要事項説明書を作成して説明することが義務付けられていますので、トラブルは起こりづらくなっています。

しかし、個人間売買の場合は、そのような義務はないので後々様々な点でトラブルが起きやすいと言えます。

個人間売買のトラブルについては後程解説します。

不動産 個人間売買のリスク

個人間売買は、どちらかと言うと買主にとってリスクが高い取引になります。

売主からすると、嘘はさすがに問題ですが、物件がどんなものなのか聞かれたこと以外は特に答える義務もないですし、契約書に現状有姿・瑕疵担保免責・購入後に発生したトラブルについては一切売主は責任を負わない旨を、契約書に書いておけばいいからです。

一方買主からすると、一般的な仲介での売買に比べて個人間売買は圧倒的に情報不足です。一般的な仲介による不動産売買の場合、不動産仲介会社がネット調査、役所調査、現地調査などをしますし、重要事項の説明が義務付けられています。それに対して、個人間売買では何かを説明しなければならないといった義務は一切ありません

これはどんなトラブルを抱える可能性があるのか、一切わからずに物件を購入することになるので、博打のようなものです。

どのようなトラブルを抱えるリスクががあるのか、次で解説します。

不動産個人間売買で起こりえるトラブル

個人間売買では、一般的な仲介取引のように専門家が詳しく調査をするわけではないので、以下のような様々なトラブルが起きる可能性があります。

1、高額な税金がかかることが後からわかる

2、購入後に建物を建てられない(再建築不可)物件であることがわかる

3、隣地との境界トラブルがあることを後から知る

4、土地の広さが全然違う

5、謄本に登記されている所有者と売主が違う人

6、住宅ローンが通らず、手付金が返ってこない

7、引き渡し条件や物件の状況が契約前に聞いていた話しと違う

8、本来の市場価格より、かなり高い金額で購入してしまう

それぞれ解説します。

トラブル1、高額な税金がかかることが後からわかる

不動産の税金

不動産を購入すると、所有権の移転登記の時には登録免許税が、取得することによって不動産取得税がかかります。

実はこれら税額は不動産の売買価格とは関係なく、国が決めた固定資産課税台帳に登録されている価格を基に計算されますので、田舎の物件で売買価格が激安でも土地がとても広い場合などで、物件全体の固定資産課税台帳に登録されている価格が高額になると、税金がかなりの金額になる可能性があります。

固定資産課税台帳に登録されている価格は、固定資産税の納税通知書に記載されている他、税務署に行って評価証明書というものを取得すれば金額がわかります。(評価証明書は、赤の他人が取得することはできませんので、売主本人に貰うか、所有者の委任状が必要になります。)

個人間売買の契約をする前に、必ず書類も入手しましょう。

トラブル2、購入後に建物を建てられない(再建築不可)物件であることがわかる

再建築不可物件

建物を新築したり、大規模な増築などをする場合、建築基準法上の道路に2m以上接していなければならないという法律があります。

これは不動産業界の人からしたら当たり前のことなのですが、一般の人は基本的に知らないですし、言われてもイマイチ意味がわからないと思います。

建築基準法上の道路については、不動産のプロでも見ただけではわからないので、役所に行って確認しなければなりません。

なので、売主も買主も両方このことを知らずに取引してしまい、いざ建物を建てようとしたら役所から建築許可が下りず、建物を建てられない土地であることが判明する場合があります。

建物を建てられる土地と建てられない土地では、価値が全然異なりますので、大損する可能性もありますので、注意が必要です。

トラブル3、隣地との境界トラブルがあることを後から知る

土地の境界標

仲介で土地や一戸建ての売買をする場合は、基本的に土地の境界をある程度明確にしてから取引します。

それに対して、個人間売買では売主にとっては面倒なのでそういったことはやってくれないと考えた方がいいでしょう。また、田舎の広大な土地の場合、そもそも隣地との境界が曖昧なことも多いです。

不動産はちょっとの面積の土地でも高額な場合や、その土地があるのとないのとでは価値が全く異なることもあるので、土地の境界が曖昧な場合はトラブルになりやすいです。トラブルになった場合、最悪裁判にもなりかねないので、かなり面倒なことになります。

購入する場合は、最低限隣地との境界についてトラブル等ないか確認し、契約書にも明記してもらいましょう。

トラブル4、土地の広さが全然違う

土地面積の測量

土地の境界の話と少しかぶりますが、土地の境界が曖昧ということは、土地の境界をしっかりと確認した場合、土地の面積が増減する可能性があるということです。

また、土地の登記簿謄本には土地の面積が記載されていますが、意外に思われるかもしれませんが、この登記簿謄本に記載されている土地の面積は、実際に測ってみると間違えていることが多々あります。

売主が土地の測量をしていない場合は、土地の面積は増減するリスクがあることを知った上で取引する必要があります。

トラブル5、謄本に登記されている所有者と売主が違う人

本人確認書類

売られている不動産に問い合わせを入れたとき、やり取りをしている人や案内をしてくれる人が所有者と思い込みがちですが、絶対にそうとは限りません。

恐ろしい話しですが、なりすましや親族が勝手に売っていることが極まれにあります。

こういったことを防ぐために、不動産仲介会社は媒介契約を結ぶ前に、必ず不動産の所有者本人なのかどうか本人確認します。

本人確認をせず取引をした場合、最悪お金を騙し取られたり、時間も手間もかけたのに契約が取り消しになる可能性もありますので、必ず売主が所有者本人であるか確認しましょう。

トラブル6、住宅ローンが通らず、手付金が返ってこない

銀行

住宅ローンを借りる場合、金融機関は契約書の他に宅建士の署名・捺印がある重要事項説明書がないと、基本的に住宅ローンは借りられません。

それを知らずに売買契約をして手付金を払ったはいいものの、住宅ローンが通らず解約になり、手付金が返ってこないなんてことも起こりえます。

重要事項説明書や契約書の作成を代行するサービスを提供している会社もありますが、もちろん料金がかかりますので、個人間取引のメリット減ってしまいます。

トラブル7、引き渡し条件や物件の状況が契約前に聞いていた話しと違う

不動産売買契約書

一般的な不動産仲介の場合は、様々な法律を基に作成されている他、プロが調査した上で物件に関してトラブルになりそうな点はしっかり明記されているのが普通です。

しかし個人間で売買する場合は、契約書の作成なども基本的には自分達で作成して用意しますので、そこまでしっかりとした契約書を作成できない可能性があります。

また、契約書の作成を外部の専門家にお願いするとしても、基本的に契約書の内容は契約当事者が用意した資料や、当事者から指示された内容になるので、そのへんがしっかりできていないと、様々なトラブルに対応できていない契約書になる可能性があります。

トラブル8、本来の市場価格より、かなり高い金額で購入してしまう

個人間売買での売値は、多少不動産相場も考慮されますが、売主がこの値段で売りたいという考えのもとに価格が設定されている場合がほとんどです。

しかし、不動産は近い場所にあっても接道状況や土地の形、用途地域が異なるなど様々な要因により、全く価値が異なることも珍しくありません。

買主がそのあたりをしっかり理解していないと、とんでもない高値掴みになる可能性があります。

不動産の個人間売買はやめたほうがいい?

ここまで、不動産個人間売買のメリット・デメリット、リスクや想定されるトラブルなどについて解説してきましたが、不動産の個人間売買はやめたほうがいいか、元仲介会社の人間の考えを述べたいと思います。

まず、売主として個人間売買をすることに関してですが、

売主としては、売却活動を自分でやるのが手間じゃなければやるメリットはあると思います。ただし、後々のリスクを避けるためにも売買契約書には、現況有姿・瑕疵担保免責・建物の不具合や土地の境界、埋設物など一切責任を取らない旨を契約書にしっかり記載しなければ危険だと思います。

次に、買主として個人間売買をすることに関してですが、

はっきり申し上げて、ご自身が不動産にとても詳しくない限りおススメしません。一般の方がもしやるとしても、プロに物件の詳細な調査や契約書・重要事項説明書の作成などをお願いして、どんな物件なのかリスクを十分理解して行わないと非常に危険だと思います。その場合、それなりのコストがかかるので個人間売買のメリットが少なくなってしまいます。

不動産仲介会社は、物件を売ることだけが仕事だと思われていこともありますが、物件の調査や重要事項説明書の作成なども含めて、様々な枠割があり、一般の方でも安心して不動産の取引ができることに役立っているのです。

>>不動産仲介業者なんていらない!?仲介会社が必要な理由と役割

まとめ

個人間売買の買主・売主のメリット

< 買主のメリット >

・仲介手数料がかからない

・大手不動産情報サイトには掲載されていない物件を購入できる

・割安な価格で物件を購入できる可能性がある

< 売主のメリット >

・仲介手数料がかからない

・売却に関係する費用を節約できる可能性がある

・物件に関する一切のリスクを避けて売却できる場合がある

・不動産仲介会社の査定額より高く売れる可能性がある。

個人間売買のデメリット

・どのような物件かわかりづらい(情報が少ない)

・全て自分でやらなければいけないので、手間がかかる

・トラブルになりやすい

個人間売買で想定されるトラブル

1、高額な税金がかかることが後からわかる

2、購入後に建物を建てられない(再建築不可)物件であることがわかる

3、隣地との境界トラブルがあることを後から知る

4、土地の広さが全然違う

5、謄本に登記されている所有者と売主が違う人

6、住宅ローンが通らず、手付金が返ってこない

7、引き渡し条件や物件の状況が契約前に聞いていた話しと違う

8、本来の市場価格より、かなり高い金額で購入してしまう

不動産の個人間売買は、特に買主にとってはリスクが高い取引になります。ご自身が不動産詳しくないなら、専門家へ詳細な調査、契約書や重要事項説明書の作成をお願いすることをオススメします。

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