家を買おうと思った時に、一戸建てとマンション、買うならどっちがいいのか悩む方も多いと思います。
将来的な資産価値や売りやすさ・住み心地・防犯性・維持費・災害に対する安全性など、あらゆる視点から一戸建てとマンションの違いを解説します。
これを読めば、自分にはどっちが向いているのか、わかります!
一戸建てとマンション買うならどっち?
資産価値
< マンション >
マンションは構造が鉄筋コンクリートなので、築20年くらいでは建物の価値が0にはなりません。
立地が良ければ、築40年以上経過した物件であっても、ある程度価値が残ります。
最近では、築5年以内であれば新築とそれほど変わらないか、新築時の価格より高く売れることもあります。
下のグラフは、5年ごとの築年数別マンションの㎡単価の違いを表したものです。
マンション価格は新築~築5年まではほとんど価格が下落しませんが、築6年~30年までに約60%も急激に下落し、築31年以降は一転して価格下落率が緩やかになります。
>中古マンションの資産価値は築年数でどれくらい値下がりする?価格下落率を調査してみた!
単純に築年数だけで比較すると上のような値動きになりますが、2013年頃にアベノミクスが始まってから、築年数にかかわらずマンション価格はかなり値上がりしています。
ただし、築年数が経過すればするほど、建て替えや大規模修繕費などの問題がでてきます。
築年数が古いのに、修繕積立金が不足している物件や、建て替えの話しも全くないような物件は、将来どうなるのかわからないので、売れなくなるリスクがあります。
>> マンションは建て替えできない可能性98%⁉成功例の件数・割合・築年数を調査
< 戸建て >
木造の戸建は築20~25年程で、建物の価値が0とみられてしまいます。
建売住宅などでは、土地の値段が20~25年後に変わらなかったとしても、新築価格から2,000万円くらいは値下がりするのを覚悟して下さい。
しかし、土地の価値は築年数が経っても残りますので、築20年経過後は、需要のある立地であれば何年たっても値下がりしません。
>>築年数で一戸建ての建物の価値はどれくらい下落する?新築から築25年までの価格推移を解説
長期的に見れば、土地の価値が残り建て替えも自由に可能な戸建ての方が資産価値が残りますが、築年数が浅い場合はマンションの方が資産価値が残りやすいと言えます。
不動産の資産価値については、別の記事でより詳しく解説していますので、興味のある方は是非そちらをご覧ください。
>>家を買うなら、中古戸建てがおすすめ 7つの理由と不動産の資産価値について解説!
売りやすさ
売りやすさでいうと、基本的にはマンションの方が売りやすいですが、築年数が経過してくるにつれて戸建ての方が売りやすくなります。
首都圏では、戸建てや土地よりマンションの方が取引件数が多いですし、マンションは2016年以降、新築より中古物件の方が取引件数が多くなっています。
中古だからと言って、マンションを敬遠する人は少ないんです。
マンションは鉄筋コンクリートで造られていることが多く、シロアリの心配や建物自体の劣化等を木造が一般的な戸建てに比べて、あまり心配する必要がありません。
また、マンションは間取りやデザインが万人受けするように作られているのも、売りやすい理由の一つです。
それに対して、戸建ては築浅できれいな戸建てであれば、中古でも売れます。
売地の場合、土地面積の測量や、隣地との境界を確定させなければいけないことがあります。
注文住宅で、変わった間取りの家や奇抜なデザインの家を建てた場合、中古で売れないこともあります。
>>注文住宅は中古で売れない?高く売れる家と、買い手がつかない家の違いは何か解説
戸建の場合は、シロアリにやられていたらどうしよう、雨漏りや基礎のひび割れなどがあったらどうしよう…などと、心配される方が多いです。
修繕に関しても、マンションは修繕積立金が徴収され、定期的に修繕工事が行われるのが普通ですが、戸建ての場合、壊れない限り全く修繕しない人が多いのも売れない理由の一つです。
住宅ローン控除でも、木造の戸建は築20年を超えると、耐震基準適合証明書または既存住宅性能評価書(耐震等級1以上)を取得するか、既存住宅瑕疵担保保険に加入しなければ、住宅ローン控除をうけることができません。
→令和4年以降は、戸建もマンションも昭和57年1月1日以後に建築された建物(新耐震基準)であれば、住宅ローン控除を受けられることになりました。
その他、マンションは1億を超えるような物件でも割と買い手が付きますが、土地や戸建ての場合、都心の一等地などではない限り、1億を超えてくるとなかなか買い手がつかなくて、結局不動産業者が安く買い取ることが多いです。
なぜなら戸建てで1億円を超える物件を購入するようなお金持ちは、中古物件を購入せずに、自分で注文住宅を建てる傾向にあるからです。
しかし、築年数が古くなっても、一戸建ては土地として売却可能ですが、マンションの場合は建て替えできるかどうかわからないので、古いと急激に売りづらくなります。
マンションは一生住むつもりで購入するのは、避けた方がいいでしょう。
構造
戸建は、木造で建築されていることが多く、他には軽量鉄骨造などもあります。
それに対して、マンションはほとんど鉄筋コンクリートでできており、それ以外だと、鉄筋コンクリートより丈夫な鉄骨鉄筋コンクリートで造られています。
基本的には、木造や軽量鉄骨造より、鉄筋コンクリート造の方が丈夫で長持ちと言われています。
他にも鉄筋コンクリート造の方が、遮音性が高く、強風や災害にも強いのが特徴です。
コストとしては勿論、鉄筋コンクリート造の方が高いのですが、安全性や快適性も鉄筋コンクリート造の方が高いです。
住み心地
< マンション >
・良い点
・近所付き合いが面倒でない。地域活動などに呼ばれるようなこともほとんどない。
・周りが他の部屋に囲まれているため、冬でも戸建てに比べて温かい。
・ゴミ出しが24時間可能。
・管理人が家の周囲(敷地や共用部)の掃除をしてくれる。
・台風などの強風や地震でも、家が揺れづらい。
・戸建てに比べて眺望がいいことが多い。
・室内は基本的に上下の移動がないため楽
・悪い点
・上下左右に他人が住んでおり、足音などに悩まされることがある。
・車を利用する際は、荷物を駐車場まで持っていくのが面倒。
・機械式駐車場の場合、車の出し入れ自体が面倒。
・一つの家庭で、車を複数台持っても、マンション内に複数駐車場を借りるのは困難。
・マンションによっては、1階のゴミ捨て場までゴミを捨てに行かなければいけない。
・建物の修繕や、建て替えなどは、住人の意見がまとまらないとできない。
・管理組合の理事をやらなければいけないことがある。
・ペットを飼育できない物件が多い。
マンション住まいでの悩みとして一番多いのは、騒音などの住民間のトラブルです。区切られているとは言え、同じ建物を多くの人が共有しているので、どうしても避けられない部分ではあります。
< 戸建て >
・良い点
・土地も建物も独立しているので、他人の足音で悩まされることがない。
・駐車場が家からすぐの場所にあるので、車の利用や荷物の出し入れが楽
・敷地に余裕があれば、駐車スペースを2台分以上用意することも可能。
・庭があれば、ガーデニングなどを楽しめる。
・建物の修繕や建て替えは、自分達がしたいときにできる。
・ゴミ捨て場が近い
・悪い点
・木造の家は周囲の音が聞こえやすいので、隣の家の音や、車の音、外の話し声などが、窓を閉めていても聞こえてくることがある。
・マンションに比べると近所付き合いや地域活動に呼ばれるようなことがある(こういったことが好きな人にとっては、悪い点とは言えませんが)。
・マンションに比べると暑くて寒い。
・地震や台風などで強風が吹くと、マンションに比べて家が揺れる。
・ゴミは、決まった曜日の決まった時間しか捨てることができない。
・ゴミ捨て場に限らず、家の前は自分で掃除しなければいけない。
・庭があったり樹木を植えている家は、管理の手間がかかる。
独立した建物なので、他人に気を使わずに生活できることや、駐車場やゴミ捨て場などが近いことがメリットですが、家のことは全て自分でやらなければなりません。
防犯性(セキュリティ)
防犯性に関しては、マンションの方が基本的には高く、空き巣被害は戸建てに多いですが、セキュリティのしっかりしているマンションでも住人と一緒にオートロックを突破してくることや、配送業者に扮して普通に入ってくることもあります。
マンションの場合、1階や2階などの低層階でなければ、窓やベランダからの侵入は基本的にありません。
また、今どきのマンションはエントランスにオートロック、TVモニター付きインターホン、監視カメラ、すごいところだと警備会社のセキュリティシステムもあります。
それに対して、戸建ては高さが低いので、玄関や窓から侵入されやすく、TVモニター付きインターホンくらいはありますが、防犯カメラや警備会社のセキュリティなどは、自分達で取り付けなければいけません。
かなり防犯にお金をかけた家でなければ、基本的にマンションの方が防犯性は高いといっていいでしょう。
維持費(ランニングコスト)
マンションは修繕費・管理費・駐車場代がかかるので、毎月の維持費はマンションの方が高くなります。(駐車場代は車を持っていなかったり、無料の使用権があったりするとかからない)
戸建の場合も、マンション同様に修繕費はかかりますが、基本的に管理は自分でするので管理費はかかりません。(庭が広く植栽の手入れを、庭師に頼む場合などは、コストがかかる)
また、駐車場がある家なら駐車場代もかかりません。
管理費と駐車場代の違いが大きいので、戸建ての方が維持費は少ないです。
その他、固定資産税については、構造の違いから、一般的な広さのものならマンションの方が少し高いことが多いです。
物件にもよりますが、都内だと普通の人が購入するような広さの物件で、戸建てとマンションを比べた場合、管理費と駐車場の違いで、月々3~4万円くらいはマンションの方が高いのではないかと思います。
3万円だと、年間36万円、30年で約1,000万円の差になります。
余程の豪邸でもない限り、維持費に関しては圧倒的に戸建てが有利です。
災害に対する安全性
構造の部分でも記載しましたが、災害に対する安全性という面では、鉄筋コンクリート造で造られているマンションの方が、強い傾向にあります。
< 耐震性 >
耐震性に関しては、鉄筋コンクリート造の方が強そうなので、マンションに軍配が上がりそうな気がしますが、マンションは大きくて重いです。
それに対して戸建は木造が多いですが、鉄筋コンクリートに比べて軽いのが特徴です。また、木造であっても耐震性の高い建物を建築することは、十分可能です。
東日本大震災の際、宮城県では、倒壊したマンションは旧耐震基準も含めて皆無で、戸建てでも津波に流されたものはあったものの、地震による倒壊はほとんどなかったというデータもあります。
なので、耐震性に関してはマンションだからとか戸建てだからという違いより、建物の古さ(旧耐震基準)の方が大きく関係していると思われます。
地震で倒壊しやすい建物の特徴は、マンションの場合1階がピロティ(駐車場などになっており、壁が少なく開放的で広い空間)になっているようなもの。
戸建の場合は、屋根に瓦を使用している古い家や、1階にビルトインガレージがあるもの、建物の形がいびつなものです。
< 液状化 >
マンションは、地盤が悪い場所に建てる場合、地中深くの固い地盤に直接杭を打つので、液状化が発生したとしても、建物自体が傾くことは基本的にありません。
私は、東日本大震災の時に千葉の幕張で働いており、液状化現象が起きているのをリアルタイムで見たことがあります。
そのとき、周囲の外構などがデコボコしたり、段差はできましたが、マンションやビルなど大きな建物で傾いたものはありませんでした。
それに対して、戸建ては地盤が悪い場所でも、固い地盤が地中深くの場合、直接杭を打つようなことは基本的にしません。
建築時の地盤改良工事の目的は、地盤沈下や不同沈下を防ぐのが主な目的なので、液状化まで考慮していることはそれほどないのが現実です。
東日本大震災のときに、千葉県の浦安市では大規模な液状化現象が発生し、戸建が傾いて利用できなくなる被害が発生しています。
< 台風 >
台風などの強風は、木造の戸建より、鉄筋コンクリート造のマンションの方が圧倒的に有利です。
マンションは強風で屋根が飛ばされたりして、生活できなくなるということは、まずないです。
戸建ては強風が吹くと、家が揺れることも珍しくありません。
< 水害 >
マンションは重量があるので、洪水や津波で流される可能性は低いです。
戸建は、大量の水が押し寄せると建物ごと流されやすいです。
一応マンションの方が水害には強いですが、どちらに住むにせよ安全な場所に住むのが重要です。
< 火災 >
鉄筋コンクリートは燃えません。
なので、マンションの一室で火災が発生しても、きちんと消火活動が行われれば、マンション全体が燃えるようなことはありません。
2017年に、イギリスのタワーマンションで火災が発生し、マンション全体が燃えるという事故が起きました。
これは国内では使用禁止になっているような、燃えやすい外壁材を使用していたことが原因と言われています。
戸建は木造であることと、建築設計時の防火基準がマンションより緩いことなどから、マンションに比べて火災に弱いです。
上記より、災害に対する安全性という面では、マンションの方が高いと思われます。
しかし、災害によって地域のライフラインが利用できなくなることがあります。停電や断水になったりすると、タワーマンションなど高さのある建物は、エレベーターが利用できなくなったり、水が使えなくなることもあるので注意が必要です。
建物自体の問題もありますが、住む場所が一番重要です。
当サイトでは、災害に強い街はどこなのハザードマップなどの情報をもとに調査した記事もありますので、これから家を購入しようとしている方は是非ご覧ください。
< ハザードマップで見る災害に強い安全な街ランキング >
ペット
マンションは、ペットの飼育について、規約で動物の種類や頭数などが決まっていることが多く、物件によってはペットを飼うことができません。
一戸建は、好きな動物を好きな頭数飼うことができます。
特に大型の動物や、多数飼育する場合、飼育に許可がいるような危険な動物を飼育したい場合、マンションでは基本的に無理です。
まとめ
一戸建てとマンションは、それぞれにメリット・デメリットがあるので、一概にどちらがいいとは言えません。
下の表を見て、自分の性格や価値観、好みなどに合わせて購入するのがいいと思います。
以下に該当する方は、戸建に向いていると思います。
近所付き合いが苦痛じゃない
ガーデニング・庭いじりが好き
家の管理(掃除や修繕)などを、自分でするのが嫌じゃない
小さい子供がいる
大型の動物や、ペットを複数飼育したいと思っている
買った家に一生住むつもり
車を複数台所有したい
マンションに向いている方は、以下のような方です。
近所付き合いは面倒
家の管理などは、自分でやりたくない
買った家に一生住むつもりはない
災害に対する安全性や、防犯性を重視する
これから家を購入しようと思っている方には、以下の記事もおすすめです。
>フラット35はやめたほうがいい?銀行や不動産会社がおすすめしない理由