中古マンションや土地を相場より安く購入したくても、買うことができない理由を教えます!

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中古マンションや、中古戸建、土地などを相場より安く買いたいと思っている人は多いと思います。

実はそれって、かなり難しいのが現実です。

なぜなら、そういった物件はプロの不動産業者が先に購入してしまうからです!

この記事では、以前仲介会社に勤務していた私が、一般の方が相場より安く不動産を購入するのが難しい理由を、解説します。

これを見れば、不動産は安いものにこだわらずに、気に入った物件があれば相場価格でも購入した方がいいということがわかります。

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一般の人が、相場より安く物件を購入するのは困難な理由

冒頭でも説明しましたが、一般の方が物件を相場より安く購入できない理由は、プロの不動産業者が先に購入してしまうからです。

プロの不動産業者には、以下のような会社があります。

・建売分譲会社

(土地に新築の家を建てて販売したり、大きな土地を建物を建てやすい状態にして、購入しやすい広さに分割して販売する会社)

・マンションリノベーション会社

(中古マンションを購入して、内装をきれいにリフォームして販売する会社)

転売会社

(安く仕入れた、土地・戸建て・マンションなどを、そのまま仕入れ値より高く販売する会社)

業界では、買取業者などと呼ばれていたりします。

どうしてプロの不動産業者は、安い物件を先に購入できるのかというと、

ザックリ言うと、買取業者の方が早いのと、仲介会社も楽だからです。

以下で詳しく説明します。

理由1、不動産買取業者の営業力は、一般の人の比じゃない

一般の方は、不動産を探すといっても、自宅でSUUMOなどの不動産情報サイトを見て、いいのがあれば問い合わせるくらいだと思います。

買取業者は、物件を仕入れなければ何も始まらないので、必死に不動産仲介会社に営業をします。

売買がメインの不動産仲介会社で働いているとわかるのですが、実は店舗に一般のお客さんが、急に来て『マンション探してるんですけど、何かいい物件ないですか?』なんて言ってくることは、殆どありません。

店舗に来るのは、殆どが買取業者です。

1日に数社、多い時には十社以上が飛び込みで来店してきて、『買取業者なんですが、なにかいい物件情報ありませんか?』と言ってきます。

そして名刺と、買取希望物件の条件などを記載した紙を渡して帰っていきます。

仲介会社としても、いい物件があればその場で紹介します。

また、買取業者は毎日新しい物件が売りに出されていないか、チェックしています。

なので、新しい売物件がでたら、すぐ問合せするのです。

このようにいい物件、安い物件の購入は、競争がとても激しいんです。

物件を相場より安く購入したいと思っている方は、彼らと競争していることを知って下さい。

理由2、不動産買取業者は、意思決定が早い

一般の方が不動産を購入するときの、よくあるパターンは以下のような流れになります。

平日に不動産情報サイトやチラシを見て、いい物件があれば仲介会社に問合せする

 ⇓

仕事が休みの土日に内見

 ⇓

決断力がある人は、その場で購入申込するが、ちょっと考えると言って、数日待つ人もいる

問合せをしてから、内見して購入申込するまで、早くても数日から一週間以上かかります。

それに対して、買取業者は物件の情報を入手したら、すぐに現地を確認して、早いときはその日のうちにいくらなら買いたい!と言ってきます。

つまり、一般の人がのんびりしている間に、買取業者が買ってしまうのです。

理由3、不動産買取業者は、いちいちローンの審査をしない

一般の方が不動産を購入する際には、現金一括で購入しない限り、契約前に住宅ローンの事前審査を行います。

事前審査に通ったら、そこで初めて契約に進めます。

それに対し、買取業者は、資金力が豊富で現金で決済したり、銀行といくらまでは借りれるなどを、事前に契約していたりします。(小規模な事業者や大きな案件では、物件ごとに審査してもらっている場合もあります。)

つまり、買付を入れてから契約まで、すぐ進めることができるのです。

また、一般の方は本審査の時に、万が一ローンが通らなかった場合に契約を白紙解除できるように、契約書にローン特約というものを記載します。

買取業者は、通常ローン特約なしで契約しますので、後から契約解除という心配がないのも特徴です。

契約まですぐ進めること、ローン特約なしで契約できることは、不動産仲介会社にとっても、手間や時間がかからず、安心して仕事を進めることができるメリットがあります。

理由4、不動産買取業者は、購入後に文句を言わない

一般の人が不動産を売った後に、その物件に隠れた欠陥があったとしても、その責任を負いたくないものです。

(欠陥を売主が知っていた場合は、事前に説明しないといけません)

特に中古住宅では、そのようなことがおきる可能性が高くなります。

そういった場合、契約するときに瑕疵担保免責(令和2年4月の民放改正で、契約不適合責任に変わりました。)という条件を入れる場合があります。

瑕疵担保免責とは、購入後に売主が知らなかった欠陥を、買主が発見しても、売主は何ら責任を負わないことです。

瑕疵担保免責を契約条件にすると、一般の人はその物件を購入するのを嫌がりますが、買取業者は瑕疵担保免責でも、物件を購入してくれることがよくあります。

また、瑕疵担保免責でなくても、買取業者は不動産のプロなので、事細かにいちいち説明する必要がありません。

不動産仲介会社は、仲介した物件に何らかの問題があった場合、説明責任などを負う可能性があったり、仲介会社に責任がなかったとしても、売主と買主のトラブルに巻き込まれる可能性があります。

なので、問題のありそうな物件は、買取業者に瑕疵担保免責で購入してもらった方が、仲介会社としてもリスクを避けられます。

理由5、仲介会社が儲かる

仲介会社は、売主から媒介契約をもらうと、物件が売れた際に、売主から仲介手数料を貰えます。

さらに、購入者も自分達で見つけて契約した場合、買主側からも仲介手数料を貰えるんです。

これを、業界用語では両手仲介といい、どちらか一方のみの仲介をする場合は片手仲介といいます。

両手仲介は、片手仲介の倍の仲介手数料を貰えることになるので、仲介会社としてはとてもおいしい取引になります。

仲介会社の営業マンは、両手仲介を狙って、売主が安くてもいいと言っている売物件を新しく預かったら、まずは買取業者に連絡するのです。

こういった流れで売買が行われた場合は、取引される物件が一般の人の目に触れることは一切ありません。

SUUMOなどの不動産情報サイトに掲載することや、チラシを撒くこともないので、広告宣伝費もかかりません。

一般の人が目にする物件情報は、買取業者が買わない普通の相場価格の物件なんです。

一般の人が、相場より安く物件を購入する方法

では、一般の人が絶対に相場より安く物件を購入できないかと言うと、そうとは限りません。

かなり難しいことではありますが、安く購入できる場合もありますので、そのパターンをご紹介します。

仲介会社に、付き合いのある買取業者がいない場合

基本的に賃貸がメインの仲介会社や、個人でやっているような仲介会社などの場合、大手に比べると買取業者も訪問しないので、特に付き合いのある買取業者がいない場合があります。

このような場合、買取業者に先に情報が行かずに、不動産情報サイトなどに情報が流れます。

そういった物件で割安なものをいち早く見つけて、申込すれば安く買える場合があります。

こういった仲介会社に事前にこういう物件が欲しい!と伝えておくと、不動産情報サイトに掲載する前に、優先的に物件を紹介してくれることもありますので、本当に安く購入したい場合は、希望エリアの複数の仲介会社に、事前に希望条件を伝えておくことをお勧めします。

詳しいやり方については、別の記事で解説していますので、興味のある方は是非ご覧ください。

大幅な指値(値引き)が通った場合

通常、仲介会社の営業マンは、売主と媒介契約を結ぶ際に、どれくらいまでの値引きであれば可能か?というのを売主に確認しています。

安くても売れればいいと思っている売主もいれば、高くなければ絶対に売らないという方もいます。

安くてもいいとは言っても、高く売れた方がいいのは間違いないので、とりあえず高い値段で売り出している場合があります。

そのような物件は問い合わせが少なかったりして、長期間売れないと、大幅な値引きに応じる場合があります。

また、仲介会社に対して、高くなければ嫌だと言っていたのに、いざ売りに出してみたら全然売れないので、売主の心境に変化が起きる場合があります。

仲介会社も、無理だと思って指値を売主に伝えたら、意外と通ってしまったなんてことも稀に起きます。

上記の様な場合、相場より安く物件を購入できることもありますが、可能性としては非常に低いです。

まとめ

一般の人が、相場より安く物件を購入するのは、無理とまでは言いませんが困難です。

なぜなら、不動産買取業者という非常に強力なライバルがいて、仲介会社としても、買取業者に買ってもうと早い・楽・儲かるなどのメリットがあるからなんです。

仲介会社の営業マンの中には、一般の人に売るのが面倒なので、すぐ買取業者に売りたがる人もいます。

土地や中古戸建、中古マンションの購入を検討している方は、相場より安く購入しようと欲張らずに、立地や広さなどが希望条件にマッチしているなら、相場価格で購入してしまった方がいいと思います。

相場価格といっても、今度は一般の人たちとの競争が待っていますので、いち早く情報を入手することの重要性は変わりません。

マンションの売出情報をいち早く入手する方法が知りたい方は、以下のリンクをご覧ください。

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