【大田区】住宅地 地価ランキング2022資産価値が上がる街・高い街

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2022年の公示地価が公表されましたので、東京都大田区の地価動向をランキング形式でお届けします!

国土交通省が公表した令和4年公示地価のデータを分析して、全体的な動向と、土地の価格・地価上昇率が高い場所を調査しました。

コロナウイルスの影響が和らぐ中、地価はどのように変化しているのか?

大田区で地価が高い場所・地価が上昇している場所はどこなのか?

その理由と共通している特徴もわかります。

これから大田区にマイホームを購入しようとしていて資産価値を気にする方、売却しようと思っている方、不動産投資家の方や、不動産業界の方などに役立つ情報となっておりますので、是非ご覧ください。

※なお、今回のランキングは【住宅地】のランキングとなっておりますので、主に一戸建て及び中低層マンション用地の価格になりますが、一部住宅用地として利用されている商業地を含みます。

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大田区の【住宅地】地価動向(2022)

2022年の大田区の住宅地の地価は、平均して前年比1.1%上昇しました。

東京23区全体の住宅地の平均地価変動率は前年比+1.5%でした。

上昇率が高かった上位3区は中央区(2.9%)・豊島区(2.6%)・文京区(2.5%)となっています。

下の図は、2022年の東京23区の地価変動率を色分けで表示した図です。

令和4年東京23区地価上昇率マップ
令和4年度東京都基準地価格のデータをもとに作成

都心部または都心に近い区の方が、地価上昇率が高い傾向にありますが、比較的都心から遠い杉並区や中野区、足立区などでも地価が高くなっています。

東京23区住宅地の地価上昇率(2022年公示地価)
令和4年度東京都基準地価格のデータをもとに作成

大田区の【住宅地】地価ランキング 2022 順位表

下の表は、2022年の大田区【住宅地】公示地価を価格順で並べたものです。昨年(2021年)からの変動率と主要駅も載せています。

地価が同じ場合は、変動率が高い方の順位を上にしております。

価格は1㎡当たりの価格となっております。変動率は前年比です。

2022年に大田区で地価が高い場所の特徴

地価上位の街を駅名であげると以下になります。

大森駅     … JR京浜東北線

田園調布駅   … 東急東横線線・目黒線

雪が谷大塚駅  … 東急池上線

北千束駅    … 東急大井町線

久が原駅    … 東急池上線

大田区では、地価が高い場所が一見バラバラに存在しているように思えますが、地形図を見ると地価が高い理由がわかります。

下の図は、大田区北西部の色別標高図です。濃い青の場所ほど標高が低く、濃いオレンジの場所ほど標高が高い場所を表しています。

地価が高い場所は、基本的に高台に存在していることがわかります。ちなみに大田区の北西部以外は、全体的に標高5m以下の低地が広がっています。

つまり、大田区では高台にある、災害に強い安全な街の地価が高いという特徴があります。

その他の特徴としては、区画が綺麗で道路が広く整備されている街という特徴も見られます。

大田区の【住宅地】地価ランキング TOP5(2022)

大田区の住宅地で、地価(土地の価格)が高い場所TOP5を詳しくご紹介します。

地価が高い理由についても解説しています。

1位、大森北1丁目

2022年地価 1,400,000円(2021年地価 1,340,000円)

変動率+4.5%

第1位はJR京浜東北線【大森駅】の南東に位置し、店舗やオフィス、中高層のマンションが多く建ち並ぶ地域です。

この場所は、商業地域ですが住宅用地として利用されているため、公示地価でも住宅地という扱いとなっています。2位以下の街と比べると容積率が高いことから地価も断トツで高い価格となっております。

< 交通利便性 >

京浜東北線の大森駅すぐそばの位置にあり、鉄道が利用しやすい街です。また、大森駅は大田区の中でも都心に近い位置にあるため、都心へのアクセスに優れています

上り方面では乗り換えなしで、品川駅まで2駅7分・新橋駅まで6駅16分・東京駅まで8駅20分程しかかかりません。

下り方面も乗り換えなしで、川崎駅まで2駅8分・横浜駅まで6駅22分程で行けます。

1路線しか通っていない駅ですが、上り方面・下り方面ともに東京・神奈川の主要駅に近く、乗り換えなしで行けるのは魅力的です。

大森駅東口にはバス乗り場9か所もあり、バスでの移動も便利です。羽田空港行のバスもあります

< 生活利便性 >

大森駅には、駅ビルのアトレ大森があり、スーパーやドラッグストア、書店に飲食店など様々なお店があります。

その他、食品から家電なども売っている西友などもありますので、日常的な買い物に非常に便利な街です。

商業地なので他にも様々なお店があり便利ですが、閑静な住宅街とは言えない場所です。

駅の東側にある大森北1丁目は、平坦な地形をしているところも生活しやすいです。

< 災害リスク >

街一帯が海抜0m地帯と呼ばれる、標高が低い位置に存在しています。

標高が低く海や川に囲まれた地形のため、洪水や高潮の危険性が高い他、首都直下地震が発生した場合、大きく揺れると予想されており液状化する可能性もあります

2位、田園調布3丁目

2022年地価 1,080,000円(2021年地価 1,080,000円)

変動率+0.0%

第2位は、東急東横線・目黒線【田園調布駅】西側に位置する田園調布3丁目です。東急が開発した街で、駅から放射線状に広がる街並みが特徴の住宅地です。

一部道路が狭い場所がありますが、全体的に道路も広く整備されているので、開放的な街並みです。

田園調布3丁目には2か所の公示地点があるため、地価が高い方の金額を載せてあります。

< 交通利便性 >

最寄駅の田園調布駅まですぐそばの位置にあります。

田園調布駅は、東急東横線の他、東急目黒線の2路線が乗り入れており、東横線は東京メトロ副都心線と、目黒線は東京メトロ南北線・都営三田線と直通運転をしており、都心部へのアクセスも良好です。

東横線では、急行・準急停車駅でもあります。

< 生活利便性 >

東急(当時は田園都市株式会社)が1920年頃、理想的な住宅地を目指して開発した分譲地で、駅を中心に扇状に広がる区画と広い道路、イチョウ並木や公園などが整備され、とても綺麗な街並みが広がっております。

田園調布の駅上部には、東急スクエアガーデンというショッピングセンターがあり、プレッセというスーパーやドラッグストアのマツモトキヨシ、くまざわ書店などが出店しています。

日常的な買い物も問題なく、東京23区の中でもトップクラスの綺麗な街並みから、生活利便性は高いです。

< 災害リスク >

台地上にあるため、基本的に自然災害に強い街ですが、一部の傾斜がきつい場所では土砂災害の危険性があります。

3位、南雪谷2丁目

2022年地価 738,000円(2021年地価 709,000円)

変動率+4.1%

第3位は、東急池上線【雪が谷大塚駅】の周辺に位置する南雪谷2丁目です。

駅が近いため店舗がある他、中低層マンションや一戸建ても多く存在する町です。

田園調布ほど有名ではないですが、大田区の高級住宅街の一つです。

< 交通利便性 >

最寄り駅の雪が谷大塚まですぐそばの距離にあるため、鉄道が利用しやすいです。

雪が谷大塚駅は1路線しか通っていませんが、ターミナル駅の五反田駅まで乗り換えなし、約15分ほどで着きます。五反田駅にはJR山手線の他、都営浅草線が通っていますので、一度乗り換えれば山手線他のターミナル駅や都心部へのアクセスも良好です。

その他、早朝には何本か雪が谷大塚駅始発の電車があります。

< 生活利便性 >

駅が近いので、東急ストアやオオゼキなどのスーパーの他、ドラッグストアなどもあり、日常の買い物がしやすい街です。その他飲食店など様々なお店がありますが、繁華街という感じではなく、駅から少し離れると閑静な住宅街が広がっています。

その他、区画が綺麗で一部を除き全体的に道路も広く整備されているので、開放的で綺麗な街並みも魅力的です。

< 災害リスク >

南雪谷2丁目は高台に位置しており、あらゆる災害に強い安全に住める街です。

4位、山王3丁目

2022年地価 671,000円(2021年地価 668,000円)

変動率+0.4%

第4位は、大森駅の南西に位置する山王3丁目です。

規模の比較的大きい戸建住宅が建ち並ぶなかに低層マンションも見られる高台の閑静な住宅地です。

大田区の高級住宅地としても有名な街です。

< 交通利便性 >

京浜東北線の大森駅まで徒歩で5~15分ほどの位置にあり、鉄道が利用しやすい街です。

大森駅は大田区の中でも都心に近い位置にあるため、都心へのアクセスに優れており、上り方面では乗り換えなしで、品川駅まで2駅7分・新橋駅まで6駅16分・東京駅まで8駅20分程しかかかりません。

下り方面も乗り換えなしで、川崎駅まで2駅8分・横浜駅まで6駅22分程で行けます。

1路線しか通っていない駅ですが、上り方面・下り方面ともに東京・神奈川の主要駅に近く、乗り換えなしで行けるのは魅力的です。

大森駅東口にはバス乗り場9か所もあり、バスでの移動も便利です。羽田空港行のバスもあります

< 生活利便性 >

町内は基本的に住宅街となっていますが、町内を通る池上通り沿いにはお店が建ち並んでいます。MEGAドン・キホーテとその中にニトリもあります。

その他、大森駅も近いので、駅まで行けば駅ビルのアトレ大森などもありますので、買い物にも便利です。

池上通り沿いや環七通り沿いは、低地となっており比較的平坦な地形をしていますが、街の中心部は高台となっており、場所によっては起伏の激しい地形をしており坂が多いので、不便に感じる方もいるかもしれません。

大通りから一本入ると、基本的に第一低層住居専用地域に指定されており、閑静な住宅街が広がっていますが、区画があまりきれいでなく道路も狭い場所が多いです。

< 災害リスク > 

この街の災害リスクについては、町内でも場所によって全く異なるので、ハザードマップをよく確認する必要があります。

池上通りから南側は低地が広がるため、水害や液状化のリスクがある他、低地と高台の間の傾斜の激しい場所では、土砂災害の危険性もあります。

高台上では、あらゆる災害に強い安全な街です。

< その他 >

大森駅西側では、池上通りの拡幅も含めた再開発が計画されています。

駅の西側にもバス停やタクシー乗り場などが整備され、利便性が向上する見込みです。

5位、田園調布4丁目

2022年地価 667,000円(2021年地価 667,000円)

変動率+0.0%

第5位は、田園調布駅から少し西に位置する田園調布4丁目です。

少し大きめの一戸建て住宅が建ち並ぶ住宅街です。

< 交通利便性 >

最寄り駅の田園調布駅までは、徒歩10~15分ほどの距離にあります。その他、場所によっては多摩川駅も徒歩圏で利用可能です。

田園調布駅は、東急東横線の他、東急目黒線の2路線が乗り入れており、東横線は東京メトロ副都心線と、目黒線は東京メトロ南北線・都営三田線と直通運転をしており、都心部へのアクセスも良好です。

< 生活利便性 >

田園調布駅周辺まで行けば、スーパー含め様々なお店がありますが、町内は完全な住宅街ですので、ほとんどお店はありません。

区画が綺麗で道路も広めに整備されていますが、傾斜がきつい場所が多いため、足の悪い人やお年寄りには住みづらい街かもしれません。

町内に多摩川大公園がある他、多摩川河川敷が近く、緑や水辺を楽しめる自然豊かな環境です。

< 災害リスク >

多摩川沿いの低地部分では水害のリスクがある他、傾斜の急な地形のため、土砂災害の危険性が高い場所があります。

大田区の【住宅地】地価変動率ランキング2022 順位表

続いて、地価変動率のランキングをお届けします。

下の表は、2022年の大田区【住宅地】公示地価を地価上昇率が高い順で並べたものです。

変動率が同じ場合は、地価が高い方の順位を上にしております。

2022年に大田区で地価上昇率が高い場所の特徴

地価上昇率が高い街を駅名であげると以下になります。

大森駅    … JR京浜東北線

雪谷大塚駅  … JR総武本線

馬込駅    … 都営浅草線

蒲田駅    … JR京浜東北線、東急池上線・多摩川線

大田区で2022年に地価上昇率が高い場所は、マンション用地として人気の街、マンションを建てやすい街の地価上昇率が高い傾向にあります

コロナ禍によるリモートワーク普及の影響か、マンション用地として適しているなら、駅から遠い街でも上昇率が高くなっています

逆に地価上昇率が低い街に目を向けると、田園調布を筆頭に低層住居専用地域に指定されている街が多く存在し、マンションを建てづらい街では地価が上がりにくい状況であることがわかります。

地価ランキングでは上位の田園調布・雪が谷大塚・洗足池・大森駅周辺(山王)の街で、地価上昇率が低いところが多い傾向にあります。

大森駅周辺の地価上昇率は、駅東側の低地で平坦でマンションを建てやすい場所では、地価が高い傾向にありますが、駅西側の山王では逆に低い傾向にあります。

他の区では、基本的に地価が高い場所ほど地価上昇率も高くなる傾向が見て取れるのですが、大田区の場合は逆になっています。

マンション用地として適しているかどうか以外には、良好な住環境や交通・生活利便性の高い街で、地価上昇率が高い傾向にあります。

大田区の【住宅地】地価変動率ランキング TOP5(2022)

大田区の中で地価上昇率が高かった場所TOP5を、詳しくご紹介します。

地価が上がった理由についても解説しております。

1位、大森北1丁目

変動率+4.5%

2022年地価 1,400,000円(2021年地価 1,340,000円)

地価上昇率第1位は、地価ランキングでも1位だった大森北1丁目です。

大森駅東側すぐの位置にあります。

< 地価が上がった理由 >

大森北1丁目は用途地域としては商業地に分類されますが、ここ最近のマンション需要の増加により、駅近かつ容積率が高く高層マンションが建設できる場所では、需要は強含みで推移し、地価が上昇傾向にあります。

このような好立地物件の供給は限定的で、希少性が高いことも影響しています。

その他、大森駅周辺では再開発計画があります。

大森駅西口では、池上通りの拡幅とバスやタクシー乗車場の整備や、駅前広場を整備することが、令和4年1月に都市計画として決定されました。

その他、まだ構想中の段階ですが、東口の駅前広場も再編整備する構想が練られています。

大森駅西側のまちづくりについて

大森駅東側のまちづくりについて

大森駅周辺は、大田区の中でも商業中心地のひとつですので、大森駅周辺ののまちづくりは重点事業とされています。

中長期的な観点からも、大田区の中では地価が上昇していく場所なのではないかと予想されます。

2位、南雪谷2丁目

変動率+4.1%

2022年地価 738,000円(2021年地価 709,000円)

地価上昇率第2位は、雪が谷大塚駅周辺に広がる南雪谷2丁目です。

中低層のマンションの他、一戸建ても多くみられる住宅地です。

< 地価が上がった理由 >

地価上昇率1位の街同様、駅すぐそばに位置する街で、マンション用地としての需要が高いことに加え、希少性が高いことから地価が上昇しているものと思われます。

その他、南雪谷2丁目は高台に位置しており、あらゆる災害に強いことや、区画が整理され道路も広く整備された綺麗な街並み、駅に近く交通利便性や買い物などの生活利便性も高いことから、特に弱点がないことも地価に影響していると思われます。

3位、中馬込1丁目

変動率+3.7%

2022年地価 561,000円(2021年地価 541,000円)

地価上昇率3位は、都営浅草線の【馬込駅】の西に位置します。

戸建てや中低層マンションが混在した住宅地です。

< 地価が上がった理由 >

徒歩圏に複数の駅がある交通利便性の高さと、住環境の良さから、底堅い需要があり地価が上昇傾向にあると思われます。

最寄り駅は都営浅草線の馬込駅ですが、その他、東急池上線・大井町線が通る【旗の台駅】、東急大井町線の【荏原町駅】、都営浅草線始発駅の【西馬込駅】なども徒歩圏にあり(町内のどこに住むのかにもよります)、何かと交通利便性が高い街です。

その他、街の区画が碁盤の目状に整備され道路も広く、とても良好な住環境の街です。大通りから一本中に入れば、閑静な住宅街が広がっています。

中馬込1丁目は、町全体が台地上にあり、あらゆる自然災害に強い安全な街でもあります。

特に弱点らしい弱点がない、いい街だと思います。

4位、久が原2丁目

変動率+2.7%

2021年地価 576,000円(2020年地価 561,000円)

地価上昇率第4位は、東急池上線【久が原駅】と都営浅草線【西馬込駅】の中間地点に位置する、久が原2丁目です。

街の西側は戸建てやアパート、低層マンションが多く、東側は中高層マンションの他に店舗やオフィスなども建ち並びます。

< 地価が上がった理由 >

駅から距離のある街ですが、戸建やマンション業者の他、店舗用地としてなど多様な用途の需要がある地域です。

特に昨今のマンション販売好調の影響から、不動産業者の土地取得競争が過熱していることや、コロナ禍によりリモートワークが定着したことで、郊外のマンションに対する需要が増大していることも追い風になっていると見られ、駅から遠くて割安感のある久が原2丁目でも地価が上昇しています。

このような傾向は、東京23区の他の区でも見られる現象で、開発余地のある街では駅から遠くても地価が上昇する傾向が続くかもしれません。

5位、下丸子2丁目

変動率+2.0%

2022年地価 498,000円(2021年地価 488,000円)

地価上昇率第5位は、東急多摩川線【武蔵新田駅】の南西に位置する、下丸子2丁目です。

多摩川沿いには、大規模なマンションが建ち並び、少し内陸側には中低層マンションやアパートの他、事務所や小規模な工場もある街です。

< 地価が上がった理由 >

下丸子は、もともと工業地帯だった場所ですが、時代の変化で大規模な工場が移転し、その跡地に高層マンションや商業施設、産業施設などができています。

その名残りから、現在も街の大半の用途地域が工業地域または準工業地域に指定されています。

少し専門的な話しになりますが、工業系の用途地域では住居系に比べて容積率が高めなのに加えて、斜線制限も緩い他、工場跡地はまとまった土地で大きなマンションを建てやすいことから、マンションデベロッパーが積極的に土地を取得しています。

くわえて、マンション販売好調の影響からデベロッパーによる競争が過熱しており、コロナ禍にあっても地価は上昇傾向となっています。

このような傾向は、横浜市鶴見区など他の似た街でも見られる光景です。

しかし、工業系の用途地域の場所は、海沿いや川沿いの低地に多く存在し、自然災害に弱い傾向にあります。下丸子2丁目も多摩川沿いに位置する街で、場所によっては水害の危険性が高いので注意が必要です。

大田区で資産価値の高いマンションを調べる方法

大田区では、マンション用地に適している街の地価が上昇傾向にあることがわかりましたが、マンションであれば何でもいいという訳ではありません。

マンションによって、資産価値は異なり、値上がりするモノもあれば値下がりするモノもあります。

そこで、マンションの資産価値を調べるのに便利なサービスをご紹介します。

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大田区の【住宅地】地価ランキング2022のまとめ

ランキング結果のまとめです。

<2022年の地価ランキングTOP5>

1位、大森北1丁目

地価 1,400,000円 変動率+4.5%

2位、田園調布3丁目

地価 1,080,000円 変動率+0.0%

3位、南雪谷2丁目

地価 506,000円 変動率+3.3%

4位、山王3丁目

地価 671,000円 変動率+0.4%

5位、田園調布4丁目

地価 667,000円 変動率+0.0%

<2021年の地価上昇率ランキングTOP5>

1位、大森北1丁目

変動率+4.5% 地価 1,400,000円

2位、南雪谷2丁目

変動率+4.1% 地価 738,000円

3位、中馬込1丁目

変動率+3.7% 地価 561,000円

4位、久が原2丁目

変動率+2.7% 地価 576,000円

5位、下丸子2丁目

変動率+2.0% 地価 498,000円

< 大田区の住宅地で、地価が高い場所に多い特徴 >

・高台にあり、災害に強くて安全

・区画が綺麗で道路が広い

・駅に近い

高台にある自然災害に強く、住環境や交通利便性のいい街の地価が高い傾向にあります。

< 大田区の住宅地で、地価変動率が高い場所に多い特徴 >

・マンション用地に適している場所(容積率が高い場所)

・区画が綺麗で道路が広い

大田区ではマンション販売が好調で、テレワークが普及し始めた影響か、マンション用地に適している場所なら、駅から遠い街でも地価が上昇傾向にあります。

大田区で資産価値の高い物件を購入したい方は、高台にある災害に強い街がおススメです!

大田区内でどの町が災害に強い安全な街なのか、ハザードマップなどをもとに調査した記事もありますので、そちらもよければご覧ください。

>>ハザードマップで見る、東京都大田区で災害に強い安全な街

今回は公示地価をもとに、大田区の住宅地地価ランキングをご紹介しましたが、東京23区ではどの区が資産価値が高いのか、調査してランキングにした記事もありますので、興味のある方は是非ご覧ください。

>>【東京23区不動産 資産価値ランキング】マンション・戸建ての資産価値が落ちない街はここだ!

>>【2022年公示地価】東京23区別 地価ベスト3(住宅地編)

他の街の地価ランキングもあります。

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