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東京23区で家を買うならどこがいい?おすすめエリアをご紹介します!

東京で家を買いたいけど、どこがいいのかわからない……

マイホームの購入で失敗・後悔したくない。

買って間違いない!おすすめの街が知りたい!

そんな方のために、不動産業界を渡り歩いてきた宅建士の私が、東京で家を買うのにおすすめのエリアを、様々なデータをもとにご紹介します。

マイホームの購入は、ほとんどの人にとって人生最大の買い物ですので失敗は許されません。

今回おすすめするエリアに家を購入すれば、大きな失敗をする可能性はかなり低いですし、賃貸で住むよりお得に暮らせる可能性が高いです。

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災害に強く、便利で資産価値の高い街に家を買うのがおすすめ

マイホームに何を求めるかは人それぞれですが、これだけ抑えておけば、大きな失敗は避けられる可能性が高いものがあります。

それは、災害に対する安全性・交通生活利便性・資産価値です。

人類は大昔から自然災害の脅威にさらされて生きてきましたが、文明が発達した現代でもそれは変わっていません。

毎年世界中のどこかで大きな災害が発生し、家や財産だけでなく、時には命までも失っています。

また、交通利便性の高さは移動時間や移動にかかるストレスを減らしてくれますし、生活利便性の高さは住み心地に大きく影響します。

そして、マイホームの購入はほとんどの人にとって人生で一番高い買い物ですし、人生三大支出のうちの2つは住宅費と老後の生活費と言われています。

資産価値の高い家を購入することができるかどうかで、人生でかかる住宅費と老後の生活費が大きく変わるため、購入する家の資産価値についても抑えておきたい重要なポイントなのです。

上記より、当サイトでは災害に強く、便利で、資産価値の高い家を購入するのがおすすめしています。

もっと詳しく知りたいという方は、以下の記事で解説しているので、そちらをご覧ください。

家を購入するときの選び方の優先順位は?災害に強く、便性で、資産価値の高い家を買おう!

東京で家を買って間違いない!おすすめのエリア

では東京で災害に強く、便利で、資産価値の高い街はどこなのか?条件に該当する、おすすめのエリアをご紹介します。

私が、東京に家を購入するときにおすすめするエリアは、京浜東北線と環状七号線の間に位置する街です。

東京23区で家を買うならおすすめエリア

なぜこのエリアがおすすめなのか?以下で詳しく解説していきます。

東京23区で自然災害に強いエリア

まずはじめに、東京23区で自然災害に強い安全な街はどこなのか見ていきたいと思います。

東京23区の地形は、中央の千代田区にある皇居のあたりから西側の地域に、武蔵野台地と呼ばれる台地が広がっています。それより東側や南側は、川沿い、海沿いの低湿地、埋立地です。

台地は、地盤が良好で地震に強く、液状化が起こりづらい。標高が高いため、洪水や津波、高潮などの水害の危険性が低い。台地の上は平坦な地形をしているため、土砂災害の危険性が低いなど、とても自然災害に強い地形です。

それに対して、川沿いや海沿いの低地部は、地盤が悪いので地震で揺れやすく、液状化現象が起こりやすい。台風など大雨の際には、河川の洪水、高潮などの水害リスクが高い傾向にあります。

下の図は、東京の23区周辺の色別標高図です。図で黄緑色(15m以上)~赤くなっている場所が、台地部分を表しています。

東京の色別標高図
出典:国土地理院 GSI maps

23区だと、中央から西側にある練馬区・豊島区・中野区・新宿区・文京区・杉並区・渋谷区・世田谷区・目黒区などは、全体的に台地の上にあります(河川沿いの地域を除く)。

その他、北区・板橋区・台東区・千代田区・港区・品川区・大田区なども区内の一部地域が台地上にあります。

これに対して、足立区・葛飾区・江戸川区・荒川区・墨田区・江東区は、ほぼ全域が低地になっており、非常に自然災害に弱い地形をしています。

台地と低地の境目としてわかりやすいのが、JR京浜東北線の線路です。京浜東北線は、台地と低地の境目を沿うように走っており、線路の西側が台地・東側には低地が広がっています。

なので、災害に強い安全な街に住むことを考えると、京浜東北線の線路から西側のエリアにすべきなのです。

ただし、境目付近の急な坂のある地域では土砂災害の危険性が高くなりますので、坂の上にある街か、坂があっても緩やかな街がおすすめです。

その他、先ほどあげた台地にある区でも、河川沿いの地域は周囲より標高が低く水害のリスクがあるので注意が必要です。

各区の詳細な災害リスクについては、ハザードマップをもとに解説している記事がありますので、そちらをご覧ください。

台地部分にある街は災害に強いことが、よりお分かりいただけると思います。

ハザードマップで見る、東京23区災害に強い安全な街ランキング

区ごとの安全な街を調査した記事

< 都心5区 >

千代田区中央区港区新宿区渋谷区

< 城南 >

目黒区品川区大田区

< 城西 >

世田谷区杉並区中野区練馬区

< 城北 >

文京区豊島区板橋区北区荒川区足立区

< 城東 >

台東区墨田区葛飾区江戸川区江東区

東京23区で利便性が高いエリア

続いて、利便性が高いエリアについて解説していきたいと思います。

利便性は移動に関する交通利便性と、買い物や飲食、その他サービスなどに関する生活利便性に分けられます。

まずは交通利便性の高いエリアから解説します。

東京23区で交通利便性が高いエリア

まず初めに、交通利便性が高いとはどういうことかと言いますと、以下のような状態を言います。

・都心部に近い

・複数の駅、路線が利用可能

・急行(快速急行・特急・快特・準急)停車駅

そして、これらに先ほどの災害に強いエリアのことを考慮すると、東は京浜東北線~西は環状七号線の間にある地域が災害に強く、交通利便性が高い街と言えます。

東京23区で家を買うならおすすめエリア

基本的に鉄道路線網は、都心部の方が密集していて、都心から離れれば離れるほど駅間の距離、路線間の距離が離れる傾向にあります。

別の言い方をすると、都心部に近い街では、複数の駅や複数路線を利用できることが多いのに対して、郊外では駅から遠く、一駅一路線しか利用できないことが多くなります。

また、環状七号線の内側の駅は、急行など早い電車が利用できる駅が多く存在しますし、都心に近いので各駅停車に乗っても、山手線のターミナル駅まで数駅で、かかっても10分程度です。

基本的に通勤電車では、山手線の駅に近づくほど混雑率が高まり、山手線の駅から混雑率が下がる傾向にあります。満員電車での通勤・通学は非常にストレスになりますが、数駅10分程度であればかかるストレス度合いも下がります。

その他、交通利便性が高い街に住むことは、移動にかかる時間を少なくできますので、人生で使える時間を有効活用できます。

おすすめエリア内であれば、どこに住んでも駅が利用しやすい距離にあり、都心部への通勤時間も短縮できます。

東京23区で生活利便性が高いエリア

続いて、買い物や飲食、その他サービスなどに関する生活利便性について解説します。

今回おすすめしているエリアは、山手線の駅を筆頭に商業地としても栄えている駅が多く存在しますので、生活利便性も非常に高いエリアとなっています。

山手線の外側でも、大森・大井町・中目黒・三軒茶屋・下北沢・笹塚・方南町・中野・王子など、便利で魅力的な街が沢山あります。

あまり都心部すぎると、スーパーやドラッグストアなど、日常生活に便利なお店が少なくなる傾向にある他、物価も高くなります。

利便性とコスパの良さでいうと、山手線~環状七号線の間のエリアがおすすめです。

東京23区で資産価値が高いエリア

最後に東京23区で資産価値が高いエリアについて見ていきたいと思います。

当サイトでは過去に、東京23区の地価変動率について調査してきましたが、以下のようなことがわかりました。

・東京都心部の区の方が、周辺の区より地価上昇率が高い

・都心以外の区では、都心部に近い街の方が地価上昇率が高い

・駅が密集していて交通利便性が高い街の方が、マンション価格上昇率が高い

それぞれ、データをもとに解説します。

東京都心部の区の方が、周辺の区より地価上昇率が高い

国土交通省が公表している公示地価の情報をもとに、ここ10年(2013年~2023年)の東京23区の住宅地の地価変動率を見てみると、東京都心部の区の方が、周辺の区より地価上昇率が高い傾向にあります。

10年で東京23区の住宅地の平均変動率は、+39.2%でしたが、都心3区(千代田・中央・港)の平均変動率は+63.8%、都心5区(3区+新宿・渋谷)の平均変動率は+56.5%と、23区の平均に比べて高い地価上昇率となっています。

2013年~2023年の、区別の地価上昇率は以下の通りです。

2013~2025年までの東京23区住宅地平均変動率
国土交通省公示地価のデータをもとに作成

変動率別に色を分けた地図は以下の通りです。

東京23区住宅地の変動率マップ

都心部や都心部に近い位置の方が、地価上昇率が高く、区の大部分が環状七号線の外側(西側)にある区は、杉並区以外地価上昇率が低いことがわかります。

【東京23区不動産 資産価値ランキング】マンション・戸建ての資産価値が落ちない街はここだ!

都心以外の区では、都心部に近い街の方が地価上昇率が高い

区別で見ると、都心部から離れている区の方が地価上昇率が低いことがわかりましたが、都心から離れている区の中でも、都心部に近い場所の方が地価上昇率が高い傾向にあります。

前述した災害に強くて交通利便性が高いエリア(環状七号線と京浜東北線に挟まれたエリア)の中には、環状七号線と京浜東北線をまたがっている区があります。

これらの区で、環状七号線または京浜東北線の内側と外側の街では、どれくらい地価上昇率に差があるのか、2023年の公示地価をもとにみていくと以下のようになっています。

環状七号線または京浜東北線の外側と内側の地価上昇率の差

大田区以外は、全ての区で内側の方が地価上昇率が上回っています。

特に板橋区・北区・練馬区・世田谷区の4つの区で、その傾向が顕著に表れています。

唯一環七と京浜東北線の外側の方が地価上昇率が高かった大田区は、多少都心部から距離があっても外側の街の方が交通・生活利便性が高いところが多いことや、昨今のマンション人気の影響で、マンションを建てやすい街が外側の方が多かったことが考えられます。

とは言え、全体的な傾向としては、町単位で見ても都心部に近い方が地価上昇率が高いことがお分かり頂けたかと思います。

交通利便性が高い街の方が、マンション価格上昇率が高い

交通利便性の高さは、不動産価格に大きく影響します。

基本的に鉄道の駅は、都心部に近いほど密集している傾向にあり、駅が密集しているところほどマンション価格上昇率は高い傾向にあります。

下の表は、23区ごとの駅の数・区の面積・1駅当たりの面積・2016~2021年度までの中古マンション平均成約㎡単価上昇率の一覧です。

1駅当たりの面積が小さいということは、それだけ駅が密集しているということになります。

下の図は、各区の1駅あたりの面積と、中古マンション価格上昇率の関係を、わかりやすいように散布図にしたものになります。

散布図は左側にいくほど点の位置が上にいっており、1駅当たりの面積が小さくなる(駅が密集している)ほど、マンション価格上昇率も高い傾向にあることがわかります。

東京23区の駅の数と、地価やマンション価格の関係を調査!交通利便性と不動産価格の関係


これらのことを考慮すると、資産価値の高い家を購入したいなら、都心部に近くて交通利便性が高い場所を選ぶことが重要なのです。

現在日本の人口は減少しており、今後はもっと人口減少が加速する見込みとなっています。これは、不動産市場にとっては明らかにマイナス要因です。

しかし、日本の地方都市や海外で衰退した街の事例を調査すると、人口が減り街が衰退していく過程では、利便性の低い地域や災害に弱い地域などから人口が急速に減少していき、便利な場所、災害に強い場所、住環境のいい街に移り住む人が増える傾向にあります。

人口が減少する街【縮退都市】はどうなる?日本や海外の事例をもとに起きることを解説

移り住む人が増えるといっても、全体的に人口が減少するので、いい街であっても人口がどんどん増えていくという訳ではありませんが、人口減少の影響を受けづらく、一番最後に衰退するのが今回おすすめするエリアのような場所だと考えられます。

地価上昇の恩恵を受けるという攻めの姿勢、人口減少の影響をなるべく受けないようにするという守りの姿勢どちらであっても、今回おすすめするエリアであれば間違いありません。

おすすめエリアの不動産価格の傾向

今回家の購入をおすすめしているエリアは、災害に強く、交通利便性が良く、資産価値が高いという共通点がありますが、場所によってかなり不動産価格に違いがあります。

おすすめエリアには、東京23区の内16の区(千代田区・港区・渋谷区・新宿区・文京区・台東区・大田区・品川区・目黒区・世田谷区・杉並区・中野区・練馬区・板橋区・北区・豊島区)が含まれており、区ごとのザックリとした不動産価格の傾向としては、以下のようになっています。

超高額 … 千代田区、港区、渋谷区

高額  … 文京区、目黒区、新宿区、品川区、台東区、世田谷区

普通  … 中野区、杉並区、豊島区

安い  … 北区、大田区、板橋区、練馬区

都心の中心部が高く、次いで都心のやや外側のエリアと南西部、その次が西側や南側のエリアで、比較的不動産価格が安いのが北西部になります。

価格帯を色別で地図に表示すると、以下のようになります。

赤…超高額、黄色…高額、緑…普通、青…安い

東京23区おすすめエリア色別価格帯マップ

それぞれの価格帯別エリアについて解説します。

超高額エリア

通称御殿山と呼ばれる高級住宅街の、品川区北品川
通称御殿山と呼ばれる高級住宅街の品川区北品川

地図で赤い部分が超高額エリアです。

具体的に言うと、千代田区や港区全域、渋谷区の北西部以外の地域、新宿区の南東部、目黒区と品川区の目黒川より都心寄りの地域です。

土地の価格は安くても坪500万円以上、築5年以内のマンション価格だと坪600万円以上はします。

区内の場所にもよりますが、千代田区と港区がマンション、渋谷区と目黒区が一戸建て向きの街となっており、新宿区と品川区はその中間といったイメージですので、好みに合った街を選んで頂ければと思います。

このエリアの不動産価格は高いですが、資産価値が最も高いエリアでもあるので地価上昇の恩恵を受けやすく、購入できるだけの収入や資産がある方には、おすすめのエリアです。

注意点としては、港区の南東部は台地の先端にあたるので、場所によっては土砂災害の危険性が高い場所が多く存在することに加え、今後起きると予想されている首都直下地震の震源地に近いため、おすすめエリアの中でも比較的災害リスクが高い場所になります。

より安全な住居を求める方は、超高額エリアの中でも北西部のエリア(渋谷区一帯や港区の青山など)がおすすめです。

より資産価値を求める方には、港区がおすすめです。港区は都心の中心部にありますし、東京都の中でも非常に再開発が多く行われているエリアですので、他の区より高い地価の上昇が期待できます。

交通利便性についてはどこも非常に高いですが、仕事や旅行などで遠出することが多い方は、品川区や港区南西部が、空港や新幹線が利用しやすいのでおすすめです。

高額エリア

目黒区柿の木坂 整然とした区画で綺麗な街並み
目黒区柿の木坂 整然とした区画で綺麗な街並みが広がる

地図で黄色い場所が高額エリアです。

かなりエリアが広いですが、場所によって幅があります。

高額エリアの中でも特に価格が高い傾向にあるのが、目黒区の都心寄りの地域や東横線沿線、文京区一帯、品川区の山手線に近い地域、豊島区の目白駅周辺などです。

これらの地域は、土地値で坪400万円くらい~高いところだと超高額エリアの地価が低いエリアに近い価格帯になります。

それ以外の地域だと、坪300万円台が一般的です。

山手線の内側では、豊島区の南東部(東池袋のあたり)や、新宿区の新大久保駅~東新宿駅周辺が比較的リーズナブルですが、繁華街が近くてやや治安が悪いと言われています。

高額エリアは、サラリーマン世帯でも共働きのパワーカップルや、大手の給与水準が高い企業に勤めている方であれば手が届く価格帯です。

中古の狭小住宅や、築年数の古いマンションであれば、世帯年収1,000万円以下の家庭でも手の届く物件があります。

通勤通学に便利で、将来売却する際も高く、すぐ売れる可能性が高いエリアですので、非常におすすめです。

一戸建てに住みたいという方は、街の区画が綺麗で緑も多く環境がいいので世田谷区や目黒区がおすすめです。

資産価値重視で、将来高値で売却できることを期待する方は、中野駅周辺がいいでしょう。中野駅周辺では現在大規模な再開発を行っており、全て完了するのはかなり先ですので、長期にわたって都内でもトップクラスの地価上昇を続ける可能性があります。

2023年東京都【住宅地】地価上昇率ランキングTOP100 資産価値が上がる街はここだ!

普通エリア

山手線の田端駅
山手線の駅なのに不動産価格が割安で、穴場な街として有名な田端駅

地図で緑色の場所が普通エリアです。

杉並区東部や中野区南部、新宿区西部、豊島区中央部、北区(田端駅や上中里駅周辺)、大田区、品川区南部などが該当します。

土地は安いと坪200万円台後半~、築5年以内のマンションは少し高くて坪300万円台中盤~が一般的です。

このエリアでは、北区の田端のあたりや、杉並区東部、中野区南部の丸の内線沿線の街が、利便性が高い割に不動産価格が安いのでおすすめです。

田端駅は山手線の駅なのに周辺の不動産価格が安い穴場の街として有名で、交通利便性が高く、駅前は適度に栄えていながら繁華街ではないので、治安も悪いということもありません。

また、丸の内線は山手線の内側の方が混雑している傾向にあり、杉並区東部や中野区内ではそれほど混雑していません。その他、車両基地がある関係で、中野区南部には方南支線という路線があり、方南町駅が始発になるので、朝の通勤ラッシュ時でも座って通勤できることもある、通勤穴場駅として有名です。

安いエリア

JR板橋駅前
JR板橋駅前

地図で青い場所が安いエリアです。

練馬区や板橋区、北区、中野区北西部、豊島区の北部や西部、大田区の北部の一部地域などが該当します。

これらのエリアは、山手線の駅からは近くても山手線の駅の中ではあまり人気がない駅であること、ビジネスの中心地である都心三区(千代田・港・中央区)から少し距離があること、道路が狭くてごちゃごちゃした街が多いことなどから、今回ご紹介したおすすめエリアの中では、最も不動産価格が安くなっております。

とは言え、災害に強く、郊外に比べれば都心部へのアクセスが良好ですので、安くいい立地に住みたいという方には、非常におすすめです。

土地の価格は安くて坪200万~200万円中盤、築5年以内のマンション価格では坪300万~300万円中盤くらいとなりますので、非常にコストパフォーマンスの良い穴場エリアと言えると思います。

不動産価格が高騰している中、最近はコストパフォーマンスの良さからこのエリアの人気が上がっているようで、地価上昇率が他のエリアに比べて高い傾向にあります。

まとめ

家を購入するなら災害に強く、便利で、資産価値が高い街がおすすめで、東京では京浜東北線と環状七号線の間にある街がこれら条件を満たしています。

このエリアは、武蔵野台地の上にあるので自然災害に強く、都心または都心に近い位置にあり、駅や路線が密集しているので交通利便性が良く、不動産の資産価値も非常に高いです。

東京でマイホームの購入を検討している方は、是非参考にして頂ければと思います。

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