買う前に知っておきたい!自主管理マンションの【メリット・デメリット】

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購入を検討しているマンションが、自主管理だった。

自主管理マンションって、なに?買っても大丈夫なの?

という方の為に、自主管理マンションとは、どんなものなのか解説します。

自主管理マンションには、様々なメリット・デメリットがありますので、知ってから購入しないと、こんなはずじゃなかった…なんてことになりかねません。

この記事を読めば、自主管理マンションが自分に向いているのか、どんな自主管理マンションなら買ってもいいのかわかります。

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自主管理マンションの【メリット・デメリット】

マンションの管理方式の基本情報

マンションの管理とは

マンションは、日頃の清掃など以外に、色々な法律条例などで行わなければいけないことが決まっています。

マンション管理の主な内容は、以下になります。

・理事会・総会運営

・設備の点検

・建物や設備の修繕

・管理人業務

・清掃

・会計

繰り返しになりますが、上記には法律等で義務付けられているものもあり、専門的な知識が必要で、手間もかかります。

マンション管理方式の種類

マンションの管理方式には、大きく分けて3つあります。

1,全部委託方式

マンションの管理運営に関すること全てを、外部の管理会社に委託する方式

メリット … 居住者はとても楽、積立金などお金の管理がしっかり行われる。

デメリット … コストが高い

2,一部委託方式

例えば、会計に関することや管理人業務など、マンション管理運営の一部だけ、外部のマンション管理会社に委託する方式

メリット … 全部委託方式に比べると管理費が安い

デメリット … ある程度手間がかかる

3、自主管理方式

マンション管理運営に関することを、全て区分所有者達で行う方式

メリット・デメリットについては、後ほど詳しく解説します。

マンション管理方式ごとの割合

下のグラフは、国土交通省が行った平成30年度マンション総合調査結果のデータをもとに、マンション管理方式ごとの割合を、示しています。(未回答の数値は除外)

平成30年度マンション総合調査結果のデータを引用して作成

この資料によると、全部委託方式は78%、一部委託方式は14%、自主管理方式は7%となっています。

7%と言われると少ないように感じますが、全国には約10万(棟数だと12万棟)ものマンション数があります。

単純に考えると、約7,000もの数のマンションが自主管理方式を採用していることになるので、それほど珍しいものではありません。

なので、普通にマンションを購入しようと探していたら、自主管理マンションだったなんてこともありうるのです。

こんなに採用されているなら、特に気にする必要ないのでは?と思う方もいらっしゃるかもしれませんが、自主管理マンションに全部委託方式のマンションち、同じような感覚で住むのは危険です。

しっかりとメリット・デメリットを理解してから、購入するようにしましょう。

自主管理マンションのメリット

管理費が安い

全部委託方式は、管理運営を管理会社に委託するので、実際にかかったコスト以外に、管理会社の利益分も支払う必要があります。

自主管理は、管理会社へ支払うコストがありません。

また、清掃などを自分達で行う場合は、清掃費などもかかりません。

修繕費が安い

修繕をマンション管理会社に依頼する場合、管理会社は下請け会社の見積りに数十%料金を上乗せしています。

また、管理会社が紹介してきた業者と直接契約する場合でも、紹介料などのキックバックを管理会社は受け取っていると言われています。

その他、それほど必要のない工事を行うなど、修繕はマンション管理会社にとっては、利益を得る機会のような存在になっているのです。

自主管理で自分達で、修繕箇所を調べ安い業者に発注すれば、かなり修繕費や点検費用を安く抑えることができます。

居住者の管理運営意識が高い

自分達で管理運営する場合、当事者意識があるので、総会などへの参加や運営に積極的に参加する人が多いと言われています。

こういった場合、建物の維持管理が適切に行われて、築年数が経過してもきれいな状態を保つことができます。

居住者間のコミュニケーションが盛ん

自主管理の場合、総会の運営や連絡事項なども、すべて所有者が行うので、必然的にコミュニケーションをとることが増えます。

自主管理マンションのメリットまとめ

メリットをまとめると、自主管理マンションは管理運営コストの低さが、最大のメリットです。

住む以外何もやりたくないという方でなければ、うまく運営されている自主管理マンションを購入するのもアリだと思います。

自主管理マンションのデメリット

管理の質が低い可能性がある

マンション管理会社は、豊富な知識・経験があります。

国土交通省が公表している、平成30年度マンション総合調査結果によると、マンション管理組合が抱えるトラブルの内、マンション管理業者に関わるものは2%程度しかないため、管理会社に対して不満を抱えている組合は殆どないという結果になっています。

自主管理マンションの場合、豊富な知識・経験がある人いる可能性は低いことに加え、いたとしてもその人がマンションを売却していなくなる可能性もあります。

そういった場合、管理会社による管理運営に比べて、質がかなり落ちる可能性があります。

管理費などが適正に管理されないリスクがある

管理費や修繕費などで集めたお金は、けっこうな額になります。

マンションの規模によっては、億を超えることも珍しくありません。

集めたお金の管理を管理している理事が、使い込んでしまうなどの問題が発生することがあります。

過去には、管理費などを横領して、理事が逮捕された事件がありました。

トラブル対応が難しい

管理会社に管理を委託している場合は、マンション居住者の間でトラブルがあったとき、管理会社が第三者の立場で、仲裁してくれることもあります。

自主管理の場合、居住者達で解決しなければいけません。

問題行動をとる居住者を、理事が直接注意したり、管理費などの滞納があった場合の督促なども、行わなければいけません。

こういったトラブルは、第三者が行った方が、問題が解決しやすかったり、住み心地が悪くなりにくいものです。

住宅ローンが使えない可能性がある

自主管理のマンションは、住宅ローンが利用できない場合があります。

特に小規模な自主管理マンションだと、その可能性が高くなります。

住宅ローンが使えないマンションの詳しい特徴や、住宅ローンが使える銀行については、別の記事で詳しく解説していますので、ご興味のある方はそちらをご覧ください。

購入してもいい自主管理マンションの特徴

自主管理マンションのメリット・デメリットを紹介していきましたが、結局購入していいのかやめたほうがいいのか、わからないという方の為に、買っても問題ない自主管理マンションの特徴を解説します。

管理運営に専門家を活用している

自主管理の最大の問題点は、管理の知識や経験があまりない人達が、行うという点です。

これを補うのが、マンション管理士などのコンサルタントです。

コンサルタントなどを活用して、自分達の知識経験不足を補いながら、自主的に低コストで管理運営しているマンションであれば、問題ありません。

中~大規模マンション

小規模マンションで自主管理の場合、特定の理事の力が強くなりすぎる場合があります。

中~大規模マンションの場合、数が多いのでそのようなことが起こりにくくなります。

また、銀行も小規模な自主管理マンションには、住宅ローンの融資をしないことがありますので、自主管理マンションを購入するとしても、最低でも総戸数が50戸くらいはあるマンションを、購入した方がいいです。

マンションの外観や共用部がきれい

管理状態のいいマンションは、集合ポスト・共用廊下、駐輪場などの共用部分が、きれいです。

また、きちんと修繕されているマンションは、築年数が経っていてもきれいな外観をしています。

このようなマンションは、管理状態の良さもありますが、住民のモラルが高いことの現れでもあります。

自主管理マンションで、見るからに汚いマンションは、購入を控えた方がいいでしょう。

管理規約などの書類がある

中古マンションを購入する前には、管理形態に関わらず、以下の書類を必ず取り寄せて確認しましょう。

管理規約・使用細則・修繕記録・長期修繕計画表・重要事項調査報告書・総会議事録

上記書類は、管理会社に管理を委託しているマンションでも、存在していない場合があります。

存在している書類の種類が多いマンションほど、管理状態がいいと言っても過言ではありません。

基本的に、管理規約重要事項調査報告書はありますが、この2点が入手できないような物件は、絶対にやめたほうがいいです。

まとめ

自主管理マンションは、管理を委託しているマンションに比べて、当たり外れが激しいです。

うまく管理できているのかどうか見極めることが、重要です。

マンションの管理など、一切やりたくないという方は、上手く管理されているとしても、自主管理のマンションを購入するのはやめたほうがいいと思います。

< 自主管理マンションのメリット >

管理費・修繕費が安い

居住者の管理運営意識が高い

居住者間のコミュニケーションが盛ん

< 自主管理マンションのデメリット >

管理の質が低い可能性がある

管理費などが適正に管理されないリスクがある

トラブル対応が難しい

住宅ローンが使えない可能性がある

< 買ってもいい自主管理マンションの特徴 >

管理運営に専門家を活用している

中~大規模マンション

マンションの外観や共用部がきれい

管理規約などの書類がある

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