土地を買って狭小住宅を建てたい人が、絶対に知っておくべき土地探しのポイント

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便利な場所に、狭小住宅でもいいから家を建てて暮らしたい!という方もいると思います。

私自身も、都心に近い便利な場所にある狭小住宅に暮らしており、特にコストと利便性の面で満足しています。狭小住宅は名前の通り、15坪ほどの狭い土地に家を建てますが、土地を最大限生かして建物を建てるので、上手く建てれば土地は狭くても、家は思ったより広々しています。

狭小住宅は個人的におすすめなのですが、普通の家よりも土地探しで気を付けなければいけないことがあります。

それは狭小住宅に向いている土地を購入しないと、全然床面積の取れない小さくて狭い建物しか建てられなくなってしまうことです。

そんなことが起こらないように、今回は狭小住宅に向いている土地探しのポイントを解説します!これを読めば失敗を避けるとこができるだけでなく、効率よく土地探しができます。

狭小住宅に向いている土地探しのポイントは、土地の形・用途地域・前面道路の幅・建ぺい率・容積率・斜線制限を見ることです。

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狭小住宅を建てたい人が、絶対に知っておくべき土地探しのポイント

狭小住宅に向いている土地というのは、簡単に言うと

【土地が小さくても、十分な広さの建物が建てられる土地】

ということになります。

建築や不動産のことをあまり知らない方は、❓ となっているかもしれませんが、土地によって建物を建築する際には色々な制限があるので、大きなビルやマンションを建てられる土地もあれば、逆に2階建ての一戸建てのような小さな建物しか建てることができない土地もあります。

だから適当に土地を買ってしまうと、2階建て50㎡の1LDKしか建たなかったなんてことになりかねません。

こういった失敗は、購入前に建築士やハウスメーカーなどに仮のプランを作ってもらって、希望の広さが確保できるか確認すれば避けられますが、いちいち色々な土地にプランを入れてもらうのも面倒ですし、プランを作ってくれる人にも嫌がられます。

自分達で、希望の建物が建てられるかある程度わかっている方が、土地探しも効率的で失敗も防げます。

【土地が小さくても、十分な広さの建物が建てられる土地】かどうかが、わかるポイントは以下になります。

・土地の形

・用途地域

・前面道路の幅

・建ぺい率

・容積率

・斜線制限

それぞれについて、以下で詳しく解説します。

土地の形

土地の形は、整形地といわれる四角形の土地が、一番無駄なスペースが生まれず土地を有効活用できます。

家というのは、使い勝手や耐震性などを考えると、四角形に建てるのが一番いいんです。

下の図のように形の悪い土地に、使い勝手や耐震性を考慮して四角形の土地を建てると、どうしても無駄なスペースが生まれますし、逆に三角形の土地に三角形の家を建てた場合、家の角の部分は実質的には使いものになりません。

ある程度土地が広い場合は、多少無駄なスペースが生まれても大した問題になりませんが、狭小地は土地の面積が狭いので、一切無駄にできません。

いびつな形の土地は不整形地といわれますが、不整形地はこのような理由から、整形地より坪単価(一坪当たりの価格)が安く売られています。

安いからといって、安易に整形地と同じ広さの不整形地を購入してしまうと、思ったような広さの家が建たないことがありますので、注意が必要です。

また、間口(道路と接している部分の長さ)が狭すぎる土地もやめといた方がいいでしょう。

間口が狭いと、日当たりも悪く、設計の自由度が低くなります。狭小住宅は狭い土地に間取りを工夫して広く住みやすい家を建てるのが、成功のポイントですが、設計の自由度が低いと工夫のしようがありません。

土地の形は整形地で、間口の広い土地を買うべし!

用途地域

用途地域とは、土地計画法という法律にもとづいて、各自治体などが住宅地、商業地、工業地など土地の利用を定めてているもので、細かく分けると13種類あります。

なぜ用途地域が定められているかというと、住宅地や商業地、工業地などが同じエリアにごちゃ混ぜになっていると、朝から晩までうるさく、工場からの煙などがあって快適な暮らしができなくなってしまいます。お店や工場側からしても、うるさいなどのクレームが多いと、事業に集中することができません。

このようなことが起こらないように、用途地域を定めて住宅地、商業地、工業地などを分けて快適な暮らしができるようにしています。

用途地域ごとに、後に紹介する建ぺい率や容積率、斜線制限、建物の用途(何に使ってよいか)などが定められています。

基本的に住居系の用途地域より、商業系・工業系の用途地域の方が、建ぺい率・容積率は高く、斜線制限が緩くなっていますので、より大きな建物が建てられます

しかし、商業系・工業系の用途地域は住居向けの場所ではないので、騒音や公害、日当たりが悪いなどのデメリットが生じる可能性があります。

このような用途地域でも、ほとんど住宅地になっているような静かな場所もありますので、そのような場所は狙い目のひとつとなります。具体的な用途地域は、近隣商業地域・準工業地域です。

これらの地域では、前面道路の幅にもよりますが、15坪(約50㎡)程度の土地でも、3階建てで延べ床面積100㎡以上の家を建てることも可能です。

住居系の地域は、低層住居専用地域 ⇒ 中高層住居専用地域 ⇒ 住居地域 ⇒ 準住居地域 の順で、建ぺい率・容積率は大きくなり、斜線制限や高さ制限などが緩くなるので、大きな建物が建てるようになります。

住居系地域の場合、注意して頂きたいのは低層住居専用地域です

低層住居専用地域は、郊外の住宅地のように、隣の家との間隔が広く2階建ての一戸建てがあるような地域です。建ぺい率や容積率は低く、斜線制限・高さ制限が厳しいため、15坪程度の土地だとまともな家は建ちません。

狭小3階建てを建てたいと思っている方は、低層住居専用地域は避けましょう。

住居系の地域だと、広さのある建物が建てられて、土地も見つけやすいのは、中高層住居専用地域になります。

中高層住居専用地域は、建ぺい率 60% 容積率200%に指定されている場所が多いので、15坪の土地でも、3階建てなら延べ床面積90㎡の家が建てられる可能性があります。

可能性があるというのは、後に説明する、前面道路の幅や斜線制限の関係で変わってくるからです。

用途地域は、中高層住居専用地域か、近隣商業地域、準工業地域が狙い目

ただし、後者2つは周辺の住環境に注意すべし!

前面道路の幅

前面道路の幅は、後に説明する容積率と斜線制限に大きく影響しますので、重要なポイントです。

詳しくは容積率と、斜線制限の項目で詳しく解説します。

前面道路幅員は、上記制限以外に日当たりや、車の駐車のしやすさにも影響します。

道路が狭いと日が当たりにくくなるので、南向きでも冬だと3階にしか日が当たらないこともあります。

狭小住宅は車庫を作ったとしても、広いものはつくれないので、前面道路幅員が狭い場合は何度も切り返ししないと駐車することができない、車庫から出すことができなくなってしまう可能性があります。

広さのある建物を建てて、日当たりや駐車のしやすさも考慮するなら、できれば前面道路幅員は5mは欲しいところです。

前面道路の幅が5m以上の土地を買うべし!

建ぺい率

建ぺい率とは、建築面積の敷地面積に対する割合のことです。

建築面積とは、建物を真上から見たときの建物の水平面積のことです。一般的に言われている建坪のことですが、1階より2階部分の方がとびでているような場合は、2階の面積が建築面積になります。

建ぺい率は高い方が、土地に対して広々とした家を建てることが可能です。

住居系地域は30~60%、工業系地域は60%、商業系地域は80%に指定されていますので、商業系地域の方が敷地を目いっぱい利用することが可能です。

狭小住宅は土地が狭いので、建ぺい率は非常に重要です。

例えば、15坪の土地の建ぺい率が40%しかない土地は、3階建てを建てても延べ床面積は最大でも60㎡にしかなりません。(50×0.4×3)

狭小住宅を建てるなら、建ぺい率は最低でも60%は欲しいところです。

ちなみに角地だと、建ぺい率の緩和規定があり、建ぺい率が+10%されます。

建ぺい率は60%以上の土地を買うべし!角地は特に狙い目

容積率

容積率とは、土地の広さに対して、建物の延べ床面積がどれくらい建てられるか、という制限のことです。

例えば、面積が50㎡の土地あったとして、容積率が100%、150%、200%だとすると、建てられる家の延べ床面積の上限は、順に50㎡(50×1)、75㎡(50×1.5)、100㎡(50×2)になります。

自治体などが、土地によって異なる数値を指定しており、住居系用途地域より、商業系用途地域の方が容積率は大きくなっています。

容積率は、単純に指定された数値を目いっぱい使いきれるわけではなく、前面道路の幅によって変化します。

住居系地域の場合、指定容積率を上限に、前面道路幅員×0.4か指定容積率のどちらか小さい方の数値になります。(前面道路幅員が4m未満の場合は、幅員は4mという扱いになる。)

・指定容積率 200% 前面道路幅員4mの土地の場合

4×0.4=1.6(160%)になるので、その土地の容積率は160%になってしまう。

・指定容積率 200% 前面道路幅員6mの土地の場合

6×0.4=2.4(240%)だが、このような土地の場合、指定容積率が上限になるので、土地の容積率は200%になる。

・商業系・工業系の用途地域は、前面道路幅員にかける数値が0.6となるので、幅員4mの道路に接している土地でも、240%となるので、大きな建物が建てやすくなります。(指定容積率の方が小さい場合は、住居系地域と同様にその数値)

狭小住宅を建てたいなら、容積率は最低でも160%は欲しいところです。

160%あれば、15坪(約50㎡)の土地であれば、延べ床面積80㎡の家が建てられます。

10坪(約33㎡)くらいの土地だと、容積率が200%あっても、延べ床面積は66㎡にしかなりません。狭小住宅は階段部分に取られる床面積が大きいので、マンションの66㎡に比べるとかなり狭くなります。その他建ぺい率や、斜線制限などの規制がかかる場合がありますので、容積率が200%あっても全て使いきれるとは限りません。

このような理由から、いくら狭小住宅と言ってもお子さんのいるような家庭なら、土地の面積は15坪くらいは欲しいところです。

容積率が厳しい土地の場合、容積率の緩和規定を利用すると、本来の容積率より大きな建物が建てられます。

緩和規定には、地下室、車庫、災害用倉庫、ロフトの設置などがあります。

容積率は最低でも160%、土地面積は最低でも15坪はある土地を買うべし!

斜線制限

斜線制限には、道路斜線制限・北側斜線制限・隣地斜線制限の3つがありますが、隣地斜線制限は気にしなくても大丈夫です。

道路斜線制限

道路斜線制限とは、道路の反対側から引かれる一定の角度の持った線を超えて、建物を建てることはできないという制限です。

住居系地域と商業・工業系地域では、制限される角度が異なり、住居系地域の方が制限が厳しくなっています。

前面道路の幅が狭いほど、制限される場所が大きくなります。

道路斜線制限には、天空率というのを用いて制限を緩和する方法があります。道路斜線制限が厳しい土地で建築する予定の方は、天空率を用いた狭小住宅の設計に詳しい設計事務所に相談しましょう。

北側斜線制限

高度地区とも言われるもので、自分の土地の北側にある家にもある程度日が当たるように、建築が制限されることです。

住居系地域の方が、商業・工業系地域に比べて制限が厳しくなります。

特に用途地域が第一種低層住居専用地域では、一番厳しい斜線制限となっていることが多いので、狭小住宅を建てたくても3階部分を建てるのが困難になってしまいます。

南側道路で、東西に細長い土地の場合、道路斜線制限と北側斜線制限の両方がかかってくるので、三階部分を建てるのが困難になってしまいます。

これを回避するためには、一階部分を少し掘り下げ半地下のような構造にすることで回避することができます。

斜線制限を回避するために、前面道路の幅が広く、北側斜線制限が緩い土地を買うべし!

狭小住宅向けの土地の探し方

不動産情報サイトなどで、効率的な狭小住宅向けの土地の検索条件をご紹介します。

・土地面積 40~60㎡

・こだわり条件 整形地、平坦地、角地(絶対条件ではない)

・駅徒歩 10~15分以内(狭小住宅向けの用途地域は、駅に近い場所に多い)

次に、検索にヒットした物件を一つ一つ見ていき、建ぺい率や容積率、前面道路幅員を調べていきます。物件概要などのページに、記載されていることが多いです。

おすすめの不動産情報サイトは、SUUMO か at homeです。

不動産情報サイトの比較記事もありますので、ご興味のある方は是非ご覧ください。

>>不動産情報サイトの使い勝手を表にして比較!あなたにおすすめのサイトはこれだ

最後によさげな土地があったら、必ず設計事務などにボリュームプランを作ってもらい、どれくらい大きな建物が建てられるか調べてもらいましょう。

特に付き合いのある設計事務所などがない場合は、【town life家づくり】がおすすめです。

600社の中から選べて、無料で間取りプランを作ってくれます。

大事なことなのでもう一度言いますが、土地購入前にはボリュームプランをプロに頼んで、どんな家が建てられるのか必ず確認して下さい!

この手順でやれば、大きな失敗はないと思います。

まとめ

狭小住宅に向いている土地は、【土地が小さくても、十分な広さの建物が建てられる土地】です。

狭小住宅向けの土地探しのポイント

土地の形は整形地で、間口の広い土地

用途地域は、中高層住居専用地域か、近隣商業地域、準工業地域が狙い目

 ただし、後者2つは周辺の住環境に注意

前面道路の幅は5m以上

建ぺい率は60%以上、角地は特に狙い目

容積率は最低でも160%、土地面積は最低でも15坪は欲しい

斜線制限を回避するために、北側斜線制限が緩い土地にする

よさそうな土地が見つかったら、必ず購入前にボリュームプランをプロに頼んで、どんな家が建てられるのか確認して下さい!

そもそも狭小住宅の購入に迷っている方は、狭小住宅のメリット・デメリットについて解説した記事もありますので、そちらを是非ご覧ください。

>>狭小3階建ては買っていい家なのか?狭小住宅のメリット・デメリットを解説

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