家を買う前に知っておきたい不動産購入の流れ

物件を案内する不動産屋

マイホームや投資用不動産を購入したいけど、初めてのことなのでどんな感じなのかよくわからない…という方のために、元不動産仲介会社勤務の宅建士が不動産を購入する際の流れを解説します。

購入の流れを知っておけば、いつどのタイミングで何をすればいいのかわかりますので、実際の取引の際にはスムーズに取引が行えるようになります。

既に家を買うために動いているという方は、該当する箇所とその2~3つ先をしっかり確認しておくといいと思います。

これから家を購入したいと思っている方に役立つ情報となっておりますので、是非ご覧ください!

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不動産購入の流れ

不動産を購入する際の全体的な流れは、以下のようになります。

1、購入したい物件の条件を決める

2、資金計画を立てる

3、物件を探す

4、物件を見に行く

5、購入の申し込み

6、住宅ローンの事前審査

7、売買契約を結ぶ

8、住宅ローン本審査、ローン契約の締結

9、売買代金の決済

10、引き渡し

不動産の購入は上記のように、様々な手続きが必要で物件にもよりますが期間も長期間に及びます。また、購入の流れの中でお金や様々な書類、印鑑などの用意が必要です。

それぞれの場面について詳しく説明していきます。

1、購入したい物件の条件を決める

購入したい家の条件で悩む人

家を購入する際の流れの中で、一番最初にやるべきことは家族で購入したい物件の条件を決めることです。

つまでに、どこにある、どんな家に住みたいのか?】まずは、これらを決めましょう。

家を買う際、夫婦それぞれの考え方や理想があると思いますので、上記を夫婦それぞれで決め、すり合わせていきます。そして二人で出した答えを基に購入活動を始めましょう!

このとき、夫婦で意見が合わない場合や、ケンカになってしまうこともあるかもしれません。そもそも旦那さんが家の購入に反対していたりして、説得する必要がでてくるかもしれませんので、夫婦で話し合って考えをすり合わせることは非常に重要です。

予算を先に決める方がいますが、予算を先に決めてしまうと自分達の理想とする物件ではなく、買える物件を買うという本来の目的とはかけ離れた結果になりがちなので注意が必要です。

まずは自分達の希望条件を決め、その条件が予算オーバーなら、希望条件のどこなら妥協できるのかを考え、徐々に条件をずらしていきます。最終的に希望の条件とかけ離れていた場合は、理想が高すぎたか、自分達が買える準備ができていない、買える状況にないということです。

いつまでに購入したいのか?いつまでに購入しなければいけないのか?

現在社宅に住んでおり、入居期限が決まっている場合や、賃貸住宅の契約更新がせまっている場合、お子様が入学する前に購入したいなど、様々な理由があると思います。

その場合、購入する物件もそれに合わせて入居できる物件を探さなければいけません。特に期限が決まっていない場合は、気にする必要はありません。

どんな住まいに住みたいか?

新築戸建て、新築マンション、中古戸建、中古マンション、日当たりに良さ、ペットが飼育できるか、庭付き、車庫あり、築年数、広さ、階数など家自体の条件を決めます。

どんな立地に住みたいか?

駅から近くて便利、駅から多少遠くても閑静な住宅街、大きな公園の近く、学区が変わらない場所などを考慮します。

不動産ポータルサイトなどで検索する際は、物件種別、エリア、駅からの距離、間取り、広さ、築年数、予算などで条件を絞って検索できますので、決めた自分たちの条件を落とし込んでいきます。このとき予算はまずは決めずに、決めた条件で検索してみます。

すると複数の物件が表示されると思います。このとき全く物件がでてこなかった場合や、1、2件しかでてこない場合は、条件が厳しすぎる可能性があります。物件を購入するのに、特に期限が決まっていない方はそのままでもいいかもしれませんが、そうでない方は条件を多少広げてみることをお勧めします。

物件がいくつかでてきた場合、自分たちの希望条件の物件のだいたいの相場がわかると思います。そこで次のステップの資金計画で、実際の予算を決めていきます。

そもそもどんな家を購入すべきなのか?家選びの優先順位がわからない…という方には、家選びの優先順位について解説している記事もありますので、是非ご覧ください。

>>家の選び方の優先順位は?災害に強い安全な場所にある、資産価値の高い家を買おう!

>>家の購入のコツ!後から変えられないもので家を選ぶ

2、資金計画を立てる

家をお金

家を買う際には、家の購入価格以外にも様々な購入諸費用がかかり、支払時期や支払方法もそれぞれ違います。また、実際に購入した後には毎月住宅ローンの支払いがありますので、いついくらどんな費用がかかるのを知って、購入時にも購入後にも無理のない資金計画を立てましょう。

また、頭金や購入時にかかる諸費用に充当できる資金がいくらあるのか、確認しておきましょう。

・物件購入時にかかる諸費用

物件購入時には、だいたい物件価格の7%前後の購入諸費用がかかります。主な費用としては、仲介手数料、融資関係費用(保証料や事務手数料など)、火災保険料、登記関係費用、手付金などです。

仲介手数料

仲介手数料の相場は、法律で上限が決まっており物件価格が400万円以上の場合には(税抜き物件価格×3%+6万円)×消費税 で計算された金額が上限になります。5,000万円の家を購入したとすると、171万6千円になります。ただしこれはあくまで法律の上限で仲介手数料を支払った場合であり、それより安くしてもらうことも可能です。値引き交渉してみましょう。

仲介手数料を支払うタイミングは一般的に、売買契約時に半額、決済時に残りの半分を仲介会社に支払います。私は経験がありませんが、決済時に一括で支払うこともあるようです。

仲介手数料の支払い方は、売買契約時に払う分は現金での支払いが多く、決済時の支払は現金または振込による支払が一般的です。

新築マンションや、新築戸建てを売主の不動産業者から直接購入した場合は、仲介手数料はかかりません。

住宅ローンの融資関係費用

住宅ローンか借りるときには一般的に、借りる銀行に払う事務手数料と、保証会社に払う保証料、電子契約でない場合は印紙代が必要です。金融機関によってこれらの金額は異なり、借入金額の2%~5%ほどかかると言われており、非常に幅があります。ほとんどの方は3%前後になります。基本的には、ネット銀行が安く、大手銀行でもネット専用の住宅ローン商品の場合、諸費用が安くなる傾向にあります。

融資関係費用を支払うタイミングですが、基本的に殆ど融資実行時(決済のとき)に支払います。保証料は一括で支払う一括払い方式と、金利に0.2%ほど上乗せして毎月支払う金利上乗せ方式があります。

火災保険料

火災保険料の相場は、購入した住宅の種類、構造、広さ、築年数、保証内容、契約の仕方などによって、大きく変わるので、一概には言えませんが以下の条件で契約した場合、契約期間10年でだいたい15~21万円かかります。地震保険に加入した場合はもっと高くなります。

建物の所在地:東京都 / 建物補償額:1500万円 / 契約年数:10年間 / 面積:100㎡ の場合

保険料支払方:長期一括払い / 物件:専用住宅

火災保険料の支払い方法には、一括払い、年払い、月払いなどがあり、契約期間が長く早めに支払した場合の方が、割安になります。

一括払いの場合、基本的に決済のときに支払いますが、保険契約締結後に、後日口座引落しになる場合もあります。

登記関係費用

登記の際には、登録免許税がかかります。その他、登記をしてくれる司法書士への報酬の支払いも必要です。

登記関係費用の相場は、家や土地の大きさ、価格、登記する年の税制にもよるので、一概にはいえませんが、数十万円くらいかかるのが一般的です。

登記関係費用の支払いのタイミングは、物件の購入代金を全額支払う決済のときです。

家を購入したとき、建物と土地の不動産登記簿謄本に持ち主であることを証明する所有権移転登記と、住宅ローンを借りる場合に銀行が物件を担保にするため、抵当権設定登記を行います。

決済前には仲介会社が具体的な金額を教えてくれますが、早めに知りたい場合は仲介会社の人に確認してもらいましょう。

手付金

手付金とは、契約の証や万一の際契約解除できるようにするために売主に払うものです。

手付金の相場は物件価格の5~10%と言われていますが、法律などで決まっているわけではなく、売主側が納得してくれるならもっと低くても大丈夫な場合があります。

私が知っている案件では約7,000万円の物件で、手付金100万円で契約したことがありますが、別件で手持ちがないから10万円でお願いしたいと言って断られている人を見たことがあります。

手付金支払いのタイミングは売買契約のときです。手付金は基本的に現金払いが一般的です。

払った手付金は、住宅の購入資金にそのまま充当されますので、決済の際は残りの金額を支払うことになります。

・物件購入後にかかる諸費用

物件購入購入後には、1度だけかかる不動産取得税、毎年かかる固定資産税・都市計画税、住宅ローンの返済があります。

ローンは借りたとしても返せないと意味がありません。住宅ローンを組む際も無理のない範囲で返せる組み方をしなければいけません。

住宅ローンは頭金をいくらいれるのか、返済期間をどうするのかによって月々の返済額が大きく変わります。詳しく解説している記事もありますので、詳しく知りたいという方は是非ご覧ください。

・住宅ローンの頭金について

>>家を買うとき、住宅ローンの頭金の相場とは?返済比率が関係します!

・住宅ローンの返済期間について

>>住宅ローンの返済期間はどうする?返済期間を決めるときのポイント

3、物件を探す

インターネットで物件情報を探す人

どこにあるどんな家に住みたいか、頭金や諸費用分に用意できる金額がわかったら、実際に家を探しましょう。

家を探す方法としては、以下のような方法があります。

1,不動産情報サイトで物件を探す

2,不動産仲介会社に探してもらう

3,新築マンションや新築戸建てを開発する不動産会社に登録しておく

それぞれ解説します。

1,不動産情報サイトで物件を探す

一番メジャーな探し方は、SUUMOアットホームホームズなどの不動産情報サイトを見て探す方法です。

どこにあるどんな家に住みたいかがある程度決まっていると思いますので、それに沿って場所や物件種別、築年数、広さなどを絞って検索しましょう。

もし、条件に該当する物件がなくても、希望条件通知設定をしておけば、希望条件に該当する物件が掲載されるとメールがくるようになりますので、便利です。

不動産情報サイトは、情報量が多いことや情報が整理されていて見やすいなどのメリットがあります。

情報サイトごとに掲載されている物件数や、どの物件種別の情報が充実しているのかが異なります。各不動産情報サイトの使い勝手について調査した記事や、複数の不動産情報サイトの情報をまとめて見れる方法の紹介記事もありますので、興味のある方は是非ご覧ください。

>>不動産情報サイトの使い勝手を徹底比較!物件種別ごとのおすすめサイトを調査しました

2,不動産仲介会社に探してもらう

不動産情報サイトをで探す方法は、自分で時間と手間をかけて探す方法ですが、不動産仲介会社に購入したい物件の条件を伝えておけば、不動産仲介会社の人があなたの代わりに物件を探してくれます。

しかも、不動産仲介会社はレインズという不動産会社しか見ることのできない売却物件の情報が掲載されているサイトを利用できるので、情報サイトに掲載されていない物件情報を入手できる可能性もあります。

さらに言うと、不動産仲介会社には不動産情報サイトに掲載される前の売り物件情報が入ることもよくあるため、なかなか売り物件がでない場所やでても人気の場所で家を探している場合は、不動産会社に探してもらう方がいいです。

>>中古マンションの探し方】誰よりも早く物件情報を手に入れる方法

>>不動産の未公開物件は怪しいけど本当にある?未公開の理由と探し方を解説します!

3,新築マンションや新築戸建てを開発する不動産会社に登録しておく

購入したい家が、新築マンションや新築戸建て(建売)の場合は、供給戸数の多い不動産開発会社に登録しておけば、新しく建てる物件の情報が早く入ってきます。

また、新築戸建ては不動産仲介会社を通して購入すると仲介手数料がかかりますが、売主の不動産開発会社から直接購入した場合は、仲介手数料がかかりません。

4、物件を見に行く

売り物件を内見する人

物件を見学するには、不動産ポータルサイトに気に入った物件を掲載している不動産会社に連絡するか、物件を紹介してくれた不動産会社に内見(物件を見学すること)したい旨を伝えます。

売りに出ている物件の状態が、居住中(現在も売主が実際に住んでいる状態)の場合、売主の都合の合う日時でしか内見できません。また、実際に購入した場合売主が引っ越す必要があるので、購入してすぐ住み始めることができませんので、注意が必要です。

売りに出ている物件の状態が、空室(誰も住んでいなくて空き家の状態)の場合、他の内見者がいなければ基本的にいつでも内見することが可能です。実際に購入した際も決済後すぐに済み始めることが可能です。

他に、新築の場合は建築中、リノベーション物件の場合はリフォーム中などの状態があり、すぐに内見できない場合があります。そういった場合、実際に購入したときも工事完了後でないと、入居もできません。

物件を内見するときは、以下のポイントに注目して内見しましょう。

1、交通アクセス 

最寄りの駅やバス停からの距離だけでなく、傾斜や信号の多さ踏切の有無、駅までの道の安全性などを見ます。不動産会社の広告に載っている駅までの時間は、80m1分で計算されますが、傾斜や信号が多いとそれ以上かかる場合がありますので、注意が必要です。

2,周辺の住環境

物件が接する道路が、大きな通り沿いや狭い道でも抜け道になっている場合、車の交通量が多く音や振動が激しい場合があります。また、そういった立地は交通事故の危険性も高いです。

隣の家との間隔が狭い場合、隣の家の声や物音が聞こえやすいですし、自分達のが発する音も聞かれやすくなります。特に物件のすぐ隣にアパートが建っている場合、夜中に飲み会などで騒ぐ音が聞こえてくる場合もありますので、注意が必要です。また、火災が起きた際など火が燃え移りやすいです。

ゴミ捨て場の位置も確認しましょう。検討している物件がゴミ捨て場の位置になっている場合、マナーの悪い住人のゴミが取り残されたり、カラスが散らかしたものをかたずける必要がでてくる可能性があります。

近隣に変な人が住んでいないか確認しましょう。ゴミ屋敷や動物を多数飼育している家、怪しい車やバイクが駐車しているなど、後々トラブルになったり何かしら被害を受ける可能性がありますので注意が必要です。


ここから先は、主に中古住宅を内見する場合について解説しています。

3,建物外観のチェックポイント

建物の基礎にひび割れがないか確認しましょう。基礎とは建物の土台のコンクリートの部分です。ひび割れがある場合、耐震性や耐久性に問題がある可能性があります。

外壁にもひび割れがないか確認しましょう。外壁にひび割れがある場合、雨水や虫などが侵入して建物が劣化している可能性があります。また、外壁が汚い場合や、触ったら粉がつく場合、外壁塗装をする必要があるかもしれません、

駐車場がある場合、自分が乗っている車やこれから購入した車がきちんと収まるか確認しましょう。敷地からはみ出す場合、車庫証明がとれず車が登録できない可能性があります。

駐輪スペースがあるかも確認しましょう。夫婦二人の場合はいらないかもしれませんが、子供が生まれたら保育園の送迎や子供が自転車を乗り始めることも想定されるので、自転車を置くスペースがあるか確認しましょう。戸建は駐車スペースはあっても、駐輪スペースのことを考えずに設計されていることが珍しくありません。

4,建物室内のチェックポイント

雨漏りがないか一番上の階の部屋の天井を見ましょう、雨漏りがある場合天井にシミができていたり壁紙がはがれていることがあります。一番上の部屋以外でも、窓枠から雨漏りしている場合がありますが、それも同様にしみがないか等確認しましょう。

エアコンや床暖、ウォシュレット、食洗器など、各設備がきちんと稼働するか確認しましょう。これは不動産会社が確認しておいてくれる場合があります。

日当たりや眺望を確認しましょう。周りの状況により南向きでも日当たりが良くなかったり、窓の外を見たら目の前に向かいの家の窓があったりすると、カーテンを開けられない場合があります。

収納がどれくらいあるか確認しましょう。各居室だけでなく、靴入れや脱衣所、トイレなど収納がない場合、自分達で設置する必要がでてくるかもしれません。

5,売主にヒヤリングする

売主が居住中の場合、内見時に売主に会うことができます。売主はその物件の情報を一番持っている人物です。物件のいい点、悪い点、近所の住人のことや、学校のこと、買い物事情など聞ける場合は聞いてみましょう。ただし、売主によっては悪い点は素直に教えてくれないことがあります。

5、購入の申し込み

不動産購入申込書を書く人

物件を内見し、気に入ったら購入したい意思表示をするために『購入申込書』を提出します。

案内してくれた不動産会社の営業の方に、購入したい旨を伝えれば購入申込書をくれます。

購入申込書には、様々な書式がありますが主に以下の内容を記載します。

1、物件を特定する内容

住所、地番、広さ、マンションの場合はマンション名、部屋番号など

2、購入希望価格

自分がいくらで、その物件を購入したいのか記載します。

値引き交渉する際は、購入申込書を提出するタイミングで行います。記載した金額があまりに売っている価格とかけ離れていたり、売主が値引きを一切しないと公言している場合は、購入申込書を受け取ってもらえないことがあります。

3、手付金の額

物件を購入するとき、契約時に全額支払いするわけではなく、契約時には手付金を支払い、決済時(通常は物件引渡し直前)に残額を払います。

手付金の額は、通常物件価格の5~10%ほどと言われていますが、売主が了承してくれればいくらでもかまいません。しかし物件価格に対してあまりに少ない場合は、購入申込書自体受取ってもらえない可能性があります。

4、ローン特約の有無

 『ローン特約』とは、売買契約締結後に住宅ローンの審査が通らなかった場合、契約がなかったことにできることです。契約時に払った手付金も返還してもらえます。

 不動産取引では、売買契約と同時に手付金を売主に支払いますが、その後住宅ローンの本審査をおこなったときにローンが下りないことがあります。ローンが下りなかった場合でも契約をしているので、法律上は売買代金を支払うか手付金を放棄(売主にあげること)して契約を解除する必要がでてきます。

家を買おうとしている人は、そんなことになっては困ってしまいますし、怖くて契約できませんので、通常はローン特約有りと記載します。

ローン特約については、別の記事にて詳しく記載しています。

⇒ 不動産売買契約書の、ローン特約についての注意点

5、自分の住所と氏名、認印

購入を申し込んだのが誰なのか、自分の住所・氏名を記載し、印鑑を押します。

このときの印鑑は認印でかまいません。ですので印鑑証明などの公的な書類を添付する必要もありません。

※ 購入申込書を提出するときは緊張すると思いますが、この書類は契約書ではなくあくまで自分の意志を表示するためのものですので、法的拘束力はありません。提出後、売買契約締結前でしたら撤回も可能です。

法的拘束力がないので、売主としても購入申込書を受け取ったからと言って、絶対に売らなければいけないというものでもありません。

また、購入申込書を一番に提出していたとしても、その人に売らなければいけない義務もないので、確実に自分が購入できるとも限りません。

あまり値引き交渉が過ぎると、後から申込書を提出した人に横取りされる可能性もあります。

また、なるべく早く本当に購入できる人であることを示すためにも、住宅ローンの事前審査を早めに通しておきましょう。

値引き交渉するのは、基本的には購入申し込みのタイミングです。

>>【建売住宅】値引き交渉成功パターン6選|新築戸建てを安く買う方法を解説

6、住宅ローンの事前審査

事前審査とは、不動産の売買契約を結ぶ前に、住宅ローンがちゃんと利用できて物件を購入できるか確かめるために行う、住宅ローンの審査のことを言います。

それに対して、物件の売買契約後に行う住宅ローンの審査のことを本審査と言います。

住宅ローンの事前審査はいつするのか?

住宅ローンの事前審査は、購入申込後から売買契約締結前に行うか、購入申し込み前に行います。

購入申し込みをして、ローンの審査に落ちちゃったらどうするの!?なんて心配になる方もいるかもしれませんが、ご安心下さい。

購入の申し込みは、単なる購入したいという意思表示に過ぎず、契約ではありません。ローンの事前審査が通らなかった場合は買えないだけで、契約違反だとか、損害賠償などということにはなりません。

購入申し込み前にローンの事前審査を受けてみる方法もありますが、申込をすることによって、物件を先に抑える効果があります

厳密にいうと、これも法的拘束力は一切ないので、こちらが申込をいれても後から申込をした人に売られても何の文句も言えないのですが、業界の慣習として申込が入ると、一応その人が優先されて、他の人が申込をしようとしても、断ることが多いです。

売買契約は、ローンの事前審査が通ってないと基本的に結んでもらえません。

住宅ローン事前審査の申込方法

・住宅ローン事前審査の申込方法は主に3つあります

1、不動産仲介会社の営業マンに頼む

これは楽だし、不動産会社の提携金融機関がある場合、金利が割りやすくなったりするメリットがあります。

おそらく一番多いパターンだと思います。

自分の給料入金している銀行や、自分でネットなどで調べた金利が低い銀行にを指名して、ここを利用したいと言えば、大抵はどこの銀行に対してもやってもらえます。

2、自分で銀行のホームページにて申込む

書類を用意したり、銀行とやりとするなどを自分で行うので手間がかかります。

3、事前審査一括申込サイトで申請する

最近増えているサービスです。

楽に複数の銀行に審査してもらえます。

しかし全ての銀行に申込できるわけではない場合が多いので、注意が必要です。

住宅ローンの事前審査では、何が見られるのか?

事前審査では、以下のようなことを見ます。

・借入希望額に対して収入が十分あり、返済が可能なのか?

・どのような会社に勤めていて、どれくらい長く働いているのか?

・他の借入がどれくらいあって、どれくらい返済しているのか?

・他の借入の返済がきちんとできているのか?

・購入しようとしている物件に、何かしら問題はないか?

ようは、住宅ローンの返済は長期間に渡るので、ちゃんと返済できそうか審査するのです。

また、物件に問題がないかも審査されます。

銀行によって基準が異なるので、ひとくくりにには言えないのですが、建て替えが難しい物件や、築年数が古すぎる物件、自主管理方式のマンション、土地が小さすぎるなど、担保価値が著しく低い物件は借りる人に問題がなくても、審査が通らない場合があります

審査を受ける人の様々な情報をもとに審査を行うので、以下の資料を準備しておきましょう。

・本人確認書類(運転免許証、健康保険証など)

・収入がわかるもの(源泉徴収票、確定申告書、納税証明書など)

・物件のことがわかるもの(販売図面、チラシなど)

・住宅ローン以外の借入の残高と月々の返済額がわかるもの(返済明細書、ローン契約書など)

・自分の勤め先がわかるもの(名刺など)

事前審査に通った場合、審査を申込んだ先から2,3日で電話などで連絡がきます。

ここでワンポイント情報ですが、事前審査は、物件が決まっていなくても申込が可能です。また、審査自体は無料ですので、自分がどれくらい借りれるのかを知るためにも、一度審査してみるのをオススメします。

事前審査に通ったら、次は売買契約になります。

フラット35とは? フラット35の種類とそれぞれの特徴についてわかりやすく解説

フラット35の6つのメリットと4つのデメリット、利用する際の注意点について解説します。

フラット35はやめたほうがいい?銀行や不動産会社がおすすめしない理由

7、売買契約を結ぶ

不動産売買契約書

売買契約は、物件購入申込後に契約金額や引渡条件などを売主・買主ですり合わせて、内容に合意したら契約実行となります。

用意するもの

売買契約時には、様々なものを用意する必要があります。

・仲介手数料(半額)

仲介手数料(税抜き物件価格×3%+6万円)×消費税の半額を、売買契約時に仲介会社に支払います。決済時に全額払う場合もあります。

基本的には現金で用意しますが、小切手や銀行振込の証明書でもいい場合もありますので、仲介会社に確認しましょう。

・手付金

売主との間で合意した手付金の額を、売主に支払います。手付金の相場は物件価格の5~10%と言われていますが、法律などで決まっているわけではなく、売主側が納得してくれるならもっと低くても大丈夫な場合があります。

基本的には現金で用意しますが、小切手でも可能な場合があります。

・印紙代

不動産の売買契約書には、金額によって印紙税がかかります。

令和6年3月31日までの間に作成される売買契約書は軽減税率の対象となり、契約金額によって以下の印紙代がかかります。

1,000万円超~5,000万円以下のもの 1万円

5,000万円超~1億円以下のもの     3万円

1億円超~5億円以下           6万円

印紙は仲介会社が用意し、現金で仲介会社に払うことが多いです。

・実印(共有名義の場合は、各自)

・印鑑証明(共有名義の場合は、各自)

・本人確認書類(運転免許証・健康保険証など)

必要なものや支払う金額については、仲介会社が事前に教えてくれます。

重要事項説明

売買契約をする前に、購入する不動産に関する重要事項を書面を発行して宅地建物取引士が説明します。

重要事項とは、宅地建物取引業法によって定められた事項で、主な内容は以下の通りです。

・物件の基本的な内容、権利関係

・法令上の制限 どんな建物が建てられるのかなど

・インフラ関係 水道、下水、電気、ガスが使えるかなど

・その他制限 物件の利用に制限がないかや、何かしらの費用負担がないかなど

・マンションの場合は、管理費、修繕積立金、管理規約についてなど

・契約条件について

重要事項説明については、かなり専門的な話しになりますので、聞いていてもよくわからないかもしれませんが、重要なことなのでわからないことはどんどん質問しましょう。

通常は、重要事項説明を行った直後にそのまま売買契約となります。親切な仲介会社の場合、事前に重要事項説明書を送ってくれて内容を確認させてくれます。

売買契約の締結

重要事項説明が終わったら、売買契約を締結します。

売買契約書には、売買金額、売買対象物、引き渡し時期などが記載されます。

住宅ローンを利用する際は、必ずローン特約を記載してもらいましょう。

ローン特約が記載されていないと、住宅ローンの本審査に落ちてしまった場合、手付金が返ってこないばかりか、損害賠償を請求されることもあります。

ローン特約に関する注意点は、別の記事で詳しく解説しているので、是非そちらもご覧ください。

>>不動産売買契約書の、ローン特約についての注意点

売買契約を結んだら、その場で売主に手付金を払います。

仲介会社とは購入の媒介契約を結び、仲介手数料を支払います。

注意点

お金を支払ったものに関しては、必ず領収書を貰いましょう。支払ったことの証明になりますし、仲介手数料は買った家を売却する際に取得価格に含めることができるので、譲渡所得税に影響することがあります。

基本的には、仲介会社が領収書を作成して売主の分も作成して渡してくれます。

重要事項説明を売買契約直前に受け、今まで全く聞いたことがないようなことを説明され、それが購入意思決定に大きく影響するような場合は、臆することなく売買契約をキャンセルしましょう。

契約後にキャンセルした場合、解除条項を記載してそれに該当しない限り、手付金は返ってきません。

8、住宅ローン本審査、ローン契約の締結

住宅ローン

売買契約締結後は、速やかに住宅ローンの本審査を受けます。

住宅ローン手続きの流れ

売買契約後は、住宅ローンの事前審査を行っていた金融機関に、本審査を申込むのが通常ですが、同時に別の金融機関にも申し込んでも問題ありません。本審査に通れば、最終的に契約諸費用や金利が安いところを選んで、ローン契約を行いましょう。

本審査の結果は、事前審査をしていた金融機関であれば2,3日もあればでますが、事前審査をしていなかった銀行だと、もう少し時間がかかります。

住宅ローンの契約をしても、実際にお金のやり取りをするのは決済のときですので、住宅ローン契約直後に何千万というお金が振り込まれるわけではありません。別のことに使ってしまう人がいる可能性があるためです。

その他に、基本的に住宅ローン契約は火災保険の加入が必要です(銀行が紹介する火災保険に入らなければいけないわけではありません)。火災保険に加入していないと、万一火災などで建物が使用できない状態になった場合、住宅ローンの返済が困難になってしまうからです。

火災保険は銀行や、仲介会社が保険代理店になっていることが多いので、見積りを出してもらってもいいですが、保険会社1社しか扱っていない場合が多いので、火災保険一括見積サイトなどで複数の見積りを取得して、条件のいいものを選びましょう。

融資の実行前に、火災保険加入申込について確認をうけますので、決済までに申込手続きを済ませておきましょう。火災保険の申込は事前にやらなければいけませんが、保険開始日は引渡予定日からにします。

本審査通過と、火災保険申込みが完了したら、ローン契約となります。

用意するもの

住宅ローンの本審査を受けるには、以下のものが必要です。

・住民票(家族全員が記載されているもの)

・収入がわかる書類(源泉徴収票、確定申告書、納税証明書、課税証明書など)

・印鑑証明書(3か月以内に発行されたもの)

・本人確認書類(運転免許証、健康保険証など)

・印鑑

本審査通過後、ローン契約時には上記に加えて以下のものが必要となります。

・銀行印

・印紙代(税率については、リンクを張っておきますので国税庁のHPにてご確認下さい。印紙税は、第一号文書に該当します)⇒https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7140.htm

事前審査時に上記書類を渡している場合は、もう一度用意しなくてもよい場合があります。

本審査は、事前審査に通っていれば殆どの場合問題なく通りますが、極まれに落ちる人もいます。不安な方は本審査に落ちる理由について解説した記事がありますので、ご覧ください。

>>住宅ローンの本審査が不安… 本審査に落ちる理由とは?

9、売買代金の決済

不動産購入代金の支払い

無事、住宅ローンの本審査にも通ったら、売買代金の決済(残りの金額の支払い)をします。

売買代金の決済は、購入者が住宅ローンを組む銀行で行います。銀行には、買主、売主、それぞれの仲介会社、司法書士などが集まります。当日の約束の時間に銀行へ行くと、仲介会社の担当者が待っていて銀行の応接室に通され、そこで手続きを行います。

決済の流れは以下の通りです。

売主・買主の本人確認

なりすましなどの詐欺を防ぐために、必ず最初に本当に売買物件の所有者なのか、購入者なのかを本人確認書類(運転免許証や健康保険証など)を見て確認します。

登記関係必要書類の確認

不動産を売買する際、不動産登記簿謄本に登記(記載)されている、売主の所有権や売主の借金の抵当権(売主がその不動産を担保にお金を借りていた場合)を、自分の所有権や自分が住宅ローンを借りる銀行の抵当権に、登記し直します。

そこで司法書士が、所有権移転登記(不動産の所有権を売主から買主へ移す登記のこと)や抵当権抹消登記(不動産を担保に売主が借りていたローンの、登記を消すこと)、抵当権設定登記(不動産を買主が借りる住宅ローンの担保にする登記のこと)がキチンと行えるように必要書類がそろっているかを確認します。

買主が登記手続き用意するのは、印鑑証明書と実印くらいです。

売主はそれに加えて、不動産の権利証(登記識別情報)を必ず用意します。

その他、登記手続きを依頼する司法書士に委任状を作成して渡します。

司法書士が必要書類を全て無事確認できたら、次に進みます。

住宅ローンの融資実行、代金の支払い

住宅ローンを借りる銀行が、ローン実行の手続きを行います。これにより買主の銀行口座に借りるお金が銀行から振り込まれます。しかしすぐ売主への売買代金の支払いなどでなくなります。

ローン実行の手続きに少し時間がかかるので、この間に支払いのために振込伝票や出金伝票を記載します。

買主が支払うものは主に以下のものです。

売主への売買代金(手付金や頭金を差し引いた残りの金額)

仲介会社への仲介手数料の残り

固定資産税都市計画税を決済日で日割り計算した税額

登記を依頼する司法書士への登記費用

住宅ローン諸費用

その他火災保険料などが、必要になる場合があります。

何をどれくらい支払うのかについては、仲介会社が決済前に教えてくれます。

当日は、売主・買主の本人確認 ⇒ 登記関係必要書類の確認 ⇒ 住宅ローンの融資実行 ⇒ 代金の支払い、という流れで手続きが行われていきます。

無事決済が終わったら、物件の引渡しとなります。

必要書類やお金が当日用意できなかった場合、決済手続きは行えませんので、事前にしっかり確認して準備しましょう。

買主が用意するもの

決済時に買主が用意するものは、以下のの通りです。

1、お金(売買代金の頭金、税金の清算金、登記費用、仲介手数料など)

2、実印(共有名義の場合は、各自)

3、印鑑証明書(共有名義の場合は、各自)有効期限3か月以内のもの

4、住民票

5、本人確認書類(運転免許証、健康保険証など)

6、住宅ローンを借りる銀行の銀行印と預金通帳

※お金については現金で用意することも可能ですが、住宅ローンを借りる銀行の口座に決済日まで入金しておきましょう。当日の支払いは住宅ローンを借りる銀行で、振込伝票や出金伝票を記載して支払いするため、他行の口座に入金されていると手続きできません。

10、引き渡し

売買契約後、決済も終わったらいよいよ物件の引き渡しとなります。

【受取るもの】と【注意点】

物件の引き渡しでは、建物や土地以外に受け取るものがあります。

・家の鍵

家の鍵は、決済手続きが終わったらその場で受け取ります。その他に鍵付きの物置などがある場合は、家以外の鍵も受け取ります。

鍵は防犯上の問題もあるので、受け取ったら交換して古い鍵は使えないようにしましょう。

・リモコン

家にエアコンがある場合は、エアコンのリモコン。車庫に電動シャッターがついている場合などは、シャッターのリモコンなどを引き継ぎます。

動作の確認は、基本的に売主買主双方の仲介会社が協力して、決済前に確認します。その際、物件状況報告書や設備表などの書類を作成して渡してくれることがあります。しかし、引渡し後自分達でもきちんと動作するか確認しましょう。

・付帯設備の取り扱い説明書、保証書

付帯設備の説明書や、保証書がある場合は受け取りましょう。特に保証書は、保証期間内であれば設備が故障した際に無償で修理してもらえますので、できるだけ受け取りましょう。

売主が処分してしまっている場合は、受け取れません。

・分譲時のパンフレットや、建築図面

分譲時のパンフレットや、建築図面などは、リフォームする際や自分が売却する際にあると何かと役に立つので、受け取りましょう。

・その他

受取るものではありませんが、売主から設備の使用方法や、生活上の注意点などを聞いておきましょう。

引き渡し前に行うこと

・引っ越し準備

引っ越し業者の選定以外に、新居で必要なものといらないものを整理し、いらないものは処分しておきます。粗大ごみは即日捨てることが困難なので、事前に手配しておきましょう。サカイ引越センターのように引っ越し会社によっては、引っ越しサービス以外に、粗大ごみの引き取りサービスや不用品の買取サービスを行っている会社があります。

いらないものの処分方法には大きく分けて以下の3つがあります。

< 売る >

いらないものを売るには、リサイクルショップを利用する方法や、メルカリやジモティーなどで売却する方法があります。時間や手間を惜しまない方には、オススメです。

< 無料で引き取ってもらう >

リサイクルショップや廃棄物処理業者、ジモティーなどでは無料で引き取ってもらえる場合があります。

< お金を払って捨てる >

粗大ごみはお金を払って捨てる場合、自治体に回収してもらうのが一番コストが安いです。しかし、事前に申請しておかないといけなく、捨てたい日に捨てられないことや、点数が決まっておりまとめて捨てられないことがあります。

民間業者の場合は、まとめてすぐに捨てられたり、業者によっては室内からゴミを搬出する作業までしてくれれるなどのメリットがある反面、コストが高かったり料金が不透明な可能性があります。

ゴミの量が大量なときや引っ越しまで時間がない場合は、民間業者に頼みましょう。

・転校、転園の手続き

子供がいる家庭の場合、引っ越ししてもすぐに学校や保育園、幼稚園に通えるよう転校や転園の手続きが必要です。

引っ越しが決まったら、すぐに通っている学校や園に引っ越すことを伝えましょう。小中学校の場合、教科書給与証明書、在学証明書等をもらえますので、転校先の学校に提出します。自治体によってや、自分の住んでいる都道府県外に引っ越す場合は、書類や手続き方法が異なる場合があるので、引っ越し前に通っている学校や自治体、引っ越し後に通う予定の学校や自治体に確認しましょう。

・ライフライン関係や郵便の手続き

電気、ガス、水道、電話、インターネット回線事業者についても引っ越すことと、いつまで使用するのかを伝えます。

電気は契約している電力会社に、ガスは契約しているガス会社に、水道は水道局に、電話は電話局に連絡しましょう。引っ越し当日は、電気、ガス、水道は止めておきましょう。

インターネット回線は、転居先で工事が必要な場合がありますので、少なくとも1ヶ月前には契約している事業者に連絡しておきましょう。3月や9月など引っ越しが集中する時期は、工事が集中してすぐにインターネット回線が利用できない可能性があります。

郵便局に転居届を提出すると、提出後1年間は旧住所に送られた郵便物でも、新住所に送ってくれます。更新することも可能です。インターネットで手続き可能です。

・役所の手続き

引っ越しする際、旧住所の管轄の役所へ転出届を提出します。転出届については、転居の14日前から手続きできます。

・工事関連

エアコンの移設工事

エアコンを旧住所から新居へ移設する場合、事前にエアコン工事会社へお願いしておきましょう。3月や9月、暑くなる7月頃がエアコン設置業者の繁忙期で、事前に契約しておかないと工事ができない可能性があります。

リフォーム工事

中古マンションや中古戸建を購入した場合は、リフォームすることもあると思いますが、工事によっては居住中ではできない工事がありますので、事前にリフォーム会社を手配して引渡しから引っ越しの間に工事してもらうようにしましょう。

・賃貸住宅や月極駐車場の解約

賃貸住宅や月極駐車場を借りている場合は、解約手続きが必要です。

引っ越し後に行うこと

・ライフラインの開栓

電気、ガス、水道などが使えるようにしましょう。

各種住所変更手続き

役所への転入手続き

印鑑証明の印鑑登録

運転免許証の住所変更

金融機関、ローン会社、保険会社などへの住所変更手続き

・近隣への挨拶

マンションの場合、最低限隣の部屋には挨拶しておきましょう。下の階や管理人にも挨拶しておくとトラブルなどを事前に防げるかもしれません。

戸建ての場合は、最低限隣と向かいの家には挨拶しましょう。できれば斜め向かいなど玄関を出たときに顔を合わせる可能性のある家は挨拶しておいた方がいいと思います。

戸建の場合は、マンションに比べると近所づきあいがあると思いますので、挨拶は非常に重要です。特に引っ越しやリフォームなどを行う際は、家の前に長時間車を止めたりして迷惑をかけるので、挨拶はしておいた方がいいでしょう。

まとめ

不動産購入の流れは以下のようになります。

1、購入したい物件の条件を決める

2、資金計画を立てる

3、物件を探す

4、物件を見に行く

5、購入の申し込み

6、住宅ローンの事前審査

7、売買契約を結ぶ

8、住宅ローン本審査、ローン契約の締結

9、売買代金の決済

10、引き渡し

家の購入の一連の流れは、これで終了です。家は買おうと思ってから実際に住み始めるまで、とても時間や費用がかかるのに加え、とても手続きや注意点が多く大変な作業です。

一度に購入の流れを全て覚える必要はないので、家を購入しようとしている人は、自分が関係している部分とその1つか2つ先を見て、購入手続きを進めればスムーズにいくと思います。

また、いい不動産仲介会社であればキチンとサポートしてくれますし、事前に手続きについてその都度説明してくれるはずです。そういった意味では、いい物件を探すのと同じくらい、いい不動産仲介会社を選ぶのも大事なのです。

不動産屋は大手、中小どこがいい?家を購入するときの不動産会社の選び方

家の購入はどこに相談すればいい?悩み別のおすすめ相談先を教えます!

その他、家の購入・建築で後悔しやすいポイントを解説している記事もあります。

>>家を購入・建築して後悔したこと20選!失敗したくないなら知っておきたいポイントを解説

皆さんのマイホーム購入が、うまくいくことを願っています。

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