注文住宅を建てるなら予算オーバーせず、安く建てたいと思うのが普通です。
そんなとき多くの人はどうするかというと、予算内で家を建てるために、家の間取りや設備、デザインなどを妥協して家を建てようとしたり、安い土地を購入しようとします。
安い土地は、一見お得に見えることもありますが、そうとも限りません！
良くない土地を購入してしまうと、色々と無駄なお金がかかることになり、自分達の予算で思い描いていた家を建てることができなくなる可能性があります。
予算を建物に効率よく配分するには、いい土地選びが必須となります。
そこで今回は、注文住宅を安く建てたいと思っている方に向けて、無駄なコストのかからない土地選びの７つのポイントをご紹介します。
土地は購入してしまったら、建物と違ってあとから工夫して、無駄なコストを削減することができません。
後悔しないためにも、今回ご紹介するポイントに気をつけましょう。
注文住宅を安く建てるために知っておきたい土地の選び方
無駄なコストがかかるか、かからないかは、以下の７つのポイントが関係します。
１，地盤
２，土地の形
３，土地の高低差
４，防火地域
５，道路の幅
６，土地の間口
７，土地の引渡し条件
それぞれについて詳しく解説します。
１，地盤
地盤が悪い土地は、地盤改良工事が必要になり、余計なコストがかかる可能性があります。
上記デメリット以外にも、地震で揺れやすい・液状化しやすいなど、自然災害のリスクが高いというデメリットがあります。
購入しようとしている土地が、地盤がいいのかどうかは、最終的には地盤調査をしてみないとわかりません。
しかし、購入前に地盤がいい土地かどうかある程度わかる方法があるので、ご紹介します。
・役所にある、近隣の地盤調査結果を見る
・ハザードマップを見る
・地盤調査会社が公表している、サイトを見る
・役所にある、近隣の地盤調査結果を見る
自治体にもよると思いますが、役所に行くと、過去に建築された近隣のボーリングデータがあって、地盤の情報を教えてくれるます。
個人情報の関係もあって、ピンポイントで教えてくれないこともあるのですが、非常に有益な情報なので、是非確認して下さい。
不動産会社や建設会社などプロも、よく確認する情報です。
注意点としては、川の側や高低差のある場所では、少し場所がずれるだけで地盤の良さが全然違うことがあります。そのような場合は、役所の人に自分が購入しようとしている土地に対して、どの方角の情報なのかしっかり確認しましょう。
・ハザードマップを見る
地盤の悪い場所は、基本的には低地で、くぼ地や川、海の側です。
そのような場所は水害の危険性が高いので、ハザードマップで洪水や津波の浸水想定区域になっていることも多いです。
また、液状化の危険性が高い場所は、埋立地や谷を埋めた盛土でできた土地の可能性が高いです。
つまり、浸水想定区域や液状化想定区域＝地盤の悪い場所 である可能性が高いです。
地盤に関係なく、自然災害に強いかどうかは土地選びで重要なポイントなので、必ず確認しましょう。
ハザードマップをもとに、災害に強い場所や地盤のいい場所を調査した記事もありますので、興味のある方はご覧ください！
＜ハザードマップで見る、災害に強い安全な街ランキング＞
・地盤調査会社が公表している、サイトを見る
民間の地盤調査会社が公表しているサイトもあります。
場所によって、強い地盤かどうかや災害危険性、サイトによっては昔の航空写真が見れたりします。
今は家が建っている場所でも、昔の航空写真や古地図をみると、田んぼだった場所がけっこうありますので、確認しておきたいポイントです。
地盤サポートマップというサイトが、おすすめです。
２，土地の形
建物は、シンプルな四角形に建てるのが一番安くなります。
土地の形が悪くて面積も狭いと、建物の形を土地の形に合わせて、複雑な形にしなければいけません。
複雑な形の建物は、設計も家を建てるのも手間がかかりますので、建設費が高くなります。
なので、シンプルな形のの家を建てられる整形地（四角形の土地）がいいんです。
形の悪い土地を不整形地と言います。色々な土地の形のメリット・デメリットを解説している記事もありますので、興味のある方は是非ご覧ください。
＞＞整形地・不整形地とは？図を使って主な形状とメリット・デメリットを解説
３，土地の高低差
坂の途中にある土地や、道路と敷地の高さが違う土地など、土地に高低差がある場合は、擁壁（土地が崩れてこないように抑える壁）を設置したり、土地を平らにしたり、車庫を作るのに土を掘って捨てたりするので、平らな土地より建設費が高くなります。
（土木工事が必要になる）
既に擁壁が設置されており、それをそのまま活かすような場合は、特に影響はありません。
南側に向かって下り坂になっている土地は、南ひな壇の土地と言われ、日当たりがいいので人気がありますが、あまりに傾斜がきついと、上記コストの問題や移動の不便さがあるので注意が必要です。
４，防火地域
住んでいる場所によりますが、都市部では都市計画というもので、火災の危険性の高い場所は防火地域、準防火地域などに指定されていることがあります。
防火地域に木造の家を建てようとすると、耐火建築物という、燃えにくい建物にしなければいけません。（３階建て以上または、延べ床面積１００㎡以上の場合）
耐火建築物は、壁や柱、階段、屋根、床などあらゆる箇所を、燃えにくい建材を使用したり、上から燃えにくい素材を被せたりする必要があるので、建築費が高くなります。
５，道路の幅
土地の前面道路の幅が狭いと、トラックやクレーンなどがその土地に近づけないことがあります。
トラックやクレーンが入れないと、建設資材を運ぶのも建てるのも全て人の手でやることになりますので、時間も手間もかかり、建築費が高くなります。
ちなみに、古屋付きの土地の場合は、解体費も高くなります。
安く家を建てたいなら、前面道路の幅が最低でも車１台通れる幅（できれば幅４ｍ以上）の土地を購入しましょう。
ちなみに、車が１台通れたとしても前面道路が狭いと、容積率が小さくなったり斜線制限など建築制限で大きな家が建てられなかったり、車の駐車が困難になるなど、様々なデメリットがあるので、建築費以外にも注意が必要です。
６，土地の間口
旗竿地や路地状敷地と呼ばれる形の土地で、間口が２ｍくらいしかない土地は、家を建てる場所が奥の道路から離れた場所にあります。
狭い道路と同じで建築資材を運ぶ際に、家を建てる場所まで手運びになりますので、建設費が高くなります。
このような土地は、普通の土地より安く売られているので、飛びついてしまう人がいるのですが、他にも多数のデメリットがありますので、あまりおすすしません。
旗竿地のデメリットについて、詳しく知りたい方は、解説している記事がありますので、是非ご覧ください。
＞＞旗竿地は安いけどやめたほうがいい？メリット・デメリットをわかりやすく解説します
７，土地の引渡し条件
土地を探しているときに、古い家が建っているのに売地として紹介されている物件がたまにあります。
古い家が建っている土地は、引渡条件が【更地渡し】になっていれば問題ありませんが、【現況】や【古屋付き】となっている場合は、解体費がかかります。
解体費は、物件のある地域や壊す家の大きさにもよりますが、普通の一戸建てを壊すなら大体１００万～２００万円くらいかかります。
費用以外に、解体業者との打ち合わせや、近隣への挨拶、解体時のトラブルや、登記関係の手続き、すぐに建築できないなど、色々と面倒なことがありますので、できれば更地渡しにしてもらいましょう。
万が一売主に拒否された場合、最低でも販売価格から解体費を値引いてもらえるよう交渉しましょう。
このとき、不動産屋や工務店の人にざっくりとした金額を聞いて交渉するのではなく、解体業者から必ず見積りを取って、正確な金額をもとに値引き交渉しましょう。
古屋付き売地は、解体費を考慮して値がついているものもあれば、全く考慮されていないものもありますので、注意が必要です。
自治体によっては、古い木造家屋を解体して、耐震性や防火性の高い建物を新築する場合、解体費や設計費を補助してくれるところもあります。
あまり大きな声では言えませんが、売主がこのような補助金の存在を知らなかった場合、解体費を値引いてもらって自分は補助金をもらっちゃうなんて裏技もあります。
いずれにしろ、古屋付きの土地を購入する場合は、購入前に自治体にそのような補助金がないか、あれば利用条件は何かをしっかり確認しましょう。
価格が高い土地の方が、実はお得なこともある
上でご紹介した７つのポイントで、わかって頂けたかと思いますが、安い土地は建設費が高くつくことが多いので、土地の値段ほど安くはなく割高になることがあります。
それに対して、一見値段が高い土地は、建設費のことや売却時のことまでトータルで考えると、安い土地よりお得なこともあるんです。
７つのポイントのうち、複数に該当するような土地を想定してみます。
地盤が悪く、高低差があり、土地の形も悪い。防火地域に指定されており、古家付き。道路が狭いためトラックやクレーンが入ってこれない土地があったとします。
ろくな土地ではありませんので、土地の値段は近隣の普通の土地に比べてかなり安いと思いますが、このような土地で新たに家を建てるとすると、
古家の解体で約100万円、地盤改良工事で数百万、擁壁工事で数百万、建設費自体で数百万余計にかかる可能性があります。
土地にもよるので、一つの例に過ぎないですが、500万～1,000万円以上余分にかかってもおかしくありません。
また、７つのポイントに該当する土地は、地震や液状化、火災など災害にも弱い傾向にあります。
価格にばかり目が行くこともありますが、土地選びは建設費など、トータルで考える必要があります。
まとめ
無駄なコストのかからない土地選びの７つのポイント
１，地盤
２，土地の形
３，土地の高低差
４，防火地域
５，道路の幅
６，土地の間口
７，土地の引渡し条件
上記に気をつければ、無駄な出費や、建築費が割高になるのを防ぐことができます。
土地を購入する際は、７つのポイントをしっかり確認してから、購入するか判断しましょう。
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