家を購入するときの選び方の優先順位は?災害に強く、便性で、資産価値の高い家を買おう!

家

家を購入しようと思っても、家の選び方の優先順位がわからない…何を基準に選べばいいのか?そんな方もいらっしゃると思います。

家はほとんどの人にとって人生で一番高い買い物となりますが、家の選び方を学校で教わることはありません。

また、不動産仲介会社やマンション販売会社の営業マンが、家の選び方を丁寧に教えてくれることは基本的にありません。

なぜなら、家を売りづらくなるからです!

いい家を購入したいなら、自分で家の選び方を学ぶしかありません。

そこで今回は、どんな家を買ったらいいのか?家を購入するにあたって重視するべきポイントと、優先順位について解説します。

この記事を読めば、家の購入で人生に関わるような大きな失敗を避けることができると思います。

家を選ぶ際、人それぞれ色々な考えや希望がありますが、これだけは外せないポイントがあります。それは購入後には変えられない部分を重視することで、優先順位としては1【安全性】、2【利便性】、3【資産性】の順番で家を選ぶことをオススメします!

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家選びの優先順位は、後から変えられない部分を優先する

家を購入するときのコツは、後から変えられるものではなく、後から変えられないえられないものを重視することです。

特に新築物件を購入する人に多い傾向ですが、物件の内見やモデルルームで、豪華な内装や最新の設備などを見て購入を決断する人がいます。

しかし、これは家の購入の仕方としては、大間違いです‼

家の豪華な内装や、最新の設備、間取りなどはリフォームすれば後からいくらでも変えることができるからです。

それに対して、後から変えることができない部分は沢山あります。

例を挙げると

・駅や職場、学校からの距離

・方角(日当たり)

・眺望

・治安

・災害に対する安全

・前面道路の幅や間口の広さ

・近隣の建物や住民

・買い物をする施設

・学区

嫌悪施設

上記のものは、住んでからここが嫌だなと後悔しても、自分の力ではどうしようもありません。

自分が引っ越すしかないのです。

災害に対する安全性や治安は、命や財産に大きく関わるものですし、駅や学校までの距離や、周辺の商業施設の状況は生活利便性に直結します。

家の方角や眺望、戸建の場合は前面道路の広さや間口の広さが、快適性に大きく影響します。

近隣住民に変な人がいたり、近くに嫌悪施設があった場合は、安心して暮らすことはできないでしょう。

まとめると、命や財産、生活利便性、快適性、安心した暮らしにかかわる部分は、後から変えられないものが多いので、こういった部分を重視して家を選ぶのが重要です。

家を選ぶ際は、必ず後から変えられないものを基準に選びましょう。

家選びの優先順位1【安全性】2【利便性】3【資産性】

家を買おうとしている人が家に求めるものには、人によって色々なものがあります。

例をあげると安全性、利便性、快適性、資産性、デザイン性、経済性、趣味性などです。

安全性   自然災害に強い、影響を受けにくいなど安全に暮らせるか

利便性   駅やスーパー、職場や学校、病院が近いなど便利に暮らせるか

快適性   広い、収納が豊富、温かい、涼しいなど、快適に暮らせるか

資産性   年月が経過しても高く、すぐ売れるか、価値が落ちないか

デザイン性 オシャレな外観、内装や設備などが好みのデザインか

経済性   賃貸より購入した方が出費が抑えられるか

趣味性   ガーデニングやペットの飼育など、好きなことができるか

よく家を購入するときに、実家に近い・職場に近い・今住んでいる場所に近いなどの理由で、なんとなく希望エリアを決めて物件を購入する方が多いですが、家を購入する際に絶対に外してはいけないポイントがあります。

1番重視すべきは安全性で、2番目に重視すべきなのが利便性、3番目が資産性です。

まず、安全性と利便性をクリアしたうえで家選びを行うことで、3番目の資産性はおのずと高まります。

そのあと、上記の項目から自分達の希望するライフスタイルに合わせて優先順位をつけていくのがベストです。

家選びの優先順位
マイホームの資産価値は、安全性と利便性で大体決まる

理由を以下で詳しく解説します。

家選びの優先順位1 【安全性】

まずは、自然災害などに対する安全性を重視しましょう。

安全性の高い土地にある家を購入するメリットは、5つあります。

自然災害による被害を受ける可能性が低い

避難の必要がない

地盤改良工事が必要ない可能性が高い

安全性が高い土地と低い土地の価格差があまりない

資産価値が保たれやすい

メリット1 自然災害による被害を受ける可能性が低い

危険な場所に家を購入した場合、大きな自然災害が発生したときに家が壊れる、水につかるなど経済的な損失を受けるだけでなく、命の危険さえあります。

洪水で流された家

不動産というのは長く使うことが多いので、自分達がそこに住むという選択をしたことにより、自分達だけでなく子供や、場合によっては孫の代まで命の危険にさらしてしまう可能性があります。

そんな場所に、わざわざ高いお金を払って家を購入する必要はありません。

もしそのような場所でも住みたい、住まなければいけないといった状況であるなら賃貸にしましょう。

また、経済的・身体的な影響以外に、精神的な影響もあります。

自分の住んでいる家が、津波や洪水、土砂崩れ、液状化などの危険性がある場合、安心して暮らすことができるでしょうか?

大雨や大きな地震がおきるのを怯えながら暮らすなんて、嫌じゃありませんか?

安全な場所に家があれば怯えるどころか、考える必要さえありませんので安心して暮らすことができます。

メリット2 避難の必要がない

危険性が高い場所に家を購入したら、警報が発令された際には避難所への避難が必要になります

大雨の中、家族で避難所へ移動するのは大変なことです。避難所がいっぱいで、避難できないなんてことも起きています。

安全性の高い家は、そもそも避難する必要がありません。

大雨が降ったりしても、家にいればいいのです。

マンションなどでは、上の階なら安全と思う方もいらっしゃいますが、下の階が浸水したら電気設備の故障により、停電・断水の被害にあう可能性があります。

メリット3 安全な場所は、地盤改良工事などの必要がない可能性が高い

水害の危険性が高い場所は、基本的に低地でもともとは田んぼなどがある湿地帯だった場所が多いです。

現在の都市部では、そのような土地も造成工事されて住宅地になっていることが珍しくありませんが、このような土地は水害の危険性があるだけでなく、地盤が緩いので地盤改良工事が必要な場合があります。

また、土砂災害の危険性があるような場所は、急傾斜地であることが多いので、斜面が崩れてこないようにコンクリートで擁壁を作る必要がでてくる場合もあります。

このように災害の危険性が高い場所では、安全な場所に比べて建物を新築する際に余計な工事費がかかる可能性が高い傾向にあります

例えば、東京23区の東部の区の中には、新築する際に地盤改良工事をしない方が珍しい区も存在します。

家を購入して新築する場合、これらの出費は非常に痛いものです。

これら以外にも金銭的なメリットとして、近年の多発する自然災害に対応して、損害保険会社の一部は災害リスクの有無により、火災保険料に差をつけているところもあります。

メリット4 安全性が高い土地と低い土地の価格差があまりない

家を購入する際、安全な場所に家を選ぶという考え方は実はそれほど浸透していません。

災害リスクの高いエリアでも、不動産会社がおしゃれな街を作れば高くても売れてしまうのが現状です。

確かに不動産の価値というのは、安全性だけでなく利便性なども大きく影響しています。

しかし、下の図をご覧ください。これは東京都のとある場所の路線価図に、ハザードマップの情報から水色で川の位置を、オレンジ色で浸水想定区域を加工して色付けしたものです。

(路線価図とは、土地の相続税評価に使われるもので、数字の書いてある道路沿いの土地の価値を表しています。数字×千円が1㎡の評価額)

浸水想定区域とそうでない場所の、不動産価格の違い1
国税庁の路線価図を加工したもの
https://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm

駅までの距離などの要因もあるのですが、オレンジ色の浸水想定区域の方が、想定区域外の安全な場所より地価が高くなっております。

大きなエリアで見た場合は、危険性の高い東京の城東地区(江戸川区など)と、危険性の低い城南地区(目黒区など)ではかなり地価に差がありますが、狭いエリアで見た場合、安全な場所とそうでない場所の評価は殆ど変わらないのが実態なのです。

これは別の見方をすると、安全な場所がお買い得な価格で売っているようなものです。

価格がほとんど変わらないのであれば、安全な場所を選ばない理由はありません。

メリット5 資産価値が保たれやすい

安全性は、重視するポイントの一つである資産性にも影響を与えます。

安全性の高い立地の家は、資産価値が保たれやすい傾向にあります

実際に、神奈川県横浜市の地価が高い場所はどんな場所なのか調べてランキングにした記事を書いたことがあるのですが、住宅地で地価が高いところは、殆どが災害に強い安全な場所に存在してることがわかりました。

>>横浜市【住宅地】地価ランキング2022 資産価値が上がる街・高い街

東京23区でも、東側の区より西側の区の方が地価が高い傾向にあります。これは、東京都は皇居の辺りを先端に、西側に向かって災害に強い台地が広がっていることが、要因の一つと考えられます。

また、古くから存在している有名な高級住宅街は、必ずと言っていいほど災害に強い高台などにあります。

災害リスクの高いエリアは、実際に浸水などの災害が発生した際には、不動産価格が下がる傾向にあります。

その他、2020年8月から不動産売買の際、仲介会社は水害ハザードマップの浸水想定区域に売買する物件が該当するか説明することが義務付けられました。

今までは何も知らずに危険な場所に家を購入してしまっていた方も多いと思います。

近年は自然災害も多発しているので、危険性の違いがもっと価格に現れてくる可能性があります。

気をつけるべき災害と、調べ方

主に気を付けるべき点は、津波洪水土砂崩れ液状化地震の揺れやすさなどです。住宅密集地であれば火災の危険性も高いです。

これらは自治体のホームページでハザードマップや、警戒区域を公表してありますので、自分でも簡単に調べることができます。また、親切な仲介会社であれば営業マンが事前に調べてくれます。

ハザードマップについて詳しく知りたいという方は、ハザードマップについて解説した記事もありますので、是非ご覧ください。

>>ハザードマップとは何か?簡単にわかりやすく説明します!

現地に行った際、海や川に近い場所や坂の一番下に家がある場合は、水害に弱い可能性が高いです。そういった場所はもともと湿地帯だったことが多く、地盤が緩く地震が起きたとき揺れやすい場所でもあります。

海沿いは埋立地であることも多く、地震の際は液状化の危険性があります。液状化は液状化マップというものを調べれば危険性がわかります。

その他急な斜面沿いや、崖下、崖上、大規模な盛土(土を人工的に盛って平坦な土地にしたところ)などは、大雨が降ると崖崩れの危険性が高いです。

これらは、土砂災害警戒区域や大規模盛土地域などをみれば危険性がわかります。

自分が購入を検討しているエリアが、そもそも安全なエリアなのかまず確認して、危険な場所に該当していた場合は、場所によっては少しだけ位置をずらせば、安全な場所になることがあります。

下の図は、東京都のとある場所の路線価図に、ハザードマップの情報から水色で川の位置を、オレンジ色で浸水想定区域を加工して色付けしたものです。

赤い○で囲んだ道路の、北側と南側に家を購入するかどうかだけで、災害リスクを避けることができます。

浸水想定区域とそうでない場所の、不動産価格の違い2
国税庁の路線価図を加工したもの

安全性の高い家を購入することは一石二鳥となります。家を選ぶ際には、安全性を第一に考えましょう!

家の購入をお考えの方は、災害に強い場所をランキング形式で解説している記事もあります。大まかな災害リスクが知りたい方は、そちらも是非ご覧ください。

ハザードマップで見る、東京23区災害に強い安全な街ランキング

ハザードマップで見る、神奈川県【横浜市】災害に強い安全な街ランキング

ハザードマップで見る【名古屋市】災害に強い安全な街ランキング

ハザードマップで見る【福岡市】災害に強い安全な街ランキング

また、東京23区それぞれの災害に強い安全な街はどこなのか解説している記事もあります。

< 都心5区 >

千代田区中央区港区新宿区渋谷区

< 城南 >

目黒区品川区大田区

< 城西 >

世田谷区杉並区中野区練馬区

< 城北 >

文京区豊島区板橋区北区荒川区足立区

< 城東 >

台東区墨田区葛飾区江戸川区江東区

家選びの優先順位2 【利便性】

安全性の次は、利便性を重視しましょう。

不動産の利便性とは、どこかにいくのが便利な【交通利便性】と買い物や生活に便利な【生活利便性】の2つがあります。

いくら安全な場所でも、通勤通学に時間がかかったり、買い物するのに一々遠くまで行かないとならない場所は生活しづらく不便ですし、時間が勿体ないです。

利便性と一言で言っても、どのような部分に気をつければいいのか解説します。

1,交通利便性の高い場所の特徴とメリット

交通利便性が高い場所とは、以下のような特徴がある場所です。

・駅に近い

・複数の駅、路線が利用できる

・急行停車駅

・都心部に近い

駅に近い場所は、移動時間が短縮できるだけでなく、天候が悪くても影響を最小限に抑えることができます。

複数の駅、路線が利用できる場所は、どこに行くにもアクセスしやすく、面倒な乗り換え回数も抑えられますし、人身事故や車両トラブルなどで一方の路線が使えなくなっても、もう一方の路線で対応できる場合があります。

急行停車駅は、移動時間が短縮できるだけでなく、どの電車に乗っても駅に着くので、乗り間違いを防ぐことができます。

都心部に職場がある人にとっては、都心部に近い場所に家があると移動時間が短縮できますし、ストレスの多い満員電車の乗車時間を減らせます。また、災害などで電車が動かなくなっても、場所によっては最悪歩いて帰れます。

上記に該当する場所のメリットをまとめると、以下になります。

・移動時間を短縮できる

・天候が悪くても影響を最小限に抑えることができる

・どこに行くにもアクセスしやすい

・面倒な乗り換え回数を抑えられる

・トラブルなどで一方の路線が使えなくなっても、もう一方の路線で対応できる

・どの電車に乗っても駅に着くので、乗り間違いを防ぐことができる

・ストレスの多い満員電車の乗車時間を減らせる

・災害などで電車が動かなくなっても、場所によっては最悪歩いて帰れる

2,生活利便性の高い場所の特徴とメリット

生活利便性が高い場所とは、以下のような特徴がある場所です。

・食品や日用雑貨を買える店が近い

・複数の診療科の病院がある

・郵便局が近い

・保育園や幼稚園、小中学校が近い

・塾が近い

・適度に飲食店がある

・役所が近い

食品や日用雑貨を買える店は、よく行く場所の一つなので是非とも抑えておきたいポイントです。コンビニなどもあれば便利ですが、食料品だけでなく日用品も売っているそこそこ大きなスーパーがあると非常に便利です。

複数の診療科の病院があるのも、便利です。特に子供が小さいうちはけっこう病院に通うこともあるので、小児科や耳鼻科、皮膚科などがあると助かります。

保育園や幼稚園は、毎日送り迎えをするので、家の近くにあるに越したことはないです。特に朝は時間がないことを多いですし、遠い場合は天気が悪いと大変です。

小中学校や塾などは、子供一人で通う場所ですので、あまり遠いと心配です。塾については電車だとお金も余計にかかるので、子供でも徒歩か自転車で行ける範囲にあると助かります。

イオンのような大型店ショッピングモールがあると、食品や日用品以外に、家電や園芸用品、書籍、洋服なども変えたり、病院などが入っていることもありますので、非常に便利です。

家選びの優先順位3 【資産性】

安全性と利便性の次に重視すべきは、資産性です。世間では資産価値と言われるのものです。

この資産性という概念は、持ち家にしかない特権です。当たり前ですが賃貸にはありません。

なぜ家を購入する必要があるのか?という大きな理由の一つがこれで、資産性のない物件は、将来的に売却できないor売却できてもとても安値になるので、購入するメリットがそんなにありません。

家に求めるものとしてデザイン性や、趣味性を重視するなら、資産性がなくても購入するメリットがありますが、そうでない方は資産価値の低い家を購入するくらいなら、賃貸で十分だし実際にお得である可能性が高いです。

安全性や利便性の高い立地の家というのは、資産価値もおのずと高くなります

なので、安全性と利便性の高い家を探せば、資産性の高い家も探していることになるので、ここでは資産価値の高い家を購入べき理由を解説します。

資産価値の高い家を購入すべき理由は、以下のメリットがあるからです。

住居費用が大幅に抑えられる

買い替えや売却時にも、対応できる

賃貸に出しても利益がでる

メリット1 住居費用が大幅に抑えられる

資産価値が高い物件は、築年数が経過しても物件価格が下がりにくいので、将来的に売却したときに手元にお金が残ります。

例えば5000万円の物件を購入して、ローン完済後にあたる35年後に売却したとした場合、資産価値の高い物件だと3000万円ほどで売却でき、手元に大金が残ります。これは実質的に2000万円で35年間住むことができたことになります。

年間にすると約57万円です。これ以外に金利や固定資産税、修繕費等の負担もありますが、それでも年間100万円に満たないでしょう。

これが賃貸だったらどうでしょう?場所にもよりますが、5000万円するような物件なら賃料は最低でも月々15~20万はすると思います。仮に安い方の15万円だったとしても、年間180万円かかります。これを35年支払うと6300万円にもなります。

上記例の持ち家実質負担額は、税金や金利など込々で3500万円、賃貸は安めに見積もっても6300万円、その差2800万円にもなります。

資産価値の高い物件の購入は、月々払っている住宅ローンの返済の一部を貯金しているようなものなので、賃貸住宅に比べて圧倒的にコストがかからず、とってもお得に住むことができるのです。

これだけの大金が将来残るのと残らないのとでは、人生設計に大きな違いが生まれます。

>>家を買うなら、中古戸建てがおすすめ 7つの理由と不動産の資産価値について解説!

メリット2 買い替えや売却時にも、対応できる

一生住むつもりで買った家でも、家族構成の変化や転職など、当初想定していなかった様々な理由により売却しなければいけなくなることがあります。

資産価値の高い物件の場合、住宅ローンの残債(残っている借金の額)を物件の売却価格が常に上回っている状態なので、いつでも売却可能です。

資産価値の高い家のローン残高と資産価値の推移
常に資産価値>ローンの残債となっている。

また、資産価値の高い物件は人気も高いので、値付けを間違えなければすぐ売れます。

資産価値が低い物件の場合はその逆で、ローン完済間近でない限り、住宅ローンの残債が物件の売却価格を上回っており、いざという時に売却できません。

資産価値の低い家のローン残高と資産価値の推移
殆どの期間で、ローンの残債>資産価値となっている。

売れるまでの期間も、資産価値の高い物件に比べると長くかかることが予想されますし、売却価格も安くなります。

いざというときにも対応できるのが、資産価値の高い家なのです。

メリット3 賃貸に出しても利益がでる

転勤などで、自宅に住めない場合、住宅ローンの返済があるので賃貸に出す方も多くいらっしゃいますが、このとき資産価値の高い物件の場合、賃料が高いので毎月の賃料が住宅ローンの返済額を上回り、収入になります。

また、借りたいと思う人も多いので、すぐ借り手が見つかる可能性が高いです。

それに対し、資産価値の低い物件の場合、賃料が住宅ローンの返済額を下回り、給料などから補填する必要がでてきます。

また、資産価値の低い理由が立地が悪いことであれば、貸そうと思っても借り手が現れない可能性があります。

資産性を重視していれば、住居費用を大幅に抑えつつ、万一の際にも対応が可能になります。

持ち家と賃貸どちらが得か?

よく、持ち家派と賃貸派の人で論争になっていることがありますが、金銭的に言えばこの答えは、資産価値の高い物件を購入できれば持ち家の方が圧倒的にお得で、資産価値の低い物件を購入してしまった場合は、賃貸の方がお得になります。

持ち家の場合は、購入時や売却時などに仲介手数料やローンの保証料など、結構な費用がかかりますので、売ったり買ったりを短期間で繰り返すと、損する可能性があります。

転勤が多くてよく引っ越す方や、会社から家賃補助が出る方などは、賃貸の方がお得になる可能性が高いです。

また、優先順位1と2の安全性と利便性を無視した場所は、資産価値が低く家賃も安い傾向にありますので、わざわざ家を買うより賃貸にしといた方がお得な可能性が高いです。

たまに、家を買うのは災害などを考慮すると、リスクが高いから賃貸にすべき!という人がいます。

しかし万一のことがあっても火災保険である程度対応できますし、そもそも災害に強い安全な場所に家を買った場合、家がなくなるレベルの災害にあう可能性は極めて低いです。

どんな家が資産価値が高い家なのか?

資産価値の高い家を購入することが重要であるということや、安全性や利便性の高い家を購入すればおのずと資産価値の高い家を購入することになることは、わかって頂けたと思いますが、資産価値の高い家に共通する特徴をもう少し詳しく解説致します。

< 資産価値が高い不動産の特徴 >

1,交通利便性が高い

2,生活利便性が高い

3,住環境がいい

4,災害に強い安全な場所にある

5,新駅ができたり再開発が行われる場所

1,交通利便性が高い

駅に近い、急行停車駅、複数路線利用可能、都心部に近いなどの特徴に該当する街は、人気が高いです。

2,生活利便性が高い

スーパーやドラッグストア、ホームセンター、病院や書店、飲食店など、近所で買い物などが事足りるなど、生活利便性が高い街は住み心地がいいので、人口が増える傾向にあります。

ただし駅前があまりに繁華街のような場所だと、治安が悪化したり、お店や人が多く騒々しくなり住環境が悪化するので、駅から少し距離がある必要があります。

>>駅近の一戸建てはメリットよりデメリットがいっぱい?宅建士が自身の体験談とともに解説します!

3,住環境がいい

道路が広い、街の区画が綺麗、大きな公園が近くにある街は、静かで落ち着いた暮らしができ、子育て環境としても良好なので人気があります。

地価が高い高級住宅地と呼ばれる街は、大抵区画が綺麗で、道路も広く整備されています。

下の地図は、全国的にも高級住宅地として有名な、東京都世田谷区成城です。

碁盤の目状に区画が整備されていることがわかります。

4,災害に強い安全な場所にある

安全は住まいの基本です。危険な場所に命や財産を預けられるでしょうか?

お金持ちな人ほど、安全にお金をかける傾向にあり、資産価値の高い高級住宅地は、高台など災害に強い場所にあります。

下の図は、日本でも屈指の高級住宅地である東京都港区青山(正確には南青山・北青山)周辺の、色別標高図です。

全体的にオレンジ色で高台に位置していることがわかります。

5,新駅ができたり再開発が行われる場所

駅が新しくできる場所や、再開発が行われる街は、利便性や快適性が向上するので地価が上がる傾向にあります。

神奈川県川崎市の武蔵小杉は、典型的な例です。

もし既にマイホームを購入している方で、家の近くで新駅設置や再開発の話しがでたら、かなりラッキーです。


資産価値が落ちない街の特徴ついては、もう少し詳しく解説している記事がありますので、興味のある方は是非ご覧ください。

【資産価値が落ちない街の特徴】価値が下がらない不動産には共通点があった!

まとめ

家を選ぶ際は、第1に安全性を重視し、第2に利便性、第3に資産性を重視しましょう。

自分たちの好みの優先順位はその後にすることで、安全・安心・便利・お得に住むことができ、人生最大の買い物で大きな失敗をせずに済みます。

安全性の高い家を購入する5つのメリット

自然災害による被害を受ける可能性が低い

避難の必要がない

地盤改良工事が必要ない可能性が高い

安全性が高い土地と低い土地の価格差があまりない

資産価値が保たれやすい

資産性の高い家を購入する3つのメリット

住居費用が大幅に抑えられる

買い替えや売却時にも対応できる

賃貸に出しても利益がでる

資産性という概念は、持ち家にしかない特権です。資産価値の低い物件を購入するなら、場合によっては賃貸の方がメリットがあるかもしれません。

安全性の高い家や利便性の高い立地の家は、資産価値も高い傾向にあります。

家の資産価値について解説した記事もありますので、ご興味のある方は是非ご覧ください。

>>地価はなぜ上がる?不動産価格に影響を与える変動要因を統計データをもとに解説

その他、不動産を買うなら安い時期に買いたいものです。不動産価格が今後どうなるのか先行指標となるものについて解説している記事もあります。

>>不動産価格は今後どうなるのか?上昇・下落の先行指標で将来予測

家の購入するときに安全安心な取引をするには、不動産仲介会社選びもとっても大切です。不動産仲介会社の選び方について解説している記事もありますので、マイホームを購入したいと思っている方は是非ご覧ください。

>>不動産屋は大手、中小どこがいい?家を購入するときの不動産会社の選び方

>>家を買う前に知っておきたい不動産購入の流れ

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