家の選び方の基本的な考え方 優先順位は?安全な場所にある家を買おう!

スポンサーリンク

家を購入しようと思っても、家の選び方がわからない…何を基準に選べばいいのか?そんな方もいらっしゃると思います。

家はほとんどの人にとって人生で一番高い買物となりますが、家の選び方を学校などで教わることはありません。

そこで今回は、どんな家を買ったらいいのか?家を購入するにあたって重視するべきポイントと、優先順位について解説します。

この記事を読めば、家の購入で人生に関わるような大きな失敗を避けることができると思います。

家を選ぶ際、人それぞれ色々な考えや希望がありますが、ここだけは外してはならないポイントがあります。それは安全性と資産性です。

スポンサーリンク

家選びの優先順位

家を買おうとしている人が家に求めるものとして、安全性、利便性、快適性、資産性、デザイン性、経済性、趣味性などがあります。

安全性   自然災害に強い、影響を受けにくいなど危険性がないか

利便性   駅やスーパー、職場や学校、病院が近いなど立地がいいか

快適性   広い、収納が豊富、温かい、涼しいなど、家の使い勝手がいいか

資産性   年月が経過しても高く、すぐ売れるか

デザイン性 オシャレな外観、内装などが好みのデザインか

経済性   賃貸より購入した方が、出費が抑えられるか

趣味性   ガーデニングやペットの飼育など、好きなことができるか

よく家を購入する際、実家に近い・職場に近い・土地勘があるなどの理由で、なんとなく希望エリアの物件を購入する方が多いですが、家を購入する際に絶対に外してはいけないポイントがあります。

1番重視すべきは安全性で、2番目に重視すべきなのが資産性です。

その2つをまずクリアしたうえで、上記の項目から自分達の希望するライフスタイルに合わせて優先順位をつけていくのがベストです。

理由を以下で詳しく解説します。

安全性

まずは安全性を重視しましょう。

安全性の高い土地を購入する5つのメリットは、以下になります。

自然災害による被害を受ける可能性が低い

避難の必要がない

地盤改良工事が必要ない可能性が高い

安全性が高い土地と低い土地の価格差があまりない

資産価値が保たれやすい

自然災害による被害を受ける可能性が低い

危険な場所に家を購入した場合、大きな自然災害が発生したときに経済的な損失を受けるだけでなく、命の危険さえあります。

不動産というのは、長く使うことが多いので、自分達がそこに住むという選択をしたことにより、自分達だけでなく子供や、場合によっては孫の代まで命の危険性にさらしてしまう可能性があります。

そんな場所に、わざわざ高いお金を払って家を購入する必要はありません。

また、経済的や身体的な影響以外に、精神的な影響もあります。自分の住んでいる家が、津波や洪水、土砂崩れ、液状化などの危険性がある場合、安心して暮らすことができるでしょうか?

避難の必要がない

危険性が高い場所に家を購入したら、警報が発令された際には避難所への避難が必要になります。大雨の中、家族で避難所へ移動するのは大変なことです。避難所がいっぱいで、避難できないなんてことも起きています。

安全性の高い家は、そもそも避難する必要がありません。

大雨が降ったりしても、家にいればいいのです。

マンションなどでは、上の階なら安全と思う方もいらっしゃいますが、下の階が浸水したら電気設備の故障により、停電・断水の被害にあう可能性があります。

安全な場所は、地盤改良工事などの必要がない可能性が高い

水害で危険な場所というのは、基本的に低地でもともとは田んぼなどがある湿地帯だった場所が多いです。

現在は都市部では、そのような土地も造成工事されて住宅地になっていることが珍しくありません。このような土地は、水害の危険性があるだけでなく地盤が緩いので地盤改良工事が必要な場合があります。

また、土砂災害の危険性があるような場所は、急傾斜地であることが多いので、斜面が崩れてこないようにコンクリートで擁壁を作る必要がでてくる場合もあります。

家を購入して新築する場合、これらの出費は非常に痛いものです。

これら以外にも金銭的なメリットとして、近年の多発する自然災害に対応して、損害保険会社の一部は災害リスクの有無により、火災保険料に差をつけるとの報道もあります。

安全性が高い土地と低い土地の価格差があまりない

家を購入する際、安全な場所に家を選ぶという考え方は、実はそれほど浸透していません。災害リスクの高いエリアでも、大手不動産会社などがおしゃれな街を作れば、高くても売れてしまうのが現状です。

確かに不動産の価値というのは、安全性だけでなく利便性なども大きく影響しています。

しかし、下の図をご覧ください。これは東京都のとある場所の路線価図に、ハザードマップの情報から水色で川の位置を、オレンジ色で浸水想定区域を加工して色付けしたものです。

(路線価図とは、土地の相続税評価に使われるもので、数字の書いてある道路沿いの土地の価値を表しています。数字×千円が1㎡の評価額)

国税庁の路線価図を加工したもの
https://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm

駅までの距離などの要因もあるのですが、オレンジ色の浸水想定区域の方が、想定区域外の安全な場所より地価が高くなっております。

大きなエリアで見た場合は、危険性の高い東京の城東地区(江戸川区など)と、危険性の低い城南地区(目黒区など)ではかなり地価に差がありますが、狭いエリアで見た場合、安全な場所とそうでない場所の評価は殆ど変わらないのが実態なのです。

これは別の見方をすると、安全な場所がお買い得な価格で売っているようなものです。

資産価値が保たれやすい

安全性は、次に重視するポイントの資産性にも影響を与えます。安全性の高い立地の家は、資産価値が保たれやすい傾向にあります。

災害リスクの高いエリアは、実際に浸水などの災害が発生した際には、懸念されるので不動産価格が下がる傾向にあります。

2020年8月から不動産売買の際、仲介会社は水害ハザードマップに売買する物件が該当するか説明することが義務付けられました。今までは何も知らずに危険な場所に家を購入してしまっていた方も多いと思います。

近年は自然災害も多発しているので、危険性の違いがもっと価格に現れてくる可能性があります。

気をつけるべき災害と、調べ方

主に気を付けるべきなのは、津波洪水土砂崩れ液状化地震の揺れやすさなどです。住宅密集地であれば火災の危険性も高いです。

これらは自治体のホームページでハザードマップや、警戒区域を公表してありますので、自分でも簡単に調べることができます。また、親切な仲介会社であれば営業マンが事前に調べてくれます。

ハザードマップについて詳しく知りたいという方は、ハザードマップについて解説した記事もありますので、是非ご覧ください。

>>ハザードマップとは何か?簡単にわかりやすく説明します!

現地に行った際、海や川に近い場所や坂の一番下に家がある場合は、水害に弱い可能性が高いです。そういった場所はもともと湿地帯だったことが多く、地盤が緩く地震が起きたとき揺れやすい場所でもあります。

海沿いは埋立地であることも多く、地震の際は液状化の危険性があります。液状化は液状化マップというものを調べれば危険性がわかります。

その他急な斜面沿いや、崖下、崖上、大規模な盛土(土を人工的に盛って平坦な土地にしたところ)などは、大雨が降ると崖崩れの危険性が高いです。

これらは、土砂災害警戒区域や大規模盛土地域などをみれば危険性がわかります。

自分が購入を検討しているエリアが、そもそも安全なエリアなのかまず確認して、危険な場所に該当していた場合は、場所によっては少しだけ位置をずらせば、安全な場所になることがあります。

下の図は、東京都のとある場所の路線価図に、ハザードマップの情報から水色で川の位置を、オレンジ色で浸水想定区域を加工して色付けしたものです。

赤い○で囲んだ道路の、北側と南側に家を購入するかどうかだけで、災害リスクを避けることができます。

国税庁の路線価図を加工したもの

安全性の高い家を購入することは一石二鳥となります。家を選ぶ際には、安全性を第一に考えましょう!

東京23区で家の購入をお考えの方は、災害に強い区をランキング形式で解説している記事もあります。区ごとの大まかな災害リスクが知りたい方は、そちらも是非ご覧ください。

>>ハザードマップで見る、東京23区災害に強い安全な街ランキング

資産性

安全性の次に重視すべきは、資産性です。世間では資産価値と言われるのものです。

この資産性という概念は、持ち家にしかない特権です。当たり前ですが賃貸にはありません。

資産性のない物件は、将来的に売却できないor売却できてもとても安値になるので、購入するメリットがそれほどありません。

家にデザイン性や、趣味性を重視するなら資産性がなくても購入するメリットがありますが、そうでない方は、資産価値の低い家を購入するくらいなら、賃貸で十分だと思います。

資産価値の高い家を購入すべき理由は、以下の通りです。

住居費用が大幅に抑えられる

買い替えや売却時にも、対応できる

賃貸に出しても利益がでる

住居費用が大幅に抑えられる

資産価値が高い物件は、築年数が経過しても物件価格が下がりにくいので、将来的に売却したときに手元にお金が残ります。

例えば5000万円の物件を購入して、ローン完済後にあたる35年後に売却したとした場合、資産価値の高い物件だと3000万円ほどで売却でき、手元に大金が残ります。これは実質的に2000万円で35年間住むことができたことになります。

年間にすると約57万円です。これ以外に金利や固定資産税、修繕費等の負担もありますが、それでも年間100万円に満たないでしょう。

資産価値の高い物件の購入は、月々払っている住宅ローンの返済の一部を貯金しているようなものなのです。また、賃貸住宅に比べて圧倒的にコストがかかりません。

これだけの大金が将来残るのと残らないのとでは、人生設計に大きな違いが生まれます。

買い替えや売却時にも、対応できる

一生買った家に住むつもりでも、家族構成の変化や転職など、当初想定していなかった様々な理由により売却をしなければいけなくなることがあります。

資産価値の高い物件の場合、住宅ローンの残債(残っている借金の額)を物件の売却価格が常に上回っている状態なので、いつでも売却可能です。

また、資産価値の高い物件は人気も高いので、値付けを間違えなければすぐ売れます。

資産価値が低い物件の場合はその逆で、ローン完済間近でない限り、住宅ローンの残債が物件の売却価格を上回っており、いざという時に売却できません。

売れるまでの期間も、資産価値の高い物件に比べると長くかかることが予想されます。

賃貸に出しても利益がでる

転勤などで、自宅に住めない場合、住宅ローンの返済があるので賃貸に出す方も多くいらっしゃいますが、このとき資産価値の高い物件の場合、賃料が高いので毎月の賃料が住宅ローンの返済額を上回り、収入になります。

また、借りたいと思う人も多いので、すぐ借り手がみつかる可能性が高いです。

それに対し、資産価値の低い物件の場合、賃料が住宅ローンの返済額を下回り、給料などから補填する必要がでてきます。

資産性を重視していれば、住居費用を大幅に抑えつつ、万一の際にも対応が可能になります。

持ち家と賃貸どちらが得か?

よく、持ち家派と賃貸派の人で論争になっていることがありますが、金銭的に言えばこの答えは、資産価値の高い物件を購入できれば持ち家の方がお得で、資産価値の低い物件を購入してしまった場合は、賃貸の方がお得になります。

まとめ

家を選ぶ際は、第1に安全性を重視し、第2に資産性を重視しましょう。自分たちの好みの優先順位はその後にしましょう。

安全性の高い家を購入する5つのメリット

自然災害による被害を受ける可能性が低い

避難の必要がない

地盤改良工事が必要ない可能性が高い

安全性が高い土地と低い土地の価格差があまりない

資産価値が保たれやすい

資産性の高い家を購入する3つのメリット

住居費用が大幅に抑えられる

買い替えや売却時にも、対応できる

賃貸に出しても利益がでる

資産性という概念は、持ち家にしかない特権です。資産価値の低い物件を購入するなら、場合によっては賃貸の方がメリットがあるかもしれません。

安全性の高い家は、資産性も高い傾向にあります。

家の資産価値について解説した記事もありますので、ご興味のある方は是非ご覧ください。

>>家を買うなら、中古戸建てがおすすめ 7つの理由と不動産の資産価値について解説!

スポンサーリンク
にほんブログ村ランキングに参加しています。応援クリックお願いします!
・家の選び方
スポンサーリンク
なおきちをフォローする
イエゼミ
タイトルとURLをコピーしました