変動金利・固定金利どっちがおすすめ?住宅ローン金利の選び方とメリット・デメリットについて解説

住宅ローンの金利で悩む人

家を購入しようと思って住宅ローンを契約するときに、誰もが悩むのが変動と固定、どっちの金利タイプにするか迷うという方も多いと思います。

そこで、これから住宅ローンを契約する方のために、固定金利と変動金利について、それぞれのメリット・デメリットを解説した後に、借入期間別のおすすめの金利タイプの選び方をお伝えします。

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住宅ローンの固定金利の特徴と、仕組み

固定金利の【特徴】

固定金利は、名前の通り住宅ローンの金利が契約期間中はずっと固定で、金利が変わりません

金利が変わらないので、固定金利期間中は返済額も変わりません。

金利が上がってしまうリスク(金利変動リスク)を銀行が抱え、自分はリスクを避けられる代わりに、変動金利に比べて金利が高くなります。

固定金利の【仕組み】

固定金利はどのように決まるのかというと、基本的に日本政府が発行する10年物国債の金利(金融業界では、長期金利という)に連動します。

長期金利は、日本の中央銀行の日銀が国債を大量に買ったり、巷にお金が溢れてお金を必要とする人が減ると下がる傾向にあります。

2022年現在は、日銀がイールドカーブコントロール(YCC)や、指値オペという政策で、国債を大量かつ狙った金利水準になるように購入しており、長期金利が0.25%以下に収まるように金融政策を行っていますので、固定金利も過去にない水準まで下がっています。

なので、住宅ローンの固定金利も多少の上下はあるものの、基本的に低い水準で変わっていません。

固定金利は、銀行独自の住宅ローンでもありますが、政府系金融機関の住宅金融支援機構が行っているフラット35が有名です。

フラット35とは? フラット35の種類とそれぞれの特徴についてわかりやすく解説

住宅ローンの変動金利の特徴と、仕組み

変動金利の【特徴】

変動金利は、名前の通り契約期間中に住宅ローンの金利が変動します。金利が変動することで返済額に占める金利の割合や、返済額も変わります。

金利が上がれば住宅ローンの返済額が増え(金利分)損をしますし、下がればローンの返済額が減り得をします。

適用される金利は、半年に1度見直されます。殆どの銀行では4月1日と10月1日の金利水準を基準とします。

金利が半年に1度変わっても、月々の返済額が変わるのは、5年に1度です。ただし、返済している額の内、元本分と金利分の占める割合が変化します。

例えば、契約当初は毎月の返済が10万円で、内訳としては元本8万円、金利2万円だったとします。それが金利が上がると、元本7万円、金利3万円というように中身が変化します。

殆どの銀行で、返済額は借入後5回目の10月1日を基準とする利率で見直されます。返済額は見直し時に最大1.25倍になり(業界では125%ルールと呼ばれている)、以降5年ごとに見直されるのが一般的です。

急激に金利が上がっても大丈夫なように、様々なルールが定められているのです。

しかし、金利が急激に上がって、返済額に占める金利の割合が高くなりすぎると、1.25倍になった返済額を上回った部分の未払い利息がたまり続けることになり、返済期間終了後に未払い利息を払わなければならなくなる可能性があります。

金利水準については、金利が上がってしまうリスクを自分が抱える代わりに、固定金利に比べて金利が低くなります。

変動金利の仕組み】

変動金利はどのように決まるのかというと、住宅ローンの商品概要説明書には短期プライムレートに連動と記載されていることが多いですが、銀行が公表している短期プライムレートは殆ど変わっていないのに、住宅ローンの変動金利は下がっています。

実際には日銀の金融政策(政策金利変更)と、銀行間の短期金融市場が影響しています。それらの金利に銀行の経費や利益分などを考慮して上乗せされたものを、変動金利として決定しています。

政策金利とは

まず日銀は銀行にとっての銀行のような存在で、民間銀行は日銀にお金を預けています。その銀行が日銀に預けている口座につく金利のことを、政策金利と言います。日銀はこの口座につく金利を自分で決めることができます。

日銀は自らお金を発行することができる神的存在なので、銀行にお金を払えなくなることは絶対にありません。

なので、例えば政策金利が1%だったとすると、銀行からすれば誰かにお金を貸したり、投資する際にそれ以上高い金利を貰えないなら、日銀に預けておいた方が安全で儲かることになるのです。

住宅ローンで例えると、政策金利が1%のときには、住宅ローン金利が1%以下になることはありません。なぜなら、住宅ローンを借りた人は返済できなくなる可能性があるのに対して、日銀はお金を発行できるので、確実に1%の利益を得られるからです。

だから住宅ローン金利は、日銀が決めた政策金利+αになります。

よって日銀の政策金利は、変動金利に大きく影響を与えます。ちなみに2022年現在の政策金利は、-0.1%です。(厳密にいうとー0.1~0.1%)

短期金融市場とは

銀行は、色々な人や会社から預金を集めて資金を調達していますが、それだけでなく日銀や他の銀行からお金を借りてくることもあります。そのとき利用するのが、短期金融市場です。

この短期金融市場の金利は、基本的には日銀の政策金利に影響されるのですが、どれだけ市場にお金があふれていて、お金の需要があるかによっても変わります。

2022年現在は、日銀がマイナス金利政策を行っているのに加え、大量に国債を買い取ってお金を市場にばらまいている状態なので、銀行でもお金が余っており、短期金融市場での金利(TIBOR)が低くなっています。

しかし、2016年10月~2017年10月の間に、底を打っているように見えます。

⇓グラフは、TIBOR6か月物の推移です。

参照 全銀協TIBORレート履歴 http://www.jbatibor.or.jp/rate/log.html

上記より、短期金利がどうなるかは短期プライムレートを見るより、日銀の金融政策とTIBORを見るのがポイントです。

住宅ローン固定金利・変動金利メリット・デメリット

ここでいったん話を整理して、住宅ローンの固定金利・変動金利それぞれのメリット・デメリットをみていきましょう。

固定金利のメリット

・金利が上がっても、返済額が変わらない

・返済額が変わらないので、生活設計がしやすい

・インフレ(物価の上昇)対策になる

固定金利のデメリット

・変動金利に比べて、金利が高い

・変動金利への切り替えができない(全期間固定金利じゃなければ、変更できる銀行もあります。)

金利がずっと低いままや、これからさらに下がっていく場合は、損をしてしまいます。

変動金利のメリット

・固定金利に比べて、金利が低い

・金利が下がった場合、月々の返済額や、返済額に占める金利の割合が下がり得をする

・金利が上昇してきた場合、固定金利に切り替えられる

変動金利のデメリット

・金利が上がった場合、月々の返済額が上がる

・金利が上がった場合、返済額に占める金利分の比率が上がる

・金利が上昇した場合、返済期間内に元金を全て返せない可能性がある

 (元利均等返済方式の場合)

・返済額が変わる可能性があるので、生活設計がしずらい

・インフレに弱い

金利が変わらないか、下がっていく状況であれば、非常にお得です。しかし、逆の場合は返済負担が増えるので、ハイリスクハイリターンと言えます。

住宅ローン金利の選び方 変動・固定どっちがおすすめか

家とお金

どの金利を選べばいいのか悩むという方には、借入期間によって以下の金利タイプがおすすめです。

・短期(10年以内)

変動金利

・中期(10年以上25年以下)

全期間固定か、ミックスローンで一部を全期間固定金利

・長期(25年以上)

全期間固定金利

私が上記をおすすめする理由は、金利変動リスクを自分で抱えたくないという点と、現在の金利水準は歴史上最低水準であり、長い目で見れば今後金利が大きく上がっていくことはあっても、下がっていくことはないと、考えているからです。

返済期間が中長期になる方は、最初は変動金利で契約して、金利が上がってきたら固定金利に変更するのも一つの方法ですが、変動金利が上がってきたころには固定金利はかなり上がっている可能性があるので、注意が必要です。

私があまりオススメしないのは、当初固定金利です。なぜなら私は金利は今が安くて、未来は高くなっているのではと考えていますので、当初固定金利型は現在の金利が低い時期に借入金利が高くて、将来金利が高くなった場合には、そのまま借入金利が高くなる可能性があるからです。

ただし、固定期間を20年などに設定して、固定期間が終わった時に万一金利が上がっていても繰上返済できるような計画であれば、当初固定金利型でも問題ないと思います。

一番よくないのは3年など超短期で、当初固定金利型にすることです。それであれば変動金利でいいと思います。

上記はあくまで、私個人の意見ですので正解かどうかわかりませんし、責任もとれませんのでご了承下さい。

住宅ローン金利の選び方のポイント、【リスクを自分で抱えるか、銀行に抱えさせるか】と【住宅ローンの返済期間中に、金利がどうなると予想するか】については、以下に詳しく考えを記載します。

リスクを自分で抱えるか、銀行に抱えさせるか

住宅ローンの固定金利は、自動車の任意保険に似ています。

自動車保険は、万が一事故を起こしてしまった場合に備えて入りますが、保険期間中に何も事故を起こさなければ無駄な支出になり損をします。

固定金利も、金利が上がらなければ変動金利との差額分、無駄な支出になってしまいます。

それに対して、変動金利は自動車保険に入らず、事故を起こしてしまったときに、その都度自分で支払うようなものです。事故を起こさなければ、何も問題ありません。

しかし大きな事故を起こしてしまった場合、自分で弁済することは困難になります。

変動金利は、金利が上昇しなければ何も問題なくとてもお得です。しかし、金利が大きく上昇した場合、月々の返済が困難になる可能性がありますし、場合によっては返済期間が終わっても、元金が残ってしまいます。

一応銀行の住宅ローン説明資料には、返済期間満了時に元金の返済が残っていたら、満期に一括弁済と記載されています。

上記より、リスクを自ら抱えたくない方は、保険のようなものと考えて固定金利にしておくのがいいと思います。

住宅ローンの返済期間中に、金利がどうなると予想するか

まず初めに、2022年現在の金利水準は、歴史上最低水準の金利です。

全ての金利基準の大元になる、日銀の政策金利(短期金利の指標)と10年物日本国債利回り(長期金利の指標)は、底を打っていると言っても過言ではない状況です。

なぜなら、両方とも0%付近だからです。政策金利に至っては-0.1%、長期金利は0.25%以下になるように、日銀がコントロールしています。

底を打っているということは、私は今後上がっていくことはあっても、下がる可能性は低いのではないかと思いますが、以下に今後想定される金利の下落要因と上昇要因について説明します。

予想される金利下落要因

考えられる金利下落要因としては、2点あります。

1、日銀のマイナス金利政策の深堀

短期金利の指標となる政策金利を-0.1以下にさらに引き下げることも考えられますが、世界的にマイナス金利政策は、メリットよりもデメリットの方が大きいとの見方が多くなってきており、実際に金融機関への負の影響が大きいため、更なる深堀の可能性は低いと思います。

2、日銀による、さらなる国債の買い進め

日銀が長期金利のマイナス幅を拡大させるために、さらなる国債の購入も考えられますが、日銀は現在、長期金利が0%±0.25%の範囲になるように国債を購入しています。

下限を-0.25%としているところがポイントで、金利が下がりすぎたら日銀が上がるように調整することを意味しています。

上記2点より、今の金利水準以上に金利が低下する可能性は低いのではないかと思われます。

予想される金利上昇要因

考えられる、金利上昇要因としては、3点あります。

・マイナス金利政策による金融機関のダメージが大きく、政策金利を0%以上に引き上げる

私たちが銀行にお金を預けるのと同じように、銀行は日銀にお金を預けているのですが、マイナス金利では、銀行は日銀にお金を預けておくとお金が減ることになってしまいます。

それでは銀行は困るので、沢山貸し出ししたいのですが、返してくれない可能性が高いところに貸したら、もっとお金が減ってしまうかもしれません。

よって現在銀行は板挟みのような状態に陥っており、収益が上がらない上にリスクが高い状態です。あまりにも銀行へのダメージが大きいと日本経済にとっても悪影響なので、状況によっては日銀はマイナス金利政策をやめる可能性があります。

・購入できる国債が減り、長期金利を日銀がコントロールできなくなる

日銀は、長期金利が0.25%以下になるようにコントロールしていますが、調整するための国債が枯渇したり、急激に日本国債が売り込まれるような事態が起きた場合は、日銀でも長期金利をコントロールできなくなり、金利が上がる可能性があります。

2022年11月に、日本政府が新たに発行した国債の量を上回って日銀が購入したことが話題になりました。日銀は買い取った国債を貸出したりしているので、こういった珍事が起きました。

その他、通常金利は期間が長いものの方が高くなる傾向にあるのですが、金利を押さえつけている長期金利(10年)より少し期間の短い金利の方が高くなる、逆転現象(逆イールド)が発生しています。

これらのことから、国債の購入が限界にきていることは明白です。

日銀はお金を発行できるので、国債を買い続けることは可能ですが、マーケットは既に長期金利は本来0.25%以上の水準にあると認識しているのも、今後に影響してくると思われます。

・世界的な中央銀行による金融緩和の影響で、インフレーションが進行

長年、世界は物価が下がるデフレ傾向にありましたが、コロナ禍でのお金のばら撒きや大規模金融緩和、ロシアとウクライナの戦争などの影響により、ついに物価が上がるインフレになりました。

2022年12月現在、日本でもインフレ率が4%近くになっています。

世界の中央銀行は、こぞって金利を上げてインフレを抑えようとしており、世界的に金利も上昇傾向にあります。

日銀はこの状況でも大規模な金融緩和を行っていますが、日銀が積極的に抑えていない年限の金利は上昇傾向にあります。

給与増をともなうインフレにならなければ、金融緩和はやめないと言っていますが、賃上げの話題も出てきていますし、給与が上がらなくてもインフレ率がさらに高まった場合、緩和を続けることができるか疑問です。

今後の金利水準の変化を予想するには、消費者物価指数と日銀の金融政策に注目しましょう。

簡単に条件のいい住宅ローンを調べる方法

変動金利や固定金利は、銀行によって金利が異なります。

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まとめ

変動金利と固定金利には、それぞれメリット・デメリットがありますが、歴史的低金利の今は住宅ローンを長期で組むなら固定金利、返済期間が短めなら変動金利がおすすめです。

不動産会社は、家を売る時に月々の返済額を低く見せた方が売りやすいので、変動金利をおすすめしがちです。また、多くの人が自分で住宅ローンのことを調べずに、不動産会社に勧められた銀行で住宅ローンを組んでいます。

しかし、一番ダメなのは、よくわからないまま銀行や不動産会社のいう事を鵜吞みにして、住宅ローンを契約してしまうことです。

自分達の状況や、比較する銀行の金利などを理解した上で、賢く住宅ローンを選びましょう。

不動産会社や銀行に、フラット35はやめた方がいいと言われた方には、以下の記事もおすすめです。

フラット35はやめたほうがいい?銀行や不動産会社がおすすめしない理由

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