家を購入しようと思って不動産ポータルサイトを眺めていると、相場より安い物件を見つけることがあると思います。
ラッキー！なんて思うのは、甘いかもしれません。
不動産の値段には高い物件にも、安い物件にも必ず理由があります。
本当にお買い得な物件は、市場に出回る前にプロの不動産業者がすぐに購入してしまうので、一般の人が買うのは非常に困難なのが現実です。
だから、安いと思って飛びつくと、ただのダメ物件だったことがわかり、後悔することになりかねません。
そんなことにならないために、相場より安く売られている理由を１５パターンご紹介します。
理由によっては、自分達が気にしないのであればお買い得なものもありますが、理由がわからないまま購入するのは非常に危険です。
この記事を読めば、自分達にとって安くてお得な物件なのか？安いだけのダメ物件なのか？見極めることができるようになります。
相場より安く売られている不動産物件の１５の理由 売れない家やマンション、土地には訳がある！
相場より安く売られている物件や売れない家には、様々な要因があります。
安い理由を１５パターン、ご紹介します。
相場より安く売られている物件の１５の理由
１、借地権
２、再建築不可
３、事故物件
４、旗竿地
５、不整形地
６、傾斜地
７、道路が狭い
８、駅までの道のり
９、嫌悪施設
１０、日当たりが悪い
１１、部屋が外から覗かれやすい
１２、近隣住民
１３、治安
１４、自然災害
１５，値付けミス
１、借地権
日本の法律では、土地と建物は一体ではなく、別々のものとされています。
一般的に多いのは、土地・建物ともに同一人物が所有している、所有権という形態です。
しかし、稀に建物と土地の所有者が異なる場合があります。建物の所有者が土地を別の人から借りて住んでいるのです。
このような土地の利用形態を、借地権といいます。
借地権は、土地を売買する際や、建物を建てるとき、土地を借りる期間を更新するときなどに、承諾料や更新料を地主に支払ったり、毎月地代を払う必要があります。
これらにより、借地権の価格は所有権の土地より、３～７割ほど安く設定（場所や、地代、残存期間などによる）されていますが、あまり人気がありません。
また、基本的には銀行の住宅ローンを利用する際に、銀行は土地と建物に抵当権を設定（簡単にいうと担保にとる）しますが、借地権の場合は基本的に、土地に抵当権を設定できません。
なので、銀行にとっては担保価値が低いため、借地権の物件への融資を嫌がる銀行もあります。
借地権は古くから存在しているものなのですが、専門性が高いため、売買する際には、地主・不動産会社・銀行の三者が借地権について詳しくないと上手くいきません。
地主は、先祖代々その土地に暮らしていた方か、お寺が多いです。稀に国が地主の場合もあります。
地主が国やお寺の場合は、譲渡、建て替え、更新料などの独自の基準を定めていることがあり、そのような場合は地代等に関してもめにくいので、特に気にする必要はありません。
上記の説明だとデメリットしかないように感じるかもしれませんが、借地権は場合によっては所有権よりかなりお得に住める可能性もあります。
販売価格が安かったり、地代が固定資産税とほどんど変わらないようなもの、譲渡承諾料が売主負担なものや、新築またはまだまだ使えそうな建物が建っていて、借地期間が長期で残っているものなどです。
借地権には色々と種類があるのですが、旧法借地権といわれる借地権の場合、更新は必要ですが、基本的に一生土地を返す必要はありません。
借地権という時点で何も調べず購入対象から外す人もいるので、よく調べると超お得な物件が見つかるかもしれません。
２、再建築不可
再建築不可とは、建物の建て替えや新築ができないことです。
建物を建てるときには、建築基準法という法律が関係しているのですが、その法律では建築基準法上の道路に２ｍ以上接している土地でなければ、建物を建てることができないことになっています。
詳しい説明はここでは省きますが、中古の戸建が売っていて、再建築不可と記載されていた場合、リフォームするしかありません。
また、基本的に住宅ローンを利用できないので、普通の人は現金一括でなければ購入できません。
再建築不可についての詳しい説明は、別の記事で解説していますので、興味のある方はそちらをご覧ください。
３、事故物件
事故物件とは、自殺や殺人、孤独死、火災などで、人が亡くなった物件のことをいいます。
老衰や病気等で亡くなり、同居している家族がいた場合や、孤独死でも直ぐに発見されたような場合は、該当しません。
このような物件は、更地になったり、汚れた部分をリフォームして販売されたりしますが、縁起が悪かったり、怖がる人がいて、普通の価格では売れないので、安く販売されています。
事故物件は、そういったことを何も気にしない人にとっては、めちゃめちゃお買い得です。実用性という部分では、他の物件となんら変わらないからです。
私が不動産仲介会社で働いていたときも、このような物件はそれほど珍しい存在ではなく、実際に購入する方もいました。
気にしない方には、おすすめです。
４、旗竿地
旗竿地とは、間口（道路に接している部分の長さ）が２ｍ程しかなく、そこから細い通路の様な部分を通って、奥の開けた部分に家が建っている↑の図のような土地のことをいいます。
不動産ポータルサイトなどで、戸建て物件の外観写真が、建物のアップや玄関部分の写真しかなく、土地の面積に対して安い価格で販売されていたら、たいてい旗竿地です。
旗竿地は安いので、目にとまりやすいですが、安い以外にあまりメリットがありません。（特に土地の面積が小さい物件）
日当たりが悪かったり、車の駐車が困難だったり、その他デメリットが多くありますので、個人的には安いからといってあまりおすすしません。
旗竿地のデメリットについて詳しく解説した記事もありますので、興味のある方は是非ご覧ください。
５、不整形地
不整形地とは、四角形ではなく、三角形やいびつな形をした土地のことをいいます。
不整形地は、建物を建てる際に、土地の形に合わせる必要があったり、土地に何にも利用できないような部分があったりします。
つまり、建物を建てづらい・土地面積を有効活用しづらいので、土地の広さに対して安く売られています。
たまに広くて安いからこの土地でいいや！という方がいらっしゃいますが、ざっくりしたものでかまわないので、ハウスメーカーなどに建物のプランと見積りを出してもらって、間取りや金額を確認しましょう。
土地の形によっては、変な間取りになったり、建築費が割高になって、普通の土地を購入した方がよかったなんてことになりかねません。
色々な形の不整形地について解説した記事もありますので、興味のある方は是非ご覧ください。
６、傾斜地
傾斜地とは、土地自体に高低差がある土地のことです。
建物というのは、床を水平に建てなければいけませんので、傾斜地の場合、土地を平らにするために、削るか土を盛るなどし、崩れてこないように擁壁を作るなど、土木工事が必要になります。
つまり平地に比べると余計なコストがかかりますので、安く売られています。
南側から北側に向かって坂を上るような形になっているものは、日当たりがいいので、メリットもあります。このような土地は傾斜がきつすぎなければ、逆に平地より価格が高くなります。
７、道路が狭い
道が狭いと、車の通行や駐車が困難だったり、日当たりが悪くなります。
その他専門的な話しですが、容積率が少なくなる場合もあります。
また、前面道路の幅が４ｍ以下の場合、セットバックというものが必要で、道路中心線から２ｍまで自分の土地であっても建物を建てることができずに、人や車が通れるような状態にしなければいけません。
道路を挟んで家の反対側が川や公園などの場合、道路の幅が４ｍになるようにセットバックしなければいけないこともあります。
つまり、自分の土地として使えない部分がでてくるかもしれません。
上の画像では、右側の家がセットバックして道路が広がっています。
このような理由から、前面道路の幅が狭い物件は価格が安くなります。
車を利用する方は、土地や車庫の間口にもよりますが、最低でも道路幅は４ｍ以上ないと厳しいと思います。
８、駅までの道のり
不動産会社の広告に駅まで徒歩１０分など、利用しやすい距離にあったとしても、本当にその時間で駅に行けるとは限りません。
不動産会社は駅までの距離８０ｍにつき１分と計算しています。
しかし、距離的には８００ｍだとしても、その道のりが急な坂になっていたり、信号待ちする大きな交差点がある、鉄道の開かずの踏切があるなど、１０分では駅までたどり着けないこともあります。
こういった物件は、駅から離れれば離れるほど急激に安くなります。
購入する前に、実際に駅まで歩いてみることをおすすめします。
↑このコメント、よく聞くと思いますが、駅から遠い物件ほど実際に歩いてみない人が多いです。
９、嫌悪施設
嫌悪施設とは、騒音や振動、煙や匂い、危険性のある施設や、墓地など直接的に被害はなくても嫌がられるような施設のことです。
具体的には、以下のようなものです。
これらがすぐそばにある物件は、敬遠されるので、価格が安くなります。
都市部で多いのは、大きな道路・鉄道・墓地・ガソリンスタンド・高圧線鉄塔、暴力団事務所などです。
実害のないものも含まれるので、自分達が気にしないならお買い得な場合もあります。
特に墓地に隣接している場合、方角によっては日当たりがよく、高い建物が建つ可能性もほとんどないので気にしない方にとっては、おすすめです。
１０、日当たりが悪い
周りに高い建物があったり、マンションで建物の配置によっては、１日中全く日が当たらないことがあります。
家の購入の条件に日当たりを上げる人は少なくありません。その他、日中電気をつけなければいけないことや、洗濯物が乾きづらいなどのデメリットもあるので、安く売られていることが多いです。
このような物件は、実際に物件を見ても気づかない人もいますので、注意が必要です。
１１，部屋が外から覗かれやすい
隣地と、ベランダや窓が向かい合わせになっている物件や、人通りの多い道路に面しているなど、外側から自分の家の中が丸見えになるような物件があります。
このような物件は、一年中カーテンや窓を開けれなかったりして、プライバシー性が低いので敬遠されます。
物件情報の写真で眺望が載っていることもありますが、あれは一番いい方角を載せているだけなので、内見の際は必ず確認しましょう。
１２、近隣住民
マンションの場合、上の階の住人の足音がうるさかったり、下の階の人が神経質ですぐクレームをしてくる人もいたりします。
一戸建ての場合、隣がゴミ屋敷だったり、隣のアパートの学生がうるさいなど、近隣住民に問題があることがあります。
重要事項として契約前に説明しなければいけないような重度の場合、販売価格も安く設定されています。
しかし隠し切れないくらい重度のものでない限り、売主は隠す傾向にあり、その場合、販売価格も通常の物件と同様です。
１３、治安
治安の悪い街は、利便性や立地の割りに安い傾向にあります。
狭い範囲で物件を比べるとわからないことですが、広い範囲で物件を比べるとわかることがあります。
すごく便利な立地なのに割安な値段がついている場合は、注意が必要です。
１４、自然災害
浸水歴があるなど自然災害に弱い場所にある物件は、利便性や立地がいい割りに、安く売られている傾向があります。
しかし、ターミナル駅など交通利便性が抜群にいい場所では、当てはまらないことがあります。
自然災害に弱い場所は、もとは低湿地帯など地盤の悪い場所が多いので、家を建てる際に地盤改良工事など余計なコストがかかる可能性があります。
１５，値付けミス
売物件を仲介する不動産会社が、物件のある地域ではなく遠方にある会社で、相場を理解していない場合、値付けミスにより安い価格がついていることがあります。
このようなことは滅多にないのですが、売主と仲介会社ともに遠方の場合や、売主と仲介会社が親戚や知り合いなど深いつながりがある場合、稀に起こります。
普通は、売主が安くてもいいから早く売りたいと言ってきたとき、仲介会社は決断も手続きも早くて楽な不動産業者に声をかけるので、一般には出回らないのですが、遠方だと付き合いのある業者がいないのでわからないのです。
このような物件は、超スピード勝負になります。
私は以前、値付けミスをしている物件を見つけたので購入しようと思い、売主側の不動産仲介会社にお邪魔したとき、人生で初めて電話が鳴り止まないという光景を見ました！
結局その物件の購入は、訳合って見送ることになったのですが、明らかに値付けミスをした物件でした。
このような物件は、超お買い得物件です。
相場より安い物件を購入する際の注意点
・安い理由を必ず確認する
最初にも述べましたが、不動産が相場より安く売られているときは、必ず理由があります。
理由を確認せずに購入するのは、言語道断です。
安く売られている理由を、不動産仲介会社が教えてくれることもありますが、法的に義務付けられているものでもない限り、教えてくれない場合もありますし、さらっと説明して終わりのこともあります。
例えば、「安い理由は土地に傾斜があるからです。」としか言われなかったとしても、なぜ傾斜があると安いのか？どんなデメリットがあるのかまで、しっかりわかっていないと、後で後悔しかねません。
購入前に安い理由とデメリットまで、深く理解することが大事です。
・自分たちがよくても、他人がいいと思うとは限らない
安い理由が、自分達にとっては気にならない内容だった場合、お買い得な物件であると言えます。
しかし、自分達が将来売却する際に、他人も同様にそう思うとは限りません。
売るときに安くでなければ売れない可能性があります。
・安く売られている物件ほど、値下がりしやすく、値上がりしくい
『山高ければ、谷深し』という、相場の格言がありますが、不動産の場合、高く売られているいい物件の方が、景気のいい時期に値上がりしやすく、景気の悪い時には値下がりしにくい傾向にあります。
なぜなら、いい物件は欲しい人がたくさんいるので、安くなるとすぐ購入する人が現れるからです。
逆に安い物件は、安くなるもっと安くしないと売れなくなります。
まとめ
家やマンション、土地などが周辺相場より安く売られている場合には、必ず理由がある。
・不動産物件が周辺相場より安く売られている理由、１５パターン
１、借地権 ２、再建築不可 ３、事故物件 ４、旗竿地
５、不整形地 ６、傾斜地 ７、道路が狭い ８、駅までの道のり
９、険悪施設 １０、日当たりが悪い １１、部屋が外から覗かれやすい
１２、近隣住民 １３、治安 １４、自然災害 １５，値付けミス
・相場より安い物件を購入する際の注意点
・安い理由を必ず確認する
・自分たちがよくても、他人がいいと思うとは限らない
・安く売られている物件ほど、値下がりしやすく、値上がりしくい
相場より安い物件は、その理由やデメリットを理解していないと、後悔する可能性があります。
法律で義務付けられていない限り、不動産仲介会社が安い理由を詳しく教えてくれるとは限りません。
安い理由が、自分達にとって気にするようなことでもない場合は、お買い得な物件です。
安い理由を見極めて、購入の決断をしましょう！
