不動産情報サイトを見ていると、売れ残っている旗竿地をよくみかけます。
このサイトにたどり着いた方も、もしかしたら旗竿地の物件を売りに出しているけど、売れずに困っている方かもしれません。
そんな方のために、以前不動産仲介会社で働いてた宅建士が、旗竿地が売れない理由と、上手な売却方法を解説します。
旗竿地は形によって価値や売れやすさが異なりますので、形にあった売却方法をとらなければいけません。
旗竿地とは
旗竿地とは、間口（道路と接している部分）の幅が２ｍほどしかなく、通路のような敷地を通って奥が広がっている土地のことを言います。図にすると下のような土地です。
旗竿のような形をしているので、そう呼ばれています。他にも敷地を伸ばしたような形から敷地延長を略して、通称【敷延】と呼んだり、【路地状敷地】と言われています。大阪の方では専用通路を略して【専通】といったりするらしいです。
なぜ間口を２ｍにするかというと、建築基準法という建物を建てるときに関係する法律で、道路に２ｍ以上接していない土地には建物を建てることができないことになっているためです。（建築基準法第４３条）
建築基準法が施行される前から存在する旗竿地の場合、間口が２ｍない土地も見受けられます。
このような土地は、基本的には建築基準法に適合していないので、建物の建て替え・新築ができない土地になります。（このような物件を、再建築不可物件といいます。）
旗竿地ができる理由
旗竿地は広い土地を、不動産業者が売りやすいように細かく分けることで生まれます。
昔から住んでいる地主さんなどは、広い土地を持っています。そのような土地を不動産業者が買い取って一般の人に売る際、そのまま売ると高すぎで誰も買うことができません。
そこで不動産業者は、広い土地を細かく分けて販売します。
例えば１億円する広い土地があった場合、上の図のように４つに分け、四角形の土地はそれぞれ３,５００万円、奥にある旗竿地は２,５００万円、合計１億２,０００万円で売りにだしたりします。
総額が高くなっているのは、土地の大きさが小さくなり誰でも購入しやすくなるので、１坪当たりの単価が上がっても購入する人がいるからです。
それなら全部同じ形に分ければいいのではないか？と思うかもしれませんが、土地の形によっては同じ形に分割するのが難しいのです。
例えば、間口（道路に接している部分）が狭くて奥行きが長い土地では、縦に半分に割るとまともな家が建ちません。
上の図のように分けた場合、家の幅は３ｍくらいしかないのに奥行きが２０ｍ近い家が建ちます。このような家は、使い勝手が悪いだけでなく、日当たりや風通しも悪い上に、形的に耐震性が低い家になってしまいます。
このような理由から、旗竿地が新たに生み出されるのです。
旗竿地ができる理由についてもっと知りたいという方は、以下の記事をご覧ください。
旗竿地のメリット・デメリット
旗竿地には、メリット・デメリットが存在します。
メリット・デメリットが、売却する際に大きく関わってくるので、解説致します。
＜ 旗竿地の２つのメリット ＞
１，土地の値段が安い
２，プライバシーが守られる
＜ 旗竿地の７つのデメリット ＞
１，日当たりや風通しが悪い
２，災害時避難が困難
３，建設費や解体費が割高になる
４，隣の家の音が聞こえやすく、聞かれやすい
５，間取りが制約を受ける
６，駐車場がない、あっても駐車しづらい
７，売却するときに売れにくい
上記の通り、旗竿地はメリットよりデメリットの方が多いので、売却するのが難しいのです。
また、メリットの一つが【土地の値段が安い】です。
最大のメリットが安いことなら、売るときも安くしないと売れないのです。
旗竿地のメリット・デメリットについてもっと詳しく知りたいという方は、以下の記事をご覧ください。
旗竿地は安いけどやめたほうがいい？メリット・デメリットをわかりやすく解説します
旗竿地はどれくらいの価格で売れる？
旗竿地は安くないと売れないと解説しましたが、では旗竿地はいくらくらいで売れるのか、一般市場で売買される価格を解説します。
間口が２ｍ未満（再建築不可）の旗竿地 の売買価格
間口が２ｍ未満で建て替えできない旗竿地の場合、立地や方位などにもよるのですが、一般的な敷地を１００とした場合、３０％くらいの価格になってしまいます。
そんなに安くなるの！？と驚かれる方もいらっしゃるかもしれませんが、正直それくらいの価格でも買い手が付くとは限りません。
建て替えできないので、そもそも購入したいと思う人がほとんどいないということと、購入しようとする人が住宅ローンを利用できないので、どうしても価格が低くなってしまいます。
とは言え、再建築できない旗竿地でも売却できる方法があるので、後ほど解説します。
間口が２ｍ以上の旗竿地 の売買価格
間口が２ｍ以上ある旗竿地の評価額は、 一般的な敷地を１００とした場合、７０％くらいの価格になります。
通路部分は基本的に家が建てられないので評価額はほぼ０円で、奥の家を建てる部分の広さがどれくらいあるかで価格が大体決まります。しかし、奥まった土地は日当たりや風通しが悪いので、家を建てる部分の土地も評価が下がります。
これらを勘案すると、ざっくり７割くらいの価格で取引されることになるのです。
通路部分の入り口が少し広くなっていて、駐車スペースがある土地や、通路部分が３ｍ以上あるような土地は評価額が高くなります。
その他の状況にもよるのでざっくりとした評価ですが、幅２.５ｍくらいの駐車場があるもので５％、通路部分の幅が３ｍあれば１０％くらいは高く売れます。
通路幅が広くなればなるほど高く売れるし、売れやすくなります。
旗竿地の形ごとの特徴と売れない理由
一言に旗竿地と言っても、旗竿地にはいろいろ形・パターンが存在します。そしてそれぞれ、使い勝手や資産価値、売りやすさなどが異なりますので、特徴と売りにくさを５段階で解説します。
売りにくさは、レベル１～５までで評価し、数値が大きくなるほど売りにくい土地になります。
売れない順に並べると、以下のようになります。
１，通路部分の幅が２ｍ未満の旗竿地（再建築不可）
２，通路部分の幅が２ｍの旗竿地
３，間口の部分だけ２.５ｍ幅があり、駐車場が設けられている旗竿地
４，協定通路がある旗竿地
５，通路部分の幅が３ｍ以上ある旗竿地
それぞれの特徴と、売れない理由を解説します。
①間口が２ｍないタイプ（再建築不可） 売りにくさレベル５
間口が２ｍないため、建て替えできないタイプです。
＜ 特徴 ＞
間口が２ｍないため、建て替えができません。
その他、先に解説した旗竿地のデメリットすべてに該当します。
＜ 売却が難しい理由 ＞
旗竿地のデメリット以前に、基本的に建て替えできない土地は、どんなに安くても一般の人が購入することはありません。
売却するのは非常に困難です。
②通路部分の幅が２ｍの旗竿地 売りにくさレベル４
通路部分の幅が２ｍの、旗竿地では一番代表的タイプです。
＜ 特徴 ＞
間口が２ｍで、通路部分も幅が２ｍあります。
通路を通った奥に広い部分があり、ここに家が建っています。
通路部分の幅が２ｍしかないので、車の駐車は基本的にできません。
軽自動車などを駐車できても人が通れません。
＜ 売却が難しい理由 ＞
家を購入しようとしている人のうち、車を持とうと思っている方は、まず検討対象から外します。
また、日当たりや風通しもよくないため、人気がありません。
通路が狭くて重機が入れないため、解体や建て替え時に余分なコストがかかったり、ハウスメーカーの工法によっては、建築ができずに断られることさえあります。
③間口の部分だけ２.５ｍ幅があり、駐車場が設けられている旗竿地 売りにくさレベル３.５
間口が２.５ｍになっており、駐車場が設けられているタイプです。
＜ 特徴 ＞
通路部分の幅が２.５ｍあり、駐車スペースが設けられています。しかし、間口が狭いため、前面道路の幅も同様に狭いと駐車がしづらいです。
駐車しても人が通れるスペースがあります。
＜ 売却が難しい理由 ＞
車を利用する人も購入検討対象にしてくれる場合がありますので、旗竿地の代表的なタイプに比べると、売りやすくはなります。
しかし、駐車場の問題以外は特に解決される訳ではないので、普通の土地に比べると売れづらいことには変わりません。
④協定通路がある旗竿地 売りにくさレベル３
旗竿地が左右対称でくっついていて、入口のあたりが協定通路になっているタイプです。
＜ 特徴 ＞
通路部分がくっついているため、一軒だけ旗竿地がある場合より解放感があります。
間口の部分が隣地同士で協定通路になっており、隣地の一部を車や人が通行することができます。
隣地を通って駐車ができるので、代表的なタイプより駐車がしやすいです。
車を駐車しても隣地も通路なので、人も通れます。
＜ 売却が難しい理由 ＞
駐車場のスペースが狭いことには変わりなく、日当たりや開放感も代表的な旗竿地に比べると優れているが、一般的な土地に比べると劣ります。
隣地との駐車の仕方などで気を使ったりトラブルになるのでは？と不安がる人もいます。
⑤通路部分の幅が３ｍ以上ある旗竿地 売りにくさレベル２
通路部分の幅が３ｍ以上あるタイプです。
＜ 特徴 ＞
間口も通路部分の幅も広いため、車の駐車も問題ないですし、奥の土地に光が当たる部分も多いため代表的なタイプに比べて開放的です。
また、建築や解体する際もこれくらい通路部分の幅があれば重機が使える場合もあるので、普通の土地と同程度のコストで済む場合もあります。
通路部分の幅が広いほど普通の土地に形が近くなるため、価値も高くなります。
旗竿地は家が道路から離れた位置にあるため、プライバシーが守られるので、わざわざ通路部分が３～４ｍくらいある旗竿地を探す富裕層の方もたまにいらっしゃいます。
＜ 売却が難しい理由 ＞
通路幅が３ｍ以上ある旗竿地は、それほど売却は難しくありません。
しかし、一般的な土地に比べると、土地の形が悪く多少なりとも間取りの制約をうけるのと、日当たり・通風が落ちるので、売れづらくなります。
旗竿地の形別、上手な売却方法
旗竿地にはいろいろな形があり、それぞれの特徴と売りにくさがわかったところで、形ごとの売却方法を解説していきます。
間口が２ｍ未満（再建築不可）の旗竿地の売却方法
既に説明した通り、間口が２ｍ未満の旗竿地は、建築基準法の基準を満たしていない土地なので、基本的に建て替え・新築ができません。
このような土地は、一般の人は購入しません。
１００歩譲って購入したいという人が現れても、このような土地は住宅ローンが利用できないため、資金的な理由でも購入できないのです。
しかし、一応売却する方法はありますのでご紹介します。
売却方法１ 隣地の人に売却する
一般の人からしたら建て替えできない土地ですが、隣地の人が購入する場合は、自分が所有する普通の土地とくっついているので、建て替えできる土地になります。
つまり、一般の人からしたら価値のない土地ですが、隣の人からしたら普通に価値のある土地なのです。
なので、まずは隣の人に『買いませんか？』と打診してみましょう。もしかしたら買ってくれるかもしれません。
注意点としては、この時欲を出してはいけません。隣の人からした普通の土地なんだから、建て替えできる土地の値段で買うべきだ！なんて思う人がいますが、隣の人からしたらあってもなくてもいい土地です。
あくまで建て替えできない土地としての価格で、売却を打診してみましょう。
売却方法２ 隣の人の土地の一部を買い取って、建て替えできる土地にして売却する
方法１と逆で、隣の人に土地の一部を売ってくれないか交渉してみましょう。
もし、隣の人の土地の一部を買い取ったことによって、自分の土地の間口が２ｍ以上になれば普通に建て替え可能な土地に変身します。
そうなると土地の価値も上がりますし、一般の人も購入可能になりますので、普通の物件と同じように不動産屋さんに頼んで売却しましょう。
いったん隣地の一部を買い取るのでお金が必要ですが、間口が１.９mだった場合は幅１０ｃｍだけ売ってもらえばいいので、通路部分の長さが１０ｍあったとしても、土地の面積は１㎡にしかなりません。
１坪は約３.３㎡ですので、よっぽど土地の価格が高い場所でもない限り、土地の値段は数十万円程度で済みます。（ただし、この他に測量費・土地を分けて登記する費用、仲介手数料などがかかります。）
比較的少ない出費で大きな効果が期待できるので、どうせ無理・言いづらいなどと思わず、ダメもとで交渉してみましょう。
売却方法３ 投資用物件として売却する
建て替えできない土地でも、賃貸で住む人にはそんなこと関係ありませんので、借りる人はいます。
そして不動産投資家の人は、このような土地でも貸して儲かるなら購入する人がいます。
また、ネックになる購入資金ですが、住宅ローンは使えませんが、不動産投資ローンなら使える場合があるんです。
私は以前不動産仲介会社で働いていましたが、建て替えできないアパートの売買を手伝ったことがあります。建て替えできない物件でも、投資用なら普通に買う人がいます。
ただし、不動産投資家の人は収益性についてシビアなので、安くでしか買い取ってくれません。
具体的な売り方については、不動産仲介会社に売却をお願いする場合、中古住宅としてSUUMOやアットホームなどの不動産情報サイトに物件情報を掲載するだけでなく、健美家や楽待などの投資用不動産売買情報サイトに賃料を査定してもらったうえで、投資用物件として掲載してもらうようお願いしてみましょう。
売却方法４ 不動産買取業者に買い取ってもらう
最後の方法は、不動産業者に買い取ってもらう方法です。不動産買取業者には、さまざまな会社があり、建て替えできない物件を専門に買取している会社もあります。
不動産買取業者に売却する場合のメリットは、自分が査定額に納得したらすぐに買い取ってもらえることです。
デメリットは、安くでしか売れないことです。とは言え建て替えできない物件は建て替えできる状態にでもしない限り、高く売れることはありませんので、売れるだけマシと思うしかありません。
不動産買取業者に売却する際は、不動産仲介会社を通さずに直接売却すると、仲介手数料がかかりません。
不動産買取については、以下の記事で詳しく解説しています。
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再建築不可物件について詳しく解説解説している記事もありますので、興味のある方はご覧ください。
建て替えできない土地【再建築不可物件】の理由と注意点、解決方法を解説します。
間口が２ｍ以上ある旗竿地の売却方法
間口が２ｍあれば建て替えも可能ですし、購入する人も住宅ローンを利用できますので、一般的な物件を売却する際と同じような流れになります。
売却方法１ 不動産仲介会社に売却依頼する
ますは不動産仲介会社に依頼して、売却しましょう。
家を売却するとき、どこの不動産仲介会社に頼めばいいか迷う方もいると思うので、不動産仲介会社の選び方をご紹介します。
＜ 不動仲介会社の選び方 ＞
１，複数の不動産情報サイトに、物件情報を掲載してくれる
スーモ・アットホーム・ホームズの３つに掲載してくれるのがベストです。
２，大手不動産会社
大手は、様々な物件の売買経験が豊富なことに加え、不動産の法的な知識が豊富です。また、広告宣伝費も豊富なので、不動産情報サイトへの掲載だけでなく新聞折り込みチラシやポスティングなども、積極的行ってくれますし、スマホやパソコンに出てくるデジタル広告も行っています。
３，建物・設備の保証付き
最近では、売物件の建物や設備の保証をしてくれるサービスを提供している仲介会社があります。
中古戸建の購入者にとって、心配な点の一つが建物や設備に問題がないか、購入後すぐに故障しないかですので、保証サービスをしている仲介会社を選びましょう。
大手不動産仲介会社に売却相談するなら、不動産一括査定サイトが便利
大手の不動産売買仲介会社は、三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介＋が業界上位４社となっています。
上記４社は全社、建物や設備保証を行っています。
その他、東急リバブルは自社で買取や、あらかじめ決めた価格での売却保証などを行っていますし、住友不動産販売はステップオークションという、不動産買取業者5,700社超にオークション販売する方法がありますので、売れづらい旗竿地でも売却しやすいと思います。
売却する際は、まずは査定依頼しましょう。そんな時に便利なのが不動産一括査定サイトです。
＞＞不動産一括査定サイトのメリット・デメリットと注意点を解説します！
そして、上記の業界大手４社にまとめて査定依頼できるのが、【すまいValue】です。
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また、１社１社連絡するより楽ちんです！
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売却方法２ 積極的に値下げする
旗竿地のメリットでも解説しましたが、旗竿地の最大のメリットは安いことです。別の言い方をすると、安くないと売れない土地なのです。
あなたが売ろうとしている旗竿地を購入したときを、思い出してみて下さい。
安いから購入しませんでしたか？
私の友人でも旗竿地の物件を購入した人がいますが、購入した理由は、「住みたいと思う立地で自分の達の予算内の物件を探したら、旗竿地の物件しかなかったから」というのが理由でした。
旗竿地の物件は、この立地にこの価格で住めるなら買いたい！と思わせることが重要です。
お金をかけて注文住宅を建てたから、安く売りたくない！すごくいい家だから価値が高いはずだ！と思う方もいるかもしれませんが、中古で旗竿地の家を購入する人は、予算が厳しい人が多いので、旗竿地で高いけど、家がすごくいいから買いたいという人はいません。
なので、売りに出しても、問い合わせがほとんどない場合は、積極的に値下げすることをオススメします。
現在は仲介会社のネットワークやチラシ、新聞折り込み広告だけでなく、インターネットで売り物件情報を拡散するのが当たり前になったため、物件を売り出したら１か月もたたないで、きちんと情報が広く行渡ると言われています。
なので、３か月くらい経って値下げするようでは、明らかに対応が遅いのです。
不動産情報サイトに物件情報を掲載している場合は、問い合わせ数の他、閲覧数などのデータを入手することができますので、そちらの情報も参考に、値下げした方がいいのか、このままの価格で売れそうなのか判断しましょう。
不動産の売却において、値下げはとても効果があります。
売却方法３ 不動産買取業者に買い取ってもらう
値下げしても売れないどころか、問合せすらないこともあります。そのような場合、徐々に値下げしていっても時間の無駄になる可能性があります。
また、あまりに売りに出ている期間が長いと、【売れ残り物件】というイメージがついてしまうので、ますます売れづらくなることがあります。
値下げしても売れない場合は、一度不動産買取業者にいくらなら買い取ってくれるか査定してもらうことをオススメします。
不動産買取業者に買取価格を査定してもらうことで、最低限いくらなら売れるのかわかります。
最低限売れる価格がわかると、気持ち的にも楽になりますし、一般の人向けに売却する際、やみくもに値下げを続けるのではなく、どれくらい値下げ余地があるのかわかります。
一度査定して、値下げしても一般の方には査定額以上で売れなければ、買い取業者に買い取ってもらいましょう。
不動産買取が不安な方や、訳アリ物件買取プロについてもっと詳しく知りたいという方は、以下の記事をご覧ください。
＞＞【訳あり物件買取プロ】は安心して利用できる？評判、口コミ、運営会社を調査しました！
プロの不動産業者が、旗竿地でも売却できる理由
最後におまけで、なぜこんなにも旗竿地の所有者がいるのに、多くの人が旗竿地の売却で困っているのか？
所有者がいるということは、それだけ購入する人がいるということになります。
別の視点で見ると、なぜ不動産業者はこんなにも旗竿地を売ることができるのか？考えてみたいと思います。
プロの不動産業者は、以下のような販売の仕方をすることにより、旗竿地であっても上手に売却しています。
・隣地と同時に売却することによって、割安感をだす
・同時に販売する全ての土地を更地の状態で販売することによって、旗竿地のデメリットを感じさせない
・建売で販売する場合は、建物が新築で綺麗かつ割安感があるので売りやすい
はじめの方に解説しましたが、不動産開発業者は広い土地を仕入れて、誰でも購入しやすい大きさに分割して土地を販売します。
例えば１億円する広い土地があった場合、上の図のように４つに分け、四角形の土地はそれぞれ３,５００万円、奥にある旗竿地は２,５００万円、合計１億２,０００万円で売ります。
土地の形が違うとしても、すぐ隣の土地と比べて土地面積は広いのに１,０００万円も安く売られている土地があれば、誰でもお買い得に感じてしまうものです。
また、不動産業者としては全体で黒字を確保できればいいので、手前を４,０００万円、旗竿地を２,０００万円など、もっと極端な価格差でお買い得感を演出する場合もあります。
その他、分譲地として更地で販売する場合は、手前を含めて建物が全く建っていないので、旗竿地のデメリットである閉塞感や日当たりの悪さなどを感じることはありません。
分譲地全てに家が建って初めて、日当たりの悪さや閉塞感に気づくのです。
建売で販売する場合は、建物が新築で綺麗ですし、旗竿地での解体・新築の困難さもわかりませんので、割安感も相まって売れるというからくりです。
ここまで読んでお気づきだと思いますが、上記手法は個人が所有する旗竿地の物件を売却する際には使えない手法です。
だから旗竿地を購入する人は沢山いるけど、売却で苦労する人も沢山いるのです。
まとめ
＜ 旗竿地が売れない理由 ＞
１，日当たりや風通しが悪い
２，災害時避難が困難
３，建設費や解体費が割高になる
４，隣の家の音が聞こえやすく、聞かれやすい
５，間取りが制約を受ける
６，駐車場がない、あっても駐車しづらい
＜ 旗竿地の評価額 ＞
・間口が２ｍ未満（再建築不可）の旗竿地 の評価額
一般的な土地の３～４割
・ 間口が２ｍ以上の旗竿地 の評価額
一般的な土地の７割だが、通路部分の幅が広くなると評価額も高くなる
＜ 旗竿地の売却方法 ＞
・間口が２ｍ未満（再建築不可）の旗竿地の売却方法
１ 隣地の人に売却する
２ 隣の人の土地の一部を買い取って、建て替えできる土地にして売却する
３ 投資用物件として売却する
４ 不動産買取業者に買い取ってもらう
・間口が２ｍ以上ある旗竿地の売却方法
１ 不動産仲介会社に売却依頼する
２ 積極的に値下げする
３ 不動産買取業者に買い取ってもらう
旗竿地は安いことが最大のメリットなので、売却するときも安くでしか売れません。
高値で売却するには、景気がいい時を狙うか、隣地を買い取るなどして土地の価値を上げるしかありません。
長く売却活動していても、買い手が現れないなら、不動産買取業者に売却するもの一つの手です。
今回の記事以外に、家が売れなかった場合にどうなるのか解説した記事もありますので、興味のある方はご覧ください。
