【旗竿地】が売れない理由と、上手な売却方法について解説

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不動産情報サイトを見ていると、売れ残っている旗竿地をよくみかけます。

このサイトにたどり着いた方も、もしかしたら旗竿地が売れないので困っているのかもしれません。

そんな方のために、以前不動産仲介会社で働いてた宅建士の私が、旗竿地が売れない理由と、上手な売却方法を解説します。

旗竿地は形によって価値や売れやすさが異なりますので、形にあった売却方法をとらなければいけません。

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旗竿地とは

旗竿地とは、間口(道路と接している部分)の幅が2mほどしかなく、通路のような敷地を通って奥が広がっている土地のことを言います。図にすると下のような土地です。

間口が2mの旗竿地の図

旗竿のような形をしているので、そう呼ばれています。他にも敷地を伸ばしたような形から敷地延長を略して、通称【敷延】と呼んだり、【路地状敷地】と言われています。大阪の方では専用通路を略して【専通】といったりするらしいです。

なぜ間口を2mにするかというと、建築基準法という法律で、道路に2m以上接していない土地には建物を建てることができないことになっているためです。(建築基準法第43条)

建築基準法が施行される前から存在する旗竿地の場合、間口が2mない土地も見受けられます。このような土地は、基本的には建築基準法に適合していないので、建物の建て替え・新築ができない土地になります。(このような物件を、再建築不可物件といいます。)

旗竿地ができる理由

旗竿地は広い土地を、不動産業者が売りやすいように細かく分けることで生まれます

広い土地を旗竿地と整形地に4分割した図

昔から住んでいる地主さんなどは、広い土地を持っています。そのような土地を不動産業者が買い取って一般の人に売る際、そのまま売ると高すぎで誰も買うことができません。

そこで不動産業者は、広い土地を細かく分けて販売します。

土地を細かく分けることで、一軒当たりの土地面積が小さくなって安くお出頃な価格になり、土地を購入したい人にとっては買いやすくなるのです。

それなら全部同じ形に分ければいいのではないか?と思うかもしれませんが、土地の形によっては難しい難しいのです。

例えば、間口(道路に接している部分)が狭くて奥行きが長い土地では、縦に半分に割るとろくな家が建ちません。

間口が狭い土地を二つに分けた図

上の図のように分けた場合、家の幅は3mくらいしかないのに奥行きが20m近い家が建ちます。このような家は、使い勝手が悪いだけでなく、日当たりや風通しも悪い上に、形的に耐震性が低い家になってしまいます。

このような理由から、旗竿地が新たに生み出されるのです。

旗竿地ができる理由についてもっと知りたいという方は、以下の記事をご覧ください。

旗竿地のメリット・デメリット

旗竿地には、メリット・デメリットが存在します。メリット・デメリットが、売却する際に大きく関わってくるので、解説致します。

< 旗竿地の2つのメリット 

1,土地の値段が安い

2,プライバシーが守られる

< 旗竿地の7つのデメリット 

1,日当たりや風通しが悪い

2,災害時避難が困難

3,建設費や解体費が割高になる

4,隣の家の音が聞こえやすく、聞かれやすい

5,間取りが制約を受ける

6,駐車場がない、あっても駐車しづらい

7,売却するときに売れにくい

上記の通り、旗竿地はメリットよりデメリットの方が多いので、売却するのが難しいのです。

また、メリットの一つが【土地の値段が安い】です。最大のメリットが安いことなら、売るときも安くしないと売れないのです

旗竿地のメリット・デメリットについてもっと詳しく知りたいという方は、以下の記事をご覧ください。

旗竿地は安いけどやめたほうがいい?メリット・デメリットをわかりやすく解説します

旗竿地の形ごとの特徴と売れない理由

一言に旗竿地と言っても、旗竿地にはいろいろ形・パターンが存在します。そしてそれぞれ、使い勝手や資産価値・売りやすさなどが異なりますので、特徴と売りにくさを5段階で解説します。

売りにくさは、レベル1~5までで評価し、数値が大きくなるほど売りにくい土地になります。

①代表的なタイプ 売りにくさレベル4

旗竿地の一番代表的な形は、下の図ような形です。

間口が2mの旗竿地

< 特徴 >

間口が2mで、通路部分も幅が2mあります。通路を通った奥に広い部分があり、ここに家が建っています。

通路部分の幅が2mしかないので、車の駐車はほぼできません。駐車できても人が通れません。

< 売却が難しい理由 >

家を購入しようとしている人のうち、車を持とうと思っている方は、まず検討対象から外します。

また、日当たりや風通しもよくないため、人気がありません。

通路が狭くて重機が入れないため、解体や建て替え時に余分なコストがかかります。

②駐車場が設けられたタイプ  売りにくさレベル3.5

間口が2.5mになっており、駐車場が設けられているタイプです。

間口が2.5mの駐車場がある旗竿地

< 特徴 >

通路部分の幅が2.5mあり、駐車スペースが設けられています。しかし、間口が狭いため、前面道路の幅も同様に狭いと駐車がしづらいです。

駐車しても人が通れるスペースがあります。

< 売却が難しい理由 >

車を利用する人も購入検討対象にしてくれる場合がありますので、旗竿地の代表的なタイプに比べると、売りやすくはなります。

しかし、駐車場の問題以外は特に解決される訳ではないので、普通の土地に比べると売れづらいことには変わりません。

③通路部分の幅が広いタイプ  売りにくさレベル2

通路部分の幅が3m以上あるタイプです。

間口が3mの旗竿地

< 特徴 >

間口も通路部分の幅も広いため、車の駐車も問題ないですし、奥の土地に光が当たる部分も多いため代表的なタイプに比べて開放的です。

また、建築や解体する際もこれくらい通路部分の幅があれば重機が使える場合もあるので、普通の土地と同程度のコストで済む場合もあります。

通路部分の幅が広いほど普通の土地に形が近くなるため、価値も高くなります。

旗竿地は家が道路から離れた位置にあるため、プライバシーが守られるので、わざわざ通路部分が3~4mくらいある旗竿地を探す富裕層の方もたまにいらっしゃいます。

< 売却が難しい理由 >

通路幅が3m以上ある旗竿地は、それほど売却は難しくありません。

しかし、一般的な土地に比べると、土地の形が悪く多少なりとも間取りの制約をうけるのと、日当たり・通風が落ちるので、売れづらくなります。

④間口が2mないタイプ(再建築不可)  売りにくさレベル5

間口が2mないため、建て替えできないタイプです。

< 特徴 >

間口が2mないため、建て替えができません。

その他、先に解説した旗竿地のデメリットすべてに該当します。

< 売却が難しい理由 >

旗竿地のデメリット以前に、基本的に建て替えできない土地は、どんなに安くても一般の人が購入することはありません。

売却するのは非常に困難です。

⑤旗竿地がくっついていて協定通路があるタイプ  売りにくさレベル3

旗竿地が左右対称でくっついていて、入口のあたりが協定通路になっているタイプです。

旗竿地が左右対称でくっついていて、入口のあたりが協定通路になっている旗竿地です。

< 特徴 >

通路部分がくっついているため、一軒だけ旗竿地がある場合より解放感があります。

間口の部分が隣地同士で協定通路になっており、隣地の一部を車屋人が通行することができます。隣地を通って駐車ができるので、代表的なタイプより駐車がしやすいです。

車を駐車しても隣地も通路なので、人も通れるます。

< 売却が難しい理由 >

駐車場のスペースが狭いことには変わりなく、日当たりや開放感も代表的な旗竿地に比べると優れているが、一般的な土地に比べると劣ります。

隣地との駐車の仕方などで気を使ったりトラブルになるのでは?と不安がる人もいます。

旗竿地の評価額(査定額)はどれくらい?

つづいて、旗竿地はいくらくらいで売れるのか、一般市場で売買される価格を解説します。

間口が2m未満(再建築不可)の旗竿地 の評価額

立地や方位などにもよるのですが、一般的な敷地を100とした場合、30~40%くらいの価格になります。

そんなに安くなるの!?と驚かれる方もいらっしゃるかもしれませんが、正直それくらいの価格でも買い手が付くとは限りません。

建て替えできないので、そもそも購入したいと思う人がほとんどいないということと、購入しようとする人が住宅ローンを利用できないので、どうしても価格が低くなってしまいます。

間口が2m以上の旗竿地 の評価額

間口が2m以上ある旗竿地の評価額は、 一般的な敷地を100とした場合、70%くらいの価格になります。

通路部分は基本的に家が建てられないので、通路部分の評価はほぼ0円で、実質的には奥の家を建てる部分の評価になります。しかし、奥まった土地は日当たりや風通しが悪いので、家を建てる部分の土地も評価が下がります。

これらを勘案すると、ざっくり7割くらいの価格で取引されることになるのです。

通路部分の入り口が少し広くなっていて、駐車スペースがある土地や、通路部分が3m以上あるような土地では、もっと評価額が高くなります。

その他の状況にもよるのでざっくりとした評価ですが、幅2.5mくらいの駐車場があるもので5%、通路部分の幅が3mあれば10%くらいは評価が高くなります。

旗竿地の形別、上手な売却方法

旗竿地にはいろいろな形があり、それぞれの特徴と売りにくさがわかったところで、形ごとの売却方法を解説していきます。

間口が2m未満(再建築不可)の旗竿地の売却方法

間口が2m未満の再建築できない旗竿地

既に説明した通り、間口が2m未満の旗竿地は、建築基準法の基準を満たしていない土地なので、基本的に建て替え・新築ができません。

このような土地は、一般の人は購入しません。100歩譲って購入したいという人が現れても、このような土地は住宅ローンが利用できないため、資金的な理由でも購入できないのです。

しかし、一応売却する方法はありますので、ご紹介します。

売却方法1 隣地の人に売却する

一般の人からしたら建て替えできない土地ですが、隣地の人が購入する場合は、自分が所有する普通の土地とくっついているので、建て替えできる土地になります

つまり、一般の人からしたら価値のない土地ですが、隣の人からしたら普通に価値のある土地なのです。

なので、まずは隣の人に『買いませんか?』と打診してみましょう。買ってくれるかもしれません。

注意点としては、この時欲を出してはいけません。隣の人からした普通の土地なんだから、建て替えできる土地の値段で買うべきだ!なんて思う人がいますが、隣の人からしたらあってもなくてもいい土地です。

あくまで建て替えできない土地としての価格で、売却を打診してみましょう。

売却方法2 隣の人の土地の一部を買い取って、建て替えできる土地にして売却する

方法1と逆で、隣の人に土地の一部を売ってくれないか交渉してみましょう。

もし、隣の人の土地の一部を買い取ったことによって、自分の土地の間口が2m以上になれば普通に建て替え可能な土地に変身します

そうなると土地の価値も上がりますし、一般の人も購入可能になりますので、普通の物件と同じように不動産屋さんに頼んで売却しましょう。

いったん隣地の一部を買い取るので、お金が必要ですが、間口が1.9mだった場合は幅10cmだけ売ってもらえばいいので、通路部分の長さが10mあったとしても、土地の面積は1㎡にしかなりません。

1坪は約3.3㎡ですので、よっぽど土地の価格が高い場所でもない限り、土地の値段は数十万円程度で済みます。(ただし、この他に測量費・土地を分けて登記する費用、仲介手数料などがかかります。)

売却方法3 投資用物件として売却する

建て替えできない土地でも、賃貸で住む人にはそんなこと関係ありませんので、借りる人はいます。

そして不動産投資家の人は、このような土地でも貸して儲かるなら購入する人がいます。

また、ネックになる購入資金ですが、住宅ローンは使えませんが、不動産投資ローンなら使える場合があるんです。

私は以前不動産仲介会社で働いていましたが、建て替えできないアパートの売買を手伝ったことがあります。建て替えできない物件でも、投資用なら普通に買う人がいるんです。

ただし、不動産投資家の人は収益性についてシビアなので、安くでしか買い取ってくれません。

売却方法4 不動産買取業者に買い取ってもらう

最後の方法は、不動産業者に買い取ってもらう方法です。不動産買取業者には、さまざまな会社があり、建て替えできない物件を専門に買取している会社もあります。

不動産買取業者に売却する場合のメリットは、自分が査定額に納得したらすぐに買い取ってもらえることです。

デメリットは、安くでしか売れないことです。とは言え、建て替えできない物件は建て替えできる状態にでもしない限り、高く売れることはありません。

不動産買取業者に売却する際は、不動産仲介会社を通さずに直接売却すると、仲介手数料がかかりません。

建て替えできない物件を、直接買い取ってくれる不動産買取業者を探すなら、不動産買取査定サービスお困り不動産どうする?がオススメです。

無料ですぐに買取価格を査定してくれ、価格に納得できればそのまま売却できます。


再建築不可物件について詳しく解説解説している記事もありますので、興味のある方はご覧ください。

建て替えできない土地【再建築不可物件】の理由と注意点、解決方法を解説します。

間口が2m以上ある旗竿地の売却方法

間口が2mの旗竿地

間口が2mあれば建て替えも可能ですし、購入する人も住宅ローンを利用できますので、一般的な物件と同じような流れになります。

売却方法1 不動産仲介会社に売却依頼する

ますは不動産仲介会社に依頼して、売却しましょう。

家を売却するとき、どこの不動産仲介会社に頼めばいいか迷う方もいると思うので、不動産仲介会社の選び方をご紹介します。

< 不動仲介会社の選び方 >

1,複数の不動産情報サイトに、物件情報を掲載してくれる

スーモ・アットホーム・ホームズの3つに掲載してくれるのがベストです。

2,大手不動産会社

大手は、様々な物件の売買経験が豊富なことに加え、不動産の法的な知識が豊富です。また、広告宣伝費も豊富なので、不動産情報サイトへの掲載だけでなく新聞折り込みチラシやポスティングなども、積極的行ってくれます。

3,建物・設備の保証付き

最近では、売物件の建物や設備の保証をしてくれるサービスを提供している仲介会社があります。

中古戸建の購入者にとって、心配な点の一つが建物や設備に問題がないか、購入後すぐに故障しないかですので、保証サービスをしている仲介会社を選びましょう。


一般的に、売出当初は相場より少し高めの価格にします。

その後、一定期間問い合わせが少なくて売れないと、値下げします。

それを繰り返していくうちに、売れるというのがよくある不動産売却の流れになります。

特に通路部分の幅が3m以上あるような物件であれば、値付けを間違えなければ割とすぐ売れると思います。

売却方法2  不動産買取業者に買い取ってもらう

値下げしても売れないどころか、問合せすらないこともあります。

そのような場合、徐々に値下げしていっても時間の無駄になる可能性があります。

値下げしても売れない場合は、一度不動産仲介会社にいくらなら買い取ってくれるか査定してもらうことをオススメします。

不動産買取業者に買取価格を査定してもらうことで、最低限いくらなら売れるのかわかります。

最低限うれる価格がわかると、気持ち的にも楽になりますし、一般の人向けに売却する際、やみくもに値下げを続けるのではなく、どれくらい値下げ余地があるのかわかります。

一度査定して、値下げしても一般の方には査定額以上で売れなければ、買い取業者に買い取ってもらいましょう。

買取価格の査定をするなら、お困り不動産どうする?で査定してもらいましょう。一般的な一括査定サイトは、仲介会社が一般の人向けに売れるであろう価格を査定するものですが、【お困り不動産どうする?】は、買取会社が直接査定してくれます。

無料ですぐに買取価格を査定してくれますし、価格に納得できればそのまま売却できます。直接買取なら仲介手数料もかかりません。

まとめ

< 旗竿地が売れない理由 >

1,日当たりや風通しが悪い

2,災害時避難が困難

3,建設費や解体費が割高になる

4,隣の家の音が聞こえやすく、聞かれやすい

5,間取りが制約を受ける

6,駐車場がない、あっても駐車しづらい

< 旗竿地の評価額 >

・間口が2m未満(再建築不可)の旗竿地 の評価額 

一般的な土地の3~4割

・ 間口が2m以上の旗竿地 の評価額  

一般的な土地の7割だが、通路部分の幅が広くなると評価額も高くなる

< 旗竿地の売却方法 >

・間口が2m未満(再建築不可)の旗竿地の売却方法

1 隣地の人に売却する

2 隣の人の土地の一部を買い取って、建て替えできる土地にして売却する

3 投資用物件として売却する

4 不動産買取業者に買い取ってもらう

・間口が2m以上ある旗竿地の売却方法

1 不動産仲介会社に売却依頼する

2 不動産買取業者に買い取ってもらう

旗竿地は安いことが最大のメリットなので、売却するときも安くでしか売れません。高値で売却するには、景気がいい時を狙うか、隣地を書いとるなどして土地の価値を上げるしかありません。

長く売却活動していても、買い手が現れないなら、不動産買取業者に売却するもの一つの手です。

今回の記事以外に、家が売れなかった場合にどうなるのか解説した記事もありますので、興味のある方はご覧ください。

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