家を探しているとき、安いので目に付く旗竿地ですが、正直言ってやめたほうがいいと思います。
この立地でこの価格ならいいかなぁと安易に考えると後悔します！旗竿地はメリットよりデメリットの方が多い物件です。
元仲介会社勤務の宅建士が、旗竿地の家を購入するのはやめたほうがいい理由を解説します。
旗竿地とは？
旗竿地とは、間口（道路と接している部分）の幅が２ｍほどしかなく、通路のような敷地を通って奥が広がっている土地のことを言います。図にすると下のような土地です。
旗竿のような形をしているので、そう呼ばれています。他にも敷地を伸ばしたような形から敷地延長を略して、通称【敷延】と業界では呼ばれることもあります。
旗竿地がなぜ生まれるかと言うと、下の図の①のようにもともとは一つの広くて縦長の土地だったものを、このままでは広すぎて高額になってしまいなかなか買い手がつかないため、不動産業者が一般の人にも買いやすいように土地を分けることで生まれます。
旗竿地ができる理由について、詳しい解説はこちら↓
＞＞旗竿地（敷地延長）はなぜできる？分譲地に旗竿地がある理由
下の図のような、もともと間口に対して奥行きが長い土地の場合、縦に２分割すると細長くなりすぎてしまうので、図②のように分けることが多いです。
なぜ間口を２ｍにするかというと、建築基準法という法律で、道路に２ｍ以上接していない土地には建物を建てることができないことになっているためです。（建築基準法第４３条）
また、通路部分の長さと建物の大きさや構造によっては通路部分の幅が３ｍ以上や、４ｍ以上必要な場合があります。
価格については、奥の旗竿地の方が面積が約１.５倍広いですが、手前の土地の方が高い値段で売られます。
旗竿地には後述する様々なデメリットがある反面、手前の土地は隣に旗竿地の通路があることで角地に近い解放感があるため、隣に普通の土地が建っている場合に比べて、価値が高く評価される場合もあるためです。
旗竿地の形の５つのタイプ
旗竿地と言っても、色々な形がありますのでご紹介します。
①代表的なタイプ
旗竿地の一番代表的な形は、下の図ような土地です。
間口が２ｍで、通路部分も幅が２ｍあります。通路を通った奥に広い部分があり、そこに家が建っています。
通路部分の幅が２ｍしかないので、車の駐車はほぼ不可能です。できても人が通れません（軽自動車ならギリギリ通れるかもしれません）。
前面道路の幅員が４ｍ以下などの狭い場合は、駐車がさらに困難になります。
家を購入しようとしている人のうち、車を持とうと思っている方は、まず検討対象から外します。
通路部分は使えても自転車置き場か、ちょっとしたガーデニングスペースとして使うくらいしか使い道はありません。
②駐車場が設けられたタイプ
間口が２.５ｍになっており、駐車場が設けられているタイプです。
通路部分の幅が２.５ｍあるので、一応車を駐車することができます。しかし、間口が２.５ｍしかないため前面道路の幅員が狭いと駐車がしづらいです。
駐車しても人が通れるスペースがあります。
旗竿地の代表的なタイプに比べると、土地の価値は少し上がりますが、駐車場の問題以外は特に解決される訳ではないので、価格としては大きくは変わりません。
③通路部分の幅が広いタイプ
通路部分の幅が３ｍ以上あるタイプです。
間口も通路部分の幅も広いため、車の駐車も問題ないですし、奥の土地に光が当たる部分も多いため代表的なタイプに比べて開放的です。
また、建築や解体する際もこれくらい通路部分の幅があれば重機が使える場合もあるので、普通の土地と同程度の建築・解体コストで済む場合もあります。
通路部分の幅が広いほど普通の土地に形が近くなるため、価値も高くなります。
旗竿地は家が道路から離れた位置にあるため、プライバシーが守られるので、わざわざ通路部分が３～４ｍくらいある旗竿地を探す富裕層の方もたまにいらっしゃいます。
④通路部分が真ん中にあるタイプ
通路部分が、土地の真ん中にあるタイプです。
代表的なタイプ同様、日当たりや風通しが悪いです。
一番の特徴は、間取りに制約がでやすいことです。
通常玄関は、端に寄せて設計することが多いですが、このタイプの場合ど真ん中に玄関を置くことになり、部屋など他の部分の設計にも大きく影響します。
⑤旗竿地がくっついたタイプ
旗竿地が左右対称で、くっついたタイプです。
通路部分がくっついているため、一軒だけ旗竿地がある場合より解放感があります。
間口の部分が隣地同士で協定部分になっていることが多く、その場合多少隣地を通って駐車ができるので、代表的なタイプより駐車がしやすいです。
車を駐車しても隣地も通路なので、人が通れることがあります。
しかし駐車場のスペースが狭いことには変わりなく、車の駐車に関して隣地とトラブルになりやすいです。
隣地の人の車の止め方によって、駐車しづらくなったり、狭いのでぶつけやすい、車の間を自転車を通したとき傷つけてしまうなどのトラブルが起こりえます。
旗竿地のメリット・デメリット
旗竿地には、一般的な四角形（整形地）の土地にはない、メリット・デメリットがありますので、解説します。
旗竿地のメリット
旗竿地には、以下３つのメリットがあります。
・土地の値段が安い
・プライバシーが守られる
・道路側からの騒音が聞こえづらい
・土地の値段が安い
同じ面積の整形地（四角形の普通の土地）に比べて、値段が３割くらい安い場合が多いです。
土地全体の面積に占める通路部分の面積が大きいほど、価格が安くなります。
間口・通路部分の幅が３ｍや４ｍなど広くなると、価格が高くなります。
家自体の価値より立地を重視する方や、どうしても注文住宅で家を建てたいけど予算があまりない…という方は、旗竿地を購入することで希望が叶うことも多いです。
・プライバシーが守られる
道路から家が離れているのに加え、手前の家の陰にかくれているので、通行人から家の中が見えにくいです。
通行人からの視線を気にせず生活できます。
・道路側からの騒音が聞こえづらい
道路から家まで距離があるので、道路を通る車の音や振動、通行人の歩く音や話し声などが届きづらいので、静かです。
夜中に車や通行人の話し声で起こされる可能性が低いです。
旗竿地のデメリット
旗竿地には、以下８つのデメリットがあります。
・日当たりや風通しが悪い
手前の凹んだ部分や周囲に他の人の家があることにくわえて、周囲も家に囲まれているので、日当たりが悪く、風通しもよくありません。
日当たり・風通しが悪いと、快適性が失われるだけでなく、外壁が傷みやすくなりコケが生えて緑色になったりします。
・災害時避難が困難
旗竿地は避難経路が一か所しかありませんので、通路に接する手前の家が火事や地震で倒壊した際は、避難経路が塞がれて避難が困難になりますので、非常に危険です。
・車の駐車が困難
旗竿地は駐車場がない、あっても駐車しづらい、乗り降りしづらいなど、車の利用に問題を抱えている場合が多く、車を所有している人からは購入対象として見てもらえないことが多いです。
間口が２ｍしかない場合は、車の駐車が困難です。車の幅はサイドミラーも入れると約２ｍありますので、駐車できたとしても人が通れなくなります。
間口が２ｍ以上あっても、前面道路の幅が狭い場合は駐車困難です。
また、旗竿地が並んでいるような土地の場合は、隣地の人と車の駐車のし方などでトラブルになりやすいです。
車の横を通るときに狭いので、気を使わなければならず、車にキズをつけられてしまったなどのトラブルも起こりえます。
旗竿地の駐車について詳しく解説している記事もありますので、興味のある方はご覧ください。
旗竿地の間口は何メートルあれば駐車可能？2ｍ、2.5m、3m、4mそれぞれの駐車のしやすさを解説
・建設費や解体費が割高になる
不動産業者が旗竿地に新築する場合、一つの広い土地を分割して何棟かまとめて建設することが多いです。
その際不動産業者は資材の運搬などがしやすいように、奥の旗竿地をある程度建ててから手前の建物を建てます。そうすればクレーンなどの建設機械も利用できるからです。
しかし古い建物が建っている旗竿地を購入して、建て替えする場合は、重機が利用できず解体も建築も資材の運搬も全て手作業になってしまいます。
手作業になる場合、それだけ人手や時間がかかるので、解体費や建設費が割高になります。
また、水道管やガス管などを家に引き込むのも、通路部分が長ければ長いほど高くなります。
解体費や建築費がどれくらい割高になるかは、建物の大きさや構造、土地の形状などによるのでなんとも言えない部分がありますが、解体で数十万円、建築で数百万円余計にかかることがあります。
古家付きの土地が売っている場合は、面倒なトラブルや金銭的な負担を避けるため、必ず更地渡しにしてもらうよう交渉しましょう。
狭い通路を通って資材を運ぶ際、隣地の壁や塀を傷つけてしまうなどトラブルの危険性もありますので、やりたがらない業者もいます。
クレーンを利用しないと建てることができない工法の家は、割高になるどころか建てられないことさえあります。
・音が聞こえやすく、聞かれやすい
周りの家と近いので、お互い音が聞こえやすいです。
旗竿地の家に住んでいる知人が、隣人の歌声が良く聞こえてくると言っていました。
・間取りが制約を受ける
旗竿地は、通常の土地と違って玄関の位置がおのずと決まってしまいます。また、窓に位置やバルコニーの位置なども決まってしまうので、通常の土地に比べると自由に設計できる範囲が非常に狭いです。
その他、採光基準などの建築基準法の制限を満たすために、家を建てる時思ったより小さい家しか建たないことがあります。
注文住宅を建てたい方は、土地の購入契約前に、必ずラフプランでも構わないので間取り図を作成してもらいましょう。
・売却するときに売れにくい
旗竿地は、不動産業者が販売する新築の場合はけっこう買い手がつくのですが、中古になると買い手が付きづらい傾向にあります。
特に車が駐車できないタイプや、土地の真ん中に通路があるタイプは売れ残りやすいです。
車が駐車できないタイプは、そもそも車を所有している人からすると検討対象にすら入りません。
土地の真ん中に通路があるタイプは、間取りの制約が大きくなるため、一般的に人気のあるような間取りにしづらいので、人気がありません。
例え建物が注文建築で建てられて、こだわった造りになっていたとしても、価値を上乗せして見てもらえないことが多いです。
結局売れなくて、不動産業者に安く買いたたかれることも多いです。不動産業者は新築するなど、旗竿地の価値を最大限に高めて売却するので、ある程度買い手が付きますが、古い建物が建っている旗竿地はかなり安くないと欲しがる人がいないのが、現実です。
・隣人とトラブルになりやすい
旗竿地は、隣の家（手前の家）との距離が近いことや、駐車がしづらいことなどから、一般的な土地に比べて隣人とトラブルになりやすい傾向にあります。
例えば、旗竿地の通路部分に塀がない場合、駐車のときに隣地の土地を通ることでトラブルになったり、逆に自分の土地を通って欲しくない隣地の人に、敷地の角の部分に植木鉢などを置かれることもあります。
また、音が聞こえやすいので、うるさいとクレームを入れられることもあれば、逆に隣人がうるさくて困るといった事例もあります。
建物を建てたり、外壁塗装などのリフォームをする際に、隣の敷地に入らせてもらう必要がでてくる場合もあります。
これらのトラブルは【間口・通路部分の幅や、面積が狭い旗竿地】、【旗竿地が隣り合ってくっついている土地】、【通路部分に塀がない土地】などで起こりやすいです。
具体的なトラブル事例については、ネットで（旗竿地 トラブル）などで検索すればいくらでもでてきます。
典型的な事例がYahoo知恵袋にありますので、リンクを貼っておきます。
＞＞旗竿地について – 困っております。どうか – Yahoo!知恵袋
旗竿地の購入でトラブルを避けるには、隣地にどんな人が住んでいるかが重要
旗竿地はトラブルになりやすいため、購入して住む場合は、隣地にどんな人が住んでいるかも重要です。
複数の物件をまとめて売ってる分譲地や新築建売住宅では、購入時点ではどんな人が住むかわからないことも多いので、注意が必要です。
中古住宅を購入する場合や、一件だけの更地を購入する場合は、既に隣地にも人が住んでいるので、どんな人が住んでいるのか調べることも可能です。
旗竿地の隣地にどんな人が住んでいるのか、チェックしたいポイント
自分でできるチェックポイントとしては、以下のような部分をチェックしましょう。
□ 隣地の車の駐車の仕方
□ 土地の境界線あたりに物を置いたりしていないか
□ 隣地に駐車してある車の車種
□ 売主や不動産会社へ隣地はどんな人物が住んでいるのかヒヤリング
隣地の車の駐車の仕方
隣地が車を駐車している位置が、旗竿地の敷地境界線に異様に寄って止めていたり、わざと駐車しづらくなるような位置に止めている場合は、要注意です。
土地の境界線あたりに物を置いたりしていないか
車を駐車していないとしても、境界線ギリギリに植木鉢などの物を置いている人は、自分の土地に侵入して欲しくないという意識が強い傾向にあります。
普段はそれでも問題ないかもしれませんが、旗竿地は建築の際などに隣地を利用させてもらわなければならない場合があります。
そういった場合でも協力してくれるとは限りませんので注意が必要です。
隣地に駐車してある車の車種
絶対とは言えませんが、車種によってどのような人が住んでいるのか、ある程度傾向をつかめます。
黒塗りの高級車や、改造車など、ちょっと癖のありそうな人が乗っていそうな車が止まっていたら、注意が必要です。
売主や不動産会社へ隣地はどんな人物が住んでいるのかヒヤリング
売主と会う機会があったら、隣地の人はどんな人か聞いてみましょう。
正直に答えてくれるとは限りませんが、色々と教えてくれる場合もあります。
隣地の人の家族構成・年齢・仕事・性格・過去のトラブルの有無などを確認しておきましょう。
売主ほどの情報は望めませんが、不動産会社も情報を持っていることがあるので、聞いてみることをお勧めします。
自分で隣地や周辺の情報を調べるのが難しい場合は、プロに頼むのも有り！
隣人がどんな人物なのかある程度は自分で調べることも可能ですが、見た目でわかりやすいものばかりではないですし、売主や不動産会社は家や土地が売れなければ困りますので、悪い情報は隠しがちです。
また、自分で調べるのは大変ということもあると思います。
マイホームの購入を考えているけど、近隣トラブルがないか不安……そんな方のために、近隣調査を行やってくれるサービスがありますので、ご紹介します。
【 トナリスク 】というサービスです。
・MR探偵事務所という探偵会社のグループ会社が行っているサービスです。
・自分ではなかなか難しい【隣人への聞き込み】や、【昼夜の時間帯を変えた現地視察】、【役所や警察署へのヒヤリング】などを行ってくれます。
調査後には、以下のような報告書にまとめてくれて、調査結果がわかります。
マイホームは、ほとんどの人にとって人生で一番高い買い物です。
また、一度購入して住むと、問題があるからといって簡単に引っ越すことは難しいです。
特に旗竿地の場合、売却しづらいというデメリットがあるので、なおさらです。
旗竿地の購入を真剣に考えている方には、後悔しないためにもオススメのサービスです。
料金や口コミ、対応エリアについて知りたい方は、リンクを貼っておきますので、そちらをご覧ください。
＞＞ 隣人・近隣トラブル調査サービス 【 トナリスク】
旗竿地を買って良かったという意見
私個人は旗竿地の購入はオススメしていませんが、旗竿地を購入して良かったという方も実際にいます。
旗竿地の物件を購入して実際に住んでいる知人や、仲介会社で働いていた時のお客さんから聞いた、旗竿地を買って良かったという話しをご紹介します。
希望の立地に家を買うことができた
これは私の知人の話しなのですが、その方は東京都世田谷区にある下北沢駅の近くに家を購入するのが夢でした。
下北沢駅は若者に人気の街として有名ですが、小田急線と京王井の頭線が通っているため、ビッグターミナル駅の【新宿駅】と【渋谷駅】に一本で行ける、抜群の交通利便性を誇ります。
また、駅周辺には若者向けの店だけでなく、大型スーパーやドラッグストア、書店、病院、雑貨店、銀行などなど、多数お店があるので生活利便性が高い街でもあります。
駅前は商業地のため騒がしいですが、駅から少し離れると閑静な低層住宅地が広がっています。
そんな街の地価が安い訳ありません。
当時でも坪２５０～３００万円くらいするのが普通で、まともな家を購入すれば１億円を超えることも珍しくない場所です（今ならもっと高い）。
下北沢にマイホームを購入するのは難しいと思っていた矢先、旗竿地を含む３件の分譲地が売りにでました。
旗竿地の物件は、坪２００万円を切る価格で販売されており、その方は即決。注文住宅で家まで建てました。
その方が旗竿地を購入した理由は、安かったからというのもあるのですが、あまり車に興味がない人なので、車も所有していなかったというのもあると思います。
駐車しづらいとか、駐車していたら通路部分を通り抜けづらいといったデメリットを一切感じていなかったのです。
都市部では車がなくても生活できますし、実際に車を持っていない家庭も多く存在します。
レンタカーやカーシェアリングなどもありますので、車を持っていない人からすれば、確かにいい選択の一つなのかもしれません。
憧れの注文住宅を建てることができた
こちらは仲介会社で働いていた時のお客さんの話しです。
この方は、注文住宅で家を建てるのが夢でしたが、今住んでいる都心に通勤しやすい場所も捨てがたいと思っていました。
旗竿地のメリット・デメリットを説明した上で、旗竿地であれば今住んでいる場所周辺でも、注文住宅でマイホームを手に入れることが可能とご提案したところ、旗竿地でもいい！とのことでしたので、物件を紹介して購入となりました。
その後、色々とトラブルもあったようですが、無事に好きなハウスメーカーで家を建て、満足していますとのことでした。
メリットでも解説しましたが、旗竿地の最大のいいところは、土地の値段が安いことです。
そして、不動産全般に言えることですが、最終的にはどんな物件も価格とその他の特徴のバランスが一番重要です。
上記の事例に登場した方々は、ただ安いから旗竿地を購入したという訳ではなく、旗竿地の安さを利用して自分たちの希望を叶えています。
自分たちは家を購入するとき何を重視するのか？そして、旗竿地のメリット・デメリットを十分理解したうえで問題ないなら、旗竿地を買っても良かったと思えるでしょう。
旗竿地の注意点
道路と接している部分（間口）が２ｍに満たない場合は、そもそも建て替えができません。（建築基準法第４３条）
旗竿地は通路部分があるので、土地面積が広い場合が多いですが、実際に建物を建てられる部分の面積がどれくらいなのかが重要です。
土地を購入する場合は、契約する前に実際にどれくらいの延べ床面積の建物が建てられるのか、ハウスメーカーや建築士などに、ボリュームプランを作成してもらい、確認しましょう。
車を使用する予定の方は、必ず購入前に実際に駐車してみましょう。駐車できるかどうか・車の出し入れが面倒じゃないか・車を駐車しても通路を通れるのかを確認しましょう。
買ってもいい旗竿地
個人的に旗竿地はあまりおすすめしませんが、中には買ってもそれほど問題のない旗竿地もありますので、ご紹介します。
それは、通路部分の幅が広く、奥の土地も広い旗竿地です。
通路部分の幅は最低でも３ｍ以上で前面道路の幅員が６ｍ以上あれば駐車も問題ありません。
さらに奥の四角形の部分だけで広さが４０坪ほどあれば、ある程度建物と隣地の間にスペースが生まれますし、北側に寄せて建てることが出来れば、日当たりも確保でき、庭を造ることも可能です。
道路側から距離があるので、静かですし、普通の土地よりプライバシーが守られます。
以上の理想的な旗竿地を図にすると、下の図のような形です。
ただしこのような土地があった場合、普通の整形地が買えてしまうくらいの価格になってしまうと思われますので、結局普通の土地を買うのがいいのかもしれません。
まとめ
旗竿地は、メリットよりデメリットが多い土地です。
特に車の利用がしづらい点と、売れづらい点が大きなデメリットです。
売れづらいという点は、不動産の資産性に問題があるということなので、旗竿地に住むなら購入するより賃貸の方がいいと思います。
・旗竿地の３つのメリット
１，土地の値段が安い
２，プライバシーが守られる
３，道路側からの騒音が聞こえづらい
・旗竿地の８つのデメリット
１，日当たりや風通しが悪い
２，災害時避難が困難
３，車の駐車が困難
４，建設費や解体費が割高になる
５，隣の家の音が聞こえやすく、聞かれやすい
６，間取りが制約を受ける
７，売却するときに売れにくい
８，隣人とトラブルになりやすい
旗竿地はメリットよりデメリットの方が多いので、購入は慎重に検討しましょう。
分譲地を購入する予定で、旗竿地と手前の土地で迷っている方は、旗竿地の手前の家のメリット・デメリットや整形地と不整形地の違いについて解説した記事もありますので、そちらもご覧下さい。
＞＞整形地・不整形地とは？図を使って主な形状とメリット・デメリットを解説
これから注文住宅を建てたいと思っている方に、役立つ記事もあります。
＞＞【いい土地】とはどんな土地？土地の選び方のポイントを解説します！
