整形地・不整形地とは?図を使って主な形状とメリット・デメリットを解説

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土地の形は、大きく分けて整形地不整形地に分けられます。また、不整形地には様々な形状があります。今回は、図を使って整形地と色々な形状の不整形地のメリット・デメリットを解説します。

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整形地

整形地とは、四角形の土地で正方形や長方形の土地のことを言います。

正方形や長方形の角地で、角が隅切りになっているものも含みます。

図にすると下のような土地です。

長方形と言ってもあまりにも奥行きがない薄っぺらい土地や、逆に間口が狭い割りに奥行きの長い、俗に言うウナギの寝床みたいな土地は、整形地とは言いません。

また、四角形であっても台形は整形地とは言いません。

整形地のメリット

土地の広さを最大限有効活用した建物を建てることができる

後に解説しますが、不整形地では土地の広さを最大限活用するのが難しい場合があります。

建物を建てる際、プランが入れやすい

不整形地は玄関や車庫、部屋の位置がおのずと決まってしまう場合があります。

室内が四角形になるので角が使えて、家具の配置もしやすい

実際に見ればわかりますが、三角形の建物は角の部分がちょっとした物置くらいにしか使えず使い勝手が非常に悪い上に、四角形の同じ面積の建物に比べてとても狭く感じます。

建物の耐震性が高い

建物は、整形地と同じような形が一番耐震性が高く、不整形地に建つようないびつな形は耐震性が低くなってしまいます。

売るとき高く売れる

整形地は上述した理由から、人気が高く不整形地に比べて高値で売れます。

整形地のデメリット

不整形地に比べて、土地の値段が高い!これにつきます。

不整形地

不整形地とは、形が悪い土地のことで、整形地以外の土地のことを言います。三角形やL字型の土地、旗竿地などがあります。

不整形地のメリット・デメリットは、整形地の反対です。安いことと引き換えに、土地の面積を有効活用することが難しく、建物の耐震性が低くなりがちで、売るときも安くないと売れづらいです。

ただし、不整形地によって違うので土地の形状ごとに解説します。

三角形の土地

三角形の土地は、建物のプランが入れづらく非常に不便な土地です。大抵下の図のような建物プランになります。

三角形の土地のメリットは、安いことくらいしかないと思います。

【 三角形の土地のデメリット 

敷地の面積を有効活用できない

上の図では、土地が見えている部分が多いと思います。それだけ敷地を有効活用できていないということです。

たまに三角形の土地に合わせるように、敷地いっぱいに三角形の建物を建設しているものを見ますが、角の部分がほとんど使えないので、とても不便す。

・四角形で建物を建てない場合、建物の耐震性が低くなる

複雑な形は、四角形の建物に比べて耐震性が低くなります。

・土地を売却するとき安くないと売れない

価格としては、三角形の角度にもよりますが、整形地の3割引きくらいになってしまうと思われます。

なぜこういった土地が生まれてしまうかというと、元々は普通の土地なのですが、後から都市計画道路が通ることになり、都市計画道路の計画線に沿って土地が削られて道路になってしまった結果、生まれることが多いです。

なので、住宅街の真ん中などにはなくて、大きな通り沿いに多いです。

旗竿地(敷地延長)

旗竿地とは、間口(道路と接している部分)の幅が2mほどしかなく、通路のような敷地を通って奥が広がっている土地のことを言います。

旗竿のような形をしているので、そう呼ばれています。他にも敷地を伸ばしたような形から敷地延長を略して、通称【敷延】と業界では呼ばれることもあります。

図にすると下のような土地です。

敷地奥の四角形の部分に家を建てることが多いですが、敷地が狭すぎる場合などは、細く伸びた通路状の部分に玄関やバルコニーを作っている場合もあります。

【 旗竿地のメリット 】

土地の値段が安い

プライバシーが守られる

【 旗竿地のデメリット 】

日当たりや風通しが悪い

避難が困難

車の駐車が困難

建設費や解体費が割高になる

隣の家と近いので、お互い音が聞こえやすい

売却するときに安くないと売れない

一言で旗竿地と言っても、色々なタイプ(形状)があります。詳しくは別の解説記事を書きましたので、リンク先をご覧ください。

細長い土地

長方形だが間口が狭く奥行きの長い土地のことを解説します。

図にすると下のような土地です。

このような土地は一見悪くなさそうに見えますが、デメリットがあります。

【 細長い土地のデメリット 】

間取りが制約される

周りを建物に囲まれており、間口が狭いため日当たりが悪く、特に部屋の奥に日の光が入らない

家の形も細長くなるので、耐震性が低くなる

隣地との距離が近くなるので、火災の危険性やお互い音が聞こえやすい

外壁のメンテナンスができない場合がある

間口が狭い土地は、建物を敷地ギリギリまで建てることがおおいので、隣地も同じような場合、建物の隙間に入ることが困難な場合があります。

間口がある程度広ければ、奥行きが長くてもそこまでデメリットは感じないかもしれません。

その他不整形地

L字型の土地です。旗竿地の通路部分を広げたような土地の場合もあります。

図にすると下のような土地です。

このような土地は家を建てる場合、縦長か横長に建てるか、家もL字型に建てることになります。

【 L字型に建てる場合のデメリット 】

間取りが制約される

建設費が割高になる

複雑な形で建物を建てる場合、四角形に比べて建設費が高くなります。

耐震性が低くなる

・土地の形によっては無駄なスペースまで購入することになる。

全く使い物にならない部分がある土地もあります。

土地の形によっては、上手いこと建築プランが入る場合や、駐車スペースとして活用できる場合もあります。

このような土地は、もともと別々の土地を一つにした場合などに生まれやすいです。

傾斜地

土地に高低差がある土地です。大した高低差でなければ特に問題ないですが、傾斜が急だと土木工事が必要になります。

図にすると下のような土地です。

【 傾斜地のメリット 】

南側に傾斜がついている場合、日当たりが良くなる

南ひな壇と言われる土地で、場合によっては平坦な土地より価格が高くなります。

隣地より高くなっている場合、眺望が良い

【 傾斜地のデメリット 】

角度が急だと平地にしたり、擁壁工事などが必要で建築費が割高になる場合がある

がけ崩れなど、土砂災害の危険性がある

ハザードマップで警戒区域などに指定されてないか確認しましょう。

条例などで建築制限を受ける可能性がある

北側傾斜地の場合、一日中日が当たらないこともある

傾斜地を購入する場合は、必ず購入前に擁壁の工事などが必要かどうかや、実際にいくらくらいかかるのか確認してから購入しましょう。

まとめ

整形地は平坦な正方形や長方形の土地のことで、不整形地はそれ以外の土地のことを言います。

不整形地は、形によってはメリットもありますが、基本的にはデメリットが多いかわりに整形地に比べて安いです。

今の時代は、買った家に一生住むより、ライフステージに合わせて住み替えていくというスタイルが主流ですし、当初想定していなかった理由で売却しなければいけなくなる可能性もあるので、個人的には形状にもよりますが、かなりいびつな不整形地を買って家を建てて住むくらいなら、賃貸でいいのではないかと思います。

実際に私が仲介会社に勤務していたとき、くせが強めな中古の不整形地の戸建てはかなり安くしないと、売れ残っていることが多かったです。

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