賃貸不動産管理会社の仕事内容と年収、業界動向|就職・転職するなら知っておきたいこと

・賃貸不動産管理会社への就職・転職を考えている

・賃貸不動産管理会社の仕事内容や業界動向、年収について知りたい

そんな方のために、賃貸不動産管理会社の仕事内容と業界動向、年収、取得するべき資格について解説します。

賃貸不動産管理会社は、誰かが所有している賃貸マンションやアパートなどの管理や運営を代行するのが仕事です。

管理を受託している物件の家賃から数%の管理費を貰うのでがメインの収入で、管理業の他に賃貸仲介業を行っている会社が多いです。

管理戸数が多ければ多いほど、会社の業績も安定しています。

ノルマが厳しくてきついと言われることの多い不動産業界ですが、不動産管理業は比較的ノルマが厳しくなく、勤務時間も比較的短いことから長く働いている人が多い仕事でもあります。

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賃貸不動産管理会社の仕事内容

不動産管理会社の仕事内容は大きく分けて3つあります。

1、入退去対応

2、維持管理

3、空室対策

それぞれ解説します。

入退去対応

入居対応

入居対応は以下のような流れで行います。

1,物件を貸せる状態にする

2,物件の写真を撮る

3,賃料査定

4,情報サイトなどに物件情報を掲載し、入居者募集をする

5,内見申込が入ったら、対応する

6,入居申込が入ったら、重要事項説明書や契約書を作成する

7,契約する。

8,入居する人に鍵と部屋を引き渡す

管理している物件に空室が発生したら、入居者の募集を行い満室になるよう頑張ります。

まずは、入居募集する部屋を貸せる状態か確認し、汚れや設備の故障等があれば専門業者に頼んで貸せる状態にします。

部屋が貸せる状態になったら、建物の外観や室内の写真を撮っておきます。

並行して、どれくらいの家賃で入居者が見つかりそうか、周辺相場や近隣の似たような物件の成約事例をもとに賃料査定をします。査定した賃料の情報をもとに、オーナーと相談して最終的にいくらで募集するか決めます。

新しい入居者を募集する方法は、不動産情報サイトや自社ホームページに物件情報を掲載する方法や、店舗に集客、不動産会社だけが見られるレインズという情報サイトに物件情報を掲載し、他の不動産仲介会社に入居者を探してもらう方法などがあります。

そのうち物件の内見依頼が入るので、対応します。

自社でお客さんを見つけた場合は自分達で物件に案内しますが、他の不動産会社がお客さんを連れてきた場合は、鍵だけ渡して自由に内見してもらうことが多いです(物件や会社によっては、他の不動産会社がお客さんを連れてきた場合も立ち会うことがあります)。

内見したお客さんから入居申し込みが入ったら、ちゃんと家賃を払っていけそうか、反社会的勢力など問題のある人物じゃないかなどの入居審査をし、問題なさそうなら重要事項説明書と契約書を作成し、契約手続きをします。

契約時に、敷金・礼金や初月の家賃などを受け取り、鍵と物件を引き渡して一連の流れは終了します。

入居希望者を他の不動産会社が連れてきて、内見に立ち会わない場合は、基本的に情報を公開して待つだけです。しかし、全く人気のない物件の場合、物件近くの不動産仲介会社に物件を積極的に紹介してもらうようお願いしたりします。

退去対応

入居者の方から、退去したいとの連絡を受けたら、いつ引っ越しするのかなどを確認してオーナーにも連絡します。

基本的に賃貸物件は、入居者がつけた汚れや傷などは修復してから部屋を明け渡すことになっていますので、退去後の部屋に傷や汚れ、残置物などがないか確認し、部屋の鍵も受け取ります。

部屋の状態が悪い場合は、修繕費などを敷金で相殺して、余った分はオーナーが元入居者に返却します。

維持管理

維持管理には、以下のような仕事があります。

・家賃の入金管理

・物件の清掃

・設備の点検・修繕対応

・賃貸契約の更新手続き

・建物や設備、入居者のトラブル対応

それぞれ解説します。

家賃の入金管理

管理している物件の入居者から、きちんと家賃の入金があるか確認し、家賃の入金がない場合は入居者に連絡して督促します。

入金確認後、管理費を差し引いた残りの家賃をオーナーに振り込みます。

このときオーナーに対して、どの物件のどの部屋にいくら入金があり、総額はいくらで、管理費、オーナーに振り込む金額などを記載した明細書を作成し、送ります。

物件の清掃

管理物件に定期的に行って、共有部や敷地の清掃を行います。

賃貸物件は、持ち家の分譲マンションに比べると、ゴミ出しのマナーが悪いことも多く、不法投棄やカラスに荒らされてゴミが散らばっていることも多いです。

会社によっては清掃は請け負わず、オーナーがやる場合もあったり、清掃業者に任せている場合もあります。

設備の点検・修繕対応

共用廊下や階段の電気が切れていないかなど、共用部の設備の故障などがないか確認し、場合によっては自分で直したり、オーナーに連絡したりします。

エレベーターや消防設備の点検はプロの業者が行うので、立ち会います。

点検や修繕の手配まで管理会社がやる場合もありますし、オーナーに連絡するだけでオーナーが自分で手配する場合もあります。

賃貸契約の更新手続き

賃貸契約は通常2~3年となっており、期間が経過してもそのまま住み続けたい場合は、賃貸契約の更新を行います。

どこの入居者が、いつ契約満了となるのかを管理しておき、契約満了前に入居者に連絡をとって更新を希望するか確認します。

更新を希望する場合は、更新契約書を作成し記名押印してもらい、更新料を受け取ります。

建物や設備、入居者のトラブル対応

最近のアパートやマンションでは、電灯やエアコン、ネット回線などはオーナーが最初からつけていることが多いので、こういった設備が故障したとの連絡が入居者からあったら、オーナーに連絡したり、業者を手配するなど対応します。

その他、入居者や近隣住民から、他の入居者などについて苦情が入ることがあるので、直接注意したり張り紙をするなどして対応します。

空室対策

建物の築年数が経過し、見た目が悪くなったり、設備が見劣りするようになると、場所によってはなかなか空室が埋まらなくなります。

不動産管理会社は、多数の物件を管理していますので、どんな物件が人気があるのか、人気の設備や間取りなどの情報をある程度わかっています。

こういった情報をもとに、空室で困っているオーナーに対して、リフォームや設備導入の提案をします。

不動産管理会社は、入金された家賃に対して数%の管理費を貰うので、空室だらけの物件の管理を任されていても収入にはなりません。

空室対策の提案も、非常に重要な仕事の一つです。

不動産管理会社の中には、サブリースを行っている会社もある

不動産管理会社の中には、通常の管理以外にサブリースも行っている会社がありますので、サブリースについても解説します。

サブリースとは

サブリースとは、賃貸アパートやマンションなどを一棟丸ごと(分譲マンションの場合は一部屋)管理会社が借り上げて、物件に入居したい人に又貸しすることをいいます。

オーナーには、満室時に想定される家賃総額の80~90%を空室の有無に関わらず支払うので、オーナーにとっては収益性が下がる可能性がありますが、家賃の入金が保証されているので、リスクが低くなるというメリットがあります。

サブリース会社にとっての収益は、又貸ししている家賃 ー オーナーに支払う家賃の差額が利益になります。

サブリースを行う際は、物件の管理も請け負うのが普通で、一般的な不動産管理業務も行います。

サブリースを行っている大手不動産会社

サブリースを行っている大手不動産会社は、不動産管理を請け負うことを主な目的にしている会社と、賃貸マンションやアパートを建設してもらうことを主な目的にしている、ハウスメーカーや建設会社あどがあります。

大手のサブリース会社をご紹介します。

・建設、ハウスメーカー系以外のサブリース会社

日本管理センター

・建設、ハウスメーカー系のサブリース会社

大東建託パートナーズ

レオパレス21

大和リビング

不動産管理会社の中でサブリースを行っている会社は、圧倒的にハウスメーカーや建設会社系の会社が多いです。

これはなぜかと言うと、地主さんなどにアパートやマンションを建ててもらう時に、サブリースで安定的な収益が見込めることを示すことで、ぐっと建築してもらいやすくなるからです。

しかし、新築時に提示したサブリース料がずっと続く訳ではありません。

築年数の経過とともにサブリース料を下げたり、空室が埋まりやすいようにするリフォーム工事を自社で行うことを条件にするなど、事実を誤認するような説明や、圧倒的にオーナーに不利な内容の契約が横行して、社会的な問題となりました。

現在ではそういった問題が起こらないように法改正され、サブリース契約前にサブリース料は将来的に下がる可能性があることなどをちゃんと説明することが義務付けられました。

賃貸不動産管理会社の仕事はきつい?

不動産管理会社の仕事は、他の仲介や、土地仕入れ、販売、分譲マンション管理などに比べると、ノルマがきつくないことが多く、不動産業の中では比較的ホワイトな仕事と言われています。

また、売買仲介やハウスメーカーの営業、不動産開発系の仕事に比べると、必要な知識やスキルなどが少ないため、業界未経験者の方にもおすすめの仕事です。

大変なのは、突発的なトラブル対応と面倒な入居者対応です。

深夜の突発的なトラブルについては外部の業者に委託している会社もありますが、そういったことをしていない会社の場合、夜中や休日に呼び出されることも時々あります。

面倒な入居者については、ゴミ出しやペット飼育のルールを守らない人や、騒音を出す人などの対応を行ないます。

その他、賃貸物件は企業の異動や入社、大学の入学などが多い3月や9月などが繁忙期なので、この時期は入退去対応で忙しくなりますが、逆にそういったことがあまりない時期は暇なこともあります。

賃貸不動産管理会社の業界動向

賃貸不動産管理会社の業界動向について解説します。

日本の賃貸物件数の推移

まず、賃貸不動産管理の仕事は、賃貸物件数に影響を受けますので、数がどのように変化しているのか見ていきます。

賃貸アパートやマンションなどの貸家の数は、土地活用や相続対策、不動産投資の普及などによって右肩上がりで増えており、業界には追い風が吹き続けているような状態です。

賃貸不動産管理会社の数と大手

国土交通省によると、賃貸住宅管理業者として登録されている事業所数は令和4年11月時点で13,231事業所となっています。

登録されている社数でいうと約4,000社あります。管理戸数が200戸未満の業者は登録義務がありませんので、実際の管理業者数はもっと多いと予想されます。

それなりに数が多く感じますが、2018年時点の借家数、約1,900万戸に比べると、管理業者数が過剰な状況ではありません。

大手の賃貸不動産管理会社を管理戸数が多い順にご紹介します。

大東建託グループ        1,202,245戸

積水ハウスグループ        674,125戸

スターツグループ         652,017戸

大和リビング           618,231戸

レオパレス21          567,314戸

東建コーポレーション       260,611戸

ハウスメイトグループ       237,788戸

東急住宅リース          116,619戸

旭化成不動産レジデンス      111,050戸

JPMC(日本管理センター)     106,943戸

長谷工ライブネット        106,480戸

生和コーポレーション       105,199戸

ビレジハウス・マネジメント     104,918戸

タイセイ・ハウジーホールディングス 94,898戸

リロパートナーズ          94,450戸

令和4年時点 出典:2022不動産統計集

土地活用向けの建設会社、ハウスメーカー系の会社が多くランクインしており、アパートやマンション建設 ⇒ そのまま管理も受託という流れができていることがわかります。

賃貸不動産管理会社の平均年収

給料

不動産業界の平均年収は、転職サイトdodaが公表しているデータによると以下の通りです。

・ディベロッパー     … 469万円

・土地活用        … 431万円

・住宅(ハウスメーカー) … 427万円

・不動産管理       … 413万円

・不動産仲介       … 392万円

このデータによると、不動産管理会社の平均年収は413万円になっています。

不動産管理会社の仕事は、他の不動産業界の仕事に比べるとノルマなどが厳しくない代わりに、営業成績によっては大きく稼げるということも少ないため、業界の中では給料は低い方となっています。

国税庁が公表している令和2年分民間給与実態統計調査によると、日本人の平均年収は433万円ですので、平均よりやや低い給与水準です。

次にご紹介する資格を取得すれば、もっと高い収入を得ることも可能です。

賃貸不動産管理会社に就職・転職するなら取得したい資格

資格

賃貸不動産管理会社で働くときに、スキルアップや年収の向上に役立つ資格をご紹介します。

取得をおすすめする資格は以下の2つです。

・賃貸不動産経営管理士

・宅地建物取引士

それぞれ解説します。

賃貸不動産経営管理士

【賃貸不動産経営管理士】とは、賃貸住宅管理業務を行ううえで設置が義務付けられている「業務管理者」の要件とされた国家資格です。

200戸以上管理している不動産管理業を行っている会社は、国への登録が義務化され、営業所に1人は業務管理者を設置しなければならず、業務管理者の要件を満たすのに必要な方法の一つが、賃貸不動産経営管理士の資格を取得し、登録することなのです。

ちなみに、管理業務主任者は賃貸不動産経営管理士だけがなれるわけではなく、宅建士の資格を持っている方も指定講習を受けるなどすればなれます。

独占業務はありませんが、以下の業務は賃貸不動産経営管理士か、実務経験が6年以上あるものが行わなければならないとされています。

・管理受託契約に関する重要事項説明の交付・説明・掲示・記名押印

・管理受託契約書への記名押印

・転貸(サブリース)に関する重要事項説明の交付・説明・掲示・記名押印

・転貸(サブリース)契約書への記名押印

昔はこのような法的義務はなかったのですが、管理業者と物件オーナーの間でトラブルが頻発したため(特にサブリース契約で家賃収入を保証するとうたいながら、後々家賃を下げる問題)、しっかりと事前に説明し、トラブルが起きないよう法律が改正されました。

不動産管理会社で働くなら、できれば取得しておきたい資格です。

宅地建物取引士

【宅地建物取引士】とは、不動産業の免許を取得する際や、不動産の取引をする際に必要となる国家資格です。通称、宅建(たっけん)と呼ばれています。

宅地建物取引士には、不動産の売買・賃貸契約などをする際に、以下3つの独占業務があります。

・重要事項説明

・重要事項説明書への記名・押印

・契約書への記名・押印

その他、不動産業の免許を受けるに当たり、その事務所その他国土交通省令で定める場所ごとに、事務所等の規模、業務内容等を考慮して、国土交通省令で定める数の専任の宅地建物取引士を置かなければなりません。

不動産管理業は不動産業の免許を取得しなくても営業できるので、必ずしも宅建の資格を取得する必要はありません。

しかし、不動産管理業を行っている会社は同時に仲介業も行っていることが珍しくないので、取得を推奨している会社が多いです。

仲介業をしている会社は必ず不動産業の免許を取得しなければならないからです。

宅建は不動産業界で働いているなら必ず取得しておきたい資格で、不動産の基礎的な知識が身につくだけでなく、資格手当がでたり、就職・転職する際にも有利になります。

宅建士の合格率は、平均すると16%ほどしかありませんが、しっかり勉強すれば誰でも合格できます。

合格率が低いのは、 毎年合格ラインが変動する相対評価を採用しているのが原因です。真面目にコツコツ勉強すれば3か月~半年ほどの勉強期間で合格可能です。

>>宅建は難しい!?宅建士試験の合格率が低い理由を、元不動産仲介会社の宅建合格者が解説!

>>宅建に受からないならこれを見ろ!合格のコツは、試験の特徴と出る問題を知ること

賃貸不動産管理会社に就職・転職するのは難しい?

賃貸不動産管理会社への就職・転職はそれほど難しくありません。

持っていれば採用に有利になる資格はあるものの、絶対に持っていなければならないというものでもありません。

また、賃貸不動産管理会社は不動産業の中でも特に数が多く、全国的に業務を行っている大手もあれば、地元の地主さんなどから地域の物件の管理を多く任されている中小企業などもあります。

転職サイトを見てみればわかると思いますが、業界の大手企業であっても、【学歴不問・未経験者歓迎】と書かれた求人情報も珍しくありません。

就職・転職するのにおすすめの賃貸不動産管理会社

賃貸不動産管理会社に就職・転職するならどこがいいのか?

引っ越しを伴う転勤などをしたくないという方におすすめの管理会社

地元で長く事業を営んでおり、地主さんなどから沢山物件の管理を任されている不動産管理会社がおすすめです。

どうやって判断するかと言うと、地元の街を歩いていると駐車場やアパートなどに、【空き募集】や【管理〇〇不動産】などと書かれている看板が掲げられているのを見ることも多いと思います。

この看板には管理を任されている不動産会社の社名や電話番号が書かれていますので、よく看板を見る会社はそれだけ多くの物件を管理していることになります。

駅前の一等地にある大手不動産会社などは、他の会社が管理している物件を仲介して稼ぐ、賃貸仲介がメインの会社がほとんどです。

地元で長く管理業を営んでいる会社は、大手の有名な会社ではない場合が多く、駅の近くにはありますが目の前というほどの場所にはないことが多い印象です。

就職や転職する際は、面接時などに「管理戸数はどれくらいですか?」と聞いてみるのもいいと思います。

地元で長く管理業を営んでいる会社は、沢山の物件を管理しているため会社の業績が安定しているほか、地元の物件を扱っているので、引っ越しを伴うような転勤もありませんので、自分も安定して長く働くことができます。

不動産管理主体の会社の場合、営業ノルマなども厳しくないことも多いですが、少し給料が安い傾向にあります。

大規模な物件や高級マンションなどを管理してみたい方におすすめの管理会社

大手総合不動産会社のグループ会社や、公的な賃貸住宅を扱うUR都市機構などがおすすめです。

賃貸住宅と聞くと、アパートや小規模なマンションなどを想像する方もいるかもしれませんが、大手不動産会社は、分譲マンションと同じくらいの規模の賃貸マンションを開発して賃貸しており、管理に関しては自社のグループ会社に任せていることが多いです。

有名なブランド賃貸マンションは、以下のようなものがあります。

パークアクシス(三井不動産グループ)

ザ・パークハビオ(三菱地所グループ)

アパートメント(東京建物グループ)

プラウドフラット(野村不動産グループ)

ラトゥール(住友不動産グループ)

積極的に、自社グループ以外のオーナーが所有する物件の管理を受託している会社もありますが、自社グループが所有している物件の管理がメインの会社もあります。

大規模な物件や高級マンションなどを管理している、大手不動産管理会社をご紹介します。

大手総合不動産系の管理会社の方が、大規模な物件、高級物件などを多く扱っています。

賃貸不動産管理会社に就職・転職する際の注意点

不動産管理会社は、管理だけを行ってい会社もありますが、アパートやマンションの建築を行っている会社や仲介を行っている会社が沢山あります。

そういった会社では、管理の仕事がしたいと思っている方に、建築や仲介の営業をやることになる可能性もあります。

アパートやマンション建設の営業をやりたくないという方は、できるだけ物件の管理専門の会社を選ぶことをおすすめします。

不動産管理会社への転職をお考えの方には、以下の記事もおすすめです。

>>未経験で不動産業に転職したい方におすすめの転職エージェント型求人サイトをご紹介します!

まとめ

賃貸不動産管理会社の主な仕事内容

1、入退去対応

2、維持管理

3、空室対策

賃貸不動産管理会社の平均年収は、約413万円

日本の平均年収に比べると低いですが、経営状況が安定している会社が多く、他の不動産業界の仕事に比べるとノルマが厳しくないことが多く、長く働ける会社です。

業界動向としては、賃貸住宅数は右肩上がりで増えており、業界には追い風が吹き続けているような状態です。

その分人を常に採用して増やす必要がある業界なので、転職サイトでは、業界の大手企業であっても、【学歴不問・未経験者歓迎】と書かれた求人情報も珍しくありません。

賃貸不動産管理会社への転職をお考えの方には、以下の記事もおすすめです。

>>未経験で不動産業に転職したい方におすすめの転職エージェント型求人サイトをご紹介します!

不動産業界の他の仕事にも興味のある方は、他の仕事を解説した記事もあります。

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