売れない古いマンションの所有権は放棄できる?処分方法について解説!

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古いマンション

古いマンションを売りに出しているけど、1年以上売れない…

売れないどころか、半年以上問い合わせすらない…

管理費や修繕積立金、固定資産税などがかかり続けており、タダでもいいから処分したい!

そんな方のために、古くて売れないマンションの所有権は放棄できるのか?国や自治体への寄付や、誰かに無償譲渡することは可能なのか解説します。

結論から申し上げると、マンションの所有権を放棄することはできず、国や自治体への寄付も基本的に難しいのが現実です。

無償譲渡については相手が見つかれば可能ですが、その前に是非試していただきたい方法があるのでご紹介します。

売れないマンションの所有権は放棄できる?

⇒ 売れないマンションの所有権は放棄できません!

まず、第一に土地所有権放棄の可否については、現行民法に規定がなく、そういった判例も存在していません。

つまり不動産の所有権の放棄について、そもそも法律が存在していない状態ですので、手続きなども存在していません。

通常、不動産は登記簿謄本に所有権が登記されており、この所有権を消す所有権抹消登記というものも存在するのですが、そもそも登記が間違いだった場合や、登記したものの契約が解除された場合、相続放棄などの場合に限られ、単純にいらないから所有権を抹消するいうのは、認められていません。

一応、民法第239条第2項では「所有者のない不動産は、国庫に帰属する。」と規定していますが、この条文は元々所有者のいない土地、例えば海底火山が噴火して新たに島ができるなどを想定しており、既に所有者のいる不動産の放棄を想定しておりません。

また、マンションの場合は土地だけでなく建物が存在しているため、より問題解決が困難になっています。

日本全国では人口減少に伴い、都市部以外では不動産需要が減少し、相続しても適切な相続手続きが行われず、所有者不明土地が増加するなどの問題が発生しています。

国土交通省が平成30年に行った「土地問題に関する国民の意識調査」によると、負担を感じた土地又は負担を感じると考える土地について、その所有権を手放したいと考えますか?との質問に対して、10.7%もの人が、「価格によらず、手放せるものなら手放したい」と回答しています。

国もこういったことを問題視しており、不動産の所有権放棄について法制審議会で話し合われています。

土地の所有権放棄について話し合われた、法制審議会民法・不動産登記法部会第2回会議(平成31年4月開催)の中では、建物の所有権放棄について意見が交わされており、以下のような提案がされています。

土地については、物理的に滅失させることができないことから、所有権放棄を認めて帰属先機関にそれを管理させる必要があるが、建物については、民法上は土地と同じ不動産であるものの、物理的に滅失させることができるのであり、放棄を望む者は、建物を取り壊せば足りる点で土地とは性質を異にする。

また、建物は土地の工作物であり、その設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、建物の所有者は、免責が許されない損害賠償責任を負う(民法第717条第1項)のであり、建物の所有権の放棄を認めることは相当でないと考えられる。

そこで、本文では、建物所有権の放棄まで認めないことを提案している。

法制審議会民法・不動産登記法部会第2回会議(平成31年4月23日開催)部会資料2 土地所有権の放棄

このような意見があることから、今後、土地の所有権放棄についての法整備が進む可能性はありますが、マンションのような建物について放棄を認めることはないのではないかと予想されます。

国や自治体にマンションを寄付することは可能か?

⇒ マンションを国や自治体に寄付するのは困難!

困難という少し曖昧な言い方になってしまったのは、国や自治体に対する不動産の寄付は、全国的に明確なルールが決められているわけではないということが1点。

もう1点が、マンションと言っても所有者や占有者、建物の状態、権利関係、資産価値など、物件によって様々な状況が想定されるので、寄付を受け入れてくれる可能性がある物件もあれば、ない物件もあるからです。

国や自治体によっては、ホームページで寄付のルールについて簡単にではありますが公表しているところもあります。

国の受付先である財務省のホームページには、不動産の寄付について以下のようなQ&Aが記載されています。

国に土地等を寄付したいと考えていますが、可能でしょうか

【答】

寄付の申出があった場合、土地等については、国有財産法第14条及び同法施行令第9条の規定により、各省各庁が国の行政目的に供するために取得しようとする場合は、財務大臣と協議の上、取得手続をすることとなります。

なお、行政目的で使用する予定のない土地等の寄付については、維持・管理コスト(国民負担)が増大する可能性等が考えられるため、これを受け入れておりません。

財務 国に土地等を寄付したいと考えていますが、可能でしょうか

行政目的で使用するとは、道路や公園、文化施設などが想定されるので、基本的にマンションの一室において寄付を受け入れることはないと思われます。

ただし、国としても所有者不明の土地など引き取り手のない不動産に関する問題が顕在化している中、行政目的のない不動産について寄附を受け入れていくことを検討されております。

しかし、国による不動産の寄付受け入れについて話し合われた財務省の財政制度等審議会 国有財産分科会(令和元年6月14日開催)では、以下のような条件をつけるべきとしています。

1 相続税の物納の要件を満たすもの

2 適切な管理がされていること

3 周辺環境に問題のないもの

4 国の保有により地域防災に資するなど周辺地域への社会的メリットがある土地

5 国有地に隣接する土地

1番の相続税の物納の要件は、以下になります。

aイ 担保権の設定の登記がされていることその他これに準ずる事情がある不動産

ロ 権利の帰属について争いがある不動産

ハ 境界が明らかでない土地

ニ 隣接する不動産の所有者その他の者との争訟によらなければ通常の使用ができないと見込まれる不動産

ホ 他の土地に囲まれて公道に通じない土地で民法第210条(公道に至るための他の土地の通行権)の規定による通行権の内容が明確でないもの

ヘ 借地権の目的となっている土地で、その借地権を有する者が不明であることその他これに類する事情があるもの

ト 他の不動産(他の不動産の上に存する権利を含みます。)と社会通念上一体として利用されている不動産もしくは利用されるべき不動産または二以上の者の共有に属する不動産

チ 耐用年数(所得税法の規定に基づいて定められている耐用年数をいいます。)を経過している建物(通常の使用ができるものを除きます。)

リ 敷金の返還に係る債務その他の債務を国が負担することとなる不動産(申請者において清算することを確認できる場合を除きます。)

ヌ その管理または処分を行うために要する費用の額がその収納価額と比較して過大となると見込まれる不動産

ル 公の秩序または善良の風俗を害するおそれのある目的に使用されている不動産その他社会通念上適切でないと認められる目的に使用されている不動産

ヲ 引渡しに際して通常必要とされる行為がされていない不動産

ワ 地上権、永小作権、賃借権その他の使用および収益を目的とする権利が設定されている不動産で次に掲げる者がその権利を有しているもの

1 暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律第2条第6号に規定する暴力団員または暴力団員でなくなった日から5年を経過しない者(以下「暴力団員等」といいます。)

2 暴力団員等によりその事業活動を支配されている者

3 法人で暴力団員等を役員等(取締役、執行役、会計参与、監査役、理事および監事ならびにこれら以外の者でその法人の経営に従事している者ならびに支配人をいいます。)とするもの

国税庁 No.4214 相続税の物納

かなり条件があるのにくわえて、専門用語も多いので要約させていただくと、借金がない、権利関係で揉め事がない、隣地の人と揉め事がない、資産価値があるなど、何の問題もない価値のある物件なら物納してもいいよ!という条件になっています。

管理の手間や費用がかかる物件や、権利関係など何かしら問題のある物件、資産価値の低い物件を国に押し付けることはできないと思った方がいいでしょう。

寄付を受け付けてもらえるマンションがあるとすれば、大都市の資産価値の高いマンションで、権利関係などに一切問題のない物件に限られると思われます。

しかし、そういった物件はそもそも普通に売却できる物件なので、寄付を検討する必要すらありません。

マンションの無償譲渡は可能か?

⇒ マンションの無償譲渡は可能です!

無償譲渡とは、タダで誰かにあげることですが、不動産の場合も貰いたいという方がいて、双方が合意すれば取引が成立します。

ただし、あなたがタダでもいいから手放したいと思っているマンションを他の人が欲しがるのか?という問題と、受け入れてくれる人を自分で探す必要があります。

場合によっては、引き受けてくれる人が現れず、時間や維持費がかかり続ける可能性もあります。

不動産無償譲渡の注意点

不動産売買契約書

その他の注意点としては、無償譲渡であっても契約書を交わすことと、所有権移転登記を行うことをお勧めします。

譲渡後に建物や設備の不具合が発覚・発生したり、近隣とのトラブルなどが発生した場合に、きちんと契約書を作成しておかないと、やっぱりいらない、聞いていた話しと違うなどと言われトラブルになる可能性があります。

また、所有権の移転登記していないと、第三者に対して自分が所有者でないことを証明できない可能性があります。

その他、何かしら問題が起きたときに、譲渡した相手ではなく自分に損害賠償請求をされる可能性や、税金・管理費などを徴収される可能性があります。

不動産無償譲渡にかかる費用

不動産を無償譲渡する場合、基本的に譲渡する側(元々の所有者)は、特に費用はかかりません。

ただし、契約書の作成などを弁護士などの専門家に頼む場合は、契約書作成料がかかります。

それに対し、不動産を譲り受ける側は、不動産取得税や場合によっては贈与税、不動産の所有権移転登記する際の司法書士への報酬、登録免許税などがかかります。

古いマンションは売れないとどうなるのか?【実際の事例】

放置されたことにより廃墟化した古いマンションが、大問題になった事例がありますのでご紹介します。

滋賀県野洲市で老朽化したマンションが放置された挙句、行政代執行により建物が解体され、所有者には解体費が請求されました。

1972年築、総戸数9戸、鉄骨造3階建て、【美和コーポ】という名称の分譲マンションです。

下の写真は、解体される前の実際の写真です。廃墟化が進み過ぎて、壁さえありません。

廃墟になった滋賀県野洲市の分譲マンション
実際に廃墟化して話題になったマンション google ストリートビューから引用

廃墟になった理由は、分譲当初から管理組合が存在せず、維持管理がされていなかったことにくわえ、築40年くらい経過した頃から住人が誰もいなくなったことにより廃墟化しました。

交通量の多い道路に面していて危険なことや、発がん性のあるアスベストを含む建材が使用されていることなどから、空き家対策特措法に基づき行政代執行として2020年7月に、市が解体しました。

解体費用の総額は約1億1,800万円。所有者は1人当たり、市から約1,300万円請求されています。

ここまでの状態になるマンションは全国的にも珍しいですが、今後は古いマンションが増えるとともに、このようなマンションも増えていくのではないかと予想されます。

分譲マンションの管理・運営は区分所有法という法律が関係しており、管理組合が適正に運営されないと、自分一人ではどうにもできない状態になりかねません。

国もこういったことを問題視しており、マンションを建て替えしやすいよう法改正していますが、それでも全国で実際に建て替えされたマンションは、これから建て替えする案件も含めて、令和2年4月1日時点で295件しかなく、9割が東京・大阪を中心とした大都市圏で行われています。

つまり、マンションの建て替えは非常に困難であり、特に地方では建て替えできない可能性が高いと思った方がいいでしょう。

>>古いマンションは建て替えできない可能性98%⁉成功例の件数・割合・築年数を調査

また、居住者がいなくなり管理費や修繕費が適正に徴収できなくなると、建物の維持さえ困難になり、老朽化が進むとますますマンションが売れなくなるという、負のスパイラルに陥ります

マンションを処分したいなら、このような状態になる前に処分しないと、とんでもないことになりかねませんので、すぐに行動しましょう。

売れないマンションを放棄したいなら、まずは不動産買取業者に査定してもらう

ここまで読んで頂いた方は、仲介会社に頼んで売りに出しても売れないし、所有権の放棄や、国や自治体への譲渡も難しいなら、無償譲渡するしかないか…と思われるかもしれません。

しかし、無償譲渡する前に一度試してみて欲しい方法があります。

それは、不動産買取業者に直接マンションを買い取ってもらう方法です。

いやいや、不動産業者が買ってくれるなら、仲介会社に頼んで売りに出している時点で売れるのでは?と思う方もいるかと思いますが、そうとは限らないのです。

不動産仲介会社が査定した売却価格というのは、そのマンションを購入して住むことを目的とした一般の人向けの価格です。

それに対して、不動産買取業者はリフォームして転売するなど、利益を出すことを目的とした価格を提示しますので、仲介会社が査定した価格で購入することはほとんどありません。

また、売れない物件というのは、最終的に仲介会社または売主から直接、不動産買取業者へ買い取ってくれないか打診するのがよくあるパターンで、星の数ほどある売り物件に対して、いちいち不動産買取業者側からいくら値引いてくれるなら購入したいと交渉することは、あまりありません。

なので、普通に仲介会社にお願いしてマンションを売り出しているだけでは、買取業者が買うことほとんどないのです。

>>売れない家はどうなる?不動産仲介会社で見てきた、売れ残った物件が辿る道

不動産買取業者は怪しくて怖い?

不動産買取業者と聞くと、怪しいとか怖い印象を受ける人もいるかもしれませんが、普通の不動産会社が不動産を仕入れる(買い取る)ときに使う呼び方です。

土地を購入して建売住宅を建てて販売する建売業者や、マンションを建てて販売するマンションデベロッパー、中古マンションを購入してリノベーションマンションにして販売する不動産会社などのことで、無名の会社もあれば誰でも知っているような不動産会社もあります。

このような不動産会社は、地主や一般の人、企業などから不動産を買い取って、大抵の場合売りやすい状態にしてから販売します。

そういった不動産会社が不動産を買い取るとき、不動産買取業者と呼ばれるだけですので、ご安心下さい。

それでも、不動産買取自体に不安を抱いている方もいるかもしれませんが、買取の場合、お客さんはお金をもらう側で、買取業者がお金を払う側になります。

マンションの放棄や寄付などを考えるくらいの物件が、お金に変わるならラッキーだと思いますので、安心して利用できます。

売れないマンションを、不動産買取業者に売却するメリット

売れないマンションを不動産買取業者に売却する方法は、以下のようなメリットがあります。

1 売却して現金を手にするまでが早い

2 仲介手数料がかからないのでお得

3 契約不適合責任免責で契約するのが一般的

4 周囲に知られずに売却できる

メリット1 売却して現金を手にするまでが早い

不動産買取の流れ

仲介で売却する場合は、購入希望者が物件を見に来るとき、購入希望者の都合に合わせなければいけません。

また、物件を見に来てくれた人が購入申込してくれるとは限りません。

さらに申し込みが入っても、そこから購入希望者の住宅ローンの審査や手続き等がありますので、非常に時間がかかります。

それに対して買取は、業者が物件を見に来た後、査定額を提示し、その価格で合意したら即契約に移り、資金の決済や物件の引き渡しもすぐ行われます。

物件を見に来る日程も、一般の人のように土日しか見に来れないということもありませんし、住宅ローンの審査など面倒で時間がかかるといったこともないので、早ければ1週間ほどで全てのやり取りが終わることさえあります。

メリット2 仲介手数料がかからないのでお得

仲介会社にマンションの売却を依頼した場合、一般の人に売れた場合だけでなく、買取業者へ売却した場合も仲介手数料がかかります。

不動産の仲介手数料は、【物件の売買価格×3%+6万円+消費税】がかかるのが一般的で、数十万円~ときには100万円以上かかる場合もあるので、仲介手数料はけっこうな費用負担になります。

(上記仲介手数料は法定上限で、400万円以下の物件に関しては18万円+消費税)

それに対して、不動産買取会社へ直接売却した場合は仲介手数料がかからないので、とってもお得です。

メリット3 契約不適合責任免責で契約するのが一般的

契約不適合責任とは、ざっくり言うと物件の売却引き渡し後に、物件の状態が売買契約書に記載されている状態と異なる場合、売主はその責任を負うというものです。

例えば、物件引き渡し後に給湯器が壊れていることが判明し、修理が必要となった場合に、売主が修理をしたり修理代を支払わなければならないなどが想定されます。

一般の人ではなくプロの不動産業者が買い取る場合は、こういった契約不適合責任は免責(売主は責任を負わない)とされるのが一般的ですので、マンションを売る側としても安心して売却できます

メリット4 周囲に知られずに売却できる

不動産会社に直接買い取ってもらう場合、不動産情報サイトへ売却情報を掲載したり、チラシを撒いたりする必要はありません。

また、物件に不特定多数の人が何度も出入りする必要もありませんので、近隣の人に家を売却中であることを知られずに済みます。

不動産買取業者の選び方

仲介会社にお願いしても売れないマンションは、不動産買取業者に買い取ってもらうのがいいとお伝えしましたが、ここで1つ注意点があります。

それは、売ろうとしているマンションの立地や状態に合った買取業者を選ばないと、買取価格が安くなるどころか、最悪の場合は買い取ってもらえません

マンションが売れなくて所有権の放棄や寄付、無償譲渡まで考えているとしたら、なかなか売れないような立地や状態の物件でも買取対応可能な、専門的な買取業者を見つける必要があります。

処分したいマンションが、古くて老朽化している、管理状態が悪い、人口が減少している地方にある、共有関係で揉めている、自主管理、自殺や孤独死などの事故物件、借地権などに該当している場合、普通の不動産買取業者では買い取ってくれないでしょう。

こういった物件でも買取してくれる不動産業者なんて普通は知らないと思いますし、自分で探すのも大変だと思います。

そんな方のために、売れなくて放棄したいと思うような問題のあるマンションでも、日本全国積極的に買取している不動産買取業者があるので、ご紹介します。

放棄や寄付を考えるようなマンションでも、積極的に買取している不動産会社

その会社は、東京都に本社がある 株式会社Alba Link (https://wakearipro.com/)という不動産会社で、【 訳アリ物件買取プロ 】という名称で、不動産の買取サービスを行っています。

不動産買取業者 訳アリ物件買取プロ

【 訳アリ物件買取プロ 】の特徴は以下になります。

日本全国対応可能、物件所在地が都市部でなくでも大丈夫。

他の不動産買取業者では買取を断られるような物件でも、積極的に買取

無料で出張査定してくれて、早ければ査定後12時間後に買取価格がわかります

・買取価格の提示後、取引キャンセルになっても査定料金は請求されませんので、安心してご利用可能です。

・買取価格に合意した場合、契約後最短3日で買い取り金額が受け取れます

・直接買い取りになりますので、仲介手数料がかからないところも嬉しいポイントです。

全国対応で、なかなか売るのが難しい物件を積極的に買取している珍しい会社で、売れないマンションの処分で困っている方にとっては、うってつけのサービスです。

【 訳アリ物件買取プロ 】を運営している、株式会社Alba Linkとは?

株式会社Alba Linkの会社ロゴ

『 訳アリ物件買取プロ の良さはわかったけど、この会社信用できるの?』と、不安な方もいるかもしれませんので、どんな会社かご紹介します。

【 訳アリ物件買取プロ 】を運営している株式会社Alba Linkは、平成23年に設立された業歴10年以上の不動産会社で、全国で年間200件以上の買取を行っている実績のある会社です。

東京に本社がありますが、大阪や千葉などにも支店があります。

あまり一般の方には馴染みのない会社ですが、不動産業界の人の間では、一般の方には売れないような物件を買い取ってくれる業者として、そこそこ有名です(この記事の著者は、不動産仲介会社で働いていました)。

テレビやラジオ、不動産業界紙などにも取り上げられている実績があります。

会社のホームページでは、経営陣やスタッフを顔写真付きで紹介しており、信用できない怪しい不動産会社だったら、このようなことは絶対できないでしょう。

たった30秒の簡単な入力で無料査定すれば、1週間後に売却代金があなたの手元に!

売れないマンションは、管理費や修繕費、固定資産税などの負担があるだけでなく、時間の経過とともに老朽化が進み、ますます売れなくなるという負のスパイラルに陥る可能性があります。

無駄な費用やストレスから解放されたいなら、早めの行動が大切です。

【 訳アリ物件買取プロ 】はただ売れないマンションだけでなく、共有関係で揉めている物件や事故物件、借地権など、他の買取業者では買取を断られるような物件でも積極的に買取しています。

既に他の買取業者に断られた方でも、あきらめずに是非一度査定してもらって下さい!

買取価格の査定は無料でやってくれ、物件種別・物件住所・お名前・メールアドレスなどを入力するだけですので、簡単で時間もかかりません。

不動産買取査定、依頼フォーム

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まとめ

マンションの放棄・寄付・無償譲渡は可能か?

・放棄できるか?

⇒ 法律や手続きが整っていないので、放棄はできません。

・国や自治体に寄付できるか?

⇒ 資産価値が高く、何も問題のない物件でもない限り断られる可能性が高いです。

・無償譲渡することは可能か?

⇒ 可能ですが、引受先を見つけるのが困難ですし、まだ売れる可能性もあるので、不動産業者に査定してもらうことをお勧めします。

不動産買取業者に直接買い取っても貰う場合は、物件の所在地や物件の状態に合った買取業者に依頼することが重要です。

< 不動産業者に直接買い取ってもらうメリット >

1 売却して現金を手にするまで早い

2 仲介手数料がかからないのでお得

3 契約不適合責任免責で契約するのが一般的

4 周囲に知られずに売却できる

マンションが売れなくて困っているという方は、【訳アリ物件買取PRO】に買取査定依頼してみましょう。

日本全国対応・仲介会社に頼んでも売れないどころか、買取業者に買取を断られた物件でも、対応してくれます。

そのままにしていても、管理費や修繕積立金、固定資産税などがかかり続けるだけでなく、物件の老朽化や需要の減退で、ますます処分しづらくなります。

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