【いい土地】とはどんな土地？土地の選び方のポイントを解説します！

そんな方のために、いい土地とはどんな土地なのか？土地の選び方のポイントを、不動産業界で働いている宅建士が解説します。

これを読めばどんな土地がいい土地なのか、買うべき土地の特徴がわかります。

土地選びで失敗したくない！という方は、是非ご覧ください。

そもそも【いい土地】とはどんな土地なのか？

いい土地の明確な定義というのは決まっていませんが、不動産業界に身を置く私の個人的な考えとしては、以下のような特徴のある土地がいい土地だと思います。

いい土地の特徴　…　安全・安心・快適・便利・資産価値が高い

悪い土地の特徴をあげるとすれば、上記の逆になります。

安全・安心・快適・便利・資産価値が高い土地がいい土地です！と言われても、これだけではどんな土地の購入すればいいのかわかりづらいと思いますので、具体的にどんな土地がいい土地なのか、選び方やチェックすべきポイントを解説していきます。

都市部の土地の利用方法は、大きく分けると３つある

都市部には一戸建てやマンション、オフィス、店舗、工場など、場所によって様々な用途の建物が建っています。

じつはこれって乱雑に色々な建物が建っているのではなく、都市計画の【用途地域】というもので、街のどこをどのような地域にするか、どのような形で利用するか決められています。

そして、土地の利用方法を決める用途地域は、大きく分けると以下の３つに分けられます。

それぞれ解説します。

住居系地域

住居系地域とは、名前の通り、主に人が住む場所として利用する地域です。

人が住む場所なので日当たりや騒音、緑の多さや災害危険度などに配慮された場所になっています。

生活に必要な小規模なお店は建てられますが、大型商業施設やパチンコ店、夜のお店などの他、工場など騒音を出したり、危険性のある建物は建てることができませんし、既存の建物をそのように利用することもできません。

街の雑踏を避けるため、やや駅から離れた場所や、街の中心部から離れた場所にあることが多いです。

住居系地域と言いっても、色々な用途地域があります。

上記４つのうち、上にある住宅地域の方が、住宅地として良好な環境となっています。

用途地域によって多少異なりますが、メリットとしては住環境がいいことがあげられますが、逆にデメリットとしては買い物がやや不便だったり、駅まで多少距離がある場合があります。

商業系地域

商業系地域とは、オフィスや大型商業施設、物販店、飲食店、サービス店、駅などが集まる地域です。

駅の近くや街の中心部などにあります。

基本的には、商業施設が集まる場所ですが、駅が近くて交通利便性が高いことや、買い物などの生活利便性も高いため、場所によっては高層マンションも多く建っています。

しかし、基本的に商業をする地域なので、日当たりは全く考慮されていませんし、緑が少ないことが多く、静かな環境とは言えません。

また、住宅地域に比べると災害に弱い場所にあることが多いです。

商業系地域は利便性の良さがメリットですが、住環境はあまり良くない地域です。

工業系地域

工業系地域とは、工場や物流倉庫、港湾施設や空港などが集まる地域です。

戸建てだけでなくマンションなど、住宅を一切建てることができない工業専用地域と、住宅と工場、商業施設などが混在する準工業地域という場所があります。

近年、準工業地域では大企業の工場海外移転などに伴い、工場があった場所にマンションが建ったり、大型商業施設が建てられることが増えています。

しかし、工場は騒音を出しますし、材料の搬入や完成品の出荷などで、トラックがよく出入りしますので、静かに暮らせる環境とは言えない場所が多いです。

また、下水処理場やガスタンク、変電所などの嫌悪施設があったり、大気汚染や土壌汚染の心配もあります。

その他、工業地域は海沿いや川沿いの低地部など、自然災害に弱い場所であることが多い地域ですので、注意が必要です。

メリットは不動産価格がやや安いことが多いことと、工場がなくなり商業施設ができるなど街の発展が期待できることです。

デメリットは住環境が良くなく、自然災害にも弱い傾向にあることです。

いい土地に住みたい・購入したいなら【住宅系地域】を選ぶべし！

説明するまでもないかもしれませんが、いい土地に住みたい・購入したい！と思うなら、住宅系地域を選びましょう。

住宅地域は、住宅地として良好な環境となるよう配慮（様々な規制）されている場所になりますので、安全・安心・静かな環境で暮らせる可能性が高いです。

特に一戸建てに住みたいと思っている方には、住居系地域の中でも【低層住居専用地域】か【中高層住居専用地域】をおすすめします。

みんな住宅系地域に家を買って住んでいるんじゃないの？と思われる方もいるかもしれませんが、購入しようとしている土地が、３つの地域のうちどれに属するのかわかっていない方が多いのが実態です。

商業系地域や工業系地域（厳密に言うと準工業地域）でも、家が多く建っている場所もありますので、よくわからず購入して住んでいるという方も珍しくありません。

購入しようとしている土地が、どの用途地域に属するのか調べる方法

では、購入しようとしている土地がどの用途地域なのか調べる方法を解説します。

調べる方法は、主に２つあります。

用途地域とは、都市計画でどのような用途（利用方法）にするのか、建てられる建物の大きさや用途を制限するもので、大きく分けると住居系・商業系・工業系の３つ、さらに細かく分けると全部で１３種類あります。

用途地域が何になっているかで、購入しようとしている土地がどようなの地域なのか大体わかります。

１３種類の中で、特に住環境がいいとされているのが、低層住居専用地域で、次いで中高層住居専用地域となります。

ただし、家に求めるものは人によって異なるので、『他は多少犠牲になっても、とにかく駅の近くで買い物も便利な場所がいい！』という方にとっては、商業地や近隣商業地などのマンションに住むのもありかと思います。

では、用途地域を調べる２つの方法を解説します。

自治体のホームページで都市計画図（用途地域）を見る

自分が住みたいと思っている街の名前＋用途地域　とインターネットで検索すると、自治体のホームページがでてくると思いますので、それで街のどこがどの用途地域なのか調べることができます。

以下に、大都市の自治体が提供している用途地域が調べられるサイトのリンクを貼っておきますので、住みたい場所がある場合は、是非ご覧ください。

リンク先で都市計画情報とか、用途地域といったことが書いてあるところをクリックしていくと、地図が表示され、用途地域を色別で表示できたり、クリックしたピンポイントの場所の用途地域を知ることができます。

具体的に購入しようとしている物件がまだない方や、どこに住むかまだ決めていないという方は、こちらの方法をオススメします。

都市計画図で用途地域を確認することで、自治体は街のどこをどのようにしたいと思っているのかがわかりますので、家や土地を購入する前には是非確認しておきたいものです。

売り物件のチラシや、不動産情報サイトの物件情報で用途地域を調べる

不動産屋が撒く売り物件のチラシや、SUUMOなどの不動産情報サイトの物件情報には、その物件がどの用途地域に属するのか記載されています。

ただし、チラシの場合、売地や一戸建ての場合は用途地域が基本的に記載されていますが、マンションの場合は記載されていないことがありますので、注意が必要です。

SUUMOだと、個別の物件情報を開き、物件概要という部分をクリックすると、下の方に用途地域が記載されています。

上の物件では、用途地域が【１種低層】と記載されていますが、これは第一種低層住居専用地域という住居地域を表しています。

不動産会社は、低層住居専用地域のように住環境が優れる用途地域の場合はチラシや不動産情報サイトで大々的にアピールしますが、そうではない場合（例えば準工業地域など）は、チラシや販売資料の片隅に小さな文字で記載されているだけで、特に説明しない傾向にあります。

なので、売っている物件の情報を見る時は価格や広さ、駅からの距離だけでなく、用途地域も確認することをオススメします。

いい土地選びのポイント

ここまでは、土地を購入する際は都市計画で住宅地域に指定されている場所がいい！という、広い範囲での土地選びのポイントをお伝えしました。

ここからは、物件ごとの個別要因について土地選びのポイントをお伝えしたいと思います。

いい土地選びのポイントとなる、快適性や資産性などに影響となる要因は以下のようなものがあります。

それぞれ解説していきます。

日当たりや湿度、風向きなど

南向きの土地は日当たりが良いので明るく、洗濯物も乾きやすいので快適に過ごせます。特に南東の角地や南西の角地などは、二方向から日が当たるので日照時間が長くて人気があります。

日当たりは、近隣の建物の状況や土地の高低差にも左右されますので、道路が南側にあるからと言って日当たりがいいとは限りませんので注意が必要です。

また、適度に風通しがいいのも湿気がこもらずいいとされています。

風通しの悪い土地は湿気がこもりやすく、家の外壁にコケが生えて傷みやすくなったり、部屋の中もじめじめしやすかったりします。

逆に、海沿いなどで毎日強風が吹くような場所も快適とは言えません。

土地の方位や日当たりの良さは不動産の資産価値にも大きく関係しています。

土地の日当たりごとの価値やメリット・デメリットについて詳しく解説している記事もありますので、興味のある方はご覧ください。

＞家の方角ごとの特徴と価格差ランキング！土地を買う前に知っておきたい日当たりと資産価値の関係

土地の形や広さ、傾斜や高低差の有無など

土地の形は四角形の整形地と呼ばれるものが使い勝手がいいので、いい土地とされています。

たまに三角形や台形、その他複雑な形をしている不整形地と呼ばれる土地がありますが、これらは家を建てづらかったり、土地を有効的に利用できない部分が生じたりするため価値が下がります。

＞整形地・不整形地とは？図を使って主な形状とメリット・デメリットを解説

また、四角形の整形地がいいと言っても、間口の長さと奥行きの長さのバランスが非常に重要です。比率は３：５や５：３くらいがベストと言われています。

間口がとても狭く奥行きがとても長いウナギの寝床と言われるような土地や、逆に間口はとても広いが奥行きがとても狭いといった土地などは、家が変な間取りになったり、日当たりや風通しの悪い部屋ができてしまうなど、快適性も損なわれますので、注意が必要です。

＞間口が狭い家・土地のメリット・デメリット、家を建てるときの注意点を解説！

その他、急な傾斜地にある土地、敷地内や土地と道路の高低差が大きい場合は、家から出かけるのが大変だったり、家を建てる際に土木工事が必要で平坦な土地より建設工事費がかかったりしてしまうため、平坦な地形や高低差があまりない土地が好まれます。

土地の広さについては、土地が狭すぎるとまともな家が建たなかったり、間取りの制限が強くなり快適性が損なわれます。

また、将来売却する際にも売りづらい傾向にあります。

＞ペンシルハウス（狭小住宅）が中古で売れない理由と、売却方法について解説

逆に街の平均的な土地の広さより、かなり大きい土地もあまり良くないと言われています。

自分がただ住む分には特段問題はないのですが、街というのは大体同じような経済状況の人が集まるので、周りの土地に比べてかなり大きい土地は購入できる人、購入したいと思う人がいなくて売りづらくなります。

大抵不動産業者などに、建売住宅用地として安く買い取られることが多いです。

なので、その街に合った平均的な広さの土地がいいとされています。

＞広い土地が売れない理由と、上手な売却方法

眺望や景観、周囲の街並みなど

高台の端や南側に向かって下り坂になっている場所、川沿いや海沿いの景色が一望できるような場所は、眺望がいいことから人気があります。

マンションの上層階が低層階より高く人気があり価格が高いのも、眺望の良さにあります。

また、町内に桜並木やイチョウ並木があるなど、周囲の街並みが綺麗なところにある土地や、目の前が公園などで緑が溢れていて開放的な土地などは人気があり、資産価値も高い傾向にあります。

逆にカーテンを開けたらすぐ目の前に隣や向かいの家の窓や壁があったり、お墓が見えるといった物件は避けたいところです。

接する道路の幅や長さ、周囲の道路状況など

あまり一般の方は注目しないポイントですが、家の周りの道路状況は、住むうえでの快適性だけでなく資産性などに大きく関わりますので非常に重要です。

物件周辺の道路に関して重要なポイントは、以下の３点です。

まず敷地と道路が接する部分の長さ（間口）は、広い方が開放的で日当たりが良く、車の出し入れもしやすい上に、建物の設計自由度も上がりますので広い方がいい土地になります。

角地や三方路、二方路の土地は間口が広いため、通常の土地よりも高値で取引されます。

次に前面道路の幅は、住宅地であれば６ｍ以上は欲しいところです。６ｍ以上あれば開放的で車の出し入れもしやすく、建築の際には制限を受けづらくなるからです。

最後に道路の利用状況ですが、前面道路が抜け道になっていたり主要な道路だと、車や人の往来が激しく、騒音や振動などの問題がでたり、事故に遭う可能性があるので注意しましょう。

＞家（一戸建て・土地）を買う時に知っておきたい、前面道路の話し

＞旗竿地の間口は何メートルあれば駐車可能？2ｍ、2.5m、3m、4mそれぞれの駐車のしやすさを解説

都心との距離や、駅までの距離などの交通利便性

交通利便性の良さは、時間を買うということと同じことです。

通勤時間が30分違うだけで、1日で往復1時間、週5日勤務で5時間も違います。この差は年月が経てば経つほど大きなものになります。

睡眠時間・家事育児の時間・勉強の時間・趣味の時間など様々なことに使える時間が増えるのです。

また、都心部までの距離や駅までの距離などは不動産の資産価値にも大きく関係しています。

交通利便性の高い街は人気がありますので、他の街に比べて地価上昇率が高い傾向にあり、物件を売りに出しても早く売れる傾向にあります。

利用可能な商業施設の種類や、商業施設までの距離

家を購入する時は、利用しやすい位置に商業施設が充実していると、非常に便利で住み心地が良くなります。

特に日常的によく利用する施設（スーパーやコンビニ、ドラッグストア、ホームセンターなど）が近くにあると便利です。

イオンやららぽーとのような大型商業施設が近くにある街も、非常に生活利便性が高いので人気があります。

駅から遠い場所にある街でも、こういった大型商業施設に近い物件は資産価値も高い傾向にありますので、非常におすすめです。

ただし注意点としては、あまり商業施設に近すぎると騒々しくなりますので、利用しやすい位置にあるけど適度に距離があった方が住環境としては良好になります。

上下水道、ガスなどライフラインの状況

都市部では基本的に、上下水道菅や都市ガスのガス管が土地に引き込まれていますが、新しい分譲地ではお金を払って、新たに引き込む必要がある場合があります。

少し郊外に行くと、下水道が整備されていないため、下水処理については浄化槽を設置しなければならないこともあります。

また、ガス管も同様に都市ガスが整備されていなかったり、ガス管を引き込んでいない土地では、都市ガスではなくプロパンガスを利用することになる場合があります。

浄化槽は定期的に清掃する必要があったり、プロパンガスは都市ガスより高かったりするので、注意が必要です。

携帯電話やインターネットなど、情報通信設備の整備状況や利用難易度

5Gなどの高速通信は、都市部に住んでいる人にとっては当たり前に利用できますが、地方の都市部から離れると使えないエリアも多く存在します。

自宅であればWiFiを整備すればそれほど問題にはなりませんが、通信速度は速いに越したことはないので、高速通信が利用できるエリアとできないエリアが近くにあるなら、利用できるエリアに住んだ方が快適に暮らせるかもしれません。

都市部でない場所に家を購入しようと思っている方は、一応携帯電話キャリアのサービスエリアを確認することをおすすめします。

公園や役所、学校など公共施設までの距離

大きな公園が近くにあると住環境が良く、住み心地や資産価値にも影響があります。

子供が小さいうちや、マラソンやウォーキングなど運動が好きな方にもおすすめです。

また、小中学校なども近い方が事故のリスクが下がりますし、何らかの行事などで親が学校に行く際も便利です。

その他、役所が近くにあるのも何かと便利ですので、こういった公共施設の位置も確かめましょう。

自然災害危険度や地盤の良さ

近年日本では自然災害が多発しており、地球温暖化の影響により、今後はもっと増えると予想されています。

地震についても、南海トラフや首都直下型地震地震などの巨大地震が今後起きる確率が高いとされており、災害危険度が高まっています。

自然災害を完全に避けることはできませんが、災害危険度の高い場所・低い場所は地形やハザードマップの情報を調べればある程度わかります。

標高がある程度高く、地盤も良く、周囲に急傾斜の場所がなければ災害危険度が低い場所ですので、安心して暮らすことができます。

災害危険度の低い場所はそこ自体が安全ですので、大きな災害が予想されていても避難する必要はありません。

家を購入する場合は、自然災害に強い場所なのかどうかを必ず確認しましょう。

当サイトでは、災害に強い場所はどこなのか調査した記事もありますので、興味のある方はご覧ください。

近隣の不動産や住人の状況

土地の周辺にどんな建物があるかや、隣近所にどんな人が住んでいるかも重要です。

例えば近隣に店舗や事務所、工場などがある場合は、車の出入りが激しく落ち着いた暮らしはできないでしょう。

また、すぐ隣が一人暮らし用のアパートだったりすると、夜中学生が飲み会をしていてうるさいかったり、ゴミ捨て場がカラスにあさられていたりしても誰も片づけずにゴミが散乱しているなんて状況もあったりしますので、注意が必要です。

隣近所にどんな人が住んでいるかも重要で、敷地に物があふれかえっていたり、いかつい車が止めてあったりする場合は、気を付けた方がいいかもしれません。

ヤバい人は、家を外から見てもそういった雰囲気が感じられるものです。

嫌悪施設の有無や距離

嫌悪施設とは、騒音や振動、臭気を発する施設や、心理的に忌み嫌われるような施設のことです。

具体的には線路・高圧電線・下水処理場・工場・墓地・葬儀場・火葬場・刑務所・屠畜場・養鶏場などがあります。

嫌悪施設の中には、なんとなく嫌がられるだけで実際には何も悪影響のないものもあり、こういったものはご自身が気にならないならいいと思いますが、実際に騒音や振動、臭気を感じられるような施設がある場合は、住み心地にも大きく影響しますので注意しましょう。

また、自分が気にならなくても他の人は気になる場合もあります。つまり資産価値や売却時の売れやすさなどにも影響しますので、できれば周囲に嫌悪施設はない方がいいでしょう。

まとめ

いい土地の特徴　…　安全・安心・快適・便利・資産価値が高い

いい土地に住みたい・購入したい！と思うなら、住宅系地域を選びましょう。特に一戸建てに住みたいと思っている方には、住居系地域の中でも【低層住居専用地域】か【中高層住居専用地域】をおすすめします。

その他、土地を購入する際にチェックすべきポイントは以下になります。

土地を購入する際には、上記内容に気を付けると安全・安心・快適・便利に生活できて、資産価値も高い土地を手に入れることができると思います。

今回はいい土地について解説しましたが、資産価値が落ちない街の特徴について解説した記事もありますので、興味のある方はそちらも是非ご覧ください。

＞【資産価値が落ちない街の特徴】価値が下がらない不動産には共通点があった！