２００万人近くが住む大都市、札幌市
平成２２年の札幌市が公表した人口予測では、平成２７年頃をピークに減少に転じると予想されていましたが、その後も人口は増加し続けています。
人口が増えているということは、不動産価格も上昇しているのではないか？と思い、札幌市の不動産価格・人口・人口密度の関係を調査してみました。
これを見れば、札幌市で家を買っていい場所・ダメな場所がわかります。
札幌市の不動産価格、人口、人口密度の推移
札幌市の不動産価格は、２０００年から２０２０年の間に、上昇している区と下落している区があります。
＜ 不動産価格が上昇している区 ＞
中央区（63.3％）、豊平区（10.3％）、西区（7.2％）、白石区（1.5％）、厚別区（0.1％）
＜ 不動産価格が下落している区 ＞
東区（-0.21％）、北区（-6.7％）、清田区（-25.5％）、手稲区（-26.4％）、南区（-38.7％）
札幌市の人口は、厚別区と南区以外は、２０００年に比べて２０１９年に増加しています。
＜ 人口が増加している区 ＞
中央区（35.3％）、北区（10.9％）、西区（9.2％）、豊平区（9.0％）、白石区（7.7％）、東区（6.1％）、手稲区（4.2％）、清田区（3.8％）
＜ 人口が減少している区 ＞
厚別区（-1.4％）、南区（-12.7％）
札幌市の人口密度ランキング（２０１９年）は以下の通りです。
人口密度は白石区が１位ですが、不動産価格は中央区が１位となっています。
札幌市は人口が順調に伸びているますが、不動産価格はそれほど伸びていません。
人口が増えているのに、不動産価格が下がっている区があったり、逆に人口が減っているのに、不動産価格が上昇している区があるなど、札幌市は不動産価格と人口の相関性が低いことがわかりました。
また人口密度も同様に、人口密度１位と３位の区が、不動産価格では４位と６位になるなど相関性が低いという結果になりました。
中央区が断トツで地価・人口ともに伸びが大きいため、札幌市で資産価値の高い不動産を購入したいなら、中央区に家を購入するのが一番いいと思われます。
中央区以外であれば、不動産価格・人口ともに伸びている、西区・豊平区・白石区も資産価値が高いと言えます。
札幌市全体の不動産価格・人口の推移と、人口密度
住宅地の平均地価は、２０００年～２０２０年の間に、１.２％上昇
人口は、２０００年～２０１９年の間に、８.１％増加
２０１９年時点での人口密度は、１,７５７人／Km
札幌市【中央区】の不動産価格・人口の推移と、人口密度
住宅地の平均地価は、２０００年～２０２０年の間に、６３.３％上昇
人口は、２０００年～２０１９年の間に、３５.３％増加
２０１９年時点での人口密度は、５,２８８人／Km
札幌市【豊平区】の不動産価格・人口の推移と、人口密度
住宅地の平均地価は、２０００年～２０２０年の間に、１０.３％上昇
人口は、２０００年～２０１９年の間に、９.０％増加
２０１９年時点での人口密度は、４,８２９人／Km
札幌市【西区】の不動産価格・人口の推移と、人口密度
住宅地の平均地価は、２０００年～２０２０年の間に、７.２％上昇
人口は、２０００年～２０１９年の間に、９.２％増加
２０１９年時点での人口密度は、２,８９９人／Km
札幌市【白石区】の不動産価格・人口の推移と、人口密度
住宅地の平均地価は、２０００年～２０２０年の間に、１.５％上昇
人口は、２０００年～２０１９年の間に、７.７％増加
２０１９年時点での人口密度は、６,１６０人／Km
札幌市【東区】の不動産価格・人口の推移と、人口密度
住宅地の平均地価は、２０００年～２０２０年の間に、３.１％下落
人口は、２０００年～２０１９年の間に、６.１％増加
２０１９年時点での人口密度は、４,６３７人／Km
札幌市【厚別区】の不動産価格・人口の推移と、人口密度
住宅地の平均地価は、２０００年～２０２０年の間に、０.１％上昇
人口は、２０００年～２０１９年の間に、１.４％減少
２０１９年時点での人口密度は、５,１６３人／Km
札幌市【北区】の不動産価格・人口の推移と、人口密度
住宅地の平均地価は、２０００年～２０２０年の間に、６.７％下落
人口は、２０００年～２０１９年の間に、１０.９％増加
２０１９年時点での人口密度は、４,５３６人／Km
札幌市【清田区】の不動産価格・人口の推移と、人口密度
住宅地の平均地価は、２０００年～２０２０年の間に、２５.５％下落
人口は、２０００年～２０１９年の間に、３.８％増加
２０１９年時点での人口密度は、１,９０９人／Km
札幌市【手稲区】の不動産価格・人口の推移と、人口密度
住宅地の平均地価は、２０００年～２０２０年の間に、２６.４％下落
人口は、２０００年～２０１９年の間に、４.２％増加
２０１９年時点での人口密度は、２,４９６人／Km
札幌市【南区】の不動産価格・人口の推移と、人口密度
住宅地の平均地価は、２０００年～２０２０年の間に、３８.７％下落
人口は、２０００年～２０１９年の間に、１２.７％減少
２０１９年時点での人口密度は、２０８人／Km
まとめ
札幌市は、人口が増えている割りに、不動産価格が上昇していません。
不動産価格と人口・人口密度の相関性があまり高くない（両方０.５くらいしかない）ため、札幌市の不動産価格に強く影響を与える要因は、他にあると思われます。
とは言え、人口もある程度は相関性があるので、家を買うなら人口が増えており、不動産価格も上昇している区（中央区・豊平区・西区・白石区）にした方がいいと思います。
札幌市は、東京と価格決定要因が似ている可能性が高いと思われるので、引き続き他の指標との相関性を調べていきたいと思います。
東京都の不動産価格は、駅の密集度と年収に強い相関関係がありましたので、札幌市でも調べてみたいと思います。
今回の調査で引用した、統計情報は以下になります。
