札幌市の不動産価格と人口、人口密度の関係を区ごとに調査

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200万人近くが住む大都市、札幌市

平成22年の札幌市が公表した人口予測では、平成27年頃をピークに減少に転じると予想されていましたが、その後も人口は増加し続けています。

人口が増えているということは、不動産価格も上昇しているのではないか?と思い、札幌市の不動産価格・人口・人口密度の関係を調査してみました。

これを見れば、札幌市で家を買っていい場所・ダメな場所がわかります。

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札幌市の不動産価格、人口、人口密度の推移

札幌市の不動産価格は、2000年から2020年の間に、上昇している区と下落している区があります。

< 不動産価格上昇している区 >

中央区(63.3%)、豊平区(10.3%)、西区(7.2%)、白石区(1.5%)、厚別区(0.1%)

< 不動産価格下落している区 >

東区(-0.21%)、北区(-6.7%)、清田区(-25.5%)、手稲区(-26.4%)、南区(-38.7%)

札幌市の人口は、厚別区と南区以外は、2000年に比べて2019年に増加しています。

< 人口増加している区 >

中央区(35.3%)、北区(10.9%)、西区(9.2%)、豊平区(9.0%)、白石区(7.7%)、東区(6.1%)、手稲区(4.2%)、清田区(3.8%)

< 人口が減少している区 >

厚別区(-1.4%)、南区(-12.7%)

札幌市の人口密度ランキング(2019年)は以下の通りです。

人口密度では、白石区が1位だが、不動産価格は中央区が1位となっています。

札幌市は、人口が順調に伸びているが、不動産価格はそれほど伸びていません。

人口が増えているのに、不動産価格が下がっている区があったり、逆に人口が減っているのに、不動産価格が上昇している区があるなど、不動産価格と人口の相関性が低ことがわかりました。

また、人口密度も同様に、人口密度1位と3位の区が、不動産価格では4位と6位になるなど、相関性が低いです。

中央区が断トツで、地価・人口ともに伸びが大きいため、札幌市で不動産の資産価値の高い物件を購入したいなら、中央区に家を購入するのが一番いいと思われます。

中央区以外であれば、不動産価格・人口ともに伸びている、西区・豊平区・白石区も資産価値が見込めるでしょう。

札幌市全体の不動産価格・人口の推移と、人口密度

住宅地の平均地価は、2000年~2020年の間に、1.2%上昇

人口は、2000年~2019年の間に、8.1%増加

2019年時点での人口密度は、1,757人/Km

札幌市【中央区】の不動産価格・人口の推移と、人口密度

住宅地の平均地価は、2000年~2020年の間に、63.3%上昇

人口は、2000年~2019年の間に、35.3%増加

2019年時点での人口密度は、5,288人/Km

札幌市【豊平区】の不動産価格・人口の推移と、人口密度

住宅地の平均地価は、2000年~2020年の間に、10.3%上昇

人口は、2000年~2019年の間に、9.0%増加

2019年時点での人口密度は、4,829人/Km

札幌市【西区】の不動産価格・人口の推移と、人口密度

住宅地の平均地価は、2000年~2020年の間に、7.2%上昇

人口は、2000年~2019年の間に、9.2%増加

2019年時点での人口密度は、2,899人/Km

札幌市【白石区】の不動産価格・人口の推移と、人口密度

住宅地の平均地価は、2000年~2020年の間に、1.5%上昇

人口は、2000年~2019年の間に、7.7%増加

2019年時点での人口密度は、6,160人/Km

札幌市【東区】の不動産価格・人口の推移と、人口密度

住宅地の平均地価は、2000年~2020年の間に、3.1%下落

人口は、2000年~2019年の間に、6.1%増加

2019年時点での人口密度は、4,637人/Km

札幌市【厚別区】の不動産価格・人口の推移と、人口密度

住宅地の平均地価は、2000年~2020年の間に、0.1%上昇

人口は、2000年~2019年の間に、1.4%減少

2019年時点での人口密度は、5,163人/Km

札幌市【北区】の不動産価格・人口の推移と、人口密度

住宅地の平均地価は、2000年~2020年の間に、6.7%下落

人口は、2000年~2019年の間に、10.9%増加

2019年時点での人口密度は、4,536人/Km

札幌市【清田区】の不動産価格・人口の推移と、人口密度

住宅地の平均地価は、2000年~2020年の間に、25.5%下落

人口は、2000年~2019年の間に、3.8%増加

2019年時点での人口密度は、1,909人/Km

札幌市【手稲区】の不動産価格・人口の推移と、人口密度

住宅地の平均地価は、2000年~2020年の間に、26.4%下落

人口は、2000年~2019年の間に、4.2%増加

2019年時点での人口密度は、2,496人/Km

札幌市【南区】の不動産価格・人口の推移と、人口密度

住宅地の平均地価は、2000年~2020年の間に、38.7%下落

人口は、2000年~2019年の間に、12.7%減少

2019年時点での人口密度は、208人/Km

まとめ

札幌市は、人口が増えている割りに、不動産価格が上昇していません。

不動産価格と人口・人口密度の相関性があまり高くない(両方0.5くらいしかない)ため、札幌市の不動産価格に強く影響を与える要因は、他にあると思われます。

とは言え、人口もある程度は相関性があるので、家を買うなら人口が増えており、不動産価格も上昇している区(中央区・豊平区・西区・白石区)にした方がいいと思います。

札幌市は、東京と価格決定要因が似ている可能性が高いと思われるので、引き続き他の指標との相関性を調べていきたいと思います。

東京都の不動産価格は、駅の密集度と年収に強い相関関係がありましたので、札幌市でも調べてみたいと思います。

今回の調査で引用した、統計情報は以下になります。

・住宅地の地価

国土交通省 地価公示

・人口・人口密度

さっぽろ統計情報/札幌市

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