【品川区】住宅地 地価ランキング2022資産価値が上がる街・高い街

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大崎ゲートシティ

2022年の公示地価が公表されましたので、東京都品川区の地価動向をランキング形式でお届けします!

国土交通省が公表した令和4年公示地価のデータを分析して、全体的な動向と、土地の価格・地価上昇率が高い場所を調査しました。

コロナウイルスの影響が和らぐ中、地価はどのように変化しているのか?

品川区で地価が高い場所・地価が上昇している場所はどこなのか?

その理由と共通している特徴もわかります。

これから品川区にマイホームを購入しようとしていて資産価値を気にする方、売却しようと思っている方、不動産投資家の方や、不動産業界の方などに役立つ情報となっておりますので、是非ご覧ください。

※なお、今回のランキングは【住宅地】のランキングとなっておりますが、住宅地として利用されているけど、用途地域としては商業地域や準工業地域に指定されている場所を含んでおります。

また、公示地価の公表地点は全ての住所で公表されているわけではありません。

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品川区の【住宅地】地価動向(2022)

2022年の品川区の住宅地の地価は、平均して前年比1.8%上昇しました。

東京23区全体の住宅地の平均地価変動率は前年比+1.5%でした。

上昇率が高かった上位3区は中央区(2.9%)・豊島区(2.6%)・文京区(2.5%)となっています。

下の図は、2022年の東京23区の地価変動率を色分けで表示した図です。

令和4年東京23区地価上昇率マップ
令和4年度東京都基準地価格のデータをもとに作成

都心部または都心に近い区の方が、地価上昇率が高い傾向にありますが、比較的都心から遠い杉並区や中野区、足立区などでも地価が高くなっています。

東京23区住宅地の地価上昇率(2022年公示地価)
令和4年度東京都基準地価格のデータをもとに作成

品川区の【住宅地】地価ランキング 2022 順位表

下の表は、2022年の品川区【住宅地】公示地価を価格順で並べたものです。昨年(2021年)からの変動率と主要駅も載せています。

地価が同じ場合は、変動率が高い方の順位を上にしております。

価格は1㎡当たりの価格となっております。変動率は前年比です。

東京都品川区の住宅地地価ランキング2022年

2022年に品川区で地価が高い場所の特徴

地価上位の街を駅名であげると以下になります。

五反田駅    … JR山手線、東急池上線、都営浅草線

北品川駅    … 京浜急行

目黒駅     … JR山手線、東急目黒線、東京メトロ南北線、都営三田線

大崎駅     … JR山手線・湘南新宿ライン・埼京線・相鉄直通線

          東京臨海高速鉄道りんかい線

天王洲アイル駅 … 東京モノレール羽田空港線、東京臨海高速鉄道りんかい線

目黒・五反田・大崎など、JR山手線の駅に近い街の地価が高い傾向にあります。北品川や天王洲アイルも、それぞれの駅が人気というよりは、JR山手線の品川駅に近いことが地価が高い理由だと思われます。

別の見方をすると、東京都心部に近い街の地価が高いとの見方もできると思います。

品川区の【住宅地】地価ランキング TOP5(2022)

品川区の住宅地で、地価(土地の価格)が高い場所TOP5を詳しくご紹介します。 (4位に関しては、地価・地価上昇率ともに同じ地点ががあるので、2か所ご紹介します。)

地価が高い理由についても解説しています。

1位、東五反田1丁目

2022年地価 2,250,000円(2021年地価 2,200,000円)

変動率+2.3%

第1位は【五反田駅】の東に広がる、東五反田1丁目です。

高層マンションの他、オフィスや商業ビルが多く建ち並ぶ街で、駅から離れた場所には一戸建ても見られます。

北東部に向かって高台となっており、城南五山の一つである【島津山】と言われる閑静な高級住宅地が広がっています。

この場所の大部分は商業地域ですが、住宅用地として利用されているため、公示地価でも住宅地という扱いとなっています。2位以下の街と比べると容積率が高いことから地価も断トツで高い価格となっております。

< 交通利便性 >

【五反田駅】すぐそばなので、駅が利用しやすい街です。

五反田駅は、JR山手線・東急池上線・都営浅草線の3路線が通る駅なので、東京の主要駅や都心部へアクセスしやすく便利です。

< 生活利便性 >

五反田駅には、駅ビルのアトレ五反田や五反田東急スクエアがある他、町内にドン・キホーテなどの大型商業施設が複数あるので、買い物にも便利な街です。

その他、駅の反対側で少し駅から離れた位置に、TOCビルという都内最大級の複合商業施設もあります(TOCは東京卸売りセンターの略称)が、建て替えして生まれ変わることが決定し、2023年春頃解体着工・2027年春頃の竣工予定となっております。

完成すれば、より一層街の魅力が向上することが予想されます。

その他の生活利便性でいうと、街の地形が北東に向かって上り坂になっていますが、比較的緩やかな坂なので、徒歩や自転車での移動が大変というほどではありません。

< 災害リスク >

東五反田1丁目は、目黒川に近い位置にあります。街の南側半分は標高が低い低地となっており、大雨の際には河川の氾濫により水害の危険性があります。

また、台地の境目に位置する場所を含むので、街の一部に土砂災害の危険性が高い場所が存在しています。

2位、北品川1丁目

2022年地価 1,330,000円(2021年地価 1,310,000円)

変動率+1.5%

第2位は、【北品川駅】の東に広がる北品川1丁目です。

マンション、アパートや戸建住宅のほか、オフィスなども混在する地域です。

< 交通利便性 >

最寄駅は京浜急行の北品川駅で、すぐそばの位置にあります。

ビッグターミナル駅の【品川駅】も、徒歩10~15分ほどで利用可能です。地価が高いのは、品川駅も徒歩圏であることが関係していると思われます。

品川駅は、JR山手線・東海道線・京浜東北線・横須賀線・上野東京ライン・総武線快速、京浜急行、東海道新幹線など、多数の路線が通っており、東京都内でも屈指の交通利便性の駅です。

都心方面や山手線の主要駅だけでなく、羽田空港行の電車や新幹線もあるので、毎日の通勤から出張に旅行まで、どこに行くにも便利な駅です。

そんな品川駅に徒歩で行ける北品川1丁目は、交通利便性の点で非常に魅力的な街だと思います。

< 生活利便性 >

町内には、まいばすけっとやマルエツプチなどの小型スーパーやコンビニなどの他、駅前の旧東海道沿いが商店街となっており、昔ながらの八百屋さんや魚屋さん、飲食店などがあります。

品川駅の方に行くと京急ストア高輪店やクイーンズ伊勢丹 品川店など大きめのスーパーが複数あります。

そのほか品川駅周辺には、駅ビルのアトレ品川・駅構内にあるエキュート品川・ウィング高輪・品川インターシティなど、ショッピングセンターが多数ありますので、買い物にも非常に便利です。

地形としは、駅のあたりが少し高くなっており、東に向かって緩やかな下り坂になっています。急な坂ではないので、生活しやすい街です。

< 災害リスク >

海に近く標高も低いため、水害のリスクが高い街です。

大雨での浸水や津波、高潮などの危険性があります。

3位、東五反田5丁目

2022年地価 1,270,000円(2021年地価 1,250,000円)

変動率+1.6%

第3位は、【五反田駅】の北側に広がる、東五反田5丁目です。

城南五山の一つ、池田山】と呼ばれる高級住宅地です。

幹線道路沿いには高層マンションやビルが建ち並んでいますが、一本中に入ると第一種低層住居専用地域に指定されているため、戸建てや低層マンション等が多い低層住宅地となっています。

高級住宅地だけあって、豪邸と言われるような大きな戸建ても散見されます。

< 交通利便性 >

【五反田駅】すぐそばなので、駅が利用しやすい街です。

五反田駅は、JR山手線・東急池上線・都営浅草線の3路線が通る駅なので、東京の主要駅や都心部へアクセスしやすく便利です。

その他、山手線など4路線が通る目黒駅や、東京メトロ南北線・都営三田線が通る白金台駅、都営浅草線の高輪台駅も徒歩圏にあるため、非常に交通利便性が高い街です。

車での移動についても、街が国道1号線と首都高に接している他、目黒通りや山手通りなどの大きな道路が近いため、都心方面だけでなく、渋谷・新宿方面や、羽田空港方面にもアクセスしやすく便利です。

< 生活利便性 >

すぐそばの五反田駅には、駅ビルのアトレ五反田や五反田東急スクエアがあるほか、ドン・キホーテなどの大型商業施設が複数あるので、買い物にも便利な街です。

町内は、区画や道路が綺麗に整備されているので、開放的で綺麗な街並みも魅力的です。道路は狭いところでも幅が5m以上ありますので、すれ違いや駐車も問題ありません。

山手線の内側で、これほど区画や道路が綺麗に整備された低層住宅地というのは、かなり貴重な存在で、さらに山手線の駅徒歩圏という抜群の利便性かつ、高台に位置するこの街の地価が高いのは当然のことと言えるでしょう。

< 災害リスク >

下の図は、東五反田5丁目の色別標高図です。

東五反田5丁目は、南側と東側が低くなっており、それ以外は標高の高い高台となっております。

五反田駅に近い低地部分では、洪水や高潮で目黒川が氾濫した場合、浸水する危険性があります。

その他、台地と低地の境目の急傾斜地では、土砂災害警戒区域等に指定されている場所もありますので、注意が必要です。

4位、上大崎3丁目

2022年地価 1,170,000円(2021年地価 1,150,000円)

変動率+1.7%

第4位は【目黒駅】の南東に広がる、上大崎3丁目です。

城南五山の一つ、【花房山】と呼ばれる高級住宅地です。

駅前には高層のオフィスやタワーマンションがありますが、大通りから一本の中に入ると、中低層のマンションや戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅街が広がっています。

< 交通利便性 >

上大崎3丁目は、目黒駅すぐそばの位置にありますが、目黒駅と五反田駅の間にある街なので、五反田駅も利用可能です。(目黒駅と五反田駅間は、徒歩15分程度の距離)

最寄り駅の目黒駅には、JR山手線・東京メトロ南北線・都営三田線・東急目黒線の4路線が通っております。

もう一方の五反田駅には、JR山手線・都営浅草線・東急池上線の3路線が利用可能です。

2つの駅を合わせると、6路線利用可能なので非常に交通利便性が高いです。

< 生活利便性 >

山手線すぐそばにある街ですが、大通り沿い以外はほとんどお店などはなく、閑静な住宅街になっています。

買い物をしたい場合は、駅ビルのアトレ目黒内に、成城石井やザ・ガーデン自由が丘などのスーパーがあるほか、青果屋や魚屋、書店などもあります

そのほか、駅周辺にはドラッグストアもありますので、日常的な買い物で困ることはありません。

地形に関しては、街の中央から南にかけて谷があるため、起伏の激しい場所があります。高台になっている場所では、駅から平坦または緩やかな坂となっているので生活しやすいです。

品川区上大崎3丁目の色別標高図
引用:国土地理院GISマップ

街並みに関しては、街の西側の高台では区画が綺麗で道路も広く整備されていますが、それ以外の場所ではあまり区画が綺麗でない場所や道路が狭い場所が散見されます。

また、用途地域も駅前や大通り以外は第一種住居地域や第一種中高層住居専用地域に指定されているため、地価ランキング3位の東五反田5丁目に比べると建ぺい率や容積率が高く、開放感に劣ります。

これらのことから、同じ町内でも場所によって住み心地や地価が大きく異なると思われます。

< 災害リスク > 

谷になっている場所では、大雨の際に浸水する可能性があります。また、高台と谷の間の傾斜が急な場所では、土砂災害警戒区域等に指定されている場所がありますので、注意が必要です。

同率4位、上大崎2丁目

2022年地価 1,170,000円(2021年地価 1,150,000円)

変動率+1.7%

地価も地価上昇率も全く同じなため、4位はもう一か所あるのでご紹介します。

【目黒駅】の北東に広がる、上大崎2丁目です。

目黒駅前は店舗やオフィス、中高層マンションが多いですが、駅から離れて北に行くと第一種低層住居専用地域の戸建や低層マンションが多い閑静な住宅街が広がっています

低層住宅地一帯は、通称【長者丸】と呼ばれる高級住宅地としても有名な場所です。

< 交通利便性 >

最寄り駅の目黒駅までは、町内の遠い場所からでも徒歩15分程で利用可能な便利な立地です。

目黒駅は、JR山手線・東急目黒線・都営三田線・東京メトロ南北線の4路線が通るので、鉄道で東西南北どの方向にも行けます。

車での移動も便利で、東西に目黒通り、北に目黒三田通、南に花房山通り、その他首都高の入り口も近い位置にあります。

< 生活利便性 >

買い物をしたい場合は、駅ビルのアトレ目黒内に、成城石井やザ・ガーデン自由が丘などのスーパーがあるほか、青果屋や魚屋、書店などもあります

そのほか、駅周辺にはドラッグストアもありますので、日常的な買い物で困ることはありません。

街並みに関しては、区画が綺麗というほどではありませんが、ごちゃごちゃした感じはなく、道路も一部狭い場所もありますが、都内の住宅地の中では比較的広く整備されております。

地形に関しては、街全体が台地の上に位置しているため比較的な平坦な地形です。坂があっても緩やかな坂なので、徒歩や自転車でも生活しやすい街です。

国立科学博物館附属 自然教育園に隣接しているので、緑の多い良好な住環境が魅力です。

< 災害リスク >

上大崎2丁目は町内全体が台地の上に存在しているため、あらゆる災害に強く安全に住める街です。

5位、大崎5丁目

2022年地価 1,110,000円(2021年地価 1,109,000円)

変動率+1.8%

第5位は、【五反田駅】と【大崎駅】の中間地点に位置する、大崎5丁目です。

中高層マンションを中心に、オフィスビル等が混在する街です。

< 交通利便性 >

山手線の五反田駅と大崎駅の中間に位置し、どちらも徒歩10分以内の距離にあります。

五反田駅には、JR山手線・都営浅草線・東急池上線の3路線が通っております。

もう一方の大崎駅には、JR山手線・湘南新宿ライン・埼京線・相鉄直通線、東京臨海高速鉄道りんかい線の5路線が通っております。

その他、東急池上線の大崎広小路駅も近くにあります。

合わせると、3駅7路線利用可能な交通利便性の高い街です。

都心に近く、交通利便性に優れることから地価が高いものと思われます。

< 生活利便性 >

五反田駅周辺には、駅ビルのアトレ五反田や五反田東急スクエアがある他、ドン・キホーテなどの大型商業施設が複数あるほか、反対方向の大崎駅周辺には、ゲートシティ大崎・大崎ニューシティなどの大型ショッピングセンターがあります。

街並みに関しては、用途地域が商業地または準工業地域に指定されているため、中高層の建物がほとんどで、線路や大きな道路が近いため閑静な住宅地という感じではありません。

地形は町内、駅までの道ともに平坦で生活しやすいです。

< 災害リスク >

大崎5丁目は目黒川沿いの低地にあるため、水害のリスクが高い街です。

大雨で目黒川が氾濫した場合や、台風による高潮が発生した場合、町内の大部分で浸水する可能性があります。

品川区の【住宅地】地価変動率ランキング2022 順位表

続いて、地価変動率のランキングをお届けします。

下の表は、2022年の品川区【住宅地】公示地価を地価上昇率が高い順で並べたものです。

変動率が同じ場合は、地価が高い方の順位を上にしております。

東京都品川区の住宅地地価上昇率ランキング

2022年に品川区で地価上昇率が高い場所の特徴

地価上昇率が高い街を駅名であげると以下になります。

青物横丁駅    … 京浜急行本線

立会川駅     … 京浜急行本線

天王洲アイル駅  … 東京モノレール羽田空港線、東京臨海高速鉄道りんかい線

下神明駅     … 東急大井町線

五反田駅     … JR山手線・都営浅草線・東急池上線

新馬場駅     … 京浜急行本線

品川区で地価上昇率が高い街は、京浜急行沿線に多いことがわかります。天王洲アイル駅に近い、地価上昇率3位の東品川1丁目は、京急の北品川駅や新馬場にも近い街です。

地価上昇率が高い街のその他の特徴としては、用途地域が準工業地域や商業系地域に指定されている場所ばかりで、特に準工業地域が多い傾向にあります。

少し専門的な話しになりますが、工業系地域や商業系地域は、住居系の地域より容積率が高い傾向にあることにくわえて、斜線制限という建築規制が住居系地域より緩いため、高さのある建物を建てやすいことから、マンション用地として需要が増えて地価が上昇傾向にあります。

この傾向は、品川区だけでなく23区の他の区や、横浜市や川崎市でも多く見られる現象で、今後も工場がなくなりマンションが建ち住宅地に変わっていくという流れは続いていくものと思われます。

しかし、注意して頂きたいのが、もともと工場があったような場所は、川沿いや海沿いの低地部で水害や液状化など、自然災害のリスクが高い傾向にあります。

品川区の【住宅地】地価変動率ランキング TOP5(2022)

品川区の中で地価上昇率が高かった場所TOP5を、詳しくご紹介します。

地価が上がった理由についても解説しております。

1位、東品川4丁目

変動率+3.1%

2022年地価 861,000円(2021年地価 835,000円)

地価上昇率第1位は、品川区の北東部に位置する東品川4丁目です。

町内にりんかい線の品川シーサイド駅があるほか、西に少し行くと京急線の青物横丁駅もあります。

< 地価が上がった理由 >

東品川4丁目は複数の駅が近い他、京急線で品川駅まで3駅と都心部へのアクセスに優れます。

その他、旧東海道沿いの商店街が近い他、町内にイオン品川シーサイドあるなど、大規模商業施設もある生活利便性が高い街です。

用途地域としては町内全域が準工業地域に指定されており、このような場所は、中高層のマンションを建てやすいという特徴があります。

最近のマンション需要の増加により、駅近かつ容積率が高く高層マンションが建設できる場所では、需要が強含みで推移し、地価が上昇傾向にあります。

現状はマンションと事務所などが混在する街ですが、交通・生活利便性に優れることから、今後は事務所などが減り中高層マンションが増えていくと予想されます。

まとめると、交通利便性・生活利便性が高く、マンション用地としても最適な場所なため、地価上昇率が上昇しています。

2位、東大井2丁目

変動率+3.1%

2022年地価 665,000円(2021年地価 645,000円)

地価上昇率第2位は、京急線の立会川駅周辺に広がる東大井2丁目です。

戸建てや中低層マンションの他、店舗や事務所等が混在する街です。

町内に京急線の立会川駅があるほか、徒歩圏に大井町駅(JR京浜東北線・東急大井町線・東京臨海高速鉄道りんかい線)や鮫洲駅(京浜急行)、大井競馬場前駅(東京モノレール羽田空港線)などがあるため、4駅5路線が利用可能な交通利便性の高い街です。

都心方面だけでなく、羽田空港にもアクセスしやすい位置にあります。

生活利便性については、町内の旧東海道沿いにお店があるほか、少し足を延ばして大井町駅周辺に行けば大規模商業施設もあります。

また、近隣にはしながわ区民公園や大井ふ頭中央海浜公園、京浜運河など水と緑が身近に感じられる街でもあります。

< 地価が上がった理由 >

交通利便性や生活利便性が高いことに加え、新型コロナの問題発生以降、在宅勤務の普及から広い戸建て住宅の需要が旺盛になっており、もともと地価に割安感のあった東大井2丁目の人気が高まって地価が上昇しています。

3位、東品川1丁目

変動率+2.9%

2022年地価 970,000円(2021年地価 943,000円)

地価上昇率3位は、区の北東部に位置する東品川1丁目です。

天王洲運河と目黒川に囲われた地域で、水辺を身近に感じられる街です。

現在は、戸建てやマンションの他、倉庫や事務所が混在していますが住宅が増加傾向にあります。

< 地価が上がった理由 >

ウォーターフロントの好立地や、ビッグターミナル駅の品川駅に近い交通利便性の高さ、マンションを建てやすい都市計画地域などを理由に、マンション需要が旺盛なことから地価が上昇しています。

4位、西品川1丁目

変動率+2.6%

2021年地価 640,000円(2020年地価 624,000円)

地価上昇率第4位は、品川区の中央部に位置する西品川1丁目です。

街の北部には大規模なオフィスとマンション、その他の場所では戸建てやアパート、低層マンションが多い地域です。

大崎駅(JR山手線・湘南新宿ライン・埼京線・相鉄直通線、東京臨海高速鉄道りんかい線)、下神明駅(東急大井町線)、大井町駅(JR京浜東北線・東急大井町線・りんかい線)の3駅が徒歩圏にあり、7路線が利用可能な交通利便性の高い街です。

しながわ中央公園という比較的広い公園があるほか、品川区役所が近くにあります。

< 地価が上がった理由 >

町内北部では、西品川一丁目地区市街地再開発事業が行われ、2018年に完成しました。

住友不動産大崎ガーデンタワーというオフィスビルと、大崎ガーデンレジデンスというマンションが建ちました。周辺の道路が広く整備されたほか、緑あふれる広大なランドスケープにより、利便性や住環境が向上し、地価が上昇しています。

そのほか街の南部では、小さな区画の土地に建つ木造3階建て住宅が、比較的リーズナブルな価格で販売されており、値頃感や在宅勤務等で広い家を求める層が増えていることも、地価が上昇している要因と考えられます。

5位、東五反田1丁目

変動率+2.3%

2022年地価 2,250,000円(2021年地価 2,220,000円)

地価上昇率第5位は、地価ランキングで1位だった東五反田1丁目です。

JR山手線、東急池上線、都営浅草線の3路線が利用できる五反田駅のすぐ東側に位置します。

< 地価が上がった理由 >

都心部に近接し、山手線の駅に近い交通利便性の高さから、マンション需要が底堅く、地価が上昇しています。

町内の北東部は、城南五山の島津山と言われる高級住宅地で、ブランド力もあるので、今後も人気は落ちないものと思われます。

品川区で資産価値の高いマンションを調べる方法

今回のランキングで、品川区で資産価値が高い街、地価が上昇傾向にある街がどこなのかわかって頂けたと思いますが、不動産価格は立地だけでなく物件によっても異なります。

マンションの購入を検討している方は、立地だけでなく個別のマンションごとに価格動向を調べることで、より資産価値の高い物件を購入することができます。

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品川区の【住宅地】地価ランキング2022 まとめ

<2022年の地価ランキングTOP5>

1位、東五反田1丁目

地価 2,250,000円 変動率+2.3%

2位、北品川1丁目

地価 1,330,000円 変動率+1.5%

3位、東五反田5丁目

地価 1,270,000円 変動率+1.6%

4位、上大崎3丁目

地価 1,170,000円 変動率+1.7%

同率4位 上大崎2丁目

地価 1,170,000円 変動率+1.7%

5位、大崎5丁目

地価 1,110,000円 変動率+1.8%


<2021年の地価上昇率ランキングTOP5>

1位、東品川4丁目

変動率+3.1% 地価 861,000円

2位、東大井2丁目

変動率+3.1% 地価 665,000円

3位、東品川1丁目

変動率+2.9% 地価 970,000円

4位、西品川1丁目

変動率+2.6% 地価 640,000円

5位、東五反田1丁目

変動率+2.3% 地価 2,250,000円

ランキング結果のまとめです。

< 品川区の住宅地で、地価が高い場所に多い特徴 >

・山手線の駅に近い

・区画が綺麗で道路が広い

・高台にあり災害に強い

・ブランド力がある(城南五山・長者丸)

品川区で資産価値の高い物件を購入したい方は、山手線の内側にある城南五山や長者丸など、高台にある災害に強い街がおススメです!

< 品川区の住宅地で、地価変動率が高い場所に多い特徴 >

・京浜急行沿線

・準工業地域(中高層マンションを建てやすい)

・再開発が行われたまたは、行われている。

地価上昇の恩恵を受けたい方は、工場街から住宅街へ変化していく準工業地域にある街がおススメです。

ただし、準工業地域に指定されている場所は、災害に弱い傾向にあるので注意が必要です。

品川区内でどの町が災害に強い安全な街なのか知りたいという方には、ハザードマップなどをもとに災害に強い街・弱い街を調査した記事もありますので、そちらもよければご覧ください。

>>ハザードマップで見る、東京都品川区で災害に強い安全な街

今回は公示地価をもとに、品川区の住宅地地価ランキングをご紹介しましたが、東京23区ではどの区が資産価値が高いのか、調査してランキングにした記事もありますので、興味のある方は是非ご覧ください。

>>【東京23区不動産 資産価値ランキング】マンション・戸建ての資産価値が落ちない街はここだ!

>>【2022年公示地価】東京23区別 地価ベスト3(住宅地編)

他の街の地価ランキングもあります。

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