東京23区の駅の数と、マンション資産価値の関係を調査!交通利便性が高い街ほど不動産価格は高いのか?

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駅近で交通利便性の高い場所は、マンションの資産価値が高いという話しを聞いたことがありませんか?

それなら駅が密集している場所の方が、不動産価格が高いのではないか?と思い、調べてみることにしました。

これを読めば、資産価値の高いマンション購入のヒントになると思います!

結果としては、東京23区の駅の密集具合と中古マンション価格は、強い相関関係があることがわかりました。

しかし、駅が密集しているのにマンション価格が安い区や、逆にそれほど駅が密集していないのに価格が高い区もありました。

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東京23区の駅の数とマンションの資産価値の関係を調査

< 調査方法 >

東京23区の、区ごとの駅の数と面積から、駅と駅の間の距離の平均値(平均駅間距離)を算出し、2019年の中古マンションの平均成約㎡単価(1㎡当たりの価格)との関係を調べました。

駅の数え方は、複数路線が乗り入れている駅でも1駅、駅名が別でもすぐ近くにある駅も1駅として数えています。

また、1つの駅が複数の区にまたがっている場合は、複数の区の駅の数に+1しています。(例 飯田橋)

※単純に各区にある駅の数ではないので、ご注意ください。

平均駅間距離が短いほど、駅が密集していて交通利便性に優れた街ということになります。

東京23区の駅の数と平均駅間距離

東京23区ごとの、駅の数と平均駅間距離は以下になります。

平均駅間距離は、都心部ほど短く、駅が密集している傾向にあります。

逆に、郊外に行くほど平均駅間距離は長くなっています。

世田谷区や大田区は、一番駅の数が多いですが、面積が広いのでそれほど駅は密集していません。

東京23区の平均駅間距離とマンションの資産価値の関係

続いて平均駅間距離と、2019年の中古マンションの平均成約㎡単価(1㎡当たりの価格)の関係を見てみます。

中古マンションの平均成約㎡単価は、東日本不動産流通機構のマーケットデータを引用しています。

東日本不動産流通機構のマーケットデータより作成
東日本不動産流通機構のマーケットデータより作成http://www.reins.or.jp/library/nmw2019.html

散布図は、右肩下がりになっています。

相関係数は、ー0.70となり、強い負の相関関係があることがわかりました。

駅間距離が長くなるほど、マンション価格が下がるという結果です。

表からも、基本的に都心部の方が駅が密集していて、マンション価格も高いことがわかります。

しかし、駅間距離が同じくらいでもマンション価格が高い区と、低い区があることがわかります。

平均駅間距離に対して、マンション価格が高い区

千代田区、港区、渋谷区、目黒区

千代田区は、平均駅間距離がほとんど同じ中央区より、㎡単価が30万円も高くなっています。

港区も新宿区より30万円、渋谷区も品川区より20万円、目黒区は板橋区より40万円、杉並区より22万円高くなっています。

これらの区は、鉄道の交通利便性以外にも、何かしらマンション価格が高くなる要因があると思われます。

ここで面白いデータがあります。東京23区の平均年収です。

総務省 令和元年度市町村税課税状況等の調のデータを引用して作成https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/ichiran09_19.html

以前、東京23区の平均年収と不動産価格の関係を調べたのですが、相関係数が0.9以上となり非常に強い相関関係があることがわかりました。

上の表を見ると、千代田区は中央区より、港区は新宿区より、渋谷区は品川区より、目黒区は板橋区と杉並区より、平均年収が高いことがわかります。

つまり、平均駅間距離が同じくらいの場所だと、平均年収が高い区の方が、マンションの㎡単価が高くなるのです。

(ちなみに、中古マンションの平均成約㎡単価では千代田区の方が港区より上ですが、平均成約価格では、港区が7,605万円・千代田区が6,637万円で、港区の方が上回っています。)

23区の平均年収と不動産価格の関係を調べた記事に興味のある方は、リンクを貼っておきますので是非ご覧ください!

平均駅間距離に対して、マンション価格が低い区

荒川区は、平均駅間距離 3位  平均成約㎡単価 18位となっています。

荒川区だけ駅が密集している割りに、マンション価格が低いです。

< 考えられる原因 >

区内にある駅数の半分以上が、都電荒川線というローカル線であること。

他の平均駅間距離が短い区は、都心または都心に近い位置にあり、オフィスや商業施設が多くあり、区外から人が集まるような場所ですが、荒川区は、他の区から仕事や買い物に訪れる人が少ないこと。

災害リスクが高いこと。

特に都電荒川線が関係しているのではないかと思い、試しに荒川線の駅を除外して平均駅間距離を算出すると、以下の数値になります。

除外前 731m ⇒ 除外後 1,127m

この平均駅間距離だと、近いのは中野区・北区になります。

・中野区の平均年収は、荒川区より約45万円多いので、マンション㎡単価は荒川区に比べて19万円高くなっています。

・北区は荒川区に比べて、平均年収は1万円多いだけですが、平均駅間距離が57m短く、マンション㎡単価は5万円高くなっています。

荒川区より交通利便性が高いことが、評価されているのかもしれません。

東京23区の平均駅間距離と住宅地の不動産価格の関係

最後におまけで、戸建てを購入しようとしている方にも多少参考になるかと思い、東京23区の平均駅間距離と、23区の住宅地の平均公示地価の関係を、グラフにしましたのでご紹介します。

東京都財務局令和2年地価公示価格のデータを引用して作成https://www.zaimu.metro.tokyo.lg.jp/kijunchi/R2kouji/index.html

基本的に、平均駅間距離が長くなるほど不動産価格が下がる傾向にあるのですが、こちらはマンション㎡単価と少し異なり、直線的というより少し弓なりの形になっています。

考えられる理由としては、容積率が関係してると思われます。

区の平均容積率が高いほど、㎡単価も高くなる傾向にあるので、台東区などは高くなり、世田谷区、杉並区など容積率の低い区は低くなります。

ちなみに相関係数は、ー0.58でしたので、相関はしているがマンションに比べると弱い相関となります。

まとめ

< 調査結果 >

駅の密集具合と、マンションの価格には強い相関関係がある。

街の平均駅間距離が長くなるほど、マンション価格は下がる。

交通利便性が同レベルの街の場合、平均年収が高い街の方が不動産価格が高くなる。

交通利便性は、やはりマンションの資産価値に影響しているということが判明しました。

マンションの購入を検討している方は、是非参考にしてみて下さい!

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