不動産屋にカモにされる人の特徴と、悪徳業者の手口

不動産屋と聞くと、皆さんはどんな印象を持つでしょうか？

怪しい…　信用できない…　騙されそう…　なんて思う方もいるかもしれません。

当たり前ですが、実際にはほとんどの不動産屋さんはちゃんとしていて、悪いことなんてしていません。

しかし、中に詐欺まがいのことをしている不動産業者がいるのも事実です。

そこで今回は、不動産仲介会社で働いていた経験のある宅建士が、不動産屋にカモにされる人の特徴と悪徳業者の手口をご紹介します。

カモにされる人の特徴に該当している方は、非常に危険です。多額の借金を背負わされたり、ババをつかまされ大損する可能性があります。

これを読んで、是非悪徳業者に引っかからないようにしてください。

不動産屋にカモにされる人の特徴

不動産屋にカモにされやすい人の特徴は、以下になります。

※上記に該当する全ての方が、カモにされている訳ではありません。

それぞれ解説します。

特徴１　住みたいエリアと収入が釣り合っていない人

具体的には、購入予算が少ないのに、立地は妥協できないけど絶対に家は購入したい！絶対に注文住宅に住みたい！という方は、カモにされやすいです。

多くの人は、いい場所に安く家や土地を購入したいと思いますが、不動産は基本的に安かろう悪かろうなんです。

いい物件はそれなりの値段がしますし、安い物件には必ず訳があります。

一般の人がいい物件を相場より安く買うのは無理だと思った方がよく、そういった物件があったら、プロの不動産業者が買ってしまいます。

なので、購入予算が少ないのに、立地は妥協できないけど絶対に家は購入したい！とい方が流れつくのは、何かしらの訳あり物件になる可能性が高くなります。

多いのが、違法建築・旗竿地・不整形地・急傾斜地・借地・災害危険度の高い場所・古いマンション・建て替えると土地や家が小さくなってしまう物件などです。

購入予算が少ないのに、絶対に注文住宅に住みたい！という方の場合は、旗竿地や不整形地・急傾斜地などのほか、まともな家を建てられないくらいの広さの狭小地などを買わされます。

こういった物件は、住み心地が悪いだけでなく、将来売却するときに安くでしか売れなかったり、最悪の場合、買い手がつかないなんてことも起こりえます。

＞相場より安く売られている不動産物件の１５の理由　売れない家やマンション、土地には訳がある！

不動産屋の中には、こういった問題点をしっかりと購入前に説明してくれる人もいますし、物件を購入する人が問題点を理解している場合は問題ないと思います。

自己責任となりますので他人がとやかく言うことではないでしょう。

しかし、中には物件の問題点をほとんど説明せずに契約させる悪徳不動産屋がいるのも事実です。

悪徳不動産屋は、物件見学時は特に問題点の説明はせずに、契約直前の重要事項説明で、問題点を専門用語を使って流し読みする程度です。

ほとんどの人は良くわからないまま、契約することとなります。

繰り返しになりますが、不動産は安かろう悪かろうです。相場より安い物件があったら、ラッキーなのではなく何かしら問題がある可能性が高いです。

なので、相場より安い物件を購入する際は、なぜ安いのか必ず理由を確認しましょう。そして安い理由や問題点を自分で理解・納得なければ、絶対に買ってはいけません。

特徴２　面倒くさがりで自分で情報収集をしない人

家の売却をする人で、自分で不動産情報サイトなどで売り物件の情報を見ない人や、家が売れる価格の相場を不動産屋に聞くとき、一社にしか話しを聞かない人などは、カモにされやすいです。

悪徳仲介会社の中には、安い価格で売ってもらい、さっさと買主を見つけて、売主と買主両方から仲介手数料を受け取ろうとたくらむところがあります。

特にカモにされやすいのが、仲介会社などに一度も相談せず、家を不動産買取業者一社に査定してもらい、そのまま直接買い取ってもらう人です。

基本的に家は、住むことを目的に探している一般の人が一番高く買ってくれます。それに対して、不動産買取業者は安く買って高く売ることを目的としていますので、一般の人に比べると安くでしか買い取ってくれません。

面倒くさがりで自分で情報収集しない人は、不動産業者が言った価格をそのまま鵜呑みにして売却してしまうので、相場よりかなり安く売却して損してしまう可能性が高くなります。

家を売る時は、相場観を養うことが非常に重要で、相場観がないと不動産業者が提示してきた価格が高いのか安いのかわかりませんので、騙されかねません。

家を売却するときは、一般の人が購入しないような訳あり物件でもない限り、まずは不動産仲介会社に相談することをオススメします。

また、仲介会社に相談する際は、一社では最低でも二社に売却価格を査定してもらい、相場観を養うことと、様々な情報から査定価格が妥当性かどうか見極めましょう。

一般の人が購入しないような訳あり物件の場合は、仲介会社に相談しても、結局不動産買取業者に売ることになるパターンがほとんどですので、直接不動産買取業者に売却した方が、仲介手数料がかからずお得になる可能性が高いです。

＞売れない物件の売却・処分は、仲介ではなく不動産業者買取がおすすめな理由

特徴３　不動産に詳しくない地主

実家が古くから農家の家系の方や、先祖代々都心部に暮らしている方なんかは、沢山の不動産を所有していたり、ものすごくいい立地に不動産を持っていることが多いです。

そういった方のところには、しょっちゅう不動産会社からDMが送られてきたり、電話、訪問などの営業を受けることがあります。

土地を売りませんか？売ってくれませんか？土地活用でアパートやマンションを建てませんか？といった内容です。

不動産の勉強を全くせず、不動産に詳しくない地主の方が、こういった業者の口車に乗せられてカモにされるというのは、本当によくある話しです。

代表的な例で言えば、人のそんなに住んでいない賃貸需要もあまりないような田舎なのに、土地活用と称してアパートを建ててしまったりします。

土地活用系の不動産業者は、『サブリースで家賃が安定的に入るので、安心です！』などといって、アパートやマンションを建てさせますが、サブリースは年数が経ったり、空室が埋まらないと、当たり前のようにサブリース料が減額されます。

サブリースは実際は、空室リスクや家賃下落リスクをカバーできるものではありません。

また、サブリースをする際、サブリース業者は空室が埋まらなくて赤字になることを防ぐために、アパートやマンションの建設費を、かなり割高な金額に設定していることも珍しくありません。

ひどいところだと、建物の原価＋利益という一般的な建築費の見積もりの仕方ではなく、ギリギリ家賃で銀行への借金が返せて、手元にちょっとお金が残る程度の価格という、建築費の原価なんて完全に無視した見積を出して契約させる悪徳業者もあります。

もちろん、【手元にちょっとお金が残る程度の建設費＞＞＞一般的な建築費の見積もり】です。

地主の方が、土地活用でアパートやマンションを建てる場合は、絶対に複数の会社に建設費の見積もりを取るようにして下さい。

また、サブリースは過信せず、サブリースがなくても空室が埋まりそうかどうか自分で調べましょう。

特徴４　急にお金持ちになった人

相続で急に多額の資産を引き継いだ人や、株や仮想通貨の投資などで急にお金持ちになった人は、お金の使い方が雑になったり、資産はあっても知識が伴っていなかったりして、カモにされることがあります。

例えば相続でかなり資産価値の高い不動産を引き継いだ人の中には、本当は１億５千万円が相場なのでに、１億円で買い取ると言われて舞い上がり、かなり安い価格で売ってしまうなんてことがあります。

１億円を手にして喜んでいたら、不動産業者に買い取られた不動産が、直後に５千万円高く売り出されているなんて、笑い話しのようなことがあったりします。

その他、『お金持ちの方には特別に未公開物件をご紹介します！』とか『お金持ちの方は、みんな投資用不動産を持っている』といった口車に乗せられて、割高な投資用不動産や、利回りは良くても築年数が古くて将来的に売却しづらい物件などを買わされることもあります。

そして、大損させられたりするのです。

お金があろうがなかろうが、しっかりと自分で調べたり、利益がでるのか計算してみることが重要です。

特徴５　相続税対策に熱心な人

日本では高齢化が進んだことや、2015年に相続税基礎控除額が見直され、相続税を払う必要が出てくると予想される方が増えた影響により、相続税対策に熱心な人が増えています。

相続税対策には、不動産がとても有効なのは間違いないですが、相続税を払わないことで頭がいっぱいで、相続税対策で割高な不動産や値下がりリスクの高い不動産、将来売却しづらい不動産などを買わされたり、所有している土地に無駄にアパートやマンションを建てさせられてしまう人がいます。

相続税は払わなくて済んでも、相続後に買った不動産を売却しようと思ったら、かなり安くでしか売れないことが判明し、相続税を節税した金額より、不動産売却損の方が上回って損するなんてこともあります。

また、相続税対策でアパートやマンションを建てたけど、全然空室が埋まらずに赤字で、管理の手間などもかかる、不動産ならぬ負動産になってしまったなんて話しもあります。

相続税対策は、相続税を払わないことだけでなく、相続後にその不動産をどうするのか？不動産を買ったことや、アパートやマンションを建てたことで赤字にならないかまで、しっかりと計算したうえで行いましょう。

相続税対策で最近特に流行っているのが、【不動産小口化商品】というもので、一等地にある不動産の所有権（厳密には信託受益権）を小さく小分けにして、購入しやすい金額にして販売するという不動産投資商品があります。

これは、一等地の不動産を小額から購入することができ、相続税対策にもなるということで、近年急速増えているのですが、利回りが2％台など極めて低いため、金利が上昇すると大暴落する危険性のある投資商品です。

こういったリスクは、販売資料の下の方に物凄く小さい字で書かれているだけですので、あまり認識していないで購入している人も多いのではないかと思いますが、注意が必要です。

特徴６　不動産投資初心者

もともと不動産投資は、経営者や地主など一部の資産家が、余裕資金や自分の所有している土地に建物を建てて行うものでしたが、『金持ち父さん貧乏父さん』という本がベストセラーなってから、不労所得と呼ばれるものに憧れる人が増え、不動産投資を始めるサラリーマンが増えました。

不動産投資は、不動産を買って誰かに貸して家賃収入を得る

家賃収入　＞　銀行へのローン返済　となるなら、手元にお金が残る

あとはこれを繰り返すだけ

といったことが言われており、一見シンプルでわかりやすいですが、実際はかなり専門的な知識がないと危険で、投資初心者の方が思っているほどリスクが低く単純なものではありません。

＞不動産投資のリスクは何がある？リスクの種類とリスクヘッジ方法について解説

また、不動産の世界はプロの不動産業者が星の数ほどいて、泥臭く血眼になって利益がでそうな物件を探しています。

なので、いい物件はプロの不動産業者が買うため、一般の人がいい物件を購入するのはかなり難しいのが現実です。

プロの不動産業者の利益がたっぷり乗った、割高な新築アパートやワンルームマンションを買わされて、不労所得を得るどころか赤字を垂れ流し、自分の給料で穴埋めするなんてことも珍しくないのです。

よく不動産業者主催の、不動産投資セミナーのようなものが開催されていますが、不動産投資セミナーに参加する人は、『私は初心者です。カモにして下さい！』と自分で言っているようなものなのです。

初めにも言いましたが、不動産投資は本来、地主や富裕層が余裕資金や土地活用で行うものであって、自己資金がほとんどない・年収が低い人が、購入資金のほとんどを銀行から借りて行うようなものではないのです。

もし不動産投資をするなら、しっかりと勉強したうえで、自己資金もしっかり用意してからにしましょう。

特徴７　見栄っ張りの人

ブランド志向が強い人や、お金持ちだと思われたい人、プライドが高い人など、見栄っ張りの人はカモにされやすいです。

こういった人は、高いもの＝いいものと思い込んでいるので、値切ったりするのは恥ずかしいと思っていたり、お金のない人だと思られるかもしれないと感じるので、高い価格をそのまま受け入れることが多いです。

また、不動産投資をする際には、キチンと利益を出すことより、一棟マンションのオーナーといった見栄を張れることに魅力を感じるので、投資対象として大して魅力がない物件でも、ブランド力がある街の物件であれば購入する傾向にあります。

不動産の世界は専門用語が多く、一般人からするとなんのことかよくわからない話しも多いのですが、プライドの高い人はわからないと言えなかったりするので、契約前の重要事項の説明などでも、わからなくてもスルーしたりします。

そういった人は、訳あり物件を売っている業者からすると、本当にやりやすいタイプの人です。

余談ですが、個人的な感覚では住宅ローンや不動産投資ローンで破綻する人には、見栄っ張りが多い傾向にあると感じています。

不動産仲介会社で働いている時に実際に見た、カモられた人達

続いて、私が実際に見てきたカモにされてしまった人たちの話しを、ご紹介します。

不動産買取業者に、持っている不動産を激安で買い取られてしまった人

私が不動産仲介会社で働いていた時、ふらっと店舗にやってきたおじいさんが、持っている不動産の売却の相談にきました。

そのおじいさんは、複数の不動産を所有していたようで、そのうちの一つを最近不動産業者に直接売ったとのことだったのですが、どこの物件をいくらで売ったのか聞いたら、相場より坪50万円は安く買い取られており、完全にカモにされていました。

その土地はそこそこ広かったので、軽く見積もっても2，3千万円は安く買われています。

本人も『ちょっと安く売っちゃったかなぁ～』なんて言っていましたが、かわいそうでちょっとどころじゃないですよ！なんてとても言えませんでした。

建て替えるとろくな家が建たなくなる中古戸建を買わされてしまった人

ある日ネットで売り物件の情報を見ていた時、東京都目黒区の駅徒歩10分以内、土地15坪の角地で延床面積70㎡台、築40年くらいの中古戸建が、なんと1,500万円くらいで売られていました。

築年数が古く家もかなり傷んでいたのですが、この物件が安い最大の理由は、土地が細長く、土地の長辺を二項道路という幅２ｍくらいしかない道路に接しており、建て替えると道路幅を１ｍ広げなくなければいけなくなるために、土地の大部分が削られてまともな家が建たないことでした。

建て替えたとしても、家の横幅は２ｍくらいしかとれず、延べ床面積も５０㎡に満たないような家しか建てられません。

投資用物件として購入するのはありかもと思ったのですが、雨漏りがあるなどかなり家が傷んでおり、リフォーム費用がかさむことや、将来売るのに苦戦するのが目に見えていましたので、私は購入を見送りました。

それからしばらくすると売れたようで、その物件の情報は消えていたのですが、さらに半年くらい経った後、いつものように売り物件の情報を見ていると、なんとその物件がリフォームされて、4,500万円くらいで売りに出されていたのです。

売主は不動産業者でした。

この価格で売られているということは、一般の人向けにマイホームとして売られているということです。本来であれば、以前の売値の1,500万円くらいが相場で、リフォームしたことを考慮しても2,000万円くらいしか価値はありません。

それが4,500万円で売られているのです。

3,000万円高くなっているとは言え、東京都目黒区のそこそこ人気のある駅から徒歩10分以内でこの価格は、周辺の物件に比べてかなり安いです。

しばらくすると、売れたようで不動産情報サイトからその物件は姿を消していました。

恐らく、この物件を買った人は、二項道路のことをよくわからず、とんでもない物件を買わされたのではないかと思います…

注文住宅に憧れて、まともな家が建たない土地を買わされた人

仲介会社で働いていた時に、一戸建ての売却査定の依頼がありました。

物件の情報を聞くと、最寄り駅は渋谷駅から一駅の場所で、駅徒歩10分以内、建物は築3年くらいしか経っていない注文住宅とのことで、離婚か？なんて思ったのですが、売却理由を聞くと『家が狭い』とのことでした。

土地と建物の謄本を取ってみると、土地面積が約12坪、建物は面積が70㎡くらいの木造３階建て。

木造３階建ては、１～３階まで階段がある関係で部屋として使える面積が小さくなるので、数値上の延べ床面積に比べると実際の部屋の面積はかなり狭くなります。

実質的には階段部分を抜くと60㎡くらいしかない家で、狭いので高く売れそうなら住み変えたいとのことでした。

マンションだと60㎡くらいでも十分需要はありますが、一戸建ての場合、70㎡切るような物件は急激に人気がなくなります。

周辺の事例や、土地・建物の狭さを考慮して、現実的な売却価格の査定結果をお伝えしたところ、相談してきた方の売却希望価格におよばない（住宅ローンの残債を下回る）とのことで、結局この方は、売るのをやめて住み続けることにしました。

注文住宅を建てたくて土地を探していた時に、不動産業者の営業に、この土地なら70㎡の家が建ちますよ！などと言われて、土地を購入して家を建てたけど、実際に建った家に住んでみたところ、かなり狭くて後悔しているとのことでした。

不動産屋がカモにする手口

最後に不動産業者が、どのような手口で人をカモにするのか、解説して終わりたいと思います。

不動産業者は、【情報の非対称性】というのを利用して、一般の人を騙します。

情報の非対称性とは、プロと一般の人などの情報に格差があることです。

不動産は、人が生まれてから死ぬまで関わる非常に身近なものですが、様々な法律が関係しており、実はかなり専門性が高いものでもあります。

ほとんどの人は、家の外観や内装、設備などに目を奪われますが、不動産の本質的な価値は、建物よりも立地や周囲の状況、どんな建築制限があるかに大きく左右されます。

そういったことを如実に表すのが、海沿いの埋立地に作られたタワーマンションや、田んぼを埋めて造られた分譲住宅、最近流行の築年数の古いリノベーションマンションなどです。

こういった物件は一般の方に大人気ですが、本来は訳あり物件のようなものなので、不動産業者にとっては仕入れ値（開発コスト）が安い割に高く売れて、利益が大きくおいしい案件となっています。

不動産業者はこういった物件が災害に弱いことなどを理解したうえで、開発・販売しています。

ハウスメーカーなんかも、相当な利益を乗せて建設費を受け取りますが、これも工事代金や住宅設備がいくらくらいするものなのか、一般の人にはわからないことを利用しているのです。

新築投資用ワンルームマンションを売る業者は、基本的に不動産投資のことがよくわかっていない素人のカモしか相手にしていない商売で、『赤字になるけど所得税が還付されますので、お得です！』などといって、超割高な物件を売りつけています。

いろいろと、不動産業者の悪いところをお伝えましたが、利益を得ること自体は商売ですから間違いではありません。

私が問題だと思うのは、一般の人が理解をして納得したうえで不動産の売買を行っていないことです。

物件の問題点を隠す、嘘をつくことが問題だと思います。

しかし、残念ながら不動産屋にカモにされないためには、自分で勉強して知識武装するしかないのです。

余談ですが、私が不動産購入者向けにこのサイト（イエゼミ）を作ったのは、こういった業者にカモにされてしまう人を減らしたかったからです。

家を買う・不動産投資をする前には、沢山勉強しましょう！

＞家を購入するときの選び方の優先順位は？災害に強く、便性で、資産価値の高い家を買おう！

まとめ

不動産屋にカモにされやすい人の特徴

不動産屋は、情報格差を利用して一般の人をカモにします。

カモにされないためには、家を買う・不動産投資をする前には、必ず不動産のことを勉強しましょう！