家を買うなら、中古戸建てがおすすめ 7つの理由と不動産の資産価値について解説!

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家を買うとき、新築・中古、マンション・戸建てで迷う方も多いと思いますが、資産価値の観点から私が一番おすすめするのは、注文住宅で建てられた築20年近い中古戸建てです!

日本では、中古戸建てはとってもお得に購入できるんです。

この記事では、中古戸建てをおすすめする7つの理由と、新築戸建て・中古戸建て・マンション・土地など、不動産の資産価値について解説しています。

それぞれの不動産の、資産価値について理解して頂ければ、いかに中古の戸建てがお買い得か理解して頂けると思います。

まずは、中古戸建てをおすすめする理由への理解を深めるために、家の資産価値の考え方から解説します。

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家の資産価値の考え方

不動産というのは、土地の上に建物が建っていますので、価値についても土地と建物に分けて考えます。

建物(木造)の資産価値

建物は、築年数の経過によって老朽化していきますので、価値も時間の経過に沿って下がっていきます。日本では、戸建てに多い木造では、築20年ほどで価値が0になるとみなされてしまいます。

木造の建物の資産価値を、グラフにすると⇓のようになります。

では、木造の建物は築20年たったらすぐ壊れて使えないのでしょうか?そんなことはありません。きちんと手入れしていれば4、50年くらいは余裕です。

神社仏閣などは、木造でできていますが何百年、ものによっては千年以上残っています。柱の太さや、木の種類にもよりますが木材というのは、それくらい丈夫な素材なのです。

耐震性に関しても、築20年以内であれば新耐震基準という基準を満たしており、震度6強から7程度の地震がきても倒壊しないようなしっかりした造りになっています。

次に土地の資産価値について見てみましょう。

土地の資産価値

土地は建物と違って、時間の経過が原因で価値が落ちることはありません。

土地の資産価値を、グラフにすると⇓のようになります。

実際には、景気などの影響をうけるので波打つようになったり、需要が高まれば右肩上がりに、下がれば右肩下がりになりますが、ここで伝えたいことは建物と違って、土地は時間の経過の影響を受けないということです。

次にこれらを合わせた、新築一戸建て(土地+建物)の資産価値を見てみましょう。

新築一戸建て(土地+建物)の資産価値

新築戸建ての資産価値は、上記2つのグラフが合わさったものになります。

赤い線が土地の価値青い線が土地+建物の価値です。

建物の価値は時間の経過とともに下がるので、新築戸建て全体の価値も時間の経過とともに下がっていきます。

しかし土地の価値は、時間が経過しても下がらないので、築20年を経過しても土地の価値が新築戸建て全体の価値として残り続けます。

ここで重要なポイントは、土地の価値が高く、物件全体に占める土地の価値の割合が高い家ほど、時間が経過しても資産価値を保ち続けるということです。

別の言い方をすると、土地の値段が高い都市部の物件は資産価値を保ちやすく、逆に土地の値段より建物の値段の方が高い地方では、家を購入しても時間の経過とともに資産価値がほとんどなくなってしまうということです。

上のグラフの物件の場合、新築から20年後の資産価値は50%になってしまいましたが、都内で、7,500万円の土地に2,500万円かけて家を建てたとすると、20年経っても資産価値が75%残ることになります。

一方、土地の値段が安い地方での新築戸建ての資産価値は、⇓のようなグラフになります。

新築時の総額が2,500万円だったとしても、20年後には500万円になり、資産価値は新築時の20%まで下がってしまいます。

上記の都内、地方の物件の価格やグラフの内容はあくまで例ですので、実際には上記のようになるとは限りませんが、考え方としてはこのようになります。

ここでは、土地と建物の価値が時間の経過によってどうなるか?という部分だけ考慮しているので、上記のようなグラフになりますが、実際には、土地の価値が高い場所の方が需要があるので、将来的にも土地自体の価値を保ちやすいです。

それに対して、土地の価値の低い場所では、将来的にもっと土地の価値が下がる可能性が高いです。

マンションの資産価値

マンションの場合は、鉄筋コンクリートや鉄骨鉄筋コンクリートで造られているので、建物の資産価値の減少ペースが非常に遅いです。木造だと20年くらいですが、マンションだと40~50年くらいを目途に建物自体の価値がなくなっていきます。

赤が土地の価値青が土地の価値+利用価値緑が土地の価値+利用価値+建物の価値です。

実際には、上のグラフのように建物の資産価値が直線的に減少するわけではありません。あくまで分かり易くしたものです。

マンションは地方の戸建てと同様、物件全体の資産価値に占める土地の価値が低いので、長期的に見た場合、かなり資産価値は減少します。

しかし、マンションは戸建てに比べると駅近などいい立地に建っていることが多く、物件の利用価値が高く評価されて市場価値(売られている価格)がプラスされる場合があります。利用価値のプラス分は、都心部など便利で需要が高いところほど、大きくなります。

つまり建物の価値がなくなった頃には、土地の価値 + 利用価値 = 市場価値 となります。

しかし、グラフは築45年までしかないですが、築4、50年を過ぎてくると建て替えできないリスクがでてくるため、その分減価されていくと思われます。

土地の価値 + 利用価値 - 建て替えリスク = 市場価値

築年数が経過しているマンションで、建て替えもできない、大規模修繕もできないような極端な場合、市場価値が0またはマイナスになり誰も買い手がつかなくなる可能性もあります。

地方など需要が少ないエリアでは、築年数の経過による減価が早く、建て替えリスクによる減価の影響も早くでてくると思われます。

逆に都心部などの人気の立地では、建て替えられる可能性が地方に比べて高いため、建て替えリスクによる減価の影響が少なくなると思われます。現に東京都心部では、築50年以上のマンションでも、それなりの価格で売買されています。

最後に、私が一番おすすめする築20年近い中古戸建を見てみましょう。

中古戸建(土地+建物)の資産価値

2,000万円の土地に建っている、築19年の中古一戸建てを想定したグラフは⇓のようになります。

建物の資産価値は殆ど残っていないので、ほぼ土地値です。

上述の通り、土地の資産価値は時間が経過しても変わらないので、上のグラフのようになります。

20年後の資産価値は、殆ど購入時と変わらず上のグラフの例だと、95%を保っていることになります。

注文住宅で建てられた築20年近い中古戸建てを、おすすめする7つの理由

私が、注文住宅で建てられた築20年近い中古戸建てを、おすすめする7つの理由は以下になります。

値下がりしにくい

建物が無料に近い価格で手に入る

出口戦略が立てやすい

新築より、いい立地や広い家に住める

生活に余裕ができる

住宅ローン減税が使える

造りがしっかりしていて長持ちする

値下がりしにくい

私が中古戸建をおすすめする理由は、上のグラフの通り値下がりしにくいからです!

特に築20年近い物件は、ほとんど土地値であり、20年住んでも時間の経過による価値の低下がありません。

つまり、不動産市況が変わらなければ、売却時に売地として売ってもほぼ同じ値段で売れるのです。

これは、住宅ローンを利用して購入した場合毎月返済がありますが、返済額の内利息分を除く元金部分は実質的に毎月貯金しているのと同じことになります。

建物が無料に近い価格で手に入る

一つ前の項目に似た内容になってしまいますが、土地値の中古戸建は建物がほぼ無料で買えてしまいます。しかし実際にはまだまだ使えるのです。

中古住宅市場の市場価値と、実際に住む建物の利用価値の違いを最大限利用できるのが、土地値の中古戸建の購入なのです。

みなさんが家を買う理由は、そこに住むために購入すると思います。これは利用価値を求めて購入するということです。投資目的でもない限り、売るために買う人はいないですよね?

しかし実際の価格は、市場価値に基づいて価格が決定されています。

日本で中古戸建を買うほどお得なことは、なかなかありません。

出口戦略が立てやすい

出口戦略とは、20年後どうするか考えた場合も、色々な選択肢があるということです。

土地値の中古戸建は、20年経っても色々な選択肢を選べます。

1、売却して住み替える

築40年くらいの場合、さすがに中古戸建としては売れないと思いますので、売地として売ることになります。そもそも購入時にほぼ土地値で買っているので、売却時に売地として売ってもほぼ同じ値段で売れます。

解体して更地渡しを要求されるかもしれませんが、解体費を考慮してもお得です。

2、そのままリフォームして住み続ける

木造住宅は、建物の躯体(柱や梁)がしっかりしてれば、リフォームして住み続けることも可能です。

室内をリノベーションしてしまえば、最新の設備にすることや断熱性能なども向上させることができます。

最近では、住友不動産が提供しているリフォームサービス【新築そっくりさん】のように、内装だけでなく外観も全てリフォームして新築のようにしてしまう、リフォームも流行っています。

住友不動産の新築そっくりさん ⇒ https://www.sokkuri3.com/

3、建て替える

住んでて立地が気に入ったなら、建て替えてしまうのも手です。

元々土地を買っているようなものなので、建物を新築しても新築一戸建てを購入したようなものです。

中古戸建のローン支払い中でも、ローンを組みなおせば建て替えも可能です。

新築より、いい立地や広い家に住める

新築と土地値の中古では、建物の築年数以外が同じなら大体2,000万円くらい差があります。それくらい差があれば、例えば神奈川、埼玉、千葉などの東京に近い場所の新築戸建てを買えるような人であれば、東京23区内に家を買えてしまいます。

都内に通勤している方なら、通勤時間の節約になりますし、都内は子供の医療費助成や給食の提供など充実していることも多いです。

また、同じエリアだとしたら建物にかかる2,000万円分を土地の購入費用に充てられるので、新築より広い土地の家に住めてしまいます。土地の広い家は、大抵建物もそれなりに広いです。

生活に余裕ができる

新築戸建てが買える人でも、同じエリアの同じくらいの大きさの中古戸建を買うのも、選択肢の一つです。

その場合、上述の通り2,000万円程の差があるので、月々の返済額に大分余裕ができます。

金利が1%で返済期間が35年の場合、借入額に2,000万円の差があれば月々の返済額が、約5万6千円も違います!返済期間が30年だったら、約6万4千円の差があります。

この違いは大分大きいです。

住宅ローン減税が使える

住宅ローン減税(控除)とは、家を買ったときに住宅ローンの残債(残っているローンの残高)×1%が、所得税から控除される制度です。

木造の一般的な中古戸建ての場合は、築20年以内でなければ利用できません。

※厳密に言うと、築20年以上の場合は耐震基準適合証明書を取得しなければならず、費用がかかる上に売主の協力が必要で、検査を拒否される場合もあります。

中古戸建ての売主が不動産業者の場合(課税取引)は、1年で最大40万円、売主が個人の場合(非課税取引)の場合は、1年で最大20万円所得税から控除されます。

この制度が使えるかどうかは、住宅取得コストに大きく影響するので、重要なポイントです。

※住宅ローン減税は、数年単位で内容が変わることがあるので、最新のものをご確認下さい。

住宅ローン控除の概要 ⇒ http://sumai-kyufu.jp/outline/ju_loan/

造りがしっかりしていて長持ちする

売られている一戸建ては、不動産業者が販売用に建てた建売住宅と、一般の人が土地を買って設備やデザインにこだわって建てた注文住宅の2パターンがあります。

建売住宅は、不動産業者が販売して利益を得るために建てられているので、全てとは言いませんが、なるべく安く建てられるような造り、素材、設備になっています。

それに対して、注文住宅は建主が採算度外視でこだわって建てていますので、しっかりした造りになっており長持ちしやすく、設備などもいいものがついていることが多いです。

中古戸建てとして売られている注文住宅は、最近では仲介会社も査定の際に多少は評価するようになってきていますが、それでも利用価値に比べて過小評価された価格で売られています。

よって、同じような価格で売られていても、建売住宅の中古に比べてお買い得かつ長持ちします。

中古戸建てを買うときの注意点

最後に私がおすすめする、築20年近い注文住宅で建てられた中古戸建てを、購入する際の注意点を説明します。

住宅ローン控除を確実に利用するために、築20年以内の物件を購入する

木造の場合、築20年を超えると耐震基準適合証明書がないと住宅ローンを利用できません。

土地の形が旗竿地や、三角形などでない、整形地の物件を購入する

土地の形が悪いと、建て替えで余計な費用がかかったり、更地にしても売れない場合があります。

人気のある立地の物件を購入する

需要の少ない物件の場合、時間の経過による価値の減少がないとしても、需要の減少による土地の価値の減少が大きくなる可能性があります。

前面道路の幅員(幅のこと)が4m以上あるの物件を購入する

前面道路が4mないと、建て替え時にセットバック(道路幅員が4mになるように、道路の中心から2mさがって建築しなければいけないこと)が必要で、土地の面積が減ってしまう可能性があります。

資産価値が落ちづらいことと、売却しやすいことの2点がポイントです。

戸建の資産価値や売却のしやすさは、土地の形や方角が大きく関係します。

土地の形や方角と資産価値や売却のしやすさなどについて詳しく解説している記事もありますので、ご興味のある方は是非ご覧ください。

まとめ

・木造の建物は、築20年で市場価値がほぼ0になる。

・土地の資産価値は、時間の経過の影響を受けない。

・マンションの資産価値は、土地の資産価値+建物の資産価値+利用価値となるが、不便な場所に建っているものや、建て替え出来ない可能性が高い物件は、価値がマイナスされる。

注文住宅で建てられた築20年近い中古戸建てを、おすすめする7つの理由

値下がりしにくい

建物が無料に近い価格で手に入る

出口戦略が立てやすい

新築より、いい立地や広い家に住める

生活に余裕ができる

住宅ローン減税が使える

造りがしっかりしていて長持ちする

中古戸建てを買うときの注意点

住宅ローン控除を確実に利用するために、築20年以内の物件を購入する

土地の形が旗竿地や、三角形などでない、整形地の物件を購入する

人気のある立地の物件を購入する

前面道路の幅員(幅のこと)が4m以上あるの物件を購入する

注文住宅で建てられた築20年近い中古戸建ては、快適・長持ち・値下がりしにくいので、とってもおすすめです!

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