【東京23区不動産 資産価値ランキング】マンション・戸建ての資産価値が落ちない街はここだ!

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東京タワー

東京23区で、できるだけ資産価値が落ちないマンションや戸建てを購入したいが、どこに家を買えばいいのかわからない…そんな方も入らっしゃると思います。

そんな方のために、公示地価や中古マンション成約価格などの情報をもとに、東京23区ではどこの区が不動産の資産価値が高いのか、資産価値が落ちない場所なのか調査しました。

マイホームはほとんどの人にとって、人生で一番高い買い物ですので、失敗すると人生が狂いかねません。

逆に資産価値の高い場所に家を購入することができれば、住居費用が無料どころか、住みながらにして資産がどんどん増えていくんです。

これを見れば、東京23区でどの区に家を購入すればいいのかわかります!

ちなみに、結論から申し上げるとランキングTOP3は、

1位 港区 、2位 千代田区 、3位 台東区 でした!

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東京23区の【住宅地の地価】上昇率ランキング

まずは、東京23区の住宅地の価格の変化をみていきたいと思います。

地価のデータについては、国土交通省が公表している公示地価の情報を引用しております。

下のグラフは、平成25年の地価を100とした場合、令和3年までの8年間でどれくらい地価が上昇しているのかを表したグラフです。

右側の区名は、上昇率の高い順に並べています。

東京23区住宅地平均公示地価の推移

平成25年頃からアベノミクスが始動し、日銀の大規模金融緩和によって東京23区のすべての区で、地価が上昇していることがわかります。

しかし、グラフの通り区によって上昇率がかなり異なります。

順位と、平成25年~令和3年(2013~2021年)までの各区の上昇率は以下の通りです。

東京23区の2013~2021年までの地価上昇率一覧表

地価上昇率1位~3位までは、都心3区といわれる中心部に位置する区でした。

ここ数年は、マイホームを購入する際、都心回帰の傾向がみられていたのが如実に表れています。

上位半分の区を見ても、都心または都心に近い区となっている傾向が見られます。

逆に下位半分の区は、都心から少し距離のある区が多くを占めています。

わかりやすいように、上昇率を色分けで表示した地図を作製しました。

東京23区の2013~2021年までの地価上昇率を色別で表した地図

都心部の地価上昇率が高く、都心から離れるほど地価上昇率が下がる傾向にあることがわかります。

東京23区の【マンション価格】上昇率ランキング

先ほどは住宅地の地価をみましたが、今度はマンション価格の動向を見ていきます。

新築は件数が少なくブレが大きいことと、いいデータがないので、公益財団法人不動産流通機構が公表している、レインズデータライブラリーの中古マンション成約情報を引用して調査しました。

平均成約価格が上昇していても、ただ単に売買される物件の㎡数(広さ)が大きくなっているだけの可能性もあるので、平均成約㎡単価(1㎡あたりの価格)の推移をみていきます。

中古マンションの平均成約㎡単価も、地価同様に右肩上がりで上昇していることがわかります。

ちなみに、購入される中古マンションの築年数が、新しめのものになっているだけの可能性もありますので、2013年と2020年で売買された中古マンションの平均築年を調べて比べてみました。

すると、23区全体の平均で2020年の方が、取引されている中古マンションの平均築年数が約2年古いということがわかりました。

築年数の影響を考慮すると実質的な㎡単価は、先ほどのグラフよりもっと上がっているということになります。

順位と、2013~2020年までの各区の中古マンション価格上昇率は以下の通りです。

東京23区の中古マンション価格上昇率(2013~2020年)

こちらもわかりやすいように、上昇率を色分けで表示した地図を作製しました。

東京23区の中古マンション価格上昇率(2013~2020年)を色別で地図で表したもの
東京23区の中古マンション価格上昇率(2013~2020年)

中古マンションの平均成約価格上昇率の高い場所は、住宅地の地価が上昇している場所と若干順位が異なっていますが、都心とその周辺の方が上昇率が高いという部分は共通しています。

中央区の中古マンション価格が地価に比べて順位が低いのは、タワーマンションやオリンピック選手村だった晴美フラッグなど、新築供給戸数が多いからだと思われます。

コロナ禍でも、資産価値が落ちない区と落ちた区

2013年に日銀による大規模金融緩和がスタートして以降、世界経済及び日本は大きな危機を迎えることなく地価は上昇してきました。

しかし、2020年の頭頃から世界だけでなく日本でもコロナ禍で緊急事態宣言が発令され、不動産取引にも影響や変化がありました。

特に最初の緊急事態宣言の時は、不動産取引件数が大きく落ち込みました。

また、コロナウイルスが流行ってからテレワークやオンライン授業等が流行ったことにより、東京から人口が流出し、マンションより広々とした一戸建てや郊外の物件の人気が上がっているとの情報もあります。

では、実際に東京23区の地価にどのような影響があったのか、住宅地の公示地価と人口の変化をもとにみていきたいと思います。

これを見れば、資産価値が落ちない街はどこなのかわかります。

コロナ禍が地価に与えた影響

下の表は、令和2年と令和3年の公示地価と人口の変化です。

地価変動率が高い順に並べています。

コロナ禍以降(令和2~3年)の東京23区の地価と人口の変化
人口は東京都の人口(推計)より令和2年1月1日と令和3年1月1日の数値を引用

こちらも見てわかりやすいように、色別の地図を作製しました。

コロナ禍の東京23区の地価変動率マップ
コロナ禍の東京23区の地価変動率マップ

コロナ禍以降の地価の変化の仕方は、それ以前と全く異なっていることがわかります。

都心や都心に近い場所だからといって、地価が落ちていないわけではなく、ぱっと見ではこれといって法則性を見出せません。

コロナ禍でも地価が上昇している区は、港区・葛飾区・目黒区の3つしかなく、それ以外の区はすべて下落しています。

1年だけのデータではありますが、この3区は資産価値が落ちない街といえます。

特に注目したいのが、港区です。

港区は平成25年からの地価上昇率でもTOP、中古マンション価格上昇率でも4位、そしてコロナ禍でも地価が下落するどころか1%近く上昇するという素晴らしいさです!

資産価値が上がりやすく、下がりづらい。

とりあえず資産価値を気にするなら、港区に不動産を買っておけば間違いない!と言えます。

逆に下落率が高かったのは中央区です。平成25~令和3年までの上昇率で2位だったのに、コロナ禍では下落率トップで、有事の際には下落しやすいことがわかります。

また、資産価値の低さという点では、練馬区があげられます。

練馬区は、 平成25年からの地価上昇率が22位、中古マンション価格上昇率では23位(最下位)、そしてコロナ禍での地価変動率が22位となっているので、資産価値を気にする方は練馬区ではなく他の区にマイホームを購入した方がいいと思われます。

ただし、順位が低いというだけで、平成25年からみた地価および中古マンション価格自体は上昇しているので、練馬区に家を買ってはいけないという訳ではありません。

東京23区以外の場所と比べれば、おそらく十分資産価値がある方だと予想されます。

コロナ禍における人口の変化と不動産価格の関係

つづいて、 コロナ禍によりテレワークやオンライン授業等が流行り、東京から人口が流出、マンションより広々とした一戸建てや郊外の物件の人気が上がっているとの情報が本当なのか考えたいと思います。

先ほどの表を見ると、人口が減っているのに地価が上がっている区もあれば、逆に人口が増えているのに地価が下落している区がありますので、実際には人口の変化はそこまで不動産価格に影響していないのではないかと思われます。

千代田区・品川区・中央区に至っては、人口が1年で1%以上増加しているのにも関わらず、地価が下がっています

当サイトでは、人口と不動産価格の関係を統計データをもとに調査したことがあります。

それによると単純に、人口が増える⇒不動産価格が上がる、人口が減る⇒不動産価格が下がる、とは言えないという調査結果になりました。

人口と不動産価格の関係を調査した記事に興味のある方は、リンクを貼っておきますので、是非ご覧ください。

>>人口減少は不動産価格下落に影響するのか?日本全国と東京都のデータで分析してみた

東京23区【不動産 資産価値ランキング】

ここまでのデータをもとに各区を評価し、東京23区ではどこが不動産の資産価値が高いのか、ランキングにしました。

平成25年からの地価上昇率・中古マンション価格上昇率・コロナ禍の地価変動率で評価します。

1位を23点 ~ 23位(最下位)を1点というふうに、順位によって1点づつ得点が下がっていくルールで採点しています。

地価が上がりやすく、下がりにくい区の点数が高くなり、得点が同じ場合、平成25年からの地価上昇率と中古マンション価格上昇率の合計ポイントが大きかった方を上位にしています。

採点結果と順位は以下の通りです。

東京23区不動産資産価値ランキング

1位 港区

2013~2021年までの、住宅地 地価上昇率61.1%

2013~2020年までの、マンション価格上昇率54.7%

2020~2021年 コロナ禍での地価変動率 +0.98%

港区芝公園

港区は都心3区のひとつで、23区の中心部に位置します。

青山、赤坂、麻布、白金などが有名な高級住宅街です。

オフィスなどのイメージが強い方もいるかもしれませんが、住宅地も多く存在し、マンションだけでなく一戸建ての物件も多く存在します。

価格が上がりやすく下がりにくいので、間違いなく資産価値の高い街と言えるでしょう。

ただし、不動産価格が高いために一般人では手が届きづらいのが難点です。

2位 千代田区

2013~2021年までの、住宅地 地価上昇率44.8%

2013~2020年までの、マンション価格上昇率62.9%

2020~2021年 コロナ禍での地価変動率 -0.31%

千代田区の東京駅前

千代田区も都心3区のひとつで、23区の中心部に位置します。

オフィスや商業地が多いため、住宅地は一部に限られており、あっても容積率が高い(最低300%以上)ので、ほとんどがマンションとなっています。

戸建てに住みたい方には向きません。

皇居の西側にある番町は、日本トップクラスの地価を誇る場所で台地にもなっているため、災害にも強い場所です。

逆に皇居の東側は、駿河台以外は低地で災害に弱く、ほとんどが商業地のため平日は少し騒がしい街なので注意が必要です。

しかし、都心のど真ん中で商業地が多い街なので、休日は逆に人がいないために場所によっては大変静かです。

個人的には、住宅としては好みが分かれる街だと思います。

1位の港区同様に資産価値が高いですが、不動産価格自体も高いので一般人では手が届きづらいのが難点

3位 台東区

2013~2021年までの、住宅地 地価上昇率32.7%

2013~2020年までの、マンション価格上昇率62.7%

2020~2021年 コロナ禍での地価変動率 -0.39%

上野公園の不忍池から見える高層マンション

台東区は都心とは言いませんが、千代田区と中央区に隣接しており、23区の中では中央部に位置しています。

上野公園には、上野動物園や美術館、国立科学博物館などもあり、子育て環境としても悪くありませんし、大きな公園の近くは資産価値が下がりにくい傾向にあります。

台東区は山手線の線路の東側は、根岸3~5丁目と隅田川沿いの一部を除いて、ほとんどが商業地になっております。

住宅用地は区の北西部の存在しており、マンションだけでなく戸建ても多く存在しています。

戸建て向きの土地としては、谷中や上野桜木がいい場所です。

都心すぐそばで、山手線が利用できるなど交通利便性が高いため、人気が増えているのかもしれません。

マンションだと築20年以内でも、4,000万円台からありますので、富裕層の方でなくても手が届く街です。

まとめ

東京23区 不動産 資産価値ランキングは、

1位 港区、2位 千代田区、3位 台東区でした。

全体の傾向としては、都心部または都心に近いほど地価が上がりやすく、都心から距離がある区ほど不動産価格が上がりにくいということがわかりました。

東京23区で資産価値の高いマンションを知りたい方には、住まいサーフィンがおすすめです。

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2022年の公示地価が発表されましたので、最新の地価動向が気になる方はコチラ

【2022年公示地価】東京23区別 地価ベスト3(住宅地編)

当サイトでは、不動産価格が変動する要因について解説した記事もありますので、興味のある方はぜひご覧ください。

>>地価はなぜ上がる?不動産価格に影響を与える変動要因を統計データをもとに解説

東京23区や横浜市・川崎市で資産価値の落ちない街を調査した記事もあります。

その他、不動産を購入する際は、資産価値の落ちない場所の物件を購入することも重要ですが、災害に強い安全な場所にあることも重要です。

ハザードマップなどをもとに、東京23区でどこの区が自然災害に強い安全な区なのか、調査してランキングにした記事もあります。

>>ハザードマップで見る、東京23区災害に強い安全な街ランキング

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