東京２３区で、できるだけ資産価値が落ちないマンションや戸建てを購入したいが、どこに家を買えばいいのかわからない……
そんな方のために、公示地価や中古マンション成約価格などの情報をもとに、東京２３区ではどこの区が不動産の資産価値が高いのか、資産価値が落ちない場所なのか調査しました。
マイホームはほとんどの人にとって、人生で一番高い買い物ですので、失敗すると人生が狂いかねません。
逆に資産価値の高い場所に家を購入することができれば、住居費用が無料どころか、住みながらにして資産がどんどん増えていくんです。
これを見れば、東京２３区でどの区に家を購入すればいいのかわかります！
結論から申し上げるとランキングTOP３は、
１位 港区 ２位 千代田区 ３位 渋谷区 でした！
東京２３区の【住宅地の地価】上昇率ランキング
まずは、東京２３区の住宅地の価格の変化をみていきたいと思います。
地価のデータについては、国土交通省が公表している公示地価の情報を引用しております。
下のグラフは、2013年の地価を100とした場合、2023までの10年間で地価がどれくらい上昇しているのかを表したグラフです。
右側の区名は、上昇率の高い順に並べています。
2013年頃からアベノミクスが始動し、日銀の大規模金融緩和によって東京２３区のすべての区で、地価が上昇していることがわかります。
しかし、グラフの通り区によって上昇率がかなり異なります。
順位と10年間（2013～2023年）の各区の上昇率は、以下の通りです。
地価上昇率１位は港区、２位は中央区、３位は品川区となりました。
ここ数年マイホームを購入する際、都心回帰の傾向がみられていたのが如実に表れています。上位半分の区を見ても、都心または都心に近い区となっている傾向が見られます。
逆に下位半分の区は、都心から少し距離のある区が多くを占めています。
わかりやすいように、上昇率を色分けで表示した地図を作製しました。
都心部の地価上昇率が高く、都心から離れるほど地価上昇率が下がる傾向にあることがわかります。
東京２３区の【マンション価格】上昇率ランキング
先ほどは住宅地の地価をみましたが、今度はマンション価格の動向を見ていきます。
新築は件数が少なくブレが大きいので、公益財団法人不動産流通機構が公表している、レインズデータライブラリーの中古マンション成約情報を引用して調査しました。
平均成約価格が上昇していても、ただ単に売買される物件の㎡数（広さ）が大きくなっているだけの可能性もあるので、平均成約㎡単価（１㎡あたりの価格）の推移をみていきます。
右側の区は、上昇率の高い順に並んでいます。
中古マンションの平均成約㎡単価も、地価同様に右肩上がりで上昇していることがわかります。
ちなみに、購入される中古マンションの築年数が新しめのものになっているだけの可能性もありますので、2013年と2022年で売買された中古マンションの平均築年を調べて比べてみました。
すると、２３区全体の平均で、2022年の方が取引されている中古マンションの平均築年数が約3年古いということがわかりました。
築年数の影響を考慮すると実質的な中古マンション価格は、先ほどのグラフよりもっと上がっているということになります。
2013～2022年までの各区の中古マンション価格上昇率と順位は、以下の通りです。
中古マンション価格上昇率は、１位が渋谷区、２位港区、３位千代田区となりました。
こちらもわかりやすいように、上昇率を色分けで表示した地図を作製しました。
中古マンションの平均成約価格上昇率の高い場所は、住宅地の地価が上昇している場所と若干順位が異なっていますが、都心とその周辺の方が上昇率が高いという部分は共通しています。
中央区の中古マンション価格が地価に比べて順位が低いのは、タワーマンションやオリンピック選手村だった晴海フラッグなど、新築供給戸数が多いからだと思われます。
マンションの資産価値について興味のある方は、以下の記事もおすすめです。
＞中古マンションの資産価値は築年数でどれくらい値下がりする？価格下落率を調査してみた！
コロナ禍でも、資産価値が落ちない区と落ちた区
2013年に日銀による大規模金融緩和がスタートして以降、世界経済及び日本は大きな危機を迎えることなく地価は上昇してきました。
しかし、2020年の頭頃から世界だけでなく日本でもコロナ禍で緊急事態宣言が発令され、不動産取引にも影響や変化がありました。
特に最初の緊急事態宣言の時は、不動産取引件数が大きく落ち込みました。
また、コロナウイルスが流行ってからテレワークやオンライン授業等が流行ったことにより、東京から人口が流出し、マンションより広々とした一戸建てや郊外の物件の人気が上がっているとの報道もあります。
では、コロナ禍で東京２３区の地価にどのような影響があったのか、住宅地の公示地価と人口の変化をもとにみていきたいと思います。
これを見れば、資産価値が落ちない街はどこなのかわかります。
コロナ禍が地価に与えた影響
下の表は、令和2年と令和3年の公示地価と人口の変化です。
地価変動率が高い順に並べています。
こちらもわかりやすいように、色別の地図を作製しました。
コロナ禍の地価の変化の仕方は、それ以前と全く異なっていることがわかります。
都心や都心に近い場所だからといって、地価が落ちていないわけではないですし、人口の増減と地価の変化もまちまちで、パッと見ではこれといって法則性を見出せません。
コロナ禍でも地価が上昇している区は、港区・葛飾区・目黒区の３つしかなく、それ以外の区はすべて下落しています。
1年だけのデータではありますが、この３区は資産価値が落ちない街といえます。
特に注目したいのが、港区です。
港区は平成25年からの地価上昇率でもTOP、中古マンション価格上昇率でも4位、そしてコロナ禍でも地価が下落するどころか1％近く上昇するという素晴らしさです！
資産価値が上がりやすく、下がりづらい。
とりあえず資産価値を気にするなら、港区に不動産を買っておけば間違いない！と言えます。
逆に下落率が高かったのは中央区です。平成25～令和3年までの上昇率が2位だったのに、コロナ禍では下落率トップで、有事の際には下落しやすいことがわかります。
また、資産価値の低さという点では練馬区があげられます。
練馬区は、 2013年からの地価上昇率が２２位、中古マンション価格上昇率では２３位（最下位）、そしてコロナ禍での地価変動率が２２位となっているので、資産価値を気にする方は練馬区ではなく他の区にマイホームを購入した方がいいと思われます。
ただし、練馬区は２３区の中では順位が低いというだけで、2013年からみた地価および中古マンション価格自体は上昇しているので、練馬区に家を買ってはいけないという訳ではありません。
東京２３区以外の場所と比べれば、おそらく十分資産価値がある方だと予想されます。
また、練馬区は２３区の中ではトップクラスで災害に強い街ですので、安全な街に住みたいという方にはオススメです。
＞＞ハザードマップで見る、東京２３区災害に強い安全な街ランキング
＞＞東京２３区【地震危険度ランキング】地震に強い地域はここだ！
コロナ禍における人口の変化と不動産価格の関係
つづいて、 コロナ禍によりテレワークやオンライン授業等が流行り、東京から人口が流出、マンションより広々とした一戸建てや郊外の物件の人気が上がっているとの情報が本当なのか考えたいと思います。
先ほどの表を見ると、人口が減っているのに地価が上がっている区もあれば、逆に人口が増えているのに地価が下落している区がありますので、実際には人口の変化はそこまで不動産価格に影響していないのではないかと思われます。
コロナ禍でも地価が上昇した港区・葛飾区・目黒区の３区は、人口が減っています。
また、千代田区・品川区・中央区に至っては、人口が１年で１％以上増加しているのにも関わらず、地価が下がっています。
当サイトでは、人口と不動産価格の関係を統計データをもとに調査したことがあります。
それによると単純に、人口が増える⇒不動産価格が上がる、人口が減る⇒不動産価格が下がる、とは言えないという調査結果になりました。
人口と不動産価格の関係を調査した記事に興味のある方は、リンクを貼っておきますので、是非ご覧ください。
＞＞人口減少は不動産価格下落に影響するのか？日本全国と東京都のデータで分析してみた
東京２３区【不動産 資産価値ランキング】
ここまでのデータをもとに各区を評価し、東京２３区ではどこが不動産の資産価値が高いのか、ランキングにしました。
2013年からの地価上昇率・中古マンション価格上昇率・コロナ禍の地価変動率で評価します。
１位を23点 ～ 23位（最下位）を1点というように、順位によって1点づつ得点が下がっていくルールで採点しています。
地価が上がりやすく、下がりにくい区の点数が高くなり、得点が同じ場合、中古マンション価格上昇率が大きかった方を上位にしています。
採点結果と順位は以下の通りです。
１位 港区
2013～2023年までの、住宅地 地価上昇率+70.7％
2013～2022年までの、マンション価格上昇率+95.9％
2020～2021年 コロナ禍での地価変動率 ＋0.98％
港区は都心３区のひとつで、２３区の中心部に位置します。
オフィスなどのイメージが強い方もいるかもしれませんが、住宅地も多く存在し、マンションだけでなく一戸建ての物件も多い街です。
青山、赤坂、麻布、白金など有名な高級住宅街が沢山あります。
＞【東京都】高級住宅街ランキングTOP100｜東京の高級住宅街といえばここだ！
住宅地地価上昇率１位、マンション価格上昇率２位、コロナ禍での地価変動率１位と、まさに敵なし！
価格が上がりやすく下がりにくいので、間違いなく資産価値の高い街と言えるでしょう。
ただし、不動産価格が高いために一般の人では手が届きづらいのが難点です。
平均的な所得のご家庭の方は、築年数の経過した中古マンションを狙うのがいいと思います。
２位 千代田区
2013～2023年までの、住宅地 地価上昇率46.3％
2013～2022年までの、マンション価格上昇率83.1％
2020～2021年 コロナ禍での地価変動率 －0.31％
千代田区も都心３区のひとつで、２３区の中心部に位置します。
オフィスや商業地が多いため、住宅地は一部に限られており、あっても容積率が高い（最低300％以上）ので、ほとんどがマンションです。
一戸建てに住みたい方には向きません。
皇居の西側にある番町は、日本トップクラスの地価を誇る場所で台地にもなっているため、災害にも強い場所です。
逆に皇居の東側は、駿河台以外は低地で災害に弱く、ほとんどが商業地のため平日は少し騒がしい街なので注意が必要です。
しかし、都心のど真ん中で商業地が多い街なので、休日は逆に人がいないために場所によっては大変静かです。
個人的には、住む街としては好みが分かれる街だと思います。
住宅地地価上昇率8位、マンション価格上昇率3位、コロナ禍での地価変動率6位と、１位の港区同様に資産価値が上がりやすく下がりづらい街ですが、不動産価格自体も高いので一般人では手が届きづらいのが難点です。
３位 渋谷区
2013～2023年までの、住宅地 地価上昇率 +44.2％
2013～2022年までの、マンション価格上昇率 +95.9％
2020～2021年 コロナ禍での地価変動率 －0.42％
３位は渋谷区です。
住宅地地価上昇率9位、マンション価格上昇率1位、コロナ禍での地価変動率11位と、特にマンション価格上昇率が高いことで３位にランクインしました。
渋谷区は名前に谷とついているので、災害に弱そうなイメージを持っている方も多いかもしれませんが、渋谷川沿いなどの一部地域を除いて全体的に高台になっているので、災害に強い街でもあります。
区の北西部以外の住宅地は、ほとんどが高級住宅街となっており、都心の高級住宅を求める富裕層に人気があります。
港区や千代田区はどちらかと言うとマンションが多い住宅地ですが、渋谷区はタワーマンションだけでなく、低層マンションや一戸建てが建ち並ぶ街も多く存在します。
まとめ
東京２３区 不動産 資産価値ランキングは、
１位 港区、２位 千代田区、３位 渋谷区でした。
全体の傾向としては、都心部または都心に近いほど地価が上がりやすく、都心から距離がある区ほど不動産価格が上がりにくいということがわかりました。
今回は、東京23区でどこの区の資産価値が高いのか解説しましたが、東京23区の最新の地価動向を知りたい方には、以下の記事がオススメです。
＞2023年東京都【住宅地】地価上昇率ランキングTOP100 資産価値が上がる街はここだ！
当サイトでは、不動産価格が変動する要因について解説した記事もありますので、興味のある方はぜひご覧ください。
＞＞地価はなぜ上がる？不動産価格に影響を与える変動要因を統計データをもとに解説
東京２３区や横浜市・川崎市で資産価値の落ちない街を調査した記事もあります。
