マンションの購入を検討している人の中には、新築マンションは高過ぎて買えないけど、駅近や都心に近いなど便利な立地に住みたいという方が多くいます。
そういった背景から、立地の割に値段が手ごろな中古マンションを購入する方が増えています。
実際に公益財団法人東日本不動産流通機構が公表しているデータによると、２０１６年以降首都圏では、新築マンションより中古マンションの成約件数の方が多くなっています。
最近は古くても室内がリノベーションされた綺麗なマンションも多く、古いマンションの購入を検討している方も多いです。
でも、将来どうなるのか？何年住めるのか？建て替えられるのか？など、不安で買うべきか迷っている方もいるのではないでしょうか？
そんな方のために、古いマンション購入のメリット・デメリットと注意点を解説します。
なお、当記事でいう古いマンションとは、築４０年以上経過したマンションを想定しています。
古いマンション購入の４つのメリット・１３のデメリット
古いマンション購入の４つのメリット
価格が安い
古いマンション購入の最大のメリットは、価格が安いことです。
例えば、東京都江東区東陽町駅徒歩１０分以内の、築５年以内のマンションと、築４５年以上経過したマンションだと、前者が坪３５０万円前後で売られているのに対し、後者は室内リノベーション済みにも関わらず、坪１７０～２００万円ほどで売られています。
価格でいうと、７５㎡なら３,０００万円くらい変わってきます。
それだけ差があると、浮いたお金を他のこと（教育費や車の購入、趣味や旅行など）に使えるというメリットもあります。
いい立地に住める
日本で、マンション分譲が始まったのは１９５３年からで、当時は駅の近くにまとまった土地が多く存在したので、いい立地に次々とマンションが経ちました。
現在は、マンションを建てるのにいい立地・広さの土地が供給されることは少なくなっており、駅前などの好立地は再開発によるものがほとんどです。
そんな背景から、古いマンションは駅近の好立地に建っていることが多いです。
選択肢が広がる
新築や築浅のマンションは、そもそも数が少ないですし、価格が高いので予算が合わない方もいると思います。
また、自分の住みたいエリアに新築マンションが建ったり、築年数の浅い中古物件が売りに出るとも限りません。待っていると月日だけが経過してしまうかもしれません。
古いマンションを選択肢に入れると、予算的にもエリア的にもぐっと選択肢が広がります。
現物を見て購入できる
新築マンションの場合、完成前に購入するのが基本で、実際の室内の様子や眺望、風通し、騒音などを確認することはできません。また、どんな人が住むかもわかりません。
古いマンションの場合、実際に建物の外観・室内を見ることができますので、新築マンションにあるような問題を回避できます。
駐輪場やゴミ置き場、共用廊下を見れば、そのマンションの住人の質や管理状況がよくわかりますので、問題のあるマンションを避けることができます。
○ 好立地に安く住めることが、古いマンションの最大メリットです。
古いマンション購入の１３のデメリット
建て替えできない可能性がある
マンションを建て替える場合、区分所有者の４／５の賛成が必要です。（区分所有法第６２条）
建て替えられたとしても、基本的には建て替え費用が必要ですし、建て替え中は一時的に引っ越さなければいけませんので、特に高齢者の方が嫌がります。
また、建て替えには区分所有者の合意形成に、非常に時間がかかります。
２０２０年１１月２２日に東京都板橋区でマンション建替組合が設立された案件では、２００５年頃から建て替えの検討がされ始めたとのことなので、実際に建て替えになるまで１５年の月日が経っています。（ちなみに板橋区初の、マンションの建て替え事例とのことです）
実際に日本で、建て替えられたマンションの数は、建て替え中・建て替えが決まっているものも含めて、２０２０年４月の時点で、２９５件しかありません。
都市部の駅近など好立地で、ある程度まとまった広さの土地の場合は、建て替えられる可能性が高いです。
しかし、以下に該当するマンションは、建替えできない可能性が高いので特に注意が必要です。
・地方の駅から遠い場所にあるか、駅の近くにあっても駅自体の利用者が少ない。
・土地が小規模
・築５０年以上経過しているのに、管理組合で建て替えの話しが一切ない
マンションの管理会社や管理人などに、建て替えの話しは多少なりともでているか確認すれば教えてもらえますので、仲介会社の人に確認してもらいましょう。
日本での、マンションの建て替えの現状について詳しく知りたいという方は、調査した記事がありますので、是非ご覧ください。
＞＞ マンションは建て替えできない可能性９８％⁉成功例の件数・割合・築年数を調査
売れない可能性がある
古いマンションは建て替えの検討さえされていない場合、時間が経つほど不確実性が高まりますので、購入の検討対象から外されやすくなります。
その他にも建物の外観・室内の劣化、住宅ローンが使いづらいこと、新築マンションの供給なども売却に影響します。
今、築３～４０年くらいの築年数だったとしても、購入して３０年後には築６０年以上になっていますので、そのようなマンションを購入する人がいるでしょうか？
東京都心部などの、超好立地でないとその可能性は低いと思われます。
廃墟化する可能性がある
所有しているマンションが、建て替えも売却もできない場合、八方ふさがりとなりそのまま月日が経過することとなります。
築年数が経つと、建物が傷んできますので、修繕コストがどんどん高くなっていきます。
修繕ができなくなると、住む人も減っていき廃墟化する恐れがあります。
実際に滋賀県野洲市で、マンションが廃墟化してしまった事例があります。危険なため市が行政代執行で解体し、解体費を区分所有者に請求するという事態が発生しています。
ローンが組みにくい
古いマンションは担保価値が低いため、融資をしない銀行があります。
三菱ＵＦＪ銀行のネット住宅ローンの場合、旧耐震基準（昭和５６年６月より前に建築確認を受けている建物）のマンションは、住宅ローンの利用ができません。（今後変わる可能性があります）
フラット３５の場合も、住宅金融支援機構が定める技術基準というものに適合している必要があり、新耐震基準か、旧耐震基準の場合は機構の定める構造・形状になっていないと利用できません。
また、ローンが組めても返済期間が短くなったり、金利が高い場合があります。
耐震性が低い
昭和５６年（１９８１年）６月より前に建築確認（建築の許可のようなもの）を受けているマンションは、旧耐震基準で建てられているため、それ以降の新耐震基準で建てられたマンションより耐震性が劣ります。
更に古い昭和４６年（１９７１年）より前の物件は、旧旧耐震基準といってさらに耐震性が低いです。
今後、南海トラフ地震や関東大震災のような地震が起きる可能性が高いと言われており、起きた場合建物倒壊の危険性があります。
しかし古いマンションでも、耐震補強しているマンションや、もともと強固な造りになっているマンションもあります。
耐震基準が新旧どちらなのか・耐震補強をしているかどうかは、中古マンションを購入する際の重要事項説明書にて記載されていますし、販売資料にも売り文句として記載されていることがあります。
住宅ローン控除が使えない可能性が高い
住宅ローン控除を受けるには、中古マンションの場合は築２５年以内または、耐震基準に適合するものという利用条件があります。（その他にも細かい規定があります）
旧耐震基準で建てられているマンションの場合、耐震工事をしていないと基本的には耐震基準適合証明書というものが取得できないため、住宅ローン控除を受けられない可能性が高いです。
住宅ローン控除の詳しい利用要件については、国土交通省のサイトをご覧ください。
＞＞http://sumai-kyufu.jp/outline/ju_loan/requirement.html
すまい給付金が貰えない可能性が高い
すまい給付金という国からの補助金があるのですが、中古住宅の場合以下２点の利用条件があります。
１、売主が、不動産業者であること
個人間売買だと利用不可
２、現行の耐震基準
旧耐震基準の場合は、耐震補強工事をしていないと厳しい
細かいことを書くともっと利用条件があるのですが、住宅のローン控除同様、耐震基準に満たないと利用できません。
すまい給付金について詳しくは、国土交通省すまい給付金のサイトをご覧下さい。
＞＞http://sumai-kyufu.jp/outline/sumaikyufu/used.html
セキュリティ設備が少ない
古いマンションでは、エントランスにオートロックがないことが多いです。古くなればなるほどない可能性が高く、昭和６０年（１９８５年）より前の物件だとほぼないです。
リノベーションされていなければ、玄関のドアも古いものが多く、二重ロックになっていないことや、玄関ドアに新聞入れがついている場合もあります。
ＴＶモニター付きインターホンなども、リノベーションされていなければありません。
遮音性が低い
マンションの遮音性能を左右する要因の一つに、床や壁のコンクリートの厚さがあります。（専門用語では、スラブ厚という）
今どきのマンションでは、スラブ厚は２００ｍｍ程あるのですが、古いマンションでは１２０ｍｍ程度しかない場合があります。
スラブ厚が薄いと、足音などが聞こえやすくなります。
固くて軽いもの（スプーンなど）を床に落とすような音は、絨毯などを敷けば防ぐことができますが、足音のようなドスドスした音は、スラブ自体を揺らすので、絨毯や防音マットなどを敷いてもほとんど効果はありません。
マンションの防音について詳しく解説した記事がありますので、興味のある方は是非ご覧ください。
ペットの飼育ができない
全てのマンションではないですが、昔のマンションは基本的に犬や猫などの飼育が禁止されていました。
これらはマンションの管理規約に記載されているため、後にわざわざ管理組合で管理規約を変更していない限り、犬や猫は飼えません。
犬や猫を飼おうと思っている方は、購入前に必ず確認しましょう。
建物の修繕コストが高い
新築や築浅の場合は、修繕必要箇所は少ないので修繕積立金も溜まっていきますが、築年数が古いと色々な部分が老朽化し、設備などの故障も多くなるので、修繕費がかかりますし積立金も不足がちになります。
場合によっては、月々の修繕積立金が上がってしまうことや、大規模修繕工事の際に追加で一括徴収される可能性があります。
購入前には、管理会社に以下のことを確認しましょう。
・現在の修繕積立金がどれくらい積み立てられているのか？
・長期修繕計画表で今後修繕積立金は不足しないか？
・修繕積立金の値上げの話しはあるか？
間取りが古い
古いマンションはリビングがないことが多く、ＬＤＫではなくＤＫ（ダイニングキッチン）になっていることがあります。
昔のマンションは、共用廊下側とバルコニー側に寝室などがあって、部屋の中央にダイニングキッチンがある間取りが主流でした。
リノベーションマンションの場合、現代風の間取りに変更されていることもあります。
設備が古い
リノベーションマンションでは、最新の設備が導入されていることがありますが、そうでない場合は基本的に設備が古かったり、今どきの当たり前の設備がない場合があります。
食洗器・浴室乾燥機・床暖房などは、基本的にないです。
リノベーションマンションであっても、共用部分は変えられないですし、室内でも窓のサッシまで変えていることは、ほとんどありません。
窓は室内の断熱性や、遮音性に大きく影響を与える部分ですので、窓サッシが古いままだと、冬はとても寒く、結露が酷いなんてこともあります。
古いマンションを購入するときの注意点のチェックポイント
古いマンションの購入で失敗しないためにも、購入する前に必ず以下のことを確認しましょう。
□ 建て替えの話しは既にあるか？（検討も含めて）
□ 自分が住んだ後にも売れるか？
□ 住宅ローンは組めるか、組めても返済期間が十分にとれるか？
□ 新耐震基準化か、旧耐震の場合は耐震補強工事をしており、耐震適合証明書を取得できるか？
□ 修繕積立金は十分に積み立てられているか？
□ 修繕積立金は今後不足しないか？
□ 修繕費の値上げの話しはあるか？
□ ペットを飼育可能か？（犬や猫を飼育したい場合）
まとめ
＜ 古いマンション購入のメリット ＞
・安く好立地に住める
・住宅購入の選択肢が広がる
・現物を見て購入できる
＜ 古いマンション購入のデメリット ＞
・将来どうなるかわからない
・売れないかもしれない
・ローンが組めないか組めても条件が厳しい場合がある
・耐震性が低い
・住宅ローン控除やすまい給付金が利用できない可能性が高い
・設備が古い
・ペットが飼えないことが多い。
・最後に
一見、古いマンションの購入はデメリットの方が多く見えますが、大事なのはメリット・デメリットの数の差ではなく、あなたが何を重視するか？です。
将来、建て替えか売却ができそうなら、デメリットよりメリットの方が大きいと思う方もいると思います。
ただし、購入リスクを最小限に抑えるために、注意点の項目に記載したことは必ず購入前に確認しましょう。
