【川崎市】高級住宅街ランキングTOP10|川崎の高級住宅街といえばここだ!

公示地価や用途地域などの情報をもとに、神奈川県川崎市の高級住宅街TOP10をランキング形式でご紹介します!

また、災害に対する強さ・住環境・生活交通利便性・資産価値という面から、各街について解説しています。

これから川崎市でマイホームを購入しようと思っている方、住環境のいい街に住みたいと思っている方は、是非ご覧ください。

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高級住宅街とは?高級住宅街ランキング評価基準

ランキングをご紹介する前に、そもそも高級住宅街とはどんな街のことをいうのか?高級住宅街ランキング評価基準について解説します。

一般的には、地価が高額な場所、区画が綺麗で道路が広い、閑静、緑が多く良好な住環境などに該当する場所が高級住宅街と言われることが多いですが、実は、高級住宅街に明確な定義はなく、個人の主観などによるものが多いのが実態です。

そこで当サイトでは、公示地価や用途地域などの情報をもとに、以下の条件でランキングを作成しました。

条件1 用途地域は、低層住居専用地域か中高層住居専用地域

条件2 条件1に該当する地域の中から、公示地価から求められる一種単価が高額な街

【用途地域】とは、都市計画法をもとに行政が、どこをどのような街にするか建物の大きさや利用について制限するもので、全部で13種類あります。

その中でも、低層住居専用地域と中高層住居専用地域は、建ぺい率・容積率ともに低く制限されている他、店舗や事務所など住宅以外の利用が大きく制限されているため、静かで良好な住環境の街になります。

低層住居専用地域と中高層住居専用地域は、主に一戸建てや中低層マンションが多くある街です。

タワーマンションなどは、確かに高額で取引されていますが、駅前の商業地に建っていることが多く、騒音や日当たりなどを考えると良好な住宅地とは言えませんので、除外しています。

【一種単価】とは、容積率100%当たりの価格のことです。通常土地の価格は容積率が高いほど、大きな建物を建てられるため、マンションなどを建ててより多くの部屋を売ったり貸したりでき、地価も高くなります。

なので駅前の土地や、大きな道路沿いの土地などは、決して住環境がいいとは言えない街でも、容積率が高いことで住環境のいい街より地価が高いということは往々にしてあることなのですが、このような場所は地価が高いからと言って高級住宅街とは言えないと思います。

一種単価は、容積率が低い街では高くなり、容積率が高い街では低く算出されます。

これらを考慮すると、低層住居専用地域または中高層住居専用地域に指定されている街の中で、一種単価が高い街は、良好な住環境で地価も高い場所ということになるので、この情報をもとに高級住宅街ランキングを作成しています。

【川崎市】高級住宅街ランキングTOP10

それでは、川崎市高級住宅街ランキングTOP10をご紹介します。

価格は、令和4年の公示地価をもとに算出した土地1㎡あたりの一種価格です。

ランクインしている街の最寄り駅は、東急田園都市線の駅が大多数を占めており、他の路線では小田急線の新百合ヶ丘駅周辺の街がランクインしています。

田園都市線沿線の街は、当時の東京急行電鉄(現東急グループ)が土地区画整理などを行い開発した街が多く、区画が綺麗で道路も広く整備され、良好な住環境となっています。

新百合ヶ丘駅周辺は元々何もない山林でしたが、開発が進んだ多摩ニュータウンへのアクセス路線の分岐駅として開業し、田園都市線沿線の街同様に、駅周辺は土地区画整理が行われるなどして急速に発展し、区画が綺麗で良好な住環境の街になりました。

また、ランクインしている街は川崎市の中央から北西部に位置しております。

川崎市は多摩川や海に接しており、2019年に発生した台風19号では武蔵小杉駅周辺で浸水被害がでるなど、災害に弱い街というイメージを持っている方も多いと思いますが、ランクインしている街は多摩丘陵という標高の高い丘陵地にある街ですので、災害に強い傾向にあります。

用途地域については、TOP10の街すべてが第一種低層住居専用地域に指定されており、建ぺい率は40~50%、容積率は80~100%、2階建ての一戸建てが主体の街です。

第一種低層住居専用地域の街は、家と家の距離がある程度離れており土地いっぱいに家が建てられることもなく、建物の高さも低いので、開放感にあふれ日当たりや風通しがいいのが特徴です。

災害に強い高台にあり、良好な住環境で地価も高い街がランクインしています。

川崎市と言えば、武蔵小杉とかじゃないの?と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、武蔵小杉の他、川崎駅や新川崎駅周辺は、広範囲に渡って用途地域が商業地などに指定されています。

また、住居系地域であっても容積率が高いために、一種単価を計算すると上位にはランクインしませんでした。

ランクインした街はどんな街なのか、それぞれご紹介致します。

1位 宮前区土橋3丁目

一種単価(円/㎡)493,750円

最寄り駅 東急田園都市線【鷺沼駅】

建ぺい率 50% 容積率 80%

用途地域:第一種低層住居専用地域

1位は、東急田園都市線【鷺沼駅】すぐ北側に位置する、宮前区土橋3丁目です。

土橋の歴史は古く、矢上川右岸(川崎市立土橋保育園のあたり)では、縄文時代の遺跡【第六天遺跡】が発掘されていることから、大昔から人が住んでいた(住み続けることができる)優良な土地であることがわかります。

・災害に対する強さ

最寄り駅の鷺沼駅には【沼】という字が入っているので、一見災害に弱そうに思ってしまいますが、土橋3丁目周辺は多摩丘陵と呼ばれる丘陵地の上にある街なので、標高が高く自然災害に強い街でもあります。

・住環境

当時の東京急行電鉄が鉄道・宅地開発により、土地区画整理事業などを行って誕生した住宅地のため、区画や道路が綺麗に整備されている他、公園も整備されており、閑静で良好な住環境の街となっています。

駅から少し離れると閑静な住宅街となっていますが、駅が近く、駅前には商業施設のフレルさぎ沼の他、様々なお店があるので日常的な買い物などにも困りません。

・交通利便性

最寄駅の【鷺沼駅】は、東急田園都市線1路線しか通っていませんが、急行・準急停車駅です。また、駅まで徒歩10分以内と鉄道を利用しやすいだけでなく、東名高速道路の東名川崎インターチェンジや国道246号線などが近いため、交通利便性も良好です。

難点としては、東京都心部や、横浜駅・川崎駅など神奈川県の主要駅から少し距離があることでしょうか。

田園都市線の終点【渋谷駅】までは、急行で約24分

横浜駅までは約40分、川崎駅までは約35分

駅や大きな道路が利用しやすい位置にはありますが、住宅地は適度に距離があるので騒音が気になるというようなことはありません。

・資産性

2012年の地価 378,000円

2022年の地価 395,000円

10年間の地価上昇率 4.5%

この間の川崎市全体の、住宅地平均地価変動率は19.0%でしたので、地価上昇率は川崎市の平均に大きく劣っています。

しかし、最寄り駅の鷺沼駅周辺では再開発構想が持ち上がっており、現在川崎市と東急(株)が準備を進めているところです。

鷺沼駅前地区第一種市街地再開発事業の概要(完成予想図と建物概要)

まだ都市計画の決定には至っていないため、どうなるかどうなるかわかりませんが、駅前街区は2026~27年頃、北街区は2029~31年頃の完成を予定しています。

かなり先となるため、現時点では影響は少ないですが、再開発は利便性の向上等により地価上昇要因となりますので、中長期的に見れば地価が上がる可能性が高いと予想されます。

2位 宮前区鷺沼2丁目

一種単価(円/㎡)453,750円

最寄り駅 東急田園都市線【鷺沼駅】

建ぺい率 50% 容積率 80%

用途地域:第一種低層住居専用地域

2位は、東急田園都市線【鷺沼駅】の南西に位置する、宮前区鷺沼2丁目です。

1位同様、鷺沼駅が最寄りの街となりました。

公示地価には住宅地で鷺沼という住所地点が、この鷺沼2丁目しか公開されていないので、ランキングでも鷺沼2丁目とさせて頂いていますが、鷺沼という住所は1~4丁目まであり、どこも区画が綺麗で良好な住環境でありながら駅も近いため、2丁目に限らず全体的に高級住宅地となっています。

鷺沼という地名の由来については諸説ありますが、鷺沼4丁目にある日本精工グラウンドのあたりから南にある鷺沼小学校、そこからさらに南東に向かって谷になっており、谷底の低地部には鷺などの野鳥が飛来する沼があったと言われています。

このルートは、宮前区有馬のあたりから姿を現す有馬川の水源が流れる流路になっているようです。

川崎市宮前区鷺沼周辺の色別標高図
出典:国土地理院GISマップ 川崎市宮前区鷺沼周辺の色別標高図

色別標高図を見ると、谷(青い部分)が南東に伸びていることがわかります。

・災害に対する強さ

上の標高図の通り、鷺沼周辺は鷺沼小学校のあたりから南東に向かって周囲より標高の低い谷が続いていますが、それ以外の場所は全体的に標高の高い丘陵地になっています。

谷沿いの地域では、一部内水氾濫で浸水する可能性がありますが、それ以外の地域は安全で災害に強い街です。

また、鷺沼の丘陵地上には鷺沼遺跡・鷺沼長谷遺跡・鷺沼南遺跡などが見つかっており、古くから人が住み続けることができる優良な場所であることがわかります。

・住環境

1位の土橋同様、当時の東京急行電鉄の鉄道・宅地開発により、土地区画整理事業を行って誕生した住宅地のため、区画や道路が綺麗に整備されている他、公園も整備されており、閑静で良好な住環境の街です。

駅から少し離れると閑静な住宅街が広がっており、駅前には様々なお店があるので日常的な買い物などにも困りません。

また、隣のたまプラーザ駅も利用しやすい位置にあり、たまプラーザ駅前にはたまプラーザテラスや東急百貨店、イトーヨーカドー等の大型商業施設が充実しているのにくわえ、メディカルモール・たまプラーザなどの病院もあります。

一点難点をあげるなら、丘陵地にある街のため場所によっては高低差がややきついところがあります。足腰の悪い方には暮らしづらいかもしれません。

・交通利便性

1位の土橋3丁目同様、東急田園都市線の急行・準急停車駅【鷺沼駅】徒歩圏で、高速道路のインターや国道246号線も近いため、交通利便性が高いです。

・資産性

2012年の地価 320,000円

2022年の地価 363,000円

10年間の地価上昇率 13.4%

この間の川崎市全体の、住宅地平均地価変動率は19.0%でしたので、地価上昇率は川崎市の平均にやや劣っています。

しかし、最寄り駅の鷺沼駅周辺では再開発構想が持ち上がっており、今後は川崎市の他の場所に比べて地価上昇率が高くなる可能性があります。

3位 麻生区上麻生2丁目

一種単価(円/㎡)412,500円

最寄り駅 小田急小田原線・多摩線【新百合ヶ丘駅】

建ぺい率 40% 容積率 80%

用途地域:第一種低層住居専用地域

3位は、小田急線【新百合ヶ丘駅】の南東に位置する、麻生区上麻生2丁目です。

・災害に対する強さ

上麻生2丁目は、全体的に丘陵地の上にある街なので、一部傾斜が急な場所の近くでは土砂災害の危険性があるものの、それ以外の場所では地震や液状化、水害など災害全般に強い安全な街です。

・住環境

地権者と川崎市により土地区画整理を行い開発された街で、区画や道路が綺麗に整備されている他、上麻生2丁目南地区地区計画という建築規制があります。

地区計画により町内の大部分では3戸以上あるアパートや長屋を建築できないようになっている他、最低敷地面積も165㎡に制限され小区画に分割できないようになっており、良好な住環境が保たれています。

駅から適度に離れていて、駅前の商業地と町内の住宅地が明確に分かれているため、町内は閑静な住宅街になっています。

また、南側に下り坂になっている南ひな壇の土地なので、全体的に日当たりがいいのもポイントです。

新百合ヶ丘は、川崎市の副都心だけあって大型商業施設が複数建ち並ぶほか、麻生区役所や川崎市に合同庁舎などの公的施設、川崎市アートセンターや麻生文化センターなどの文化施設もあり、良好な住環境だけでなく生活利便性も高いです。

・交通利便性

町内から新百合ヶ丘駅までは、近いところで徒歩5分、遠いところからでも徒歩15分程度で利用可能です。また、駅までは車が通行できないアプローチが設けられています。

新百合ヶ丘駅は、小田急小田原線・多摩線が通り、快速急行や小田急ロマンスカーの停車駅でもあるほか、一部東京メトロ千代田線との直通運転も行っており、鉄道の利便性は高いです。

さらに、横浜駅~東急田園都市線のあざみ野駅までを通る横浜市営地下鉄ブルーラインが、新百合ヶ丘駅まで延伸する計画が進められています。

これにより、さらに鉄道の交通利便性が高まる予定です。

難点としては、大きな幹線道路や高速道路が近くにないため、車で移動する際の交通利便性はそれほど高くありません。

・資産性

2012年の地価 326,000円

2022年の地価 330,000円

10年間の地価上昇率 1.2%

この間の川崎市全体の、住宅地平均地価変動率は19.0%でしたので、地価上昇率は川崎市の平均に大きく劣っています。

理由としては、東京都心部や横浜駅・川崎駅まで距離があり、あまりアクセスが良くないことや、街が成熟しておりあまり変化がないこと、土地の区画が広く最低敷地面積の規制があるため総額がかさみ、購入者が限られることなどが考えられます。

しかし、ネックの一つである横浜駅方面へのアクセスが、ブルーラインの延伸により解消される見込みであることや、コロナ禍以降のリモートワークの普及により、少し郊外にある良好な住環境の街のニーズが増えているため、今後は川崎市の他の場所に比べて地価上昇率が高くなる可能性があります。

4位 宮前区宮崎5丁目

一種単価(円/㎡)405,000円

最寄り駅 東急田園都市線【宮崎台駅】

建ぺい率 50% 容積率 80%

用途地域:第一種低層住居専用地域

4位は、東急田園都市線【宮崎台駅】の北西に位置する、宮前区宮崎5丁目です。

・災害に対する強さ

宮崎台駅周辺は、丘陵地と谷が入り組んだ地形をしているため、非常に高低差が激しいです。

宮崎5丁目も町の南側半分は谷の底、北側半分は丘陵地上の高台になっており、その間には急傾斜地が存在し土砂災害警戒区域に指定されている場所があります。

谷の底にあたる場所は、暗渠となっていますが河川が流れていた場所だと思われるくねくねした道路があり、内水ハザードマップでも浸水想定区域となっている場所が存在しますので、注意が必要です。

それに対して坂を登った場所にある北側は、災害に強い場所です。

・住環境

街の南側は、土地の区画は比較的綺麗ですが、一部道路が狭かったり直線的でない場所が見受けられます。

北側の方が全体的に道路が広く、区画も綺麗に整備されています。ちなみに駅から少し離れますが、北側お隣の宮崎4丁目の方が、区画や道路などは綺麗に整備されており、住環境としては良好です、

また、災害に対する強さでも解説しましたが、宮崎台駅周辺は、丘陵地と谷が入り組んだ地形をしているため、非常に高低差が激しいので生活に不便な部分もあります。

買い物などの生活利便性については、駅前に適度にお店がありますので不便と言うことはありません。繁華街のような感じでもなく、駅前は綺麗です。

・交通利便性

最寄駅の宮崎台駅までは、町内の近いところで徒歩7分、遠いところで15分ですので徒歩圏にあります。

宮崎台駅は、東急田園都市線のみが通っており、各駅停車しか停車しない駅ですので、鉄道の利便性はそれほど高くありません。

車の移動に関しては、東名高速と国道246号線に挟まれた場所にあり、東名川崎インターチェンジが近いため比較的便利です。

・資産性

2012年の地価 287,000円

2022年の地価 324,000円

10年間の地価上昇率 12.9%

この間の川崎市全体の、住宅地平均地価変動率は19.0%でしたので、地価上昇率は川崎市の平均にやや劣っています。

人気の東急沿線の駅徒歩圏の街ということで、ある程度地価は上昇していますが、駅周辺などでは今後も再開発計画等はないため、特段他の街に比べて地価が上昇していくということはないと思われます。

5位 麻生区上麻生4丁目

一種単価(円/㎡)378,750円

最寄り駅 小田急小田原線・多摩線【新百合ヶ丘駅】・小田急小田原線【柿生】

建ぺい率 40% 容積率 80%

用途地域:第一種低層住居専用地域

3位は、小田急線【新百合ヶ丘駅】と【柿生駅】の中間地点に位置する、麻生区上麻生4丁目です。

・災害に対する強さ

上麻生4丁目は、町内の大部分が丘陵地の上にありますが、周囲を谷に囲まれているため、場所によっては土砂災害の危険性があるものの、地震や液状化、水害など土砂災害以外の災害には強いです。

・住環境

上麻生4丁目も土地区画整理を行い開発された街で、区画や道路が綺麗に整備されている他、山口台地区地区計画という建築規制があり、場所によって戸建てしか建てられない場所、マンションまたはアパートしか建てられない場所等、厳しく制限することで良好な住環境を保っています。

街の南側を東西に尻手黒川道路が通っており、道路沿いにはスーパーの他、飲食店や診療所などがありますが、町内の大部分は住宅地です。

スーパー以外の買い物をする際は、新百合ヶ丘駅か柿生駅まで出る必要があるので、多少不便です。

・交通利便性

町内から新百合ヶ丘駅までは、近いところで徒歩11分、遠いところからだと徒歩20分程度で利用可能です。新百合ヶ丘から遠い場所では、柿生駅が近いです。

新百合ヶ丘駅の交通利便性については、3位の麻生区上麻生2丁目で解説しましたので割愛させて頂きます。

もう一方の小田急線【柿生駅】は、各駅停車の他、準急も停車します。

車での移動については上麻生2丁目同様、大きな幹線道路や高速道路が近くにないため、利便性はそれほど高くありません。

・資産性

上麻生4丁目については、基準値の選定替えがあったため全く同じ場所ではないのですが、以前の上麻生4丁目の公示地点と比較します。

2012年の地価 309,000円

2022年の地価 303,000円

10年間の地価変動率 -1.9%

駅までの距離や土地の広さが違うので一概には比較できませんが、横ばいまたはやや下落しているものと思われます。

この間の川崎市全体の、住宅地平均地価変動率は19.0%でしたので、地価上昇率は川崎市の平均に大きく劣っています。

理由としては、上麻生2丁目同様に東京都心部や横浜駅・川崎駅まで距離があり、あまりアクセスが良くないことや、街が成熟しておりあまり変化がないことに加え、地区計画で最低敷地面積165㎡の制限があるため、土地の区画が広く総額がかさむので購入者が限られること、駅から少し遠いことなどが考えられます。

横浜市営地下鉄ブルーラインが新百合ヶ丘駅まで延伸する計画があるのはプラス材料ですが、上麻生4丁目は駅から少し距離があり、最低敷地面積も広すぎるので、今後も地価は横ばいかやや上昇する程度ではないかと予想されます。

6位 高津区梶ケ谷3丁目

一種単価(円/㎡)367,500円

最寄り駅 東急田園都市線【梶が谷駅】

建ぺい率 50% 容積率 80%

用途地域:第一種低層住居専用地域

6位は、東急田園都市線【梶が谷駅】の南に位置する、高津区梶ケ谷3丁目です。

・災害に対する強さ

梶が谷駅周辺は、丘陵地と谷戸(谷状地形)が入り組んだ複雑な地形になっており、梶ケ谷3丁目は南西に向かって下り坂になっています。

坂の下の一部の場所では内水氾濫により浸水する可能性があるほか、町内中央に1カ所土砂災害警戒区域があります。

それ以外の場所は、災害全般に強い街です。

・住環境

梶ケ谷周辺も土地区画整理を行い開発された街なので、区画や道路が綺麗に整備されており、戸建て中心の良好な住環境が広がっています。

梶ケ谷の中でも、3丁目は特に区画が綺麗で駅にも近い他、町内にスーパーのそうてつローゼン梶ケ谷店があるので、日常的な買い物にも便利です。

町内ではありませんが、南に1kmくらいいったところにホームセンターもあります。

梶が谷駅前にもスーパーやドラッグストア、診療所、銀行などなど、最低限の商業施設がありますが、駅前はあまり栄えていません。

ただ、一駅隣の溝の口駅周辺はデパートや飲食店などが数多くあります。

難点としては、町内も駅からの道も起伏が激しく坂が多いので、徒歩や自転車での移動は不便です。

・交通利便性

町内から梶が谷駅までは、近いところで徒歩5分、遠いところでも徒歩15分程度で利用可能です。

梶が谷駅は、東急田園都市線のみが通っており、各駅停車しか停車しない駅ですので、鉄道の交通利便性はそれほど高くありません。

一駅隣の溝の口駅まで行けば、田園都市線の急行・準急が利用できるほか、東急大井町線とJR南武線に乗り換え可能です。

車での移動については西に少し行くと国道246号線、東に少し行くと高速道路の第三京浜があります。便利と言うほどではありません。

・資産性

2012年の地価 273,000円

2022年の地価 294,000円

10年間の地価上昇率 7.7%

この間の川崎市全体の、住宅地平均地価変動率は19.0%でしたので、地価上昇率は川崎市の平均に大きく劣っています。

理由としては、街が成熟しておりあまり変化がないことや、都市計画で最低敷地面積125㎡の制限があるため、土地の区画が少し広く総額がかさむので購入者が限られることなどが考えられます。

また、梶が谷駅の交通・生活利便性も高いとは言えないのも要因の一つとだと思います。

再開発などの計画もなく、町自体も現状を維持していくと思われるので、今後も特段市内の他の場所に比べて地価が上昇することはないと予想されます。

しかし、駅も近く住環境もいいため、リモートワークをしている方であまり東京・神奈川の都心部に行くことがない方には、おすすめの街です。

7位 宮前区土橋7丁目

一種単価(円/㎡)365,000円

最寄り駅 東急田園都市線【宮前平駅】

建ぺい率 50% 容積率 80%

用途地域:第一種低層住居専用地域

7位は、東急田園都市線【宮前平駅】の北西に位置する、宮前区土橋7丁目です。

公示地価地点のためランキングでは土橋7丁目としていますが、街の東側すぐ隣の宮崎6丁目も似たような立地・住環境の街ですので、同様の評価になると思います。

・災害に対する強さ

土橋7丁目は丘陵地の上にある街なので、水害や地震、液状化などの災害に強いですが、一部の場所では土砂災害の危険性があります。

・住環境

土橋も、土地区画整理事業などを行って誕生した住宅地のため、区画や道路が綺麗に整備されている他、公園も整備されており、閑静で良好な住環境の街となっています。

町内にドラッグストアがある他、駅まで行かなくとも近くにスーパーのいなげや川崎土橋店や、東急ストア宮前平店がありますので、日常的な買い物が便利な街です。

その他宮前区役所や図書館なども近くにあります。

丘陵地にある街なので町内にも坂がありますが比較的緩やかです。しかし、駅までの道が急激な坂道となっているため大変です。

・交通利便性

町内から最寄駅の宮前平駅までは、距離的には近いところで徒歩10分、遠いところでも徒歩15分程度ですが、駅までの道のりがかなり急な坂になっています。

宮前平駅は、東急田園都市線のみが通っており、各駅停車しか停車しない駅ですので、鉄道の交通利便性はそれほど高くありません。

車での移動については、東名高速の東名川崎インターチェンジがすぐ近くになるほか、東に少し行くと国道246号線があるので、比較的便利です。

・資産性

土橋7丁目は、2014年(平成26年)からの新地点ですので、2014年から8年間の比較になります。

2014年の地価 286,000円

2022年の地価 292,000円

10年間の地価上昇率 2.1%

この間の川崎市全体の、住宅地平均地価変動率は14.6%でしたので、地価上昇率は川崎市の平均に大きく劣っています。

理由としては、街が成熟しておりあまり変化がないことや、都市計画で最低敷地面積125㎡の制限があるため、土地の区画が少し広く総額がかさむので購入者が限られること、駅からの道のりが急激な坂になっているため交通の便が良くないことなどが考えれれます。

近隣で再開発等の予定もないことや、駅までの道のりの険しさはどうしようもないので、今後もあまり地価は上がらないと予想されます。

町内は良好な住環境で、近隣にスーパーやドラッグストア、区役所に図書館など生活利便施設があるので、リモートワークの方や車で通勤する方など、駅をあまり利用しない人にはおすすめの街です。

8位 宮前区有馬8丁目

一種単価(円/㎡)363,750円

最寄り駅 東急田園都市線【鷺沼駅】

建ぺい率 50% 容積率 80%

用途地域:第一種低層住居専用地域

8位は、東急田園都市線【鷺沼駅】の南に位置する、宮前区有馬8丁目です。

戸建て住宅の他、低層マンションも比較的多く建っています。

・災害に対する強さ

有馬8丁目は、町内の真ん中が谷のようになっており、谷底には鶴見川支流の有馬川が流れています。

有馬川沿いでの一部地域では、大雨が降ると想定浸水深は低いものの浸水する想定になっている場所があります。

また、高低差のある地形のため、土砂災害警戒区域等に指定されている場所があります。

一部危険な場所を避ければ、比較的災害に強い街です。

・住環境

こちらも、土地区画整理事業などを行って誕生した住宅地のため、区画が綺麗で道路も広く整備され良好な住環境の街です。

町内には公園の他、畑なども一部残っており、緑を感じられます。

町内にはお店はほとんどありませんが、町の北側にある国道246号線の反対側に、スーパーや薬局、クリニックなどが入る複合商業施設、ライズモール鷺沼が22年9月にオープンしました。

駅前まで行かなくても、日常的な買い物は事足ります。

・交通利便性

最寄駅の東急田園都市線【鷺沼駅】までは、近いところで徒歩8分、遠いところで徒歩15分ほどの距離ですが、駅までの道のりは起伏が激しいです。

最寄駅の【鷺沼駅】は、東急田園都市線1路線しか通っていませんが、急行・準急停車駅です。

車での移動は、街の北側を国道246号線に接しているほか、東名高速の東名川崎インターチェンジも利用しやすい位置にあります。

その他、東側にある第三京浜の都築インターチェンジも車で15分ほどのところにありますので、比較的交通利便性は高いです。

・資産性

2012年の地価 259,000円

2022年の地価 291,000円

10年間の地価上昇率 12.4%

この間の川崎市全体の、住宅地平均地価上昇率は19.0%でしたので、地価上昇率は川崎市の平均に劣っています。

地価上昇率が川崎市全体に劣る理由としては、川崎市の中でも都心や川崎駅・横浜駅まで距離があり、アクセスがあまり良くないことや、川崎区・幸区・中原区のように再開発等が盛んに行われていないことが考えられます。

他の高級住宅街に比べて地価上昇率が高い理由は、鷺沼駅が急行・準急停車駅であることや、最低敷地面積の規制がないため、大きめの土地を不動産業者が買取り、購入しやすい価格に分割して建売住宅を販売していることなどが要因だと思われます。

今後の地価動向については、利便性や住環境が優れていることや、建売業者による開発、最寄り駅の鷺沼駅周辺では再開発構想があるため、地価が上がる可能性が高い予想されます。

9位 高津区末永1丁目

一種単価(円/㎡)356,250円

最寄り駅 東急田園都市線【梶が谷駅】

建ぺい率 50% 容積率 80%

用途地域:第一種低層住居専用地域

9位は、東急田園都市線【梶が谷駅】の周辺の街、高津区末永1丁目です。

公示地点は、高津区末永1丁目内の南東側の一部地域です。

・災害に対する強さ

高津区末永1丁目は、丘陵地と谷戸(谷状地形)が入り組んだ複雑な地形になっているため、傾斜の急な場所には土砂災害警戒区域等に指定されている場所が複数あります。

大きな川に近くないため、洪水の危険性はありませんが、谷底に当たる場所では内水氾濫で浸水する可能性があります。

・住環境

地形の関係か、町内の一部地域を除き、あまり区画が綺麗ではなく、道路も直線的に整備されている場所が少ないです。

ただ、駅に近いにもかかわらず、木々が生い茂る場所や畑などが多く残っており、緑を感じられる環境です。

駅前にはスーパーやドラッグストア、診療所、銀行などなど、最低限の商業施設がありますが、駅前はあまり栄えていません。

一駅隣の溝の口駅まで行けば、デパートや飲食店などが数多くあります。

南東部など一部地域では、良好な住環境があるものの、町全体としては高級住宅地という感じではありません。

・交通利便性

町内に梶が谷駅があるため、町内のどこに住んでも駅は近くて利用しやすいです。

梶が谷駅は、東急田園都市線のみが通っており、各駅停車しか停車しない駅ですので、鉄道の利便性はそれほど高くありません。

一駅隣の溝の口駅まで行けば、田園都市線の急行・準急が利用できるほか、東急大井町線とJR南武線に乗り換え可能です。

車での移動については西に国道246号線、東に少し行くと高速道路の第三京浜があるほか、北東に少し行くと府中街道もありますので、比較的便利です。

・資産性

公示地点の変更があったため、類似地点の情報をもとに地価上昇率をみてみます。

2012年の地価 270,000円

2022年の地価 285,000円

10年間の地価上昇率 5.6%

この間の川崎市全体の、住宅地平均地価変動率は19.0%でしたので、地価上昇率は川崎市の平均に大きく劣っています。

梶が谷駅徒歩圏なのは評価されるポイントですが、駅前があまり栄えておらず、駅自体の利便性もそれほど高くありません。再開発等の予定もないことから、地価上昇率は今後も川崎市の平均より低くなる可能性が高いと予想されます

10位 麻生区万福寺3丁目

一種単価(円/㎡)353,000円

最寄り駅 小田急小田原線・多摩線【新百合ヶ丘駅】

建ぺい率 50% 容積率 100%

用途地域:第一種低層住居専用地域

10位は、小田急線【新百合ヶ丘駅】の北に位置する、麻生区万福寺3丁目です。

町内中央は、一戸建て中心の低層住居専用地域ですが、大通り沿いは近隣商業地域や準住居地域、それ以外の場所は住居地域や中高層住居専用地域に指定されており、店舗やマンションなどもあります。

・災害に対する強さ

丘陵地の先端にある街で、西側と南側の道路沿いが低く、それ以外の場所は標高が高くなっています。

戸建てが建ち並ぶ、第一種低層住居専用地域に指定されている地域は、あらゆる災害に強く安全です。

土地が低い道路沿いの地域では、一部水害や土砂災害の危険性があります。

・住環境

土地区画整理を行い開発された街で、区画や道路が綺麗に整備されているほか、景観に関する規制もあるため、町内だけでなく新百合ヶ丘駅周辺は綺麗な街並みとなっています。

都市計画で最低敷地面積が100㎡に制限され、小区画に分割できないようになっており、良好な住環境が保たれています。

駅から適度に離れている他、駅前の商業地と町内の住宅地が明確に分かれているため、町内は閑静な住宅街になっています。

新百合ヶ丘は、川崎市の副都心だけあって大型商業施設が複数建ち並ぶほか、麻生区役所や川崎市に合同庁舎などの公的施設、川崎市アートセンターや麻生文化センターなどの文化施設もあり、良好な住環境だけでなく生活利便性も高いです。

駅まで行くのに高低差があるのが、少し残念なポイントで、これが他の新百合ヶ丘駅周辺の他高級住宅地より地価が低い理由と思われます。

・交通利便性

町内から新百合ヶ丘駅までは、近いところで徒歩5分、遠いところからでも徒歩10分程度で利用可能で便利ですが、駅までの行くのに坂を下って上る必要があるので、若干不便です。

鉄道・車の交通利便性については、上麻生2丁目同様なので割愛させて頂きます。

・資産性

2012年の地価 309,000円

2022年の地価 353,000円

10年間の地価上昇率 14.2%

この間の川崎市全体の、住宅地平均地価変動率は19.0%でしたので、地価上昇率は川崎市の平均にやや劣っています。

他の新百合ヶ丘駅周辺の高級住宅地に比べて地価上昇率が高い理由としては、最低敷地面積がこちらは100㎡(他2か所は165㎡)なので、土地建物総額が富裕層でなくても手の届くレベルにあり、流動性が高いことがあげられます。

新百合ヶ丘は住環境・生活利便性・交通利便性が高く、ブルーラインが延伸して横浜駅方面への交通利便性が高まることから、今後は川崎市の他の場所に比べて地価上昇率が高くなる可能性があります。

川崎市の高級住宅街の特徴

ここまで、川崎市の高級住宅街TOP10の街を紹介してきましたが、街の共通点を解説して終わりたいと思います。

以下が、川崎市の高級住宅街に見られる特徴です。

・土地区整理を行い開発されているので、区画が綺麗で道路も広く整備されている

・東急田園都市線沿線の街が多く、その他では小田急線の新百合ヶ丘周辺の街

・川崎市の中央から北西部(宮前区・麻生区・高津区)の丘陵地にあるため、災害に強いが坂が多い

・街が成熟しており、ここ10年再開発なども活発に行われていなかったため、地価上昇率は市の平均に比べて低い

・駅に比較的近い

・最寄り駅はそれほど栄えていないことが多い

・最寄り駅の交通利便性は、そこまで高くない

川崎市というと、多摩川や海に接しており、災害に弱いというイメージを持っている人も多いのではないかと思いますが、内陸部の丘陵地帯には災害に強く、住環境良好な高級住宅街が存在しています。

しかし、東京や横浜駅・川崎駅などの都心部から離れていることや、複数路線が走る駅が少なく交通利便性が低いこと、起伏が激しく坂が多いこと、街が成熟しており再開発などが行われてこなかったことなどにより、残念ながら地価上昇率は川崎市の平均に比べて低い傾向に傾向にあることがわかりました。

川崎駅や武蔵小杉駅、溝の口駅、登戸駅などは、川崎市の中では東京都心部にも近く、複数路線利用可能で、街も平坦で暮らしやすく地価上昇率も高いですが、災害に弱い場所です。

つまり川崎市は、住む場所によって一長一短なところがありますので、ご自身や家族の勤務先、勤務状況、家に何を求めるかによって、家を選ぶのが重要だと思います。

>>家を購入するときの選び方の優先順位は?災害に強く、便性で、資産価値の高い家を買おう!

まとめ

神奈川県川崎市高級住宅街ランキングTOP10

1位  宮前区土橋3丁目(鷺沼)

2位  宮前区鷺沼2丁目(鷺沼)

3位  麻生区上麻生2丁目(新百合ヶ丘)

4位  宮前区宮崎5丁目(宮崎台)

5位  麻生区上麻生4丁目(新百合ヶ丘)

6位  高津区梶ケ谷3丁目(梶が谷)

7位  宮前区土橋7丁目(宮前平)

8位  宮前区有馬8丁目(鷺沼)

9位  高津区末永1丁目(梶が谷)

10位 麻生区万福寺3丁目(新百合ヶ丘)

川崎市の高級住宅地は、東急田園都市線沿線(鷺沼・宮崎台・宮前平・梶が谷)に多く、その他では小田急線の新百合ヶ丘駅周辺に存在します。

これらの街は、土地区画整理を行い開発された街なので、区画が綺麗で道路も広く整備されております。戸建住宅や低層マンション主体の、住環境良好な閑静な住宅街で自然災害にも強い傾向にあります。

地価上昇率については街が成熟していることや、土地一区画が広めで総額が大きいところが多く需要者が限られること、川崎市の中では東京都心や横浜・川崎駅などの中心部から遠くてアクセスしづらいことなどから、ここ10年の地価上昇率は川崎市の平均に劣っている傾向にあります。

しかし、鷺沼駅周辺では再開発、新百合ヶ丘駅は横浜市営地下鉄ブルーラインの延伸計画があるほか、コロナ禍でリモートワークが普及したことによって、今後街によっては地価上昇率が高まる可能性のあるところも見られます。

また、住環境の良さから潜在需要は高いと予想されるため、地価が下がれば住みたい人・購入できる人も増えるため、地価が上がりはしなくとも、下がりづらいと予想されます。

今回は、一種単価と用途地域をもとに川崎市の高級住宅地について解説しましたが、神奈川県全体の高級住宅街ランキングもあります。

>>【神奈川県】高級住宅街ランキングTOP100|神奈川県の高級住宅街といえばここだ!

また、最新の公示地価をもとに、川崎市のどこが地価が高いのか?どこの地価上昇率が高いのか?を、理由とともにランキング形式で解説している記事もありますので、興味のある方はご覧ください。

>>川崎市【住宅地】地価ランキング2022 資産価値が上がる街・高い街

その他、東京都の高級住宅街はどこなのか解説している記事もあります。

>>【東京都】高級住宅街ランキングTOP100|東京の高級住宅街といえばここだ!

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