横浜市や川崎市で、できるだけ資産価値の落ちないマンションや戸建てを購入したいが、どこの物件を買えばいいのかわからない…そんな方も入らっしゃると思います。
二つの市は、人口を合わせると約５２７万人が暮らす巨大都市です。家を購入したいと思っている方も沢山いらっしゃいます。
しかし、東京に比べると不動産の資産価値に関する情報量が圧倒的に少ないと思うので、今回は横浜市、川崎市でマンション・戸建ての資産価値が高い場所、資産価値が落ちない場所をお届けします。
神奈川県の不動産価格に関わる情報を、統計データをもとに解説していますので、これから家の購入を検討している方は、是非ご覧ください！
横浜市で資産価値が高い場所は、中区、神奈川区、港北区、西区、川崎市で資産価値が高い場所は、中原区、高津区、幸区です。
結論について先に詳しく知りたい方は、目次の『 横浜・川崎で資産価値が高い区ランキング 』からご覧下さい。
横浜、川崎でマンション・戸建ての資産価値が落ちない場所の特徴
都心からの距離と不動産価格
不動産の資産価値は、交通の利便性に大きく影響しています。
以前、東京２３区の交通利便性とマンション価格の関係を調べた際、駅が密集している場所（区）ほど、マンション価格が高くなっていました。
神奈川県の場合も、交通利便性が高いところほど、不動産価格が高くなるのは同じです。
しかし、神奈川の場合は東京と違い、東京都心からの距離と不動産価格が深く関わっています。
神奈川県の住宅地価格と、都心からの距離の関係
下の図は、東京都千代田区（都心）から、神奈川県内各市区町村までの距離と、住宅地の不動産価格の関係を表したグラフです。
神奈川県の住宅地の不動産価格は、東京都心部からの距離が、離れれば離れるほど安くなる傾向にあります。
川崎市中原区が一番高いのは、交通の便がとてもいいことが主な理由だと思われます。
・都心からの距離が近い
・武蔵小杉駅は、多数の路線が利用でき、どの方向に行くにも便利
・区の中心部にある武蔵小杉が、再開発によりきれいになった
川崎市幸区が高いのも、全く同様の理由だと思われます。
・都心からの距離が近い
・新川崎駅や川崎駅があり、東京、横浜方面どちらへも交通利便性が高い
・川崎駅の西側は再開発で、きれいになった
横浜市中区が、都心から距離が離れているのに高い理由は、上の二つとは少し異なります。
中区の住宅地は、駅から少し離れた高台にあります。この辺りは、神奈川県でもトップクラスの富裕層が暮らしている場所で、ほとんどの方が車を移動手段にしていると思われます。
この場所は高速の出入り口が近く、高速道路を利用すると色々な方向に行きやすい位置にあります。
また、横浜駅やみなとみらいに近いことも特徴です。
つまり、車での交通利便性が高い場所なのです。
この他、高台は自然災害に強く、地盤も良好です。
神奈川県の商業地価格と、都心からの距離の関係
住宅地の価格について説明してきましたが、マンションの場合は駅近の商業地に建っていることも多いので、商業地の価格も見ていきましょう。
下の図は、東京都千代田区（都心）から、神奈川県内各市区町村までの距離と、商業地の不動産価格の関係を表したグラフです。
商業地の場合も、都心からの距離が影響していますが、住宅地ほどではなく、その街自体にどれだけ魅力があり、人が集まるか？買物や、仕事、遊びなどの利便性が大きく影響しています。
ダントツで１位の横浜市西区は、横浜駅やみなとみらいがありますので、仕事・買い物・遊び・イベントなどで、外から人がどんどん訪れます。
2位の横浜市中区も、関内や横浜中華街などがあります。
３位の川崎市川崎区は、川崎駅の東側で、市役所・オフィス・商業施設・飲食店などが多く存在します。
住宅地のデータでは、川崎駅西側の幸区の方が高くなっていましたが、商業地としては東側の方が栄えているのでこのような結果になっていると思われます。
川崎駅周辺には多数マンションがありますが、実際に住環境としてもラゾーナ川崎がある西側の方がいいと思います。
その他注目点として、住宅地の平均価格に対して、商業地の平均価格がとても高い場所がいくつかあります。
＜ 例 ＞ 川崎市麻生区・横浜市戸塚区
麻生区には新百合ヶ丘、戸塚区には戸塚と東戸塚駅があり、駅前は栄えています。
この２つの区に共通しているのが、起伏が激しいことと、駅の近くに大きな道路・線路・川などがあり街が分断されていることで、駅の近くと離れた場所では、利便性が大きく異なります。
このような場所は、最寄り駅が同じでも、駅近の物件と駅から遠い物件の価格差が開きやすい傾向にありますので注意が必要です。
都心からの距離と不動産価格変動率
続いて今度は、値上がり率が大きい街はどこなのか？みていきたいと思います。
神奈川県の地価の変動率も、価格と同様に都心からの距離におおむね比例します。
神奈川県の住宅地価格変動率と、都心からの距離の関係
下の図は、東京都千代田区（都心）から、神奈川県内各市区町村までの距離と、住宅地価格変動率の関係を表したグラフです。
都心からの距離５０Km圏内は、価格のグラフとほとんど同じような状態です。
東京都心部に近い場所ほど、上昇率が高くなっています。
交通利便性が住宅地価格の上昇率にも、大きく影響していることがわかります。
横浜市、川崎市の住宅地価格は、０９年～２０年までどれくらい変化したのか？
つづいて、リーマンショック後の２００９年から２０２０年まで、どれくらい価格が変化したか横浜市と川崎市の区ごとにみていきます。
＜ 横浜市 ＞
長期的に見ても、都心からの距離が影響しているのがわかります。
２００９年より２０２０年の方が地価が下がっている場所は、全て東京都心から約３０Km以上離れた場所です。
都心から離れた位置で、プラスとなっているのは戸塚区のみです。戸塚区は都心から距離はありますが、戸塚駅・東戸塚駅が横浜駅、川崎駅、都心部などへのアクセスが良好なので、上昇していると思われます。
しかしこれを見ると、値上り率の高い区は、単純に東京都心との距離が近い順位はなっていません。
都心に近い順番は、鶴見区、港北区、都筑区、神奈川区、青葉区、中区、西区、保土ヶ谷区、南区、緑区（以下省略）の順です。
値上がり率が高いのは、横浜市中心部（西区、中区、神奈川区）でそれ以外では、港北区、南区、緑区、鶴見区です。
１０％以上上昇している４つの区の共通点は、東京方面にも横浜市中心部方面へもアクセスがいいことです。
・西区・中区・神奈川区は、そこ自体が横浜市の中心部ですし、横浜駅から都心方面へのアクセスも良好です。
・港北区は、都心に近い位置にあるだけでなく、区内を走る東横線が乗り換えなしで渋谷・横浜までいけてしまいます。また、都心方面に武蔵小杉があるので、１回乗り換えるだけで東京の他の場所へのアクセスも良好です。
上位４区以外の上昇率の高い区でも、同様の傾向が見られます。
・南区は、横浜市中心部に近いことに加え、京急が通っているので、品川まで行けます。途中にある横浜駅で乗り換えれば、他の場所へのアクセスも抜群です。
・緑区は、長津田から都心方面、横浜駅方面へ１本で行けます。
・鶴見区は、都心に近いこと、横浜駅と川崎駅の中間地点にあること、京急と京浜東北線が通っており、都心方面、横浜駅、川崎駅にアクセスがいいことがあげられます。
まとめると、横浜市の不動産の資産価値が高い場所は、
横浜市中心部または、都心と横浜市中心部へのアクセスがいい場所といえます。
＜ 川崎市 ＞
川崎市は、横浜市より都心に近いだけあって、平均的な上昇率が横浜市より高くなっています。
・中原区が高い理由は、都心に近いことに加えて、武蔵小杉の圧倒的な交通利便性の高さにあると思われます。都心方面の複数の駅だけでなく、横浜駅、川崎駅へのアクセスも良好です。
実は川崎市の中で、区の面積に対して駅の数が一番多い区でもあり、どこに住んでも割と鉄道を利用しやすいのも特徴です。
・高津区は、溝の口駅から、渋谷駅・品川方面（大井町で乗り換えが必要）・川崎駅へのアクセスが良好です。
・幸区は、川崎駅と新川崎駅があるので、都心方面も横浜方面もアクセスが良好です。
上記３区は大幅な上昇となっていますが、麻生区だけは、大幅なマイナスとなっております。
原因として以下の4点が考えらます。
・都心から距離がある
・都心方面で乗り換えなしでいけるのが、新宿のみ
・横浜駅や川崎駅方面へアクセスしづらい
・街の高低差が激しい
宮前区の上昇率が低いのも、麻生区と同じような理由と思われます。
麻生区と宮前区は、川崎市の中では標高が高い位置にあり、多摩川と接していないので水害に強いというメリットがありますが、その代わりに坂が多いです。
反対に他の区では、水害の危険性が高いですが、平坦な場所が多く、普段は生活しやすいのが特徴です。しかし、不動産価格を見ると災害の危険性は、それほど影響しているようにはみえません。
川崎市の不動産の資産価値は、都心との距離と、都心または川崎駅、横浜駅方面へのアクセスのしやすさが大きく影響することがわかります。
神奈川県の商業地価格変動率と、都心からの距離の関係
最後に商業地の変動率をみていきます。
下の図は、東京都千代田区（都心）から、神奈川県内各市区町村までの距離と、商業地価格変動率の関係を表したグラフです。
商業地の変動率も、基本的には価格と同じようになっており、都心からの距離が近い方が上がりやすい傾向にあります。
しかし、西区・神奈川区・麻生区は、距離に対して上昇幅が大きくなっています。
・１位の西区は、神奈川県一の商業地です。再開発も行われています。
・２位の神奈川区は、東神奈川駅周辺の再開発が完了したのに加えて、現在横浜駅きた西口鶴屋地区の再開発事業中です。
・３位に麻生区がランクインしている理由は、ブルーラインが新百合ヶ丘駅まで、延伸されるからだと思われます。延伸によって、懸念事項の一つだった横浜駅方面へのアクセスが劇的に改善されます。また、あざみ野方面から新百合ヶ丘に買物に来る人が増える可能性があります。
横浜、川崎の不動産価格は、都心部・横浜駅・川崎駅へのアクセスの良さが大きく影響するので、この法則通りにいけば、麻生区の住宅地の不動産価格も上昇しそうですが、実際には上昇どころか下落しています。
考えられる理由は、１，商業地は駅前のごく狭い範囲なのに対して、住宅地は麻生区全体の変動率を表している。２，横浜駅から距離がありすぎて、わざわざ麻生区に家を買って横浜駅に通おうと思う人がいないからだと思われます。
住宅地としては、それほどメリットがない可能性があります。
駅近のマンションは、商業地に建っていることが多いので、商業地価格の変動に影響しやすいです。
横浜・川崎で資産価値が高い区ランキング
横浜市・川崎市で地価上昇率が高かった区について、ランキング形式で解説します。
１，川崎市中原区（主要駅 武蔵小杉）上昇率２０.３％
再開発で生まれ変わった街
都心に近い位置にあり、東京方面、横浜駅、川崎駅、どこでもアクセスが抜群
商業施設も多いので、買い物も便利な街です。
予想される人口のピークは２０３５年
平坦な地形で暮らしやすいが、水害の危険性が高いので、ハイリスクハイリターンな場所であることに注意が必要です。
２，川崎市高津区（主要駅 溝の口）上昇率２０.２％
こちらも都心に近い位置にあり、渋谷、品川方面、川崎駅へのアクセスがいい。
溝の口駅は商業地としても栄えているので、買い物も便利
予想される人口のピークは２０３５年
区の南西部は、台地になっており災害に強く地盤も良好だが、多摩川沿いのあたりは水害の危険性が高いので注意が必要。
３，川崎市幸区（主要駅 川崎駅、新川崎駅）上昇率１８.９％
川崎駅、新川崎駅があるので、都心方面・横浜方面へのアクセスが良好
ラゾーナ川崎などの商業施設も豊富で、買い物も便利
予想される人口のピークは２０３０年
全体的に平坦な地形で、生活しやすいが、多摩川と鶴見川に挟まれているので、水害の危険性が高い。
４，横浜市中区（主要駅 関内 桜木町）上昇率１７.３％
横浜市の中心部に位置する。横浜駅やみなとみらいのすぐそば。
平地部分には高層マンション、高台には高級住宅地があり、富裕層が多いエリア。
高速道路を利用すると、様々な方向へ行きやすいので車での交通利便性が高い。
上の写真手前側の位置で、再開発事業中。
予想される人口のピークは２０３２年
一般人が住むと不便な場所も多いのと、低地の平坦な場所は地盤が緩く水害の危険性も高いので注意が必要
５，横浜市港北区（主要駅 新横浜 菊名 日吉） 上昇率１２.９％
都心に近い位置にあり、区内を東横線が通っているため、都心にも横浜駅にもアクセスがいい。
渋谷方面にある武蔵小杉で乗り換えれば、複数の東京の主要な場所へもアクセスしやすい。
新横浜駅からは新幹線が利用できるので、出張や旅行にも便利。
高台の閑静な住宅街が多いので、住環境としても良好。
綱島駅周辺で再開発事業中で、相鉄・東急直通線の開通により、利便性がさらに向上する見込み。
予想される人口のピークは２０３７年
しかし、高低差が激しい場所があるので、急な坂がある場所や坂の下の低地部分は災害の危険性があります。
傾斜が急で駅から離れた場所は、地価が下がりやすいので注意が必要です。
６，横浜市神奈川区（主要駅 東神奈川）上昇率１２.３％
横浜駅すぐそば。東急東横線、京急、京浜東北線などがあるので、都心方面へのアクセスも良好。
横浜駅に近い位置で、再開発事業中。
予想される人口のピークは２０２７年
海沿いから内陸部にかけて、傾斜が急なので、駅までの道が急な坂の場合は、資産価値が落ちる可能性が高い。
７，横浜市西区（主要駅 横浜駅）上昇率１２.１％
横浜駅やみなとみらい地区がある、横浜の中心部
仕事、買い物、遊び、交通の利便性などほとんど揃っているが、横浜駅周辺など場所によっては商業地すぎてあまり住環境がよくない。
みなとみらいエリアは綺麗でマンションの人気も高いが、中古でも坪３００万円越えが多く、都内のへたな場所より高い。
みなとみらいは、埋立地だが、液状化、津波、洪水のことを考えて造られた街なので自然災害に強いのも特徴。
予想される人口のピークは２０４１年
相鉄線沿いのあたりは、もともと海だった場所を埋め立てた場所なので標高が低く地盤が悪い。水害や液状化の危険性が高いので注意が必要。
８，【穴場】横浜市鶴見区（主要駅 鶴見）上昇率７.８％
横浜市の中で、最も都心に近い位置にあるのに加えて、横浜駅と川崎駅の中間地点に位置するので、意外と交通利便性が高い。
予想される人口のピークは２０４２年と、神奈川県の中で最も先。
海沿いと鶴見川沿いのエリアは水害の危険性が高いが、平坦な地形で生活しやすい。
区の北西部は傾斜がきついが、水害の危険性は低い。
もともと工業地帯で、今も工場が残る場所も多いが、内陸部の工場は移転することもあり、移転後に大規模マンションや商業施設ができており、今後もそのようなことが起こって生活利便性が向上する可能性がある。
横浜市が２０２０年１月に公表した「横浜市都市計画マスタープラン鶴見区プラン」によると、鉄道の利便性向上に向けて、神奈川東部方面線（相鉄・ＪＲ直通線）から直通する電車の鶴見駅停車及び、京急鶴見駅への特急停車などの検討を進めるとの記載があります。（実現するかどうかは、わかりません）
まとめ
・横浜市の不動産の資産価値が高い場所は、
横浜市中心部または、都心と横浜市中心部へのアクセスがいい場所
・川崎市の不動産の資産価値が高い場所は、
都心との距離と、都心または川崎駅、横浜駅方面へのアクセスがいい場所
横浜市は、坂が多いので、傾斜がきつい場所では駅近と遠い場所で、資産価値にかなり差がでます。日本は高齢化が進んでおりますので、今後そういった傾向に拍車がかかる可能性もあります。
また、横浜市は既に人口が減少している区があります（主に都心から遠い区）
場所によっては、急激に値が下がる地域もでてくるかもしれませんので、どこに家を購入するかは非常に重要です。
今回は区ごとの地価動向について調査し、資産価値の高い場所はどこなのか解説しましたが、
公示地価や基準地価をもとに、横浜市で地価の高い場所・地価が上昇している場所を調査し、町または丁目単位のランキング形式で解説している記事もあります。
もっとピンポイントで資産価値の高い場所を知りたい方は以下の記事を、ご覧ください。
家を購入するときは、資産価値も大事ですが、災害に強い安全な場所であることも重要です。
川崎市に家を購入する際は、水害リスクがある場所が多いので、注意しましょう。
横浜市にも災害リスクが高い場所が多く存在します。ハザードマップをもとに横浜市でどこが災害に強い安全な街なのか調査した記事もありますので、興味のある方ご覧ください。
＞＞ハザードマップで見る、神奈川県【横浜市】災害に強い安全な街ランキング
その他、東京２３区で資産価値が高い場所を調べた記事もあります。
