2022年の日本の不動産はバブルなのか?平成バブル時の価格と比較

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2013年にアベノミクスが始まってから、東京23区の不動産価格は大幅に上昇しており、一部では不動産バブルではないかと言われています。

当初はマンション価格が大きく上昇していましたが、コロナウイルスが流行ってからは、テレワークの推進などにより広い家の需要が増加し、一戸建ての価格も急激に上昇しております。

平均的収入の家庭では、手の届かないくらいの価格まで上昇してきており、異常とも言えそうな状態になってきています。

そこで今回は、2022年現在の日本の不動産はバブルになっているのか?様々なデータを基に調査してみました。

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そもそも【バブル】とは?

バブルとは、株や不動産などの資産価格が、実体経済とかけ離れて高騰して異常な高値になることを言います。

投機的な取引(簡単に言うと、必要だからではなく儲かるだろうから取引する)によって、理屈では説明できないような価格になります。

日本では1990年代の不動産バブルが有名ですが、過去には世界中で様々なバブルが起きては崩壊しています。

17世紀のオランダではチューリップバブル(チューリップの球根)、18世紀のイギリスではサウスシー・バブル(サウス・シー会社の株式)、20世紀にはアメリカで株式相場のバブルが発生し、崩壊したことを引き金に世界恐慌が起こりました。

その他、リーマンショックもことの発端はアメリカの住宅バブルが崩壊したことです。

バブルが発生する要因は、貸し出しの増加と言われており、銀行から簡単にお金を借りられる状況でどんどん投機的な取引が増えていくことで起きます。

例えば日本の不動産バブルの時は、土地神話といって土地の値段は上がり続けるという全く根拠のない話しが出回ったことに加えて、銀行も土地を担保にした融資を繰り返していました。

不動産投資においては、銀行融資の元本の返済はせず利息だけ払えばよいといった、現在ではあり得ないような返済条件での融資も行われていたようです。

アメリカでもリーマンショックの前には、サブプライムローンという低所得者向けの不動産融資が、不動産価格が上昇するから問題ないとの考えで行われていました。

日本の不動産価格はバブルなのか?平成バブルの頃と、令和の不動産価格の比較

2022年4月現在の不動産価格がバブルなのかどうか検証してみたいと思います。

まず平成バブルが崩壊したのは1991年(平成3年)といわれていますが、バブル崩壊前の東京23区の平均公示地価によると、

商業地は平成3年の8,606,800円が最高ですが、

住宅地は三年前の昭和63年の1,361,400円が最高値となっています。

つづいて令和の東京23区の公示地価を見てみると、

商業地は令和2年の3,208,400円が最も高く、

住宅地は令和4年の641,400円が平成バブル崩壊後の最高値となっております。

それぞれ比べてみると以下のようになります。

< 商業地 >

平成3年 8,606,800円 令和2年 3,208,400円

差額 5,398,400円

< 住宅地 >

昭和63年 1,361,400円 令和4年 641,400円

差額  720,000円

グラフからもわかる通り、ここ10年くらい不動産価格が高くなったと言っても、商業地・住宅地ともに平成バブル当時の不動産価格の半値以下であることがわかります。

つづいて他の指標でもバブルかどうか見ていきたいと思います。

GDPと不動産価格

GDPは日本の経済規模を表すものなので、経済規模に対して不動産価格がどうなっているのか見ていきたいと思います。

まずバブル崩壊前のGDPを見ていくと、

商業地が最高値をつけた1991年(平成3年)の名目GDPは、492兆円

住宅地が最高値をつけた1988年(昭和63年)の名目GDPは、401兆円となっております。

それに対して2021年(令和3年)のGDPは541兆円となっておりますので、GDPが増加している割に平成バブルの頃に比べると不動産価格は伸びていないことがわかります。

名目GDPと東京23区の住宅地公示地価の推移
公示地価及び、内閣府GDP統計のデータを基に作成

逆に言うと、平成バブルの頃は日本の経済規模からかけ離れた地価水準になっていたことがよくわかります。

GDPと不動産価格の関係については、より詳しく調査した記事がありますので興味のある方は是非ご覧ください。

GDPと不動産価格に相関関係はあるのか?統計データをもとに地価との関係性を調査してみた

余談ですが、バブル崩壊後は不景気という印象があるのですが、意外なことにバブル崩壊後も日本のGDPはしばらく伸び続けているんですね。

まとめ

・過去の平成バブルの頃と、現在の不動産価格を比較すると、現在は当時の不動産価格の半値以下。

・平成バブルの頃は、日本の経済規模からすると異常な不動産価格水準であったが、現在は比較的妥当な水準だと思われる。

上記より、令和4年現在の不動産価格は高騰しているものの、バブルとは言えない水準であると言えます。

ただし、現在は日本銀行による大規模な金融緩和で超低金利になっております。現在の不動産価格がバブルではないとしても、今後金利が上がると不動産価格は下がる可能性もありますので注意が必要です。

金利と不動産価格の関係について解説している記事もありますので、興味のある方は是非ご覧ください。

今から不動産投資をするのは危険⁉金利上昇と不動産価格の関係

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