不動産価格って、景気がいいときは上がって、景気が悪いときは下がるイメージがありませんか？それなら、GDPと不動産価格は相関するのではなかろうか？と思い調べてみることにしました。
１９９４年～２０１９年までの、GDPと全国の住宅地の平均公示地価のデータをもとに、グラフにして比べてみました。
これを見れば、GDPと不動産価格の関係がわかり、将来の不動産価格の動向がある程度予測できる可能性があります。
結果としては、２０００年頃から不動産価格はGDPの変化に遅れて相関することが判明しました。
GDPと不動産価格に相関関係はあるのか？
日本の名目GDP
GDPのデータは、内閣府の国民経済計算（GDP統計）のデータを引用しております。
また、不動産価格は物価変動の影響を受けると思われるので、物価の影響を除かない名目GDPを使用しています。
データをグラフにしたものは、以下になります。
１９９５年～２００７年頃まで、２０兆円くらいの範囲で横ばいでしたが、リーマンショックにより２００８年～２０１２年まで低迷。
２０１３年からアベノミクス効果で上昇しており、２０１９年現在過去最高となっております。
全国の住宅地の平均公示地価
地価は国土交通省が発表している全国公示地価のデータを引用しています。
データをグラフにしたものは、以下になります。
のデータを加工して作成
バブル崩壊後、一貫して下落してきましたが、２００６年から２００８年までの２年間上昇。
その後リーマンショックが起き、２０１４年まで下落したが、２０１５年～現在までアベノミクス効果で上昇しています。
バブル崩壊後の高値は、２００８年の１㎡あたり１２６,９００円でした。
GDPと全国の住宅地の平均公示地価の比較
２つのグラフを重ねてみると以下のようなグラフになりました。
赤い線がGDP、青い線が地価のグラフです。
バブルの影響が残っていると思われる２０００年頃までは、あまり関係ないように見えます。
１９９４年～２０１９年までの相関係数は、０.０２となり、相関関係はないという結果となりました。
しかし、２０００年以降は赤いGDPのグラフに数年遅れて、青い地価のグラフが、同じような動きになっているように見えます。
そこで２０００年～２０１９年のデータだけ抜き出すと、以下のようなグラフになりました。
やはり、３年程遅れてGDPの変化に合わせて、地価が変動しているように見えます。
そこで、試しにバブルの影響を除いた２００３年～２０１９年の地価と、そこから３年前（２０００年～２０１６年）のGDPの数値との相関係数をだしてみると、０.７６となり、強い相関関係となりました。
ちなみに相関係数は、２年ずらすと０.５８、４年ずらすと０.７４となりました。
３年ずらしたグラフは以下です。
縦軸の変動幅が左右で違いますが、相関係数が０.７６あるだけあって、上下の動きはとても似ています。
上記より、２０００年代前半から、不動産価格は名目GDPから３年程遅れて、相関しているという結果になりました。
オマケで、２０００年頃からの名目GDPと東京都の住宅地の平均公示地価の関係を調べてみたところ、相関係数は１年ずらすと０.６７、２年ずらすと０.６３となりました。
全国に比べると、GDPの変化に対する地価の変化するスピードが早く、変化の幅も大きくなっています。
各年の、数値の表も載せておきます。
数値の赤い部分は前年比で上昇している年、青い部分は下落している年を表しています。
GDPは一年単位で上下することがありますが、不動産はそのようなことはないのが特徴です。
表からも、東京の方がGDPの変化に対する地価の変化のスピードが早く、全国では少し遅れて地価が変化するのがわかるかと思います。
東京のマンション価格とＧＤＰの関係
次は、マンション価格とGDPの関係をみてみます。
下のグラフは、東京都の中古マンションの平均成約価格とGDPを表したグラフと表です。
http://www.reins.or.jp/library/
東京都のマンション価格は、GDPの変化に非常に連動しやすく、上昇・下落のタイミングは、上記期間で約９５％が同じ動きになっています。
今後の不動産価格の予想
今までの検証結果より、将来の不動産価格がどうなるのか予想してみることにしました。
あくまで上記の結果をもとに机上で計算したものですので、結果通りになる保証はありませんので、ご了承下さい。
まず、ざっくりした数字になってしまいますが、２０２０年の１～９月までの３四半期の名目GDPの平均値をだすと、約５３４兆円になります。
２０１９年度（約５５８兆円）に対して、コロナ禍の影響もあり４.３％減となっております。
また、１９９４年以降の過去のGDPの推移を見てみると、１年だけGDPがマイナスになったことはなく、１度マイナスになると、最低でも２年連続でマイナスになっています。
もし過去と同じパターンになるとしたら、名目GDPは２０２０年及び２０２１年は連続でマイナスになり、東京では２０２１年、全国では遅くとも２０２３年頃には不動産価格が下落していると予想されます。
２０２０年末現在、コロナ禍で経済は悪化していますが、不動産の取引数は落ち込んでおらず、不動産市場にはそれほど影響がでていない状況だと言われています。
これは一見不思議なようですが、今回の調査結果を見れば、過去にもあったことだとわかります。
しかし、国土交通省が公表している地価ＬＯＯＫレポートによると、令和２年第二四半期から上昇地点が激減し、下落地点が急激に増えているのがわかります。
来年くらいには、下落地点がもっと増える可能性があります。
追記（２０２１年１０月） ⇒ ２０２０年度の名目GDPは、５３６.６兆円（前年比約３.９％減）となりました。２０２１年４～６月期時点では５４４兆円で前年比増加、２年連続マイナスにはならなさそうです。
GDPとの相関性が高い中古マンション成約価格は、２０２０年は上昇しております。
今回のGDPの減少は、コロナウイルスによる１回目の緊急事態宣言の影響が多大であったが、一時的なもので、GDPもすぐに回復していることから、マンション価格には影響がでなかったものと思われます。
このまま２０２１年もGDPの回復、上昇が続けば不動産価格は下がることはなく、上昇していくかもしれません。
まとめ
調査結果として地価は、２０００年代に入ってから
全国ではＧＤＰに３年遅れで強く相関する。（相関係数０.７６）
東京ではＧＤＰに１年遅れで相関する。（相関係数０.６７）
マンション価格の変化は、ＧＤＰの変化に非常に連動しやすい。
という結果になりました。
調査結果より今後の地価を予想すると、
四半期ベースのＧＤＰは、３四半期連続で前年比割れしており、今後地価も下落する可能性が高い。
国土交通省の地価ＬＯＯＫレポートによると、既に下落している地点が出始めているので注意が必要。
他にも不動産価格に影響を与えそうな変動要因について調査している記事がありますので、興味のある方は是非ご覧ください。
