日本は２０２０年現在人口減少が進んでおり、今後も減少していくことが予想され、不動産価格下落などの影響が心配がされています。
しかし本当に、人口の変化と不動産価格は関係しているのでしょうか？
日本の人口は、２００８年の１億２,８０８万人をピークに減少を続けていますが、２０２０年現在不動産市場は活況です。
そこで、１９７５年からの２０１９年までの日本全国及び東京都の、人口と地価のデータをもとに、人口の変化と不動産価格の関係を調べました。
人口の変化と、不動産価格の関係がわかります！
結果としては、人口が増えても不動産価格が下落しているときがあったり、逆に人口が減っても不動産価格が上昇していることもありました。しかし、バブル時を除くと、不動産価格のピークをつけたタイミングは、日本全国・東京都の両方で、人口が最も多いときだったという結果になりました。
人口減少は不動産価格下落に影響するのか？
日本全国の、人口と不動産価格
まずは、日本全国のデータから見ていきましょう。
人口は、法務省統計局の発表しているデータを、地価は国土交通省が発表している全国公示地価のデータを利用しています。
【公示地価】とは、国土交通省が、毎年1月1日時点における標準地の正常な価格を3月に発表するもので、どのように価格が決められるかと言うと、不動産鑑定士が、実際の取引事例やその土地の収益性などを考慮して鑑定評価を行います。
日本全国の人口推移
日本の人口は、右肩上がりで推移してきましたが、２００８年の１億２,８０８万人がピークで、それ以降はゆるやかに減少を続けています。
１９７５年の人口に比べると、ピークの２００８年で１４.４％増、２０１９年では１２.７％人口が増えています。
日本全国の、住宅地の平均公示地価
地価は、７５年以降に３度上昇する時期があります。
まず１度目が、１９７８年からバブルが崩壊する１９９１年まで価格が急上昇しました。
バブル崩壊後２００６年まで下落が続いていましたが、２００８年まで２年間上昇（２度目）。
その後リーマンショックが起き、２０１４年まで下落したが、２０１５年～現在までアベノミクス効果で上昇しています（３度目）。
バブル後の不動産価格が一番高い時期は、２００８年の１２６,９００円（１㎡あたり）でした。
のデータを加工して作成
日本全国の、人口と不動産価格の比較
上で見てきた２つのグラフは形が全く異なりますが、２つのグラフを重ねてみると以下のようなグラフになりました。
１９７５年にだいたい始まりが同じようにグラフを合わせると、バブルの頃の不動産価格は、全く人口と関係性の見いだせない価格になっていますが、全国の人口のピークとバブル後の不動産価格のピークが、同じ２００８年になっています。
相関係数は、１９７５年～２０１９年までだと、０.３８でした。
しかし、バブル時の価格があまりに実態とかけ離れた価格だと考慮して、バブルの頂点から前後１２年ほどを無視して考えた場合、不動産価格と人口の増減はある程度相関性があるように見えます。
そこで、２００５年～２０１９年までの相関係数を出してみると、０.３７となり、あまり変わりありませんでした。
人口は２００８年にかけてずっと上昇し、その後ゆるやかに下落していますが、不動産価格は３度の上昇とその間の２度、下落を経験していますので、単純に人口が増える⇒不動産価格が上がる、人口が減る⇒不動産価格が下がる、とは言えない結果となりました。
不動産価格は、１年単位で上下することもありますが、人口は今の時代短期間で上下するようなことはありません。
人口の変化が不動産価格に強く影響するなら、地価のグラフや値動きも人口と同じような動きになるはずです。
不動産価格は、短期的には人口の増減よりも、景気やその他の影響を強く受けるものと思われます。
東京都の、人口と不動産価格
次に、東京都の人口と不動産価格のデータを見てみましょう。
東京都の人口推移
東京都の人口は、７０年代後半と、８０年代後半～９０年代前半にかけて減少している時期があり、１９９５年頃まで伸び悩んでいましたが、それ以降は一貫して右肩上がりに増加していますので、一番人口が多いのは、直近の２０１９年になっています。
８０年代後半～９０年代前半にかけて人口が減少した理由は、バブルで不動産価格が高騰したことに伴い、固定資産税が高くなったことや、地上げ（開発したい土地に隣接する土地をまとめて買い上げて、まとまった大きな土地にして価値を高めること）などにより、都心部から郊外へ引っ越した人が増えたことが理由とされています。
１９７５年の人口に比べて、２０１９年の人口は約２０％増加しています。（全国はこの間約１３％の増加）
東京都の、住宅地の平均公示地価
８０年代後半にバブルで価格が急上昇。バブル崩壊後２００５年まで下落が続いましたが、２００８年まで上昇。リーマンショックにより２０１２年まで下落しましたが、２０１３年～現在までアベノミクス効果で上昇しています。
バブル後の最高値は、２０１９年になっています。
地価公示関連データを加工して作成
ここで少し余談になりますが、東京都の住宅地の平均公示地価は、だいたい全国のものと同じような値動きになっており、グラフも似たような形をしていますが、２点大きな違いがあります。
・１点目が、価格の変化の早さです。
東京都は、バブルのピークが１９８８年でそれ以降価格が下がり始めましたが、全国の場合、バブルのピークは１９９１年なので、東京都の方が３年早いです。
また、バブル崩壊以降の上昇局面を見ても、東京都は２００６年と２０１３年に価格が上がり始めましたが、全国では２００７年と２０１５年でした。
それぞれ、東京都の方が１年と２年早く上昇しています。
・２点目が、価格の変化の幅です。
東京都の方が、値上り幅が大きく、値下がり幅が小さいです。
バブル崩壊後の、底値からリーマンショック前の高値（２００８年）まで、東京都は約２６％上昇しているのに対し、全国では約１０％しか上昇していません。
リーマンショック前の高値から、その後の底値までの下落率も、東京都は約１６％ですが、全国では約２０％下落しています。
リーマンショックの安値から、２０１９年現在までの上昇幅も、東京都は約２４％上昇していますが、全国では約１５％上昇にとどまっています。
東京都の、人口と不動産価格の比較
全国同様に、人口と公示地価のグラフを重ねてみると、以下のようなグラフになります。
全国同様に、人口が一番多い時期と、バブル後の不動産価格の高値が同じ２０１９年になっていますが、グラフの形としては相関性があるように見えません。
東京都の場合、人口が減少しているのに不動産価格が上がっていたり、逆に人口が増えているのに不動産価格が下がっているときがあります。
実際に、１９７５年～２０１９年までの相関係数は、０.０４となりほぼ無関係となりました。
しかし全国同様に、バブルの影響を無視して２００５年～２０１９年までの相関係数を出してみると、０.６４となり、ある程度相関が見られました。
上記より、全国同様に単純に人口が増える⇒不動産価格が上がる、人口が減る⇒不動産価格が下がる、とは言えない結果となりました。
海外の人口と不動産価格
おまけで、海外ではどうなっているのか調べてみました。
英不動産コンサルタント会社ナイトフランクが発表した「2019年ウェルス・リポート」によると、2018年に100万ドルで購入できた各都市の住宅の面積（要は住宅用不動産価格が高い世界の都市ランキング）は以下のようになっています。
（各国の人口は、国連が発表した２０１９年のデータをもとに追記しています。）
１位 モナコ 16㎡ （モナコ公国 人口 ３万９千人）
２位 香港 22㎡ （香港 人口 ７４３万人）
３位 ロンドン・ニューヨーク 31㎡ （イギリス 人口 ６,３５３万人）
４位 シンガポール 36㎡ （シンガポール 人口 ５８０万人）
５位 ロサンゼルス 39㎡ （アメリカ 人口 ３億２,９０６万人）
６位 ジュネーブ 41㎡ （スイス 人口 ８５９万人）
７位 パリ 46㎡ （フランス 人口 ６,５１３万人）
８位 シドニー 52㎡ （オーストラリア 人口 ２,５２０万人）
９位 上海 57㎡ （中国 人口 １４億人）
１０位 北京・東京 67㎡ （日本 人口 １億２,６００万人）
*2018年12月31日の為替レートに基づき算出
*出所：Knight Frank
このデータを見ると、単純にその国の人口の多さが不動産価格に影響しているとは言えず、街の人口密度やその街にいる人の裕福さ、海外からの投資の多さなどが関係していると思われます。
まとめ
全国、東京都ともに、人口が一番多い時期とバブル後の不動産価格の高値を付けた時期が同じ年になりました。
全国 ⇒ ２００８年
東京都 ⇒ ２０１９年
しかし、相関係数は、１９７５年～２０１９年 全国 ０.３８ 東京 ０.０４
バブルの影響を除外した、２００５年～２０１９年 全国 ０.３７ 東京 ０.６４
となり、単純に人口が増える⇒不動産価格が上がる、人口が減る⇒不動産価格が下がる、とは言えませんでした。
長期的にみれば、ある程度人口と不動産価格は関係しているのかもしれませんが、短期～中期的にみると人口より、景気やその他何かしらの影響の方が、不動産価格には大きいと思われます。
他にも不動産価格に影響を与えそうな変動要因について調査している記事がありますので、興味のある方は是非ご覧ください。
