【不動産投資】戸建て賃貸のメリット・デメリット

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戸建て住宅

不動産投資には様々な投資方法があります。メジャーなのは区分マンション・一棟アパート・一棟マンションなどですが、一戸建てを賃貸して稼ぐ方法もあるんです。

そこで今回は、不動産投資をするうえで、戸建て賃貸のメリット・デメリットを解説していきます。

投資方法それぞれにメリット・デメリットがありますので、どんな物件に投資しようか迷っている方は、是非ご覧ください。

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不動産投資における戸建て賃貸とは?

戸建て賃貸とは、一戸建てを新築または、中古の一戸建てを購入して、それを貸して家賃を得る投資方法です。

一般的には、一棟マンション・一棟アパート・区分マンションなどが不動産投資としては主流ですので、あまり行っている人はいません。

しかし、戸建て賃貸に他の投資対象にはない、様々なメリットがありますので、解説していきたいと思います。

戸建て賃貸の8つのメリット

物件の需要に対して供給量が少ない

賃貸物件を新築する場合、より大きくて戸数が多い物件を建てる方が基本的には、収益性が高くなります。

収益性が高くなるとは、家賃収入の総額が多くなるという意味なのですが、家賃収入の総額が増えると投資用物件として売却した場合に、より高く売れることになります。

低金利や不動産投資が流行ったことにより、投資用アパートやマンションの建設が増えていますが、家賃の総額が増えることや、高く売れるため、ワンルームばかりのアパートやマンションが乱立しています。

また、コロナウィルスの流行で、テレワークやオンライン授業が増えたことにより、オフィスや大学のすぐ近くに住む必要性が薄れたため、単身入居者向けの需要が減っています。

これにより、東京23区などの都市部でもワンルームの空室は埋まりづらくなっています。ハッキリ言って供給過剰なのです。

それに対して、賃貸用の戸建の供給はそもそも少なく、テレワークが増えたことにより、狭いマンションより広い戸建てに住みたいという方が増えています。

賃貸用戸建ては、需要に対して供給が少ない状態なので、空室が埋まりやすいです。

売却しやすい(出口戦略が取りやすい)

多くの投資用物件は、投資用物件としてしか売却することができませんが、戸建ての場合は投資用としても売却可能ですし、空室の場合はマイホーム用としても売却可能です。

物件所在地や築年数によるのですが、都市部ではマイホーム用として売り出す方が高く売れる傾向にあり、地方のそれほど栄えていない場所では投資用として売却した方が高く売れる傾向にあります。

出口が2つあるというのは、売却のしやすさという流動性と、高く売るという収益性の2つの面でメリットがあります。

少額からも可能

戸建ては一棟もののアパートやマンションに比べると、金額が少額です。

地方の中古戸建てなんかだと、数百万円で購入できてしまう物件もたくさん存在しています。

物件によっては、区分ワンルームマンションのように少額から投資できてしまうのです。

入居者同士のトラブルがない

アパートやマンションなどの共同住宅では、上下階の足音や飲み会などの騒音トラブルが起こりがちです。

また、ゴミ出しのマナーが悪く、分別されてなかったり、粗大ごみを不法投棄されたりすることもよくあります。

戸建ての場合1つの建物に1世帯しか入居していませんし、ゴミ捨て場の問題も賃貸とはいえ自分家のことになるので、基本的にそのような問題は起こりません。

入居者同士のトラブルというものがないのです。

管理が楽

一棟マンションや一棟アパートの場合、共用部の清掃や電気、消防設備やエレベーターの点検など管理に手間がかかります。

しかし、戸建ての場合はそのような管理の手間がほとんどかかりません。

入金の管理と、設備が故障した場合や退去時くらいしか対応することがありません。

アパートやマンションだと、戸数が複数あるので入退去の対応も大変ですが、戸建ての場合は沢山物件を持っていなければ、1戸しかないので、入退去の対応もほとんどありません。

管理会社に管理をお願いするのも有りですが、特にやることもないので自分で管理してもいいと思います。

管理費・修繕費が安い

戸建ての場合、共有部がないのと、基本的に大掛かりな消防設備やエレベーターなどもないのが普通ですので、点検費用や修繕費が安くすみます。

はじめから付いている住宅設備(エアコンなど)が壊れた場合は、大家側の負担で直す必要がありますが、しょっちゅう壊れるものでもありません。

節税効果が高い

会計のことに詳しくない方には、少し難しい話になってしまうのですが、不動産投資で不動産を購入すると、建物・設備を減価償却することができます。

減価償却費の計上の仕方は、建物の構造によって異なり、鉄筋コンクリート造だと47年・重量鉄骨造だと34年・木造だと22年で償却します。

具体的にいうと、建物の場合は定額法というやり方で減価償却ので、例えば建物価格2,200万円の新築物件があった場合は、1年当たり100万円減価償却費を計上することができます。

さらに言うと、中古物件の場合以下のように減価償却期間が変わります。

法定耐用年数を全て経過した物件の耐用年数 = 法定耐用年数 × 20%

法定耐用年数の一部を経過した物件の耐用年数 = (法定耐用年数ー経過した築年数)+経過した年数×20%

なお、計算により算出した年数に1年未満の端数があるときは、その端数を切り捨て、その年数が2年に満たない場合には2年とします。

詳しくは、国税庁HP 中古資産の耐用年数 をご覧下さい。

つまり、築22年経過した木造の建物はたった4年で償却可能なのです。

戸建ては木造で建てられていることが多いので、償却期間が短く税金の負担が少ないというメリットがあります。

入居期間が長い傾向にある

ワンルームマンションなどは、若い人の入居が多く、大学を卒業したり、転勤・転職・結婚など、入居者のライフスタイルが変化しやすい傾向にあるため、入居期間が短い傾向にあります。

戸建ての場合は、ファミリーや夫婦が入居者となることが多く、ライフスタイルが若者単身者に比べて変化しづらいため、長く入居する傾向にあります。

退去が多いと、次の入居者がすぐ見つからなければ、家賃を貰えない期間が発生してしまいます。

長く入居してもらい、安定して家賃を貰える方が、賃貸経営としては楽だし儲かります。

戸建て賃貸のデメリット

戸建て投資のメリットを解説しましたが、他の投資対象にはないデメリットもありますので、解説していきます。

家賃収入を増やすには効率が悪い

戸建て賃貸は、地方の古い物件だとかなり高い利回りを出すことが可能なのですが、都市部や新築だと利回りがかなり低くなります。

利回りの高い地方の築古物件の場合、利回りが高くても、物件価格が低い(投資額が低い)ので、一件当たりの家賃収入自体はそれほど多くありません。

都市部や新築だと投資額が大きくなりますが、利回りが低くなるので、こちらもそれほど家賃収入が多く入ってくるわけでなないのです。

どちらにしよ、多額の家賃収入を求めるとなると、物件数を増やしていくしかなく、一度に大きな額を投資する一棟アパートやマンションに比べると、投資の効率が落ちます。

長期のローンが組みにくい

投資用物件を購入するときは、ローンの返済期間は基本的に法定耐用年数が基準になってきます。

重量鉄骨造や鉄筋コンクリート造のアパートやマンションは、法定耐用年数が長いので新築は勿論のこと、中古物件でも多少築年数が経過している程度なら、長期でローンが組めます。

しかし、戸建ての場合、殆どが木造になるので新築でも法定耐用年数が22年しかありません。中古になるともっと短くなるので、ローンを長期で組むことが難しいという欠点があります。

銀行によっては、法定耐用年数+10年くらい見てくれるところもあるのですが、それでも築年数が古い物件だと厳しいことには変わりありません。

空室になると家賃が入ってこない

投資物件を戸建てしか持っていない場合、1戸しかないので、退去されてしまうと空室率が100%になってしまい、家賃が入ってきません。

ローンを借りている場合は、空室時は手出しでローンの返済をしなければならないので、資金繰りが厳しくなります。

まとめ

< 戸建て賃貸の8つのメリット >

・物件の需要に対して供給量が少ない

・売却しやすい(出口戦略が取りやすい)

・少額からも可能

・入居者同士のトラブルがない

・管理が楽

・管理費・修繕費が安い

・節税効果が高い

・入居期間が長い傾向にある

< 戸建て賃貸の3つのデメリット >

・家賃収入を増やすには効率が悪い

・長期のローンが組みにくい

・空室になると家賃が入ってこない

戸建て不動産投資には、他の投資対象にはないメリットが多数あります。投資の選択肢の一つに入れてみてはいかがでしょうか。

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