二世帯住宅は中古で売れない⁉【売れない理由】と【売れる方法】を解説！

親の面倒を見るためや土地代を節約できるなど、様々な理由で二世帯住宅を建てる人がいらっしゃいますが、親が亡くなるなどして、住む理由がなくなった二世帯住宅が売りに出されることがあります。

そして、中古の二世帯住宅を売りに出したはいいけど、全然売れずに困っている人がたくさんいます。

そんな方のために、以前仲介会社で働いていた私が、中古の二世帯住宅が【売れない理由】と、【売れる方法】を解説します。

二世帯住宅が中古で売れない理由は、以下です。

二世帯住宅のタイプ

二世帯住宅には、大きく分けると３つのタイプが存在します。

現在二世帯住宅に住んでいて、売却を検討している方は、自分の家がどのタイプに該当するかで売却難易度が変わります。

この中で、完全同居タイプ（共用型）は、実質的に普通の家と変わらないので売却する際は普通に売れますが、他の２タイプだと売却難易度があがります。

二世帯住宅が中古で売れない理由

二世帯住宅が中古では売れない理由には、以下のようなものが挙げられます。

それぞれ解説します。

１，需要が少ない

そもそも、中古で二世帯住宅を探しているという人はあまりいません。

一般的な住宅に比べると圧倒的に少数です。

私が仲介会社で働いていた時、二世帯住宅を建てたいと言って広めの売地を見に来た人はいましたが、中古で二世帯住宅を探しているという人にお会いしたことはありませんでした。（たまたまかもしれませんが…）

買いたいという人が少ないということは、それだけ売れづらいということになります。

２，土地や建物が大きすぎる

二世帯住宅は名前の通り二世帯が住む住宅なので、土地や建物が一般的な住宅に比べて大きい傾向にあります。

もともと親が所有している広めの土地に建築することが多いからです。

実際に東京２３区で売りに出ている二世帯住宅を見てみると、殆どの物件で土地面積が１００㎡を超えており、２００㎡を超えるような物件も珍しくありません。

場所によりますが、東京２３区で土地の面積が１００㎡（約３０坪）あれば、土地だけで１億円することもあります。２００㎡を超えていればお金持ちの富裕層しか購入することができません。

土地や建物が大きくて値段も高額になると、購入できる人があまりいなくなるので売れないのです。

もし購入できるような人がいても、お金持ちの人は自分で土地を購入して、自分好みの家を新たに建ててしまう傾向にあります。

よって、土地建物が大きくて高額な物件の場合、『日本に数少ないお金持ちの人かつ、二世帯住宅を中古で探している』という、日本でもなかなかいない人を探し出さなければいけないのです。

これは、感覚的にとても難しいことだとわかって頂けると思います。

３，土地や建物が狭すぎる

今度は逆で、二世帯住宅にしては狭すぎる物件も売れづらいです。

狭い土地に二世帯住宅を建てた場合、１ＬＤＫが二世帯のような非常に狭い物件になってしまいます。

親が一人に、息子夫婦二人のような家族であればなくはないですが、家族構成によっては使い物にならないので人気が落ちます。

二世帯住宅は、広すぎても狭すぎても売れないので、売却するのが難しいのです。

４，売主と世間の考える価格にギャップがある

二世帯住宅を売る人は中古で二世帯住宅を購入した人はほとんどおらず、もともと親が住んでいた土地や新たに土地を購入して注文住宅を建てる人がほとんどです。

二世帯住宅を新築すると、建物自体も普通の家より大きく、住宅設備も二世帯分あるので、普通の一戸建てを建てるより高額になります。

しかし、売るときに建物の価値を高く評価してくれるとは限らず、建物の建築費に対して大幅に安い価格になることがほとんどです。

これを受け入れられない人が多く存在しますし、相談を受けた不動産仲介会社の営業マンもそんな高く売れませんとは言えずに、高い金額で売りに出されたまま売れ残っている物件が少なくありません。

また、新たに土地を購入して二世帯住宅を建てた場合、多額の住宅ローンが残っていることもあります。

そのような場合、残っている住宅ローンの価格より高く売れなければならず、住宅ローンの残高が市場で売れる価格より大幅に高くなってしまうことがあります。

物件を購入する人にとって売主の事情は一切関係ないので、そのような価格で売りに出しても売れません。

５，二世帯住宅を求める人のニーズが細かい

はじめに二世帯住宅には、主に３つのタイプがあることをお伝えしましたが、二世帯住宅に住みたいと思う方は、二世帯住宅ならなんでもいいという方はあまりいません。

独立しているタイプでなければダメ！など、少しでも希望と違うタイプだと購入検討対象から外れてしまうことがほとんどです。

中古で二世帯住宅を探している人自体少ないのに、さらに求めている二世帯住宅のタイプが同じとなると、購入希望者を見つけるのは至難の業です。

中古の二世帯住宅でも売れる方法

二世帯住宅を売るのが難しい理由を解説しましたが、絶対に売れないという訳ではないですし、売却するには色々な方法がありますので、ご紹介します。

１，二世帯住宅の売却経験が豊富な不動産仲介会社で売却する

不動産仲介会社の中には、二世帯住宅は売れないと思って、残念ながらはじめからやる気がない営業マンもいます。

一度でも二世帯住宅の売却経験がある仲介会社や営業マンであれば、売れることもわかっているし売り方もわかっていますので、そういった業者にお願いしましょう。

ネット広告やチラシなど、営業活動への積極性も変わってきます。

後ほど、おススメの不動産仲介会社をご紹介致します。

２，建物・設備保証をしてくれる仲介会社を利用する

二世帯住宅に限りませんが、中古住宅を購入する人が不安に思う点の一つに、建物や住宅設備がきちんと使えるかどうか、問題はないかという心配があります。

最近では、中古住宅を購入する人がこのような不安を抱かなくても済むように、不動産仲介会社が建物や住宅設備の保証サービスを行っていることがあります。

物件を売却した後に、建物や設備に何かしらの問題が起きるともめる原因になりますし、最悪の場合損害賠償に発展する可能性もありますので、家を売る側の人にとっても非常にありがたいサービスです。

建物・設備保証を行う仲介会社は増えてはいますが、まだまだ数が少ないです。

最近では、売却の際に不動産一括査定サイトを利用する人が多いですが、査定してくれた会社が全て、このようなサービスを提供していない会社かもしれません。

３，時間をかけて売る

二世帯住宅は、新築するとなると高額ですし、実際に建って住むまではかなりの労力を必要とします。

なので、二世帯住宅を購入したいと思っている人にとって中古という選択は、時間的にも金銭的にも労力的にも、非常にお得な選択肢であることは間違いありません。

問題は、需要が少ないことで、二世帯住宅を中古で探している人が常に存在しているとは限らないことです。

不動産会社の営業努力は、売却するうえで重要なポイントの一つであるのは間違いありませんが、あくまでこのような人に情報を届けて見つけてくるのが仕事であって、二世帯住宅を中古で購入したいという人を増やすことはできません。

つまり、物件を売り出した時に二世帯住宅を購入したいという人がいれば、すぐ売れる可能性がありますが、いなければ待たなければなりません。

すぐにでも売らなければいけない事情があるなら無理ですが、二世帯住宅を売る際は、初めから時間がかかるものと考え、少なくとも１年くらいの長期で売却活動に取り組むことをオススメします。

４，リフォームして普通の戸建にして売る

二世帯住宅には玄関や住宅設備などが二つありますが、これをリフォームで１つずつにしてしまえば、普通の一戸建て住宅になります。

そうなると二世帯住宅だったときにはまったく興味を示さなかった人でも、興味を示してくれる可能性があります。

その際に傷ついた部分や、汚れた箇所も一緒にキレイにしておけば、さらに売りやすくなります。

けっこうな費用がかかるので、一般の方がやるには難易度が高いかもしれませんし、かかる金額と売れる値段によってはやらない方がマシな場合もありますが、物件によってはかなり効果があります。

５，売地として売る

築年数の古い物件であれば、二世帯住宅としてではなく、土地として売る方が格段に売りやすくなります。

売地として売る場合、建物があるそのままの状態（現況有姿）で売る方法と、建物を解体して更地にして渡す方法（更地渡し）の２つの方法があります。

どちらかと言えば、更地の状態の方が売れやすい傾向にありますが、建物の解体費用と手間がかかります。

現況有姿の場合は楽ですが、多少売れ行きが悪くなったり、解体費として値引き交渉される可能性が高くなります。

売地として売る場合は、当たり前ですが建物の価値は０円となりますので、純粋に土地の価格でしか売れません。

６，賃貸併用住宅として売る

一つの建物に自宅部分と賃貸部分がある物件を『賃貸併用住宅』といいます。

住みながら家賃収入を得られる方法として、実は都市部の地主さんなどの間では、メジャーな住宅形態です。

物件によっては、家賃収入で住宅ローンの返済を全てまかなえるので、タダで住めることもあります。

近年、地主さんの土地活用だけでなく、サラリーマンの方の間でも不動産投資が流行っており、中にはマイホームの購入と不動産投資を兼ねて賃貸併用住宅を探している方もいます。

賃貸併用住宅として売り出す場合は、貸し出す際にどれくらい家賃がもらえるのか、不動産会社に賃料査定をしてもらってから、売りに出しましょう。

７，投資用物件（賃貸物件）として売る

建物をまるごと賃貸物件として売却するのも、一つの手です。

賃貸物件として売却する場合も、建物を全て貸した場合いくらくらいの家賃収入になりそうなのか、不動産会社に賃料を査定してもらいましょう。

一つ注意しなければいけないのは、投資用物件として売却する場合、物件価格はどれくらい家賃収入があるのかによって決まってきます。

あまり家賃が高くとれない物件であれば、居住用の住宅として売るときより安くなってしまう可能性があります。

８，不動産業者に買い取ってもらう

中古の二世帯住宅はニーズが少ないので、色々と努力したり時間をかけても売れない可能性があります。

特に土地や建物が大きくて価格も高い物件は、そもそも購入できる人がそんなにいません。

場所にもよるのですが、具体的に言うと都市部では、土地面積１５０㎡以上、土地価格だけで１億円を超えてくるような物件です。

こういった物件は、一般の人に売却するのは非常に困難なので、ほとんどの場合最終的には建売住宅などを販売する不動産会社が購入します。

不動産買取業者に買い取ってもらう場合は、そのまま中古の二世帯住宅として一般の人に売れた場合に比べて売却額は安くなってしまいますが、売れなければ仕方がありません。

物件を買取業者に売却する場合は、仲介会社を通さずに直接買い取ってもらうと仲介手数料がかかりません。

＞＞不動産買取とは？メリット・デメリットと注意点を解説

おススメの不動産仲介会社

中古の二世帯住宅を売るには、

・二世帯住宅の売却経験が豊富な不動産仲介会社で売却する

・建物・設備保証をしてくれる仲介会社を利用する

と解説しましたが、上記を踏まえて私がおススメする不動産仲介は、

業界大手の 三井のリハウス です！

私が三井のリハウスをおススメする理由は、

その他、約７５%の物件売却案件が３ヶ月以内に成約に至っているとのことで、三井のリハウスの査定額の適正さ・スムーズな売却活動を物語っています。

現在二世帯住宅の家を売りに出しているけど売れない……という人は、そもそも売りに出している価格は適正な売り出し価格なのでしょうか？

よくある不動産一括査定サービスでは、媒介契約を取るため（自分たちで仲介したい）に、実際売れるであろう価格より査定額を高めに出して、実際にはそんな価格で売れずに無駄に売却に時間もかかるなんてこともあります。

また、大手不動産仲介会社は、多数の購入希望顧客情報を抱えておりますので、早期に売却できる可能性が高いです。

仲介会社に売却をお願いしているけど全然売れなくて困っている…という人は、仲介会社を変えるのも一つの手です。

売るのが難しい物件だからこそ、適正な売り出し価格はいくらなのか知ることと、豊富な広告予算、広い販売網、たくさんの購入希望者を抱える不動産仲介会社にお願いすることが重要です。

二世帯住宅の売却をお考えの方はコチラ　⇒　三井のリハウス公式ホームページ

二世帯住宅売却の流れ

二世帯住宅をうまく売却するための、流れを解説します。

１，不動産仲介会社・買取会社両方に査定してもらう

まずは不動産仲介会社に一般の人向けに売却する際の、売却価格を査定してもらいましょう。

私のオススメは、それと同時に買取会社に買取額の査定をしてもらうことです。

上で説明した通り二世帯住宅は中古でなかなか売れません。そして、二世帯住宅が一番高く売れるのは、二世帯住宅を探している一般の方に売る場合です。

仲介会社と買取会社の両方に査定を依頼することにより、高く売れる場合と売れなかった場合の両方に備えることができます。

また、買取額｟最低でもこれくらいで売れるという金額｠を知ることで、売却活動中の売れないという心配や不安が和らぎますし、値引きはいくらくらいまですればいいのか、値引き額の基準を知ることができます。

もし、この時点で仲介会社の査定額と買取会社の査定額に差が無ければ、そのまま買い取ってもらうのもありです。

仲介会社に売却価格の査定をお願いする際に、不動産業者に買い取ってもらう場合、いくらくらいで買い取ってもらえそうか知りたいと伝えておけば、複数の不動産買い取り業者に買い取り価格を聞いてくれます。

２，中古の二世帯住宅を探している人向けの価格で売り出す

査定後は、一番高く売れる可能性が高い中古の二世帯住宅を探している人をターゲットに、仲介会社を通して売り出しましょう。

運が良ければすぐ売れる可能性もありますが、そのような人がいなければ待つ必要があります。

なるべく早く売却したい！いついつまでに売却できないと困るという方は期限を決めておき、それまでに売却できなかった場合は、買取会社に買い取ってもらいましょう。

３，問い合わせの状況に応じて、値引きするか判断する

売り出してから問い合わせがある程度くる場合は、中古の二世帯住宅を購入したいと思っている人がいるということです。

内見の申込まである場合は、そのままの価格かやや値引けば売れるかもしれません。

また、問い合わせはなくても、スーモなどに掲載されている物件情報を見ている人がいるなら、値段によっては購入してくれるかもしれません。

不動産仲介会社は、不動産ポータルサイトに載せた物件情報がどれくらい見られているか調べることができますので、広告反響レポートを見せてもらいましょう。

物件情報を見られているけど、問い合わせがない場合は値下げで対応します。

物件情報が全然見られていない場合は、そもそも購入したいと思っている人がいないか売り出し価格が高すぎる可能性があります。

値下げは物件情報を見る人を増やす効果がありますが、値下げしても不動産情報サイトの閲覧数が増えない・問い合わせがこない場合は、そもそも購入したいと思っている人がいない可能性が高いです。

４，待っても売れる様子がないなら、不動産買取業者の利用も考える

売り出してから長期間時間が経っても問い合わせがない場合や、値下げにも全く反応がない場合は、かなり厳しい状態と言わざるを得ません。

すぐに売れなくても困らない場合はそのまま売り続けるのも選択肢の一つですが、売却に期限があったり、多少安くなってもいいから売ってしまいたいなら、不動産買取業者に買い取ってもらいましょう。

特に土地や建物が広くて高額な二世帯住宅は、時間をかけても一般の人が購入する可能性は低いです。

仲介会社に売却を依頼しているけど全然売れなくて困っているという方は、以下の記事も参考になると思いますので、是非ご覧ください。

＞＞売れない物件の売却・処分は、仲介ではなく不動産業者買取がおすすめな理由

まとめ

＜　二世帯住宅が中古で売れない理由 　＞

＜　中古の二世帯住宅でも売れる方法 　＞

二世帯住宅を中古で売るのは難しいです。とくに大型の物件で値段の張る物件は、購入したいと思う人も少ないですし、購入できる人も少ないです。

最終的に売れない場合は、不動産業者へ売却するのも選択肢の一つです。

二世帯住宅に限らず、売れない物件がどうなるか解説した記事もありますので、興味のある方はご覧ください。

＞＞売れない家はどうなる？不動産仲介会社で見てきた、売れ残った物件が辿る道

また、不動産を少しでも高く、早く売却する方法について解説した記事もあります。

＞【不動産を高く売却する方法】家や土地、マンション、収益物件が高く売れる条件はこれだ！