二世帯住宅は中古で売れない⁉【売れない理由】と【売れる方法】を解説!

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親の面倒を見るためや土地代を節約できるなど、様々な理由で二世帯住宅を建てる人がいらっしゃいますが、親が亡くなるなどして、住む理由がなくなった二世帯住宅が売りに出されることがあります。

そして、中古の二世帯住宅を売りに出したはいいけど、全然売れずに困っている人がたくさんいます。

そんな方のために、以前仲介会社で働いていた私が、中古の二世帯住宅が【売れない理由】と、【売れる方法】を解説します。

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二世帯住宅のタイプ

二世帯住宅には、大きく分けると3つのタイプが存在します。

現在二世帯住宅に住んでいて、売却を検討している方は、自分の家がどのタイプに該当するかで売却難易度が変わります。

・完全分離タイプ(独立型)

ドアが二つあって中が一切繋がっていない(建物の中で行き来できない)、水回りやリビングダイニングキッチンなどは、全て二世帯分あるタイプ

・完全同居タイプ(共用型)

玄関・風呂トイレ・洗面所・リビングダイニングキッチンなど、ほとんど全てを共同で利用して生活するタイプ

・中間タイプ(一部供用型)

玄関や風呂、洗面所など一部分だけ共用で使用して、寝室やリビング・キッチンなどは別々なタイプ

この中で、完全同居タイプ(共用型)は、実質的に普通の家と変わらないので売却する際は普通に売れますが、他の2タイプだと売却難易度があがります。

二世帯住宅が中古で売れない理由

需要が少ない

そもそも、中古で二世帯住宅を探しているという人は、あまりいません。

一般的な住宅に比べると圧倒的に少数です。

私が仲介会社で働いていた時、二世帯住宅を建てたいと言って広めの売地を見に来た人はいましたが、中古で二世帯住宅を探しているという人に、お会いしたことはありませんでした。(たまたまかもしれませんが…)

土地や建物が大きすぎる

二世帯住宅は、名前の通り二世帯が住む住宅なので、土地や建物が一般的な住宅に比べて大きい傾向にあります。

もともと、親が所有している広めの土地に建築することが多いからです。

実際に、東京23区で売りに出ている二世帯住宅を見てみると、殆どの物件で土地面積が100㎡を超えており、200㎡を超えるような物件も珍しくありません。

場所によりますが東京23区で、土地の面積が100㎡(約30坪)あれば、土地だけで1億円することもあります。200㎡を超えていればお金持ちの富裕層しが購入することができません。

一般の人が購入できない価格であれば、売れなくて当たり前なのです。

また、もし購入できるような人がいても、お金持ちの人は自分で土地を購入して、自分好みの家を新たに建ててしまう傾向にあります。

よって、このような土地建物が大きくて高額な物件の場合、『日本に数少ないお金持ちの人 かつ、二世帯住宅を中古で探している』という、日本でもなかなかいない人を探し出さなければいけないのです。

これは、感覚的にとても難しいことだとわかって頂けると思います。

土地や建物が狭すぎる

今度は逆で、狭い土地に二世帯住宅を建てた場合、1LDKが二世帯のような非常に狭い物件になってしまいます。

親が一人に、息子夫婦二人のような家族であれば、なくはないですが、家族構成によっては使い物にならないので、人気が落ちます。

二世帯住宅は、広すぎても狭すぎても売れないので、売却するのが難しいのです。

売主と世間の考える価格にギャップがある

二世帯住宅を売る人は、中古で二世帯住宅を購入して住んでいる人はほとんどおらず、もともと親が住んでいた土地や、新たに土地を購入して注文住宅を建てる人がほとんどです。

二世帯住宅を新築すると、建物自体も普通の家より大きく、住宅設備も二世帯分あるので、普通の一戸建てを建てるより高額になります。

しかし、売るときに建物の価値を高く評価してくれるとは限らず、建物の建築費に対して大幅に安い価格になることがほとんどです

これを受け入れられない人が多く存在しますし、相談を受けた不動産仲介会社の営業マンも、そんな高く売れませんとは言えずに、高い金額で売りに出されたまま売れ残っている物件が、少なくありません。

また、新たに土地を購入して二世帯住宅を建てた場合、多額の住宅ローンが残っていることもあります。そのような場合、残っている住宅ローンの価格より高く売れなければならず、その金額が市場で売れる価格より大幅に高くなってしまうことがあります。

物件を購入する人にとって、売主の事情は一切関係ないので、そのような価格で売りに出しても売れません。

二世帯住宅を求める人のニーズが細かい

はじめに二世帯住宅には、主に3つのタイプがあることをお伝えしましたが、二世帯住宅に住みたいと思う方は、二世帯住宅ならなんでもいいという方はあまりいません

独立しているタイプでなければダメ!など、少しでも希望と違いタイプだと購入検討対象から外れてしまうことがほとんどです。

中古で二世帯住宅を探している人自体少ないのに、さらに求めている二世帯住宅のタイプが同じとなると、購入希望者を見つけるのは至難の業です。

中古の二世帯住宅でも売れる方法

二世帯住宅の売却経験が豊富な不動産仲介会社で売却する

不動産仲介会社の中には、二世帯住宅は売れないと思って、残念ながらはじめからやる気がない営業マンもいます。

一度でも二世帯住宅の売却経験がある仲介会社や営業マンであれば、売れることもわかっているし、売り方もわかっていますので、そういった業者にお願いしましょう。

ネット広告やチラシなど、営業活動への積極性も変わってきます。

建物・設備保証をしてくれる仲介会社を利用する

二世帯住宅に限りませんが、中古住宅を購入する人が不安に思う点の一つに、建物や住宅設備がきちんと使えるかどうか、問題はないかという心配があります。

最近では、中古住宅を購入する人がこのような不安を抱かなくても済むように、不動産仲介会社が建物や住宅設備の保証サービスを行っていることがあります。

物件を売却した後に、建物や設備に何かしらの問題が起きると、もめる原因になりますし、最悪の場合損害賠償に発展する可能性もありますので、家を売る側の人にとっても非常にありがたいサービスです。

建物・設備保証を行う仲介会社は増えてはいますが、まだまだ数が少ないです。

最近では、売却の際に不動産一括査定サイトを利用する人が多いですが、査定してくれた会社が全て、このようなサービスを提供していない会社かもしれません。

建物・設備の点検保証サービスを無料で提供している不動産仲介会社で有名な会社が、ミライアスです。

まだまだ知名度は低い会社で、聞いたことがない方も多いかもしれませんが、

・大手仲介会社で仲介契約件数全国1位を連続受賞した、超やり手の営業マンが設立した会社

・営業の宅建資格保有率100%

・様々な不動産会社で活躍し知識・経験ともに豊富なプロエージェントが在籍

大手不動産仲介会社もいいのですが、不動産仲介は会社だけでなく営業担当者のレベルが非常に重要です。

不動産仲介の営業は、非常に幅広い知識や豊富な経験が必要ですので、ハッキリ言ってベテランに頼むのが一番安心です。

大手の場合、全体的にレベルが高く会社としてのフォロー体制も素晴らしいのですが、あまり知識や経験のない若手営業マンも多いですし、ベテランっぽい年配の営業マンの場合、営業成績が悪くて支店長になれない人の可能性もあります。

不動産仲介会社を選ぶうえで重要なのは、【会社が提供しているサービス+営業マンの質】です。

ミライアスは、上記2点を満たす数少ない仲介会社の一つだと思います。

これから売却をしようと思っている方や、既に他の仲介会社から売りに出しているけど、売れないから別の不動産仲介会社にお願いしようか迷っている人は、査定依頼してみることをオススメします。

時間をかけて売る

二世帯住宅は、新築するとなると高額ですし、実際に建って住むまではかなりの労力を必要とします。

なので、二世帯住宅を購入したいと思っている人にとっては、中古という選択は時間的にも金銭的にも体力的にも、非常にお得な選択肢であることは間違いありません。

しかし、このような人が常に存在しているとは限りません。

不動産会社の営業努力は、売却するうえで重要なポイントの一つであるのは間違いありませんが、あくまでこのような人に情報を届けて見つけてくるのが仕事であって、二世帯住宅を中古で購入したいという人を、増やすことはできません。

つまり、物件を売り出した時に二世帯住宅を購入したいという人がいれば、すぐ売れる可能性がありますが、いなければ待たなければなりません。

すぐにでも売らなければいけない事情があるなら無理ですが、二世帯住宅を売る際は、初めから時間がかかるものと考え、少なくとも1年くらいの長期で売却活動に取り組むことをオススメします。

リフォームして普通の戸建にして売る

二世帯住宅には、玄関や住宅設備などが二つありますが、これをリフォームで1つずつにしてしまえば、普通の一戸建て住宅になります。

そうなると、二世帯住宅だったときにはまったく興味を示さなかった人でも、興味を示してくれる可能性があります。

その際に傷ついた部分や、汚れた箇所も一緒にキレイにしておけば、さらに売りやすくなります。

けっこうな費用がかかるので、一般の方がやるには難易度が高いかもしれませんが、物件によってはかなり効果はあると思います。

売地として売る

築年数の古い物件であれば、二世帯住宅としてではなく、土地として売る方が売りやすくなります。

売地として売る場合、建物があるそのままの状態(現況有姿)で売る方法と、建物を解体して更地にして渡す方法(更地渡し)の2つの方法があります。

どちらかと言えば、更地の状態の方が売れやすい傾向にありますが、建物の解体費用と手間がかかります。

現況有姿の場合は楽ですが、多少売れ行きが悪くなったり、解体費として値引き交渉される可能性が高くなります。

売地として売る場合は、当たり前ですが建物の価値は0円となりますので、純粋に土地の価格でしか売れません。

賃貸併用住宅として売る

一つの建物に、自宅部分と賃貸部分がある物件を賃貸併用住宅といいます。

住みながら家賃収入を得られる方法として、実は都市部の地主さんなどの間では、メジャーな住宅形態です。

物件によっては、家賃収入で住宅ローンの返済を全てまかなえるので、タダで住めることもあります。

近年、地主さんの土地活用だけでなく、サラリーマンの方の間でも不動産投資が流行っており、中にはマイホームの購入と不動産投資を兼ねて、賃貸併用住宅を探している方もいます。

賃貸併用住宅として売り出す場合は、貸し出す際にどれくらい家賃がもらえるのか、不動産会社に賃料査定をしてもらってから、売りに出しましょう。

投資用物件(賃貸物件)として売る

建物をまるごと賃貸物件として売却するのも、一つの手です。

個の場合も、建物を全て貸した場合、いくらくらいの家賃収入になりそうなのか、不動産会社に賃料を査定してもらいましょう。

一つ注意しなければいけないのは、投資用物件として売却する場合、物件価格はどれくらい家賃収入があるのかによって決まってきます。

あまり家賃がとれない物件であれば、居住用の住宅として売るときより安くなってしまう可能性があります。

不動産業者に買い取ってもらう

中古の二世帯住宅は、ニーズが少ないので、色々と努力したり時間をかけても売れない可能性があります。

特に、土地や建物が大きくて価格も高い物件は、そもそも購入できる人がそんなにいません。

場所にもよるのですが、具体的に言うと都市部では、土地面積150㎡以上、土地価格だけで1億円を超えてくるような物件です。

こういった物件は、一般の人に売却するのは非常に困難なので、ほとんどの場合、最終的には建売住宅などを販売する不動産会社が購入します。

不動産買取業者に買い取ってもらう場合は、そのまま中古の二世帯住宅として一般の人に売れた場合に比べて、売却額は安くなってしまいますが、売れなければ仕方がありません。

物件を買取業者に売却する場合は、仲介会社を通さずに直接買い取ってもらうと仲介手数料がかかりません。

でも不動産買取業者なんて知らないし、どこに問合せすればいいかわからない!という方には、 不動産買取査定サービス お困り不動産どうする?がオススメです。

【お困り不動産どうする?】は、買取会社が直接、買取金額を査定してくれます。

無料ですぐに買取価格を査定してくれ、価格に納得できればそのまま売却できます。

二世帯住宅売却の流れ

二世帯住宅をうまく売却するための、流れを解説します。

1,不動産仲介会社・買取会社両方に査定してもらう

まずは、不動産仲介会社に一般の人向けに売却する際の、売却価格を査定してもらいましょう。

私のオススメは、それと同時に買取会社に買取額の査定をしてもらうことです。

上で説明した通り、二世帯住宅は中古でなかなか売れません。そして、二世帯住宅が一番高く売れるのは、二世帯住宅を探している一般の方に売る場合です。

仲介会社と買取会社の両方に査定を依頼することにより、高く売れる場合と売れなかった場合の両方に備えることができます。

また、買取額⦅最低でもこれくらいで売れるという金額⦆を知ることで、売却活動中の売れないという心配や不安が和らぎますし、値引きはいくらくらいまですればいいのか、値引き額の基準を知ることができます。

もし、この時点で仲介会社の査定額と買取会社の査定額に差が無ければ、そのまま買い取ってもらうのもありです。

2,中古の二世帯住宅を探している人向けの価格で売り出す

査定後は、一番高く売れる可能性が高い、中古の二世帯住宅を探している人をターゲットに、仲介会社を通して売り出しましょう。

運が良ければすぐ売れる可能性もありますが、そのような人がいなければ待つ必要があります。

3,問い合わせの状況に応じて、値引きするか判断する

売り出してから、問い合わせがある程度くる場合は、中古の二世帯住宅を購入したいと思っている人がいるということです。

内見の申込まである場合は、そのままの価格で売れるかもしれません。

また、問い合わせはなくても、スーモなどに掲載されている物件情報を見ている人がいるなら、値段によっては購入してくれるかもしれません。

不動産仲介会社は、不動産ポータルサイトに載せた物件情報が、どれくらい見られているか調べることができますので、広告反響レポートを見せてもらいましょう。

物件情報を見られているけど、問い合わせがない場合は値下げで対応します。

物件情報が全然見られていない場合は、そもそも購入したいと思っている人がいない可能性があります。

基本的に値下げは、物件情報を見る人を増やす効果がありますが、値下げしても不動産情報サイトの閲覧数が増えない・問い合わせがこない場合は、そもそも購入したいと思っている人がいない可能性が高いです。

4,待っても売れる様子がないなら、不動産買取業者の利用も考える

売り出してから長期間時間が経っても、問い合わせがない場合や、値下げにも全く反応がない場合は、かなり厳しい状態と言わざるを得ません。

すぐに売れなくても困らない場合は、そのまま売り続けるのも選択肢の一つですが、売却に期限があったり、多少安くなってもいいから売ってしまいたいなら、不動産買取業者に買い取ってもらいましょう。売却査定依頼はこちら

特に土地や建物が広くて高額な物件は、時間をかけても一般の人が購入する可能性は低いです。

まとめ

< 二世帯住宅が中古で売れない理由  >

・需要が少ない

・土地や建物が大きすぎる

・土地や建物が狭すぎる

・売主と世間の考える価格にギャップがある

・二世帯住宅を求める人のニーズが細かい

< 中古の二世帯住宅でも売れる方法  >

・二世帯住宅の売却経験が豊富な不動産仲介会社で売却する

・建物・設備保証をしてくれる仲介会社を利用する

・時間をかけて売る

・リフォームして普通の戸建にして売る

・売地として売る

・賃貸併用住宅として売る

・投資用物件(賃貸物件)として売る

・不動産業者に買い取ってもらう

二世帯住宅を中古で売るのは難しいです。とくに大型の物件で値段の張る物件は、購入したいと思う人も少ないですし、購入できる人も少ないです。

最終的に売れない場合は、不動産業者へ売却するのも選択肢の一つです。

二世帯住宅に限らず、売れない物件がどうなるか解説した記事もありますので、興味のある方はご覧ください。

売れない家はどうなる?不動産仲介会社で見てきた、売れ残った物件が辿る道

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