マンション価格が高くて買えない!いつ下がる?価格が高い5つの理由と今後の予想

マンション価格は、2013年頃から上がり続けており、購入したくても高過ぎて買えない!なんて話しもよく聞くようになりました。

安くなったら購入したいけど、いつ下がるのか?そんなふうに思う方も多いと思います。

そんな中コロナウイルスが蔓延、ウクライナとロシアの戦争、インフレなどにより経済の雲行きが怪しくなってきました。

ついに買い時がくるのではないか?と思っている方も多いでしょうが、現状では不動産価格は下がるどころか、むしろ上昇しております。

そこで、なぜマンション価格はこんなに高いのか?今後マンション価格はどうなるのか?を、様々な要因より分析しました。

この記事の内容は、あくまで個人的な予想に過ぎないので、実際にはどうなるかわかりませんが、多少なりとも購入や売却時の参考になるかと思います。

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2022年のマンション価格と、値上がり幅の推移

まずは、マンション価格が過去から今までどれくらい上昇したのか、見ていきたいと思います。

下の図は、首都圏の中古マンション平均成約単価(1㎡あたりの価格)の推移を表したものです。

首都圏の中古マンション平均成約の推移
東日本不動産流通機構のマーケットデータより引用(http://www.reins.or.jp/library/2020.html

アベノミクスの始まる直前(2012年)から2022年現在まで、首都圏の中古マンション平均成約㎡単価は、約75%も上昇しています。

(2012年:38.4万円 ⇒ 2022年:67.1万円)

実は、マンション価格はバブルの頃と同レベルまで上昇しており、バブルの懸念があります。

>>2022年の日本の不動産はバブルなのか?平成バブル時の価格と比較

マンション価格が高い5つの理由

ここまでマンション価格が高くなった理由は、主に5つあります。

・土地取得費の高騰

・建設費の高騰

・低金利

・投資需要の増加

・物価の上昇

土地取得費の高騰

2013年9月に、2020年のオリンピック開催地が東京に決まったことに加え、円安傾向が続いており外国からの訪日客が増えたため、ホテルの需要が激増しました。

マンション建設用地とホテル建設用地は、駅近で容積率が高い(高い建物が建てられる)土地という点で被っており、用地取得時に競合します。

ホテルは、客室の稼働率が高いとかなり収益性が高いため、マンションを分譲するより儲かります。

儲かるということは、マンションより建設用地の仕入れ値が高くても利益がでるため、ホテル事業者は土地が高くても購入します。

しかし、マンションデベロッパーはマンションを分譲しなければ会社を存続させることができません。なので、マンションデベロッパーも高値で用地を仕入れざるを得なくなり、仕入れコストを分譲価格に反映させるために、マンション価格が高くなっています。

2021年追記

土地の取得費に関しては、2020年からコロナウイルスの影響で、世界中の人の行き来がなくなり、東京オリンピックも延期になったことから、ホテルを新規に建設する動きは激減しましたので、現在はマンション事業者にとっては土地を仕入れやすい状況になっています。

建設費の高騰

東日本大震災の復興事業や、オリンピック施設の建設、都心部の再開発等により、建設需要が爆発的に増えて、建設関係の人材や建材が不足気味になり、建設費が高騰しています。

上のグラフは、2015年を100として指数化した、マンション建設費のグラフです。2015年に比べて14%程上がっています。

このデータは全国での数値ですので、東京圏に限って言えば、もっと高騰しているものと思われます。

2021年度は、戦争やサプライチェーンの混乱などにより、世界的に物価が上昇しており、建設資材価格も上昇傾向にあります。

低金利

日本は大分前から低金利政策を行っていますが、黒田日銀の国債大量購入やマイナス金利政策の影響で、住宅ローン金利がさらに低下しました。

住宅ローン金利の推移
ARUHI【フラット35】の金利推移より引用
https://www.aruhi-corp.co.jp/

不動産というのは、現金一括で購入する人は少なく、ほとんどの人が住宅ローンを利用して購入します。

よって、実質的な不動産価格は【販売価格+金利】となります。

金利が下がると、マンションが買いやすくなる例を示します。

・住宅ローン金利1.5%の場合

毎月の返済額が10万円になるマンション価格 3,266万円

・住宅ローン金利0.5%の場合

毎月の返済額が10万円になるマンション価格 3,852万円

金利が1%下がるだけで、約600万円も高い物件が購入できてしまいます。

住宅ローンの借入可能額というのは、色々な項目で審査されますが、重要な項目の一つに借入比率があります。

借入比率とは、年収に対して、毎月の返済額がどれくらいの割合に抑えられているか?という数値です。

金利が下がると、自分の年収は全く変わっていなくても、マンションを購入できるようになる人が増えるのです。

その他にも、中央銀行が金融緩和をすると、銀行のローン審査基準が緩くなる傾向にあります。審査が緩くなると、今まで家を買えなかった人でも買えるようになります。

そうなると購入する人が増え、マンション需要が高まり、価格が上がる要因になります。

投資需要の増加

2013年から、日本銀行による大規模な金融緩和が行われており、低金利とともに銀行からお金を借りやすい状況が続いております。

中央銀行が銀行から積極的に国債を購入しているので、銀行には現金が溢れています。

銀行はお金を持っているだけでは、全く稼げないどころか、預金に利息を払わなければいけないので、損してしまいます。

損を避けるために、銀行は積極的にお金を貸し出そうとします。このような状況になると、投資が活発化します。

借金をして不動産を購入する、不動産投資需要が増えるのです。

マンションは戸建てと違い、主に鉄筋コンクリートで造られているので、耐用年数が長くリフォーム等も用意で、売買しやすいので、投資として購入する人も多いです。

特に都心部など、利便性の高い場所のマンションは投資対象となりやすく、マンション価格が上がる要因になります。

ここ数年は、居住目的ではなく投資目的で分譲マンションを購入する人が多く、都心の賃貸物件の募集情報を見ると、分譲ブランドマンションの賃貸情報が沢山あります。

物価の上昇

日本は長年デフレ(物価が減少すること)でしたが、アベノミクスの効果で2013年頃から物価が上昇しています。

消費者物価指数の推移
総務省統計局のデータをより作成

インフレ(物価が上昇すること)が起きると、不動産価格は上昇します。

中古マンション価格が高い理由

中古マンション価格には、ここ数年の土地取得費や、建設費の上昇は関係ないんじゃないの?と思われる方もいると思います。

これらは中古マンション価格に直接的には関係ありませんが、間接的に影響されます。

なぜなら、新築マンション価格が高くなると、割安な中古マンションを購入する人が増えるからです。

新築マンション価格が高くなる 

⇒ 割安な中古マンションを購入する人が増える

⇒ 中古マンション価格が高くなる

という流れです。

また、日本人は新築信仰が強いと言われていますが、マンションに至っては、新築マンションより中古マンションの売買件数の方が既に多くなっています。

新築だと供給がそれ程多くなく、自分達の住みたい場所に住めない人もいるので、中古マンションを選択肢の一つにする人が増えています。

また、低金利は中古マンションにも同様に影響するので、価格上昇要因になります。

今後も新築マンション価格が高くなるなら、中古マンションも同様に高くなり、新築マンション価格が下がるなら、中古マンション価格も下がるでしょう。

マンション価格の今後の予想

それでは、今後のマンション価格はどうなるのでしょうか?

重要なポイントは、【日銀による大規模金融緩和がいつまで続くのか】、日本でもインフレが進んでいますが、【物価だけでなく賃金も上昇するのか】の2点が非常に重要です。

万一、日本でもインフレが加速した場合、金融緩和ではなく金融引き締めに動く可能性もありますし、そうなった場合、賃金の上昇も抑えられてしまうでしょう。

今後、世界的にインフレが落ち着いた場合は、引き続きマンション価格は上昇していく可能性もありますが、そうでない場合は2023~24年頃にマンション価格は下落する可能性が高いでしょう。

実際にどのような状況なのか、マンション価格に関係しそうな様々なデータをみていきましょう。

・土地取得費

土地取得費は、コロナ禍以前は主にホテルと競合していたことで高騰していました。

その後、コロナウイルスの影響でホテル業が壊滅的な状態となったのに加えて、テレワークが普及したことから都心のオフィス需要も減り、土地価格は横ばいや下落した場所もありました。

しかし、コロナ禍からの反動や、マンション需要が急激に高まったことにより、2022年の地価は再度上昇に転じています。

東京23区の住宅地平均公示地価の推移
出典:国土交通省 公示地価のデータを基に作成

土地価格の動向からみると、今後もマンション価格は上昇する可能性が高いです。

・建設費

建設費に関しては、東北の復興需要やオリンピック需要が落ち着いたことや、コロナウイルスの影響で世界中で建設需要が下がると思われていましたが、世界的な資源価格の高騰やサプライチェーンの混乱で、建設資材価格が高騰しています。

実際に一般財団法人 建設物価調査会が公表している東京都の建設資材価格指数によると、2021年中頃から建設資材価格が急激に上昇しています。

建設資材価格の高騰が、今後販売されるマンション価格に反映されると思いますので、建築価格という面からみると、今後もマンション価格は上昇する可能性が高いです。

・金利

現状、住宅ローン金利は変動だと既に0%近い状態にあり、今後さらに低下していく可能性は低いでしょう。

つまり、現在の金利の低さを考えると、金利要因によるマンション価格の上昇はないと思われます。

むしろ、金利の上昇を警戒すべきだと思います。

世界的にインフレが深刻化しており、海外の中央銀行は金利を引き上げています。

それに対して、日本の中央銀行である日銀は、現在もマイナス金利政策及び、長期金利を0%付近に固定するイールドカーブコントロール政策を行っており、日本では金利が低い状況が続いています。

しかし、日本と海外の金利差が開いたことや、原油価格の高騰で貿易赤字になっていることにより、円安が加速しています。

2022年9月に、日本政府は円安を抑えるために為替介入を行いましたが、為替介入でも円安を抑えることができなかった場合、日本でも増々インフレが加速する可能性があり、インフレに対処するために日銀は金利を引き上げる可能性があります。

金利の上昇は、不動産購入負担が増す(実質的に高くなる)、投資対象としての魅力が下がる、住宅ローンが払えなくなった人により売り物件が増加する等、不動産価格下落要因となります。

今後日本でも金利上昇の傾向が見られた場合は、不動産価格が下落する可能性が高いので、金利動向には注意が必要です。

>>今から不動産投資をするのは危険⁉金利上昇と不動産価格の関係

・投資需要

マンション投資需要は、金融緩和の影響により引き続き強い状態と思われます。また、想像税対策としても不動産投資は非常に効果的なので、高齢化が進む日本ではそういった需要も増えています。

しかし、投資需要は都心部など、一部の地域に限られるので、郊外のマンションはあまり影響がありません。

都心部では引き続きマンション価格が上昇していくかもしれません。

しかし、金利が上昇した場合は、投資対象としての魅力がさがることから、需要が急速に下がる可能性があります。

・マンション供給量

㈱不動産経済研究所によると、首都圏の2022年の新築マンション供給量は、2021年比で1.1%増と、横ばいとなる見通しです。

よって供給量が原因で、マンション価格が変化することはないと思われます。

・コロナウイルス

コロナウイルスは、マンション市場に2つの大きな影響があると思います。

それは、収入の減少とテレワークです。

収入の減少については、一部業界にはコロナウイルスにより、多大な影響がでています。

不動産価格は収入の増減と強く関係しますので、悪影響のあった業界にお勤めの方が多い場所では、不動産価格が下がると思われます。

収入と不動産価格の関係について、調査した記事がありますので、ご興味のある方は是非ご覧ください。

一方で、IT関連企業など、在宅でも仕事ができるような業界の方は、テレワークが取り入れられ、郊外の広々とした家へ引っ越す動きがでてきているようです。

総務省のデータによると、東京は2020年7月~11月までの5か月間、転出者数の方が上回っています。一都三県で見ても、2020年11月は転出超過となっております。

このうちテレワークを理由に、転出した人がどれくらいいるのかわかりませんが、コロナ禍が納まっていないので、引き続きこのような状況が続く可能性があります。

・株価

2022年9月現在、世界的な中央銀行による金融引き締めの影響で、日経平均株価はバブル崩壊後最高値から10%ほど下落しており、天井をつけた可能性があります。

都心のマンション価格と、株価には相関性があることが指摘されています。

都心に住んでいる富裕層は、株式投資をしている人が多いのか、株価上昇時には所得が増えることがわかっていますので、その影響が不動産価格に影響しているものと思われます。

よって、都心部のマンション価格も下がり始めるかもしれません。

GDP

GDPと不動産価格は1~2年遅れで相関します。

日本のGDPは2020年は、コロナウィルスの影響でマイナスとなりましたが、2021年はプラスに転じています。

日本の名目GDPの推移
出典:内閣府 国民経済計算(GDP統計)のデータを基に作成

今後もGDPの増加が続けば、不動産価格も上昇する可能性が高いです。

GDPと不動産価格の関係について、興味のある方は以下の記事をご覧下さい。

>>GDPと不動産価格に相関関係はあるのか?統計データをもとに地価との関係性を調査してみた

インフレーション

ロシアとウクライナの戦争や、世界的なサプライチェーンの混乱、世界中で大規模な金融緩和や現金給付が行われた影響で、地球規模でインフレが深刻化しています。

日本でも2022年7月の物価上昇率が、2.6%(総合指数)にも達しています。

インフレになると、地価や建設資材、人件費などが上昇するため、不動産価格も上昇すると言われています。

まとめ

マンション価格が高いつの理由

・土地取得費の高騰

・建設費の高騰

・低金利

・投資需要の増加

・物価の上昇

今後のマンション価格の予想

重要なポイントは、【日銀による大規模金融緩和がいつまで続くのか】、日本でもインフレが進んでいますが、【物価だけでなく賃金も上昇するのか】の2点が非常に重要です。

万一、日本でもインフレが加速した場合、金融緩和ではなく金融引き締めに動く可能性もありますし、そうなった場合、賃金の上昇も抑えられてしまうでしょう。

今後、世界的にインフレが落ち着いた場合は、引き続きマンション価格は上昇していく可能性もありますが、そうでない場合は金利上昇により、2023~24年頃にマンション価格は下落する可能性が高いでしょう。

(※あくまで個人的な予想です)

今後のマンション価格の上昇・下落要因

上昇要因

テレワークによる都心部から郊外への移住(郊外マンション)

インフレによる、地価や建設資材の高騰

GDPがマイナスからプラスに転換

下落要因

テレワークによる都心部から郊外への移住(東京マンション)

金利が上昇する可能性有り

株価が天井をうった可能性あり(都心マンション)

少し前までは、上昇要因の方が多い状態が続いていましたが、世界的なお金の流れが変わってきており、上昇要因と下落要因の数が入れ替わりつつあります。

低インフレ・低金利の世界から、今後は高インフレ・高金利の世界に様変わりし始めています。

インフレは不動産価格上昇要因の一つですが、金利上昇は不動産価格下落要因です。インフレに伴い賃金も上昇すれば、不動産価格も同時に上昇していく可能性が高いです。

今後は、物価及び賃金の上昇率と金利動向を注視しましょう。

結局いつマンションを買えばいいのだろう?と思う方には、以下の記事もオススメです!

>>マンションを買うならいつがいい?今すぐ購入すべき理由を、統計データを基に解説

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