マンション価格が高くて買えない!いつ下がる?価格が高い5つの理由と今後の予想

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マンションを購入したいと思っても、高くて買えない!いつ下がるのか?そんなふうに思う方も多いと思います。

実際に2013年頃から、2021年現在まで、マンション価格は上昇を続けており、東日本不動産流通機構のマーケットデータによると、首都圏中古マンション成約㎡単価は、約4割も上昇しています。

東日本不動産流通機構のマーケットデータより引用(http://www.reins.or.jp/library/2020.html

そんな中コロナウイルスが蔓延し、経済の雲行きが怪しくなってきました。ついに買い時がくるのではないか?と思っている方も多いでしょうが、現状では不動産価格に影響はでてきていません。

そこで、なぜマンション価格はこんなに高いのか?今後マンション価格はどうなるのか?を、様々な要因より分析しました。

私は、2021年は東京都心部では値上がりし、首都圏全体ではそれほど変わらず、地方では多少下落するのではないかと予想しています。

2022年以降は、コロナウイルスのワクチンがいつ普及するかがカギを握っています。

早目に世界中にワクチンが供給されれば、引き続きマンション価格は上昇していくと思いますが、逆に2021年中にコロナ禍が納まらなければ、その後は下落していくのではないかと思います。

この記事の内容は、あくまで個人的な予想に過ぎないので、実際にはどうなるかわかりませんが、多少なりとも購入や売却時の参考になるかと思います。

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マンション価格が高い5つの理由と今後の予想

マンション価格が高い5つの理由

ここまでマンション価格が高くなった理由は、主に4つありますので解説します。

土地取得費の高騰

2013年9月に、2020年のオリンピック開催地が東京に決まったことに加え、円安傾向が続いており外国からの訪日客が増えたため、ホテルの需要が激増しました。

マンション建設用地とホテル建設用地は、駅近で容積率が高い(高い建物が建てられる)土地という点で被っており、用地取得時に競合します。

ホテルは、客室の稼働率が高いとかなり収益性が高いため、マンションを分譲するより儲かります。

儲かるということは、マンションより建設用地の仕入れ値が高くても利益がでるため、ホテル事業者は土地が高くても購入します。

しかし、マンションデベロッパーはマンションを分譲しなければ会社を存続させることができません。なので、マンションデベロッパーも高値で用地を仕入れざるを得なくなり、仕入れコストを分譲価格に反映させるために、マンション価格が高くなっています。

土地の取得費に関しては、2020年からコロナウイルスの影響で、世界中の人の行き来がなくなり、東京オリンピックも延期になったことから、ホテルを新規に建設する動きは激減しましたので、現在はマンション事業者にとっては土地を仕入れやすい状況になっています。

建設費の高騰

東日本大震災の復興事業や、オリンピック施設の建設、都心部の再開発等により、建設需要が爆発的に増えて、建設関係の人材や建材が不足気味になり、建設費が高騰しています。

国土交通省「建設工事費デフレーター」住宅建築RCより作成

上のグラフは、2011年を100として指数化した、マンション建設費のグラフです。2011年に比べて13%程上がっています。

このデータは全国での数値ですので、東京圏に限って言えば、もっと高騰しているものと思われます。

しかし2021年現在では、復興需要・オリンピック需要は落ち着いたことに加え、コロナウイルスの影響で世界中で建設需要は落ちていると思われます。

低金利

日本は大分前から低金利政策を行っていますが、黒田日銀の国債大量購入やマイナス金利政策の影響で、住宅ローン金利がさらに低下しました。

ARUHI【フラット35】の金利推移より引用
https://www.aruhi-corp.co.jp/

不動産というのは、現金一括で購入する人は少なく、ほとんどの人が住宅ローンを利用して購入します。

よって、実質的な不動産価格というのは、【販売価格+金利】となります。

金利が下がると、マンションが買いやすくなる例を示します。

・住宅ローン金利1.5%の場合

毎月の返済額が10万円になるマンション価格 3,266万円

・住宅ローン金利0.5%の場合

毎月の返済額が10万円になるマンション価格 3,852万円

金利が1%下がるだけで、約600万円も高い物件が購入できてしまいます。

住宅ローンの借入可能額というのは、色々な項目で審査されますが、重要な項目の一つに借入比率があります。

借入比率とは、年収に対して、毎月の返済額がどれくらいの割合に抑えられているか?という数値です。

金利が下がると、自分の年収は全く変わっていなくても、マンションを購入できるようになる人が増えるのです。

その他にも、中央銀行が金融緩和をすると、銀行のローン審査基準が緩くなる傾向にあります。審査が緩くなると、今まで家を買えなかった人でも買えるようになります。

そうなると購入する人が増え、マンション需要が高まり、価格が上がる要因になります。

投資需要の増加

現在は世界中で金融緩和が行われており、金余りと言われています。

中央銀行が、銀行から積極的に国債を購入しているので、銀行には現金が溢れています。銀行はお金を持っているだけでは、全く稼げないどころか、預金に利息を払わなければいけないので、損してしまいます。

損を避けるために、銀行は積極的にお金を貸し出そうとします。このような状況になると、投資が活発化します。

借金をして不動産を購入する、不動産投資需要が増えるのです。

マンションは戸建てと違い、主に鉄筋コンクリートで造られているので、耐用年数が長くリフォーム等も用意で、売買しやすいので、投資として購入する人も多いです。

特に都心部など、利便性の高い場所のマンションは投資対象となりやすく、マンション価格が上がる要因になります。

物価の上昇

日本は長年デフレ(物価が減少すること)でしたが、アベノミクスの効果で2013年頃から物価が上昇しています。

総務省統計局のデータをより作成

インフレ(物価が上昇すること)が起きると不動産価格は上昇します。

中古マンション価格が高い理由

中古マンション価格には、ここ数年の土地取得費や、建設費の上昇は関係ないんじゃないの?と思われる方もいると思います。

これらは中古マンション価格に直接的には関係ありませんが、間接的に影響されます。

なぜなら、新築マンション価格が高くなると、割安な中古マンションを購入する人が増えるからです。

新築マンション価格が高くなる ⇒ 割安な中古マンションを購入する人が増える ⇒中古マンション価格が高くなる

という流れです。

また、日本人は新築信仰が強いと言われていますが、マンションに至っては、新築マンションより中古マンションの売買件数の方が既に多くなっています。

新築だと供給がそれ程多くなく、自分達の住みたい場所に住めない人もいるので、中古マンションを選択肢の一つにする人が増えています。

また、低金利は中古マンションにも同様に影響するので、価格上昇要因になります。

今後も新築マンション価格が高くなるなら、中古マンションも同様に高くなり、新築マンション価格が下がるなら、中古マンション価格も下がるでしょう。

マンション価格の今後の予想

それでは、今後のマンション価格はどうなるのでしょうか?

私の予想では、2021年は首都圏全体で見るとそれほど変わらないと思います。

ただし、都心部では値上がりし、地方では多少下落するかもしれません。

2022年以降は、2021年にコロナウイルスのワクチンが世界中に供給され、普段通りの生活に戻れば上昇していくと思います。

逆に2021年中にコロナ禍が納まらなければ、その後マンション価格は下落していくのではないかと思います。

そう考える理由は、以下の通りです。

・土地取得費

土地取得費は、主にホテルと競合していたことで高騰していました。

現在はコロナウイルスの影響でホテル業は壊滅的な状態となっているので、競合は起きてないと思われます。

また、在宅勤務を取り入れ始めた企業も多く、都心のオフィス需要も減っています。

よって、マンションデベロッパーの土地取得費は今後下がるのではないかと、思われます。

ただし、マンションは規模にもよりますが、土地を仕入れてから販売するまで2年くらいはかかるので、土地値が下がってもすぐにマンション価格が下がるわけではありません。

・建設費

建設費に関しても、復興需要やオリンピック需要が落ち着いたことや、コロナウイルスの影響で世界中で建設需要が下がっていると思われます。

これらにより、建設人材が確保しやすくなることに加え、建材価格も下がっていくと予想されます。

実際に一般財団法人 経済調査会が公表している都市別建設資材価格指数によると、2019年に比べて2020年は指数が減少しています

建設費も土地取得費と同様に、マンション販売価格に現れてくるまでタイムラグがありますが、マンション価格下落要因になると思われます。

・金利

金利に関しては、日銀が引き続き金融緩和を行うので、低金利が続くと予想されます。

しかし、住宅ローン金利は変動だと既に0%近い状態にあり、今後さらに低下していく可能性は低いでしょう。

つまり金利要因による、マンション価格の上昇はないと思われます。

・投資需要

マンション投資需要も、金融緩和の影響により引き続き強い状態と思われます。

しかし、投資需要は都心部など、一部の地域に限られるので、郊外のマンションはあまり影響がありません。

都心部では引き続きマンション価格が上昇していくかもしれません。

ここまで過去の上昇要因について見てきましたが、その他の要因についても考えてみます。

・マンション供給量

㈱不動産経済研究所によると、一都三県の2021年の新築マンション供給量は、2020年比で30%増える見通しです。

よって需給としては、2020年より緩む可能性があります。

・コロナウイルス

コロナウイルスは、マンション市場に2つの大きな影響があると思います。

それは、収入の減少とテレワークです。

収入の減少については、一部業界にはコロナウイルスにより、多大なる影響がでています。

収入と不動産価格は強く関係しますので、悪影響のあった業界にお勤めの方が多い場所では、不動産価格が下がると思われます。

収入と不動産価格の関係について、調査した記事がありますので、ご興味のある方は是非ご覧ください。

一方で、IT関連企業など、在宅でも仕事ができるような業界の方は、テレワークが取り入れられ、郊外の広々とした家へ引っ越す動きがでてきているようです。

総務省のデータによると、東京は2020年7月~11月までの5か月間、転出者数の方が上回っています。一都三県で見ても、2020年11月は転出超過となっております。

このうちテレワークを理由に、転出した人がどれくらいいるのかわかりませんが、コロナ禍が納まっていないので、引き続きこのような状況が続く可能性があります。

・株価

2021年1月現在、日経平均株価はバブル崩壊後最高値圏にあります。

都心のマンション価格と、株価には相関性があることが指摘されています。

実際に都心に住んでいる富裕層は、株式投資をしている人が多いのか、株価上昇時には所得が増えることがわかっています。

よって、都心部のマンション価格は引き続き好調が続くものと思われます。

GDP

GDPと不動産価格は1~2年遅れで相関します。

日本のGDPは2020年第2四半期に、緊急事態宣言の影響で減少しました。第3四半期は第2四半期に比べて増加しましたが、前年同期比では減少しています。

政府が緊急経済対策を行っていますが、今後もGDPの下落傾向が続くと、東京では1年後あたりに不動産価格が下落トレンド入りする可能性があります。

インフレーション

コロナウイルスの影響で、またデフレ傾向になっていますが、世界中の中央銀行が金融緩和をし、世界中の政府が財政出動しています。

お金の供給量を増やすと、インフレが発生しやすくなります。すぐにインフレ傾向に戻る可能性は低いですが、ワクチンが早急に普及すれば、経済は急回復し、インフレが加速する可能性があります。

インフレになると不動産価格は上昇します。

まとめ

マンション価格が高いつの理由

・土地取得費の高騰

・建設費の高騰

・低金利

・投資需要の増加

・物価の上昇

今後のマンション価格の予想

2021年は、東京都心部では値上がりし、首都圏全体ではそれほど変わらず、地方では多少下落する。

2022年以降は、コロナウイルスのワクチンがいつ普及するかがカギを握っている。

はやめにワクチンが世界中に供給され、普段通りの生活に戻れば引き続き上昇していく。

逆に2021年中にコロナ禍が納まらなければ、その後マンション価格は下落していく。

(※あくまで個人的な予想です)

今後のマンション価格の上昇・下落要因

上昇要因

世界中の中央銀行による金融緩和で、投資需要が増加(都心マンション)

株価上昇の恩恵で、富裕層の所得増加(都心マンション)

テレワークによる都心部から郊外への移住(郊外マンション)

金融緩和によるインフレ(全国マンション)

下落要因

土地取得費・建設費が下がる(全国マンション)

テレワークによる都心部から郊外への移住(東京マンション)

コロナ禍による収入の減少(全国マンション)

GDPが前年比マイナス(全国マンション)

景気減速によるデフレ(全国マンション)

不動産価格は、1年単位で上下することはあまりなく、数年単位でトレンドが変化する特徴があります。

最近では2015年のチャイナショックにより、一時的に景気が低迷しました。そのときも不動産価格は下がることはなく、上昇が続きました。

今回のコロナウイルスも、早急にワクチンが開発されて普及すれば、不動産価格は上昇トレンドを続けるかもしれません。

しかし、ワクチン普及に時間がかかれば、不動産価格も下落トレンドに転換すると思われます。

そういった意味でも、2021年は先を占う重要な年になると思われます。

不動産の購入を検討している人は、買い急がずに今年1年の動向を見てからがいいかもしれません。

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