川崎市【住宅地】地価ランキング２０２２　資産価値が上がる街・高い街

2022年の公示地価が公表されましたので、神奈川県川崎市の地価動向をランキング形式でお届けします！

国土交通省が公表した令和４年公示地価のデータを分析して、全体的な動向と、土地の価格・地価上昇率が高い場所を調査しました。

コロナウイルスの影響が和らぐ中、地価はどのように変化しているのか？

川崎市で地価が高い場所・地価が上昇している場所はどこなのか？

その理由と共通している特徴もわかります。

これから川崎市にマイホームを購入しようとしていて資産価値を気にする方、売却しようと思っている方、不動産投資家の方や、不動産業界の方などに役立つ情報となっておりますので、是非ご覧ください。

※なお、今回のランキングは【住宅地】のランキングとなっておりますので、主に一戸建て及び中低層マンション用地の価格になります。駅近の高層マンションが多い【商業地】は含まれておりませんのでご注意下さい。

2023年の公示地価が発表されましたので、最新の地価ランキングを知りたい方はコチラ！

＞川崎市【住宅地】地価上昇率ランキング2023 資産価値が上がる街はここだ！

川崎市の【住宅地】地価動向（２０２２年）

２０２２年の川崎市の住宅地の地価は、平均して前年比０.６％上昇しました。

前年は横ばいでしたが、今年は上昇に転じています。

上昇地点の割合は６１.６％

横ばいだった地点の割合は２１.６％

下落地点の割合は１６.６％でした。

区ごとの変動率を色別で表すと以下になります。

市の中央部の地価上昇率が高く、次いで海側の南部が続いています。

逆に北部は上昇率が低く、麻生区に至っては前年比マイナスとなっております。

続いて下の表は、２０２２年の川崎市の区ごとの住宅地の平均地価一覧です。

市の中心部や南部の方が地価・地価上昇率ともに高い傾向にあります。

北西部は東京都心や川崎駅・横浜駅など県内の中心地からも遠いことに加え、起伏の激しい地形が地価に影響していると思われます。

川崎市【住宅地】地価ランキング　TOP５（２０２２）

川崎市の住宅地で地価が高い場所TOP５をご紹介します。

価格は１㎡当たりの価格となっております。変動率は前年比です。

ランキングトップは、【武蔵小杉駅】・【元住吉駅】・【新丸子駅】などがある中原区がほとんどを占めています。

他には、【溝の口駅】周辺や【川崎駅周辺】も地価が高い街となっております。

これらの街は、大きな駅の近くにあるので交通や生活利便性が高いことが人気の理由と考えられます。

地形も平坦で生活しやすいのですが、川崎市で平坦な場所は多摩川や鶴見川などに近い低地部分にあたるので、水害のリスクが高い場所でもあるので注意が必要です。

１位、中原区小杉町２丁目

2022年価格　６９２,０００円（2021年価格　677,000円）

変動率　２.２％

武蔵小杉駅の北西に位置し、街の南側には中高層マンション、北側には中低層マンションと一戸建てが建ち並ぶ住宅地です。

現在行われている武蔵小杉駅周辺の再開発事業や超高層マンション建設等の影響下にある地域で、人気の高いエリアです。

＜　交通利便性　＞

JR南武線・横須賀線・湘南新宿ライン、相鉄線、東急東横線・目黒線の６路線が乗り入れ神奈川県内でもトップクラスの交通利便性を誇る【武蔵小杉駅】徒歩圏に位置します。

東急東横線と目黒線の２路線が乗り入れている【新丸子駅】も徒歩圏です。

東京都心部や横浜駅・川崎駅など主要ターミナル駅に乗り換えなしで行けます。

＜　生活利便性　＞

武蔵小杉駅周辺には、グランツリー武蔵小杉・武蔵小杉東急スクエア・ららテラス武蔵小杉・イトーヨーカドーなど大型商業施設が沢山ありますので、生活利便性も抜群です。

北西に少し足を延ばせば、等々力緑地があるので緑も感じられる街でもあります。

＜　災害安全性　＞

多摩川に近い位置にあるため、大雨の際には水害の危険性があります。

２位、中原区今井南町

2022年価格　５２４,０００円（2021年価格　511,000円）

変動率　２.５％

武蔵小杉駅の南西に位置する、低層住宅地です。

中規模の戸建てが中心で、低層マンションも見られます。

抜群の利便性を誇る武蔵小杉駅徒歩圏で、根強い人気があります。

＜　交通利便性　＞

最寄り駅の【武蔵小杉駅】は、JR南武線・横須賀線・湘南新宿ライン、相鉄線、東急東横線・目黒線の６路線が乗り入れます。

東京都心部や横浜駅、川崎駅など主要な駅へ乗り換えなしで行けるので、非常に利便性が高い駅です。

＜　生活利便性　＞

武蔵小杉駅周辺には、グランツリー武蔵小杉・武蔵小杉東急スクエア・ららテラス武蔵小杉・イトーヨーカドーなど大型商業施設が沢山ありますので、生活利便性も抜群です。

町内にはコンビニくらいしか店舗はなく、閑静な住宅街となっております。

＜　災害安全性　＞

小杉町２丁目同様に、多摩川に近い位置にあるため水害の危険性があります。

３位、高津区久本３丁目

2022年価格　５２０,０００円（2021年価格　505,000円）

変動率　３.０％

溝の口駅の南東に位置し、中高層のマンションが多い住宅地です。

駅から徒歩圏の立地条件に恵まれた地域で、利便性が高い街です。

＜　交通利便性　＞

最寄り駅の【溝の口駅（武蔵溝ノ口駅）】は、JR南武線、東急田園都市線・大井町線の３路線が乗り入れており、南武線は快速、東急の２路線は急行停車駅となっております。

田園都市線は、東京メトロ半蔵門線と直通運転を行っていますので、東京都心方面へのアクセスも良好です。

【高津駅】も徒歩圏にあり、東急田園都市線と大井町線が利用可能です。

＜　生活利便性　＞

駅前には、大型商業施設のノクティプラザやマルイファミリー溝口がある他、ポレポレタウンや溝の口西口商店街などがあり、お買い物だけでなく外食も楽しめる街です。

その他、病院や高津区役所なども駅の近くにありますので利便性の高い街となっております。

＜　災害安全性　＞

久本３丁目も多摩川に近い位置にあり、大雨によって河川が増水し、堤防が決壊するなどの氾濫が発生した場合に浸水想定区域となっております。

４位、中原区木月１丁目

2022年価格　５１１,０００円（2021年価格　500,000円）

変動率　２.２％

元住吉駅の北西に広がる街で、駅前は中規模のマンションや店舗、駅から少し離れると戸建てやアパート、低層のマンションが建ち並びます。

駅すぐそばの便利な立地なことに加え、人気のある東横線沿線で武蔵小杉と日吉に挟まれた立地です。

＜　交通利便性　＞

【元住吉駅】は、東急東横線・目黒線の２路線が乗り入れています。

両路線とも他の沿線と相互直通運転をしており、東横線は東京メトロ副都心線、目黒線は東京メトロ南北線、都営三田線を車両によっては乗り換えなしで利用できるので、東京都心部へのアクセスが良好です。

また、すぐ隣の駅が武蔵小杉なので、一度乗り換えるだけで品川駅や東京駅、新宿駅、川崎駅などにもアクセスできます。

＜　生活利便性　＞

元住吉駅の西口にはブレーメン通り商店街、東口にはオズ通り商店街の2つの商店街があり、様々なお店が営業しており買い物などにも便利な街です。

＜　災害安全性　＞

多摩川に近い位置にあるだけでなく、鶴見川の支流にも近いので、両方の河川が氾濫した場合、浸水する想定となっております。

５位、中原区小杉陣屋町１丁目

2022年価格　４７９,０００円（2021年価格　473,000円）

変動率　１.３％

新丸子駅の北西に位置し、戸建やアパート、中低層のマンションが混在する住宅地です。

武蔵小杉駅に近い利便性ながら、等々力緑地や多摩川河川敷など緑や自然の多い環境でもあります。

＜　交通利便性　＞

最寄り駅の新丸子駅までは、徒歩だと近い場所で５分、遠い場所でも１５分程度で利用可能です。

【新丸子駅】は、東急東横線と目黒線の２路線が乗り入れており、利便性が高いです。

また、下り方面の隣の駅【武蔵小杉駅】も一応徒歩圏です。

JR南武線・横須賀線・湘南新宿ライン、相鉄線、東急東横線・目黒線の６路線が乗り入れていますので、東京の主要駅までのアクセスが抜群です。

道路についても、中原街道や綱島街道に府中街道、多摩川沿いの多摩川沿線道路などが近いですが、高速道路は近くになく利用しづらいです。

＜　生活利便性　＞

新丸子駅周辺にも、スーパーの東急ストアや食料品店のカルディコーヒーファームなどにくわえて、ドラッグストアなどもありますので、日常の買い物には十分事足ります。

少し足を延ばして武蔵小杉駅周辺まで行けば、複数のデパートやショッピングモールがありますので生活利便性は高いです。

＜　災害安全性　＞

多摩川に近いために、水害のリスクが高い場所です。

川崎市の洪水ハザードマップ（多摩川版）によると、町全体が浸水想定区域になっているだけでなく、街の北側の一部が家屋倒壊等氾濫想定区域という特に危険性が高い場所に指定されているので注意が必要です。

川崎市【住宅地】地価ランキング 順位表（２０２２）

下の表は、２０２２年の川崎市【住宅地】公示地価を価格順で並べたものです。昨年からの変動率も載せています。

価格は（㎡／円）、変動率は（％）です。

地価ランキング上位は、武蔵小杉・溝の口・川崎・新百合ヶ丘など川崎市の主要駅に近い場所がランクインしました。

逆にランキング下位の街は、東京都心や川崎駅などから距離があるのにくわえて、起伏の激しい地形の場所が多いです。

川崎市【住宅地】地価上昇率ランキング　TOP５（２０２２）

続いて、２０２２年に川崎市の中で地価上昇率が高かった場所TOP５をランキング形式でご紹介します。

地価上昇率が同じ地点があったので、４位は２地点あります。

地価上昇率TOP５は、【武蔵小杉駅】・【登戸駅】・【川崎駅】・【溝の口駅】など、市の主要な駅かつ再開発や土地区画整理などが行われている場所でした。

全体的に地価が高い場所の方が、地価上昇率も高い傾向にあります。

１位、多摩区宿河原２丁目

変動率　３.７％

2022年価格　３６６,０００円（2021年価格　353,000円）

JR南部線【宿河原駅】の西に位置し、中低層のマンションやアパート、一戸建てが混在する住宅地です。

小田急線【向ヶ丘遊園駅】とJR南武線・小田急線が乗り入れる【登戸駅】も徒歩圏なので、３駅２路線が利用可能で交通利便性が高い街です。

街の南西側には生田緑地があり、緑の多い環境でもあります。

＜　地価が上がった理由　＞

宿河原２丁目の南側には、かつて向ケ丘遊園という遊園地がありましたが、２００２年に閉園となりました。

その後、跡地の一部に【川崎市 藤子・F・不二雄ミュージアム】が開館した以外は、敷地の大部分は開発されないままの状態が続いましたが、２０１８年に小田急電鉄が向ヶ丘遊園跡地利用計画の概要を決定しました。

約１６２，７００㎡の広大な敷地に商業施設エリア・温泉施設エリア・自然体験エリアのある複合施設を建設する予定で、２０２３年の完成を目指すとのことです。

商業施設エリアは、ゆとりある広場空間を設けるなど、買い物や飲食等をゆっくりとくつろぎながら楽しめるエリアとし、飲食業態を中心とするようです。

また、自然体験エリアは最近流行のグランピングやキャンプ等が楽しめる場所になるようです。

地価上昇要因はこれ以外にもあり、登戸駅・向ヶ丘遊園駅周辺では現在土地区画整理事業を行っています。

土地区画整理事業とは簡単に言うと、道路、公園、公共施設などを新たに整備・改善し、土地の区画を整えることをいいます。

住環境の改善や、大型商業施設ができたり、車やバスなどの交通利便性も向上することから地価上昇要因になります。

もともと３駅が利用できる位置にあり、交通利便性が高い街でしたが、上記２つの開発の影響を受けたことにより地価上昇率１位になったと思われます。

両方の開発案件ともにまだ事業中ですので、今後も地価の上昇が続く可能性が高いと予想されます。

２位、高津区久本３丁目

変動率　３.０％

2022年価格　５２０,０００円（2021年価格　505,000円）

溝の口駅の南東に位置し、中高層のマンションが多い住宅地です。

地価ランキングでも３位にランクインしています。

駅から徒歩圏の立地条件に恵まれた地域で、最寄り駅の【溝の口駅（武蔵溝ノ口駅）】は、JR南武線、東急田園都市線・大井町線の３路線が乗り入れており、南武線は快速、東急の２路線は急行停車駅となっております。

また、大型商業施設や飲食店などがある神奈川県内でも有数の商業地でもあり、利便性の高さから人気の駅です。

＜　地価が上がった理由　＞

地価が上がった要因として考えられるのは、利便性が高く人気で住宅需要が旺盛なのに対し、供給物件数が新築・中古ともに少ないことがあげられます。

武蔵小杉駅周辺と比較すると、状況がよくわかります。

まず２０２２年４月現在、駅徒歩１５分以内の新築マンション販売棟数（予定のものも含める）を比べると武蔵小杉駅周辺では５棟ありますが、溝の口駅周辺では２棟しかありません。

さらに販売戸数で比較すると、武蔵小杉駅周辺が４４６戸・溝の口駅周辺が１５０戸となっており、３分の１程度しかありません。

中古マンションで比較してみても、武蔵小杉駅周辺は１０１戸売りに出ていますが、溝の口駅周辺は４０戸しか売りに出ておりません。（SUUMOにて駅徒歩１５分以内・４０㎡以上・築３０年以内にて調査）

新築戸建てに関しては、駅徒歩２０分以内で調査すると、武蔵小杉駅周辺には１５戸ありますが、溝の口駅周辺では０戸となっており、調査した時点では１件も販売はありませんでした。

上記より、溝の口駅徒歩圏の住宅は供給が少なく希少性が高いことがわかります。

また、溝の口駅周辺は平成１１年に再開発事業が完了して街が成熟しているのに加え、南武線沿線にありがちな工場が少なく、今後も住宅に適した大規模な敷地が供給されにくいのではないかと思われます。

これらを考慮すると、今後も地価は強含み傾向で推移するものと予測されます。

３位、幸区幸町２丁目

変動率　２.７％

2022年価格　４５５,０００円（2021年価格　443,000円）

川崎駅の北に位置し、一戸建てを中心にアパートや中低層マンションも見られる住宅地です。

地価ランキングでも７位にランクインしています。

川崎駅周辺は、広域的に商業地に指定されているため店舗やオフィスが多く、住居はあってもマンションが中心です。

幸町は川崎駅に最も近い住居系地域で、川崎駅の近くで一戸建てに住みたい方には最有力候補となる街です。

川崎駅は言わずもがな、川崎市の中心地でオフィスや市役所、大型商業施設に飲食店が集積しており交通利便性や生活利便性が高い街です。

鉄道については、JR東海道線・京浜東北線・南武線、京急線本線・大師線の５路線が乗り入れています。

＜　地価が上がった理由　＞

幸町の地価上昇率が高い要因は、川崎駅周辺の再開発と川崎駅に近い住宅地としての希少性の高さにあると思われます。

川崎駅周辺は１９８０年代から継続的に再開発が続いており、道路や歩道、駅前広場の整備やラゾーナ川崎プラザなどの大型商業施設にオフィスビル、高層マンションなどが建設されてきました。

川崎市が公表している川崎駅周辺総合整備計画では、再開発の推進をまちづくりの基本方針にあげているため、今後も街の発展は続くと思われます。

特に京急川崎駅の北西に広がる、京急川崎駅周辺地区の開発が行われる見込みです。

また、幸区周辺は不燃化重点対策地区に指定されており、古い建物の除去や建て替え時などに様々な補助制度が設けられておりますので、災害安全性や住環境が向上しつつあります。

その他希少性という意味では、川崎駅周辺には高層マンションは多数存在していますが、一戸建てはあまり存在しておらず、駅至近の位置では幸町くらいしか供給がありません。

駅周辺や駅の東側は広域に渡って商業地か近隣商業地域に指定されているため、戸建があったとしても日当たりが確保されない可能性や、突然となりや目の前にお店ができる可能性があります。

今後の地価動向については、川崎駅周辺の利便性の高さや再開発によって、堅調に推移するのではないかと予想されます。

４位、中原区今井南町

変動率　２.５％

2022年価格　５２４,０００円（2021年価格　511,000円）

武蔵小杉駅の南西に位置する低層住宅地で、中規模の戸建てを中心に低層マンションも見られます。

地価ランキングでも２位にランクインしています。

最寄り駅の【武蔵小杉駅】は、JR南武線・横須賀線・湘南新宿ライン、相鉄線、東急東横線・目黒線の６路線が乗り入れ、東京都心部や横浜駅、川崎駅など主要な駅へ乗り換えなしで行ける神奈川県内でもトップクラスの交通利便性の駅です。

駅周辺には、グランツリー武蔵小杉・武蔵小杉東急スクエア・ららテラス武蔵小杉・イトーヨーカドーなど大型商業施設の他、中原区役所などもありますので生活利便性も良好です。

＜　地価が上がった理由　＞

今井南町の地価上昇理由は、武蔵小杉駅周辺の再開発と武蔵小杉駅徒歩圏の希少性・利便性が要因と思われます。

再開発については約２０年ほど前から行われていて、現在はほとんどの事業が完了しておりますが、小杉町１・２丁目地区の再開発が令和７年完成を目指して行われています。

長年の再開発等により、乗り入れ路線が増加し交通利便性が向上したことや、道路や広場が整備され、大型商業施設などもできたことから住環境や生活利便性も向上し、神奈川県内でもトップクラスの人気の街に進化しました。

駅周辺の住宅は、再開発によって生まれたタワーマンションしかないため、戸建や低層マンションに住みたい方にとっては、今井南町が人気のようです。

今井南町は、町内の約３分の２が中高層住居専用地域という地域に指定されているため、武蔵小杉駅に近いにも関わらず閑静な低層住宅地となっております。

武蔵小杉駅は駅の南側の方が、大型商業施設が多く横須賀線の駅も近いため、武蔵小杉駅周辺の街の中でも利便性が高いところも、地価上昇率が高かった要因だと思われます。

小杉駅周辺の再開発はひと段落しつつありますが、利便性の高い街であることは今後も変わることはないので、人気は落ちないでしょう。

５位、中原区下小田中２丁目

変動率　２.４％

2022年価格　４３５,０００円（2021年価格　425,000円）

武蔵中原駅のすぐ南に位置し、一部店舗やオフィスもありますが、戸建やアパート、低層マンションが多い住宅地です。

最寄り駅の【武蔵中原駅】は、JR南武線（快速停車駅）しか乗り入れていませんが、隣の駅が６路線乗り入れる武蔵小杉駅なので、一回乗り換えるだけで多くの主要駅へアクセス可能です。

周辺にはスーパーやドラッグストアなどがありますので、日常的な買い物も問題ありません。

＜　地価が上がった理由　＞

地価上昇の理由は、隣の駅ではありますが武蔵小杉駅周辺の再開発と、武蔵小杉駅周辺に比べて割安な不動産価格が影響していると思われます。

先ほども説明しましたが、武蔵中原駅は武蔵小杉駅のすぐ隣の駅で、武蔵小杉駅周辺では大規模な再開発が行われてきました。

大規模な再開発は、その駅周辺だけでなく広い範囲の地価に影響を及ぼすことはよくあることです。

神奈川県では、横浜駅周辺の街も横浜駅の再開発の影響を受けて広い範囲で地価が上昇しています。

再開発が行われている場所では不動産価格が高くなり過ぎて手が出せない層や、近いところがいいけどもう少し閑静な住環境がいいと思う人たちなどが、隣の駅などにマイホームを購入するからです。

実際に売りに出ている物件情報を見ると、状況がよくわかります。

下の表は【武蔵中原駅】と【武蔵小杉駅】周辺の新築戸建ての売り物件情報です。

まず第一に武蔵小杉駅周辺には、駅徒歩１０分以内の駅に近い新築戸建てがありませんでした。それに対し武蔵中原駅周辺には、駅近の物件も豊富です。

価格についても、土地や建物の広さの違いなどありますが、駅から遠い武蔵小杉の物件の方が高い傾向にあり、駅から近くてお手頃価格な物件の多い武蔵中原駅周辺の人気が上がっているのではないかと予想されます。

また、新築マンションにいたっては坪１００万円（約３.３㎡）くらいの差がありますので、武蔵中原ではマンションを購入できても武蔵小杉では購入できないという家庭も多いのではないかと思われます。

ちなみに、地価上昇率６位の中原区上小田中６丁目も、武蔵中原駅北側にすぐの場所にある街です。

川崎市【住宅地】地価変動率ランキング 順位表 （２０２２）

下の表は、２０２２年の川崎市【住宅地】公示地価を変動率順で並べたものです。２０２２年の地価も載せています。

価格は（㎡／円）、変動率は（％）です。

地価上昇率上位５０位までの場所を、区と駅名であげると以下になります。

川崎市では、南武線沿線と東急東横線沿線が特に人気の街で、地価上昇率も高い傾向にあります。

また、地価が高い場所の方が地価上昇率も高い傾向にありますので、月々の住宅ローンの返済との兼ね合いにもよりますが、資産価値を考えるなら不動産価格が高くても、人気の街にマイホームを購入する方がいいことがわかります。

川崎市の【住宅地】地価ランキング２０２２のまとめ

ランキング結果のまとめです。

＜　地価が高い場所に多い特徴　＞

＜　地価上昇率が高い場所に多い特徴　＞

川崎市では、地価が高い場所の方が地価上昇率も高い傾向にあり、街の特徴も同じような結果になりました。

１点注意して頂きたいのが、川崎市で人気の街は自然災害（特に河川の氾濫による浸水）に弱い傾向にありますので、マイホームを購入する際はハザードマップをよく確認するとともに、防災用品などを準備して災害対策をしておきましょう。

川崎市の中で災害に強い高級住宅街を紹介している記事もあります。

＞＞【川崎市】高級住宅街ランキングTOP10｜住環境良好な街をご紹介します！

＞＞【神奈川県】高級住宅街ランキングTOP100｜神奈川県の高級住宅街といえばここだ！

また、今回は２０２２年の川崎市の地価ランキングでしたが、【神奈川県】や【横浜市】の地価ランキングもあります。

＞神奈川県【住宅地】地価ランキング２０２２　資産価値が上がる街・高い街

＞横浜市【住宅地】地価ランキング２０２２　資産価値が上がる街・高い街

昨年（２０２１年）の横浜市と川崎市の地価ランキングもあります。

＞横浜の【住宅地】地価ランキング２０２１　資産価値が上がる街・高い街

＞川崎市の【住宅地】地価ランキング２０２１　資産価値が上がる街・高い街

もっと長期的なデータや都心からの距離などのデータを用いて、横浜・川崎や東京で資産価値の高い場所どこなのか調べた記事もあります。

興味のある方は是非ご覧ください⇓