【渋谷区】住宅地 地価ランキング2021資産価値が上がる街・高い街

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2021年の公示地価・基準地価より、東京都渋谷区の地価動向をランキング形式でお届けします!

国土交通省が公示している令和3年地価公示価格と、東京都が公表している令和3年東京都基準地価格のデータを分析して、全体的な動向と、土地の価格・変動率を調査しました。

渋谷区で地価が高い場所・地価が上昇している場所はどこなのか?

その理由と、共通している特徴もわかります。

コロナウイルスの影響がまだまだ続いている中、地価はどのように変化しているのか?

これから渋谷区にマイホームを購入しようとしていて資産価値を気にする方、売却しようと思っている方、不動産投資家の方や、不動産業界の方などに役立つ情報となっておりますので、是非ご覧ください。

※なお、今回のランキングは【住宅地】のランキングとなっておりますので、主に一戸建て及び中低層マンション用地の価格になります。駅近の高層マンションが多い【商業地】は含まれておりませんので、ご注意下さい。

また、公示地価と基準地価で重複している地点については、より情報が新しい基準地価の情報を利用しております。

基準地価・公示地価は、区内の全ての町丁目の価格が公示されているわけではありません。

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渋谷区の【住宅地】地価動向(2021)

東京都が公表している基準地価によると、

2021年の渋谷区の住宅地の地価は、平均して前年比0.3%上昇しました。

東京23区全体の、住宅地の平均地価変動率は前年比+0.5%でしたので、渋谷区は平均を下回りました。

この数値は、23区のなかで16番目の上昇率となっております。

1位は品川区の1.9%、2位は港区と台東区の1.8%でした。

下の図は、2021年の東京23区の地価変動率を色分けで表示した図です。

令和3年東京23区地価上昇率マップ
令和3年度東京都基準地価格のデータをもとに作成

都心部の区または都心に近い区の方が、地価上昇率が高い傾向にあります。

実際に渋谷区で地価が高い場所や、地価上昇率が高い場所を見て、理由を考えてみたいと思います。

渋谷区の【住宅地】地価ランキング TOP5(2021)

つづいて、町名または丁目の細かい範囲で地価(土地の価格)が高い場所TOP5をご紹介します。

公表されている公示地価・基準地価には詳しい住所が記載されていますが、こちらでは町名または丁目までを記載しています。

詳しい所在地を知りたい方は、最後に添付している一覧表をご覧ください。

価格は1㎡当たりの価格となっており、変動率は前年比です。

1位、恵比寿西2丁目

2021年地価 2,730,000円(2020年地価 2,710,000円)

変動率+0.7%

第1位は、代官山駅の東側に位置する、恵比寿西2丁目です。

< 交通利便性 >

・鉄道の交通利便性

西側すくそばに【代官山駅】東急東横線

南東に【恵比寿駅】JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン、東京メトロ日比谷線

北西にある【渋谷駅】JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン・成田エクスプレス、東急田園都市線・東横線、京王井の頭線、東京メトロ半蔵門線・副都心線・銀座線

が徒歩圏で、3駅11路線が利用可能です。

・車の交通利便性

北西に八幡通り、東に明治通り、南に駒沢通り、西に旧山手通りがあります。

渋谷駅の近くに首都高のインターチェンジもあるので、車での移動も便利な街です。

< 生活利便性 >

代官山駅の北側にスーパーのピーコックストア代官山店がありますが、

恵比寿駅もすぐ近くなので、恵比寿駅までショッピングモールのアトレ恵比寿を筆頭に、様々なお店があるので買い物するのに非常に便利な街です。

< 災害リスク >

恵比寿西2丁目は、西渋谷台地という高台部分のほぼ先端に位置します。

台地の上にある街なので、あらゆる災害に強い安全な街です。


全体的に道路が広く整備されており、大きな車でも移動しやすく開放的な街並みです。

加えて、東側に向かって傾斜がある地形なので日当たりがいいです。

町内は、中低層のマンションと3階建ての戸建てが中心の閑静な住宅街となっております。

代官山駅に近いだけでなく、渋谷駅と恵比寿駅の中間地点にある街なので、鉄道・車ともに抜群の交通利便性を誇り、買い物などの生活利便性も高く、災害にも強くて、良好な住環境という、住宅としてはまさに理想的な街です

欠点をあげるとすれば、坂が多いことと町内に公園がなく緑が少ないことくらいです。

2位、神宮前4丁目

2021年地価 2,100,000円(2020年地価 2,110,000円)

変動率-0.5%

第2位は、表参道駅と明治神宮前駅(原宿)の中間に位置する、神宮前4丁目です。

< 交通利便性 >

・鉄道の交通利便性

南東に、【表参道駅】東京メトロ半蔵門線・銀座線・千代田線

北西に、【明治神宮前駅(原宿)】東京メトロ千代田線・副都心線

さらに北西に行くと【原宿駅】JR山手線

があり、3駅5路線が利用可能です。

・車の交通利便性

北を明治通り、南を表参道に接しているのにくわえ、

南東に青山通り(国道246号線)、北東に外苑西通りがあります。

高速道路については、北東の明治神宮外苑か、南の六本木通りの高樹町出入口が利用しやすいです。

< 生活利便性 >

表参道沿いにあり、青山通りも近く、これら大通り沿いには様々なお店があります。

スーパーは、青山通り沿いに紀ノ国屋インターナショナルがあります。

青山通り沿いには他にも、アズマヤやピーコックストアがありましたが、閉店してしまいました。

外苑前駅の方に青山通り沿いを行くと、ホームセンターのオリンピック青山店があり、なにかと便利です。

渋谷方面へ行くと、青山ブックセンターという割と大型の書店があります。

少し足を延ばして渋谷まで行けば何でもありますので、生活利便性も高い街です。

< 災害リスク >

原宿と表参道の間にあるキャットストリートは、かつて穏田川という川が流れていた場所で周囲より土地が低くなっています。

現在は暗渠化されて川はありませんが、大雨の際には水が集まりやすい場所に変わりはなく、神宮前4丁目の北東部では水害の危険性があります。

南東の青山通り側は台地となっており、あらゆる災害に強い安全な街です。


街の北西側は、水害リスクがあるだけでなく、道路が狭く建物が密集しているのに加えて、店舗やオフィスなども多く存在するので、住環境としてはあまりよくありません。

それに対し、青山通りに近い南東側は災害に強いだけでなく、区画の綺麗な街並みで、閑静な住宅街となっております

ただし、こちら側も道路が広い場所と狭い場所が混在しているので、場所によっては大きな車の運転は難しいです。

3位、松濤1丁目

2021年地価 1,840,000円(2020年地価 1,850,000円)

変動率-0.5%

第3位は、渋谷駅北西に位置する、松濤1丁目です。

< 交通利便性 >

・鉄道の交通利便性

南西に【渋谷駅】JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン・成田エクスプレス、東急田園都市線・東横線、京王井の頭線、東京メトロ半蔵門線・副都心線・銀座線

南に【神泉駅】京王井の頭線

があり、2駅10路線利用可能です。

・車の交通利便性

北から東にかけて井の頭通り、西に山手通り、南に国道246号線と首都高があります。

高速道路の出入り口も近くにあるので、利用しやすいです。

< 生活利便性

渋谷駅徒歩圏なので、買い物には困りません。

渋谷駅は飲食店や物販店のイメージが強いかもしれませんが、周辺にはスーパーやドラッグストアなどもたくさんあります。

目と鼻の先に、東急百貨店 渋谷本店もあります。

< 災害リスク >

渋谷駅周辺より、少し高い位置にある地形のため災害全般に強いですが、街の南東部、東急百貨店に近い位置に液状化の可能性がある場所が存在します。

そこだけ注意しましょう。


街並みとしては、一部マンションもありますが、基本的には区画の大きな一戸建てが多い街です。

道路が広く区画も綺麗に整備された街で、すぐ近くに鍋島松濤公園があり、とても良好な住環境です。

渋谷駅まで徒歩10分以内で行ける距離にあるにもかかわらず、とても閑静な住宅街が広がっています。

日本を代表するような大企業の経営者の方や、各界の著名人などが多く住む街で、町内には豪邸が建ち並んでおります。

ちなみに余談ですが、渋谷駅で有名な忠犬ハチ公は、もともと松濤1丁目に住んでいました。

4位、南平台町

2021年地価 1,730,000円(2020年地価 1,740,000円)

変動率-0.6%

第4位は、渋谷駅の南西に位置する南平台町です。

< 交通利便性 >

・鉄道の交通利便性

北東に【渋谷駅】JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン・成田エクスプレス、東急田園都市線・東横線、京王井の頭線、東京メトロ半蔵門線・副都心線・銀座線

北西に【神泉駅】京王井の頭線

南東に【代官山駅】東急東横線

があり、3駅10路線利用可能です。

・車の交通利便性

町の北側を国道246号線と首都高に、西側を旧山手通りに接していますので、東西南北どの方向に行くにも便利です。

< 生活利便性 >

南平台町も渋谷駅に近いので、生活利便性が抜群に高いです。

日用品からそうでないものまで大抵のものは揃います。

病院や銀行、映画館に劇場などもありますので、とりあえず渋谷に行けば事足りるでしょう。

渋谷駅前の雑踏が苦手な方には、旧山手通り沿いに駐車場があるショッピングモール 代官山T-SITEがあり、大型書店の代官山 蔦屋書店やスターバックスコーヒー、ベーカリーや食料品店などが入居しています。

< 災害リスク >

傾斜のある地形で、東側と南側に向かって低くなっています。

低い場所の一部では、大雨の際に浸水する可能性がありますが、全体的にみると南平台町という名前の通り、台地上にある街なので、あらゆる災害に強い安全な街です。


南平台町には、岸信介元首相や三木武夫元首相などが住んでいた他、官邸なども置かれていた由緒ある街です。

旧三木武夫廷は、現在でも南平台町に存在しています。

南側と東側に向かって下り坂になっている地形で、日当たりや眺望が良いです。

町内の道路はどこも広く、区画も綺麗に整備されていますので、大きな車の運転も全く問題ありません。

渋谷駅に近かったり、町の北側と西側を大通りに接しているので騒音が心配になりますが、一本中に入ると、とても静かな環境で緑も多く、良好な住環境が広がっています。

富裕層が住む街なので防犯上しょうがない部分ではあると思いますが、高い塀のある豪邸が建ち並んでおり、人によっては閉塞感を感じる街かもしれません。

交通利便性・生活利便性・災害安全性・ブランド力など、どれをとっても超一流の街です。

5位、神宮前3丁目

2021年地価 1,630,000円(2020年地価 新地点のため無し)

第5位は、原宿駅の東にある神宮前3丁目です。

< 交通利便性 >

・鉄道の交通利便性

西に【原宿駅】JR山手線

南に【表参道駅】東京メトロ田園都市線・銀座線・千代田線

東に【外苑前駅】東京メトロ銀座線

がありますので、3駅4路線利用可能です。

・車の交通利便性

西側を明治通りに接しており、町内に外苑西通りがあります。

その他、南東に青山通り(国道246号線)、南西に表参道があります。

高速道路については、北東の明治神宮外苑か、南の六本木通りの高樹町出入口が利用しやすいです。

< 生活利便性 >

スーパーは、外苑前駅の方に行くと成城石井 南青山店があります。

その他、外苑西通り沿いにフランス発のオーガニックスーパー、ビオセボン 外苑西通り店もあります。

日用品については、ホームセンターのオリンピック青山店が青山通り沿いにあるので、便利です。

周辺で手に入らないものがあっても、渋谷まで足を延ばせば事足ります。

< 災害リスク >

神宮前4丁目同様、町の北西にはかつて穏田川という川が流れていた場所があり、その周囲では土地が低くなっています。

現在は暗渠化されて川はありませんが、町の北西部では大雨の際には内水氾濫が発生し、浸水する可能性があります。

南東の青山通り側は台地となっており、あらゆる災害に強い安全な街です。


街並みとしては、大通り沿いに大きなマンションやビルが建ち並び、大通りから中に入ると、2~3建ての戸建てや、4~5階建ての低層マンションが多くを占めます。

道路が狭い場所が多いので、日当たりはあまりよくなく、大きな車の運転は気を使います。

道路が広い場所もありますが、そういった道路沿いには、店舗やオフィスなどがあり、あまり静かな環境ではありません。

一部水害リスクがあるので、町内でもしっかり場所を選ぶ必要があるでしょう。

とは言え、都心部で戸建てや低層マンションが中心の街というのは、希少な存在です。

また、近所にスーパーやホームセンターがあるので、日常的な買い物も便利な街です。

少し足を延ばせば、神宮外苑や明治神宮・代々木公園、新宿御苑などもある、緑の多い環境です。

ブランド力があり、人気も底堅い状態が続くと予想されます。

渋谷区の【住宅地】地価ランキング 順位表

地価ランキング ベスト5まで見てきましたが、地価一覧は以下になります。

下の表は、2021年の渋谷区【住宅地】地価を価格順で並べたものです。昨年(2020年)の価格と昨年からの変動率も載せています。

東京都渋谷区の【住宅地】地価ランキング 順位表 1~15位
東京都渋谷区の【住宅地】地価ランキング 順位表 16~33位

地価が高いところの特徴としては、渋谷・表参道・代官山に近い場所にあります。

次に地価が高いのが、恵比寿や広尾です。

山手線の駅周辺や、山手線の内側で、都心部に近い場所が上位にランクインしています。

その他、松濤や南平台町、猿楽町、神宮前など昔からの高級住宅街で、豪邸が建ち並ぶ場所も多いです。

歴史やブランド力があるだけでなく、良好な住環境と利便性を兼ね備えているため、根強い人気があると思われます。

渋谷区の【住宅地】地価変動率ランキング TOP3(2021)

続いて、渋谷区の中で地価上昇率が高かった場所TOP3を、ランキング形式でご紹介します。

TOP5ではなく3なのは、公示地価と基準地価で公表されている渋谷区の住宅地点で、上昇となっている場所が3つしかなかったためです。

1位、恵比寿南2丁目

変動率+1.6%

2021年地価 1,300,000円(2020年地価 1,280,000円)

地価上昇率第1位は、恵比寿駅の南西に位置する恵比寿南2丁目です。

< 交通利便性 >

・鉄道の交通利便性

北東に、【恵比寿駅】山手線・埼京線・湘南新宿ライン、東京メトロ日比谷線

北西に、【代官山駅】東急東横線

があり、2駅5路線利用可能です。

・車の交通利便性

街の北側を、駒沢通りに接しています。

その他、東に恵比寿通り、西に山手通りなどがあります。

首都高は、渋谷駅の近くか、目黒駅近くに出入口がありますので、利用しやすいと思います。

< 生活利便性 >

恵比寿駅が近いので、生活利便性は非常に高い街です。様々な業態のお店が利用可能です。

町内にも、スーパーのピーコックストアや、100円ショップのキャンドゥなどがありますので、お買い物には困りません。

町内には小さ目の公園しかありませんが、目黒川の方に少し足を延ばすと、中目黒公園があります。

< 災害リスク >

南西側に目黒川、北東側に渋谷川があり、これら河川沿いの低地部分から坂を上った高台にあるため、あらゆる災害に強い安全な街です。


街並みについては、中層のマンションが多く、一戸建ては少ない街です。

道路は一部狭い場所も存在しますが、全体的にかなり広く整備されており、開放的で日当たりも良く、大きな車の運転も問題ありません。

地価変動要因については、再開発などの特段の事情があるわけではないのでハッキリとしないところではありますが、恵比寿は住みたい街ランキングで常に上位にランクインするほどなので、単純に人気が高いのが地価上昇の理由だと思われます。

この後ご紹介する、地価上昇率2位と3位の街も恵比寿駅に割と近い位置にあるので、恵比寿周辺の需要が旺盛であることがわかります。

人気があるということは、景気がいいときは他に比べて地価が上昇しやすく、景気が悪いときには下落しづらく底堅く推移すると予想されるので、資産価値が高い街と言えます。

2位、猿楽町

変動率+1.4%

2021年地価 1,430,000円(2020年地価 1,410,000円)

地価上昇率第2位は、代官山駅の北側に位置する猿楽町です。

< 交通利便性 >

・鉄道の交通利便性

南の近い位置に【代官山駅】東急東横線

北に【渋谷駅】JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン・成田エクスプレス、東急田園都市線・東横線、京王井の頭線、東京メトロ半蔵門線・副都心線・銀座線

南東に【恵比寿駅】山手線・埼京線・湘南新宿ライン、東京メトロ日比谷線

南西に【中目黒駅】東急東横線、東京メトロ日比谷線

があり、4駅11路線利用可能です。

・車の交通利便性

南に八幡通り、東に明治通り、南に駒沢通り、西に旧山手通りがあります。

渋谷駅の近くに首都高のインターチェンジもあるので、車での移動も便利な街です。

< 生活利便性 >

猿楽町は代官山駅が近いですが、渋谷駅・恵比寿駅・中目黒駅も徒歩圏にあるので、生活利便性がとても高いです。

近い場所にも、スーパーのピーコックストア代官山店がありますし、旧山手通り沿いにも大型書店の代官山 蔦屋書店やスターバックスコーヒー、ベーカリーや食料品店などが出店しているショッピングモール、代官山T-SITEがあります。

< 災害リスク >

猿楽町は、西渋谷台地という高台に位置します。

台地の上にある街なので、あらゆる災害に強い安全な街です。

猿楽町には、重要文化財に指定されている歴史的建造物、旧朝倉家住宅があります。

1923年に起きた関東大震災(マグニチュード7.9)の際には、建物が丈夫だったこともあると思いますが、瓦一枚落ちずに被害が出なかったとの話しもあります。

『しぶや区 ニュース』No.1476より)


街並みは、西側の旧山手通りや南側の八幡通りなどの大通り沿いには、店舗やビル、中層のマンションが建ち並んでいます。

少し大通りから中に入ると、一戸建てや低層のマンションが多く、閑静な住宅街が広がっています。

道路は一部狭い場所もありますが、全体的には広く整備されていることに加え、車道と歩道の間にガードレールが設置してあり、安全な道になっている場所が多いです。

町内には、猿楽古代住居跡公園という小さ目の公園が1か所あるだけですが、敷地内に樹木を植えている家や、マンションの生垣、広めの道には街路樹が植えられている場所もあるので、緑が多く良好な住環境となっています。

地価上昇の理由は、代官山という都内屈指のブランド力を持つ駅に近く、再開発が盛んな渋谷駅と人気の街、恵比寿に挟まれた超好立地な街であることが要因だと思われます。

交通利便性・生活利便性・災害安全性・ブランド力・住環境、どれをとっても都内でも最高クラスの街です

3位、恵比寿西2丁目

変動率+0.7%

2021年地価 2,730,000円(2020年地価 2,710,000円)

地価上昇率第3位は、地価ランキングで1位だった恵比寿西2丁目です。代官山駅の南東に位置します。

交通利便性などについては、地価ランキングの方で解説しているので、割愛させて頂きます。

代官山駅に近く、ブランド力あり!

渋谷駅と恵比寿駅の中間地点にあり、両駅とも徒歩圏なので、抜群の交通利便性・生活利便性。

大きな道路から少し離れた閑静な住宅街で、道路も広い。

高台に位置しあらゆる災害に強いなど、渋谷区だけでなく23区でもトップクラスの住環境の街です。

公示地価は、10年前の2011年は1,520,000円でしたが、その後右肩上がりで上昇し続け、2021年は2,730,000円です。

10年で、㎡あたり1,210,000円上昇し、地価上昇率は約80%と、もともと高額なのにも関わらず、とんでもなく値上がりしています。

景気の影響は受けるとしても、人気が落ちることはないと思われるので、今後も資産価値が高い街であり続けるでしょう。

渋谷区の【住宅地】地価上昇率ランキング 順位表

下の表は、2021年の渋谷区【住宅地】地価を上昇率が高い順で並べたものです。

東京都渋谷区の【住宅地】地価上昇率ランキング 順位表 1~15位
東京都渋谷区の【住宅地】地価上昇率ランキング 順位表 16~32位

地価が上昇した地点は3か所しかなく、横ばいが11か所、下落が18か所となり、下落した地点の方が多い結果となっております。

下落した地点が多い要因は、コロナ禍の影響により取引件数が減少し市場が低迷したことや、賃貸物件の空室率上昇、家賃の下落が影響しているようです。

地域的な偏りはあまり見受けられず、全体的に市場が低迷したと考えられます。

渋谷区の【住宅地】地価ランキング2021のまとめ

ランキング結果のまとめです。

<2021年の地価ランキングTOP5>

1位、恵比寿西2丁目

地価 2,730,000円 変動率+0.7%

2位、神宮前4丁目

地価 2,100,000円 変動率-0.5%

3位、松濤1丁目

地価 1,840,000円 変動率-0.5%

4位、南平台町

地価 1,730,000円 変動率-0.6%

5位、神宮前3丁目

地価 1,630,000円

<2021年の地価上昇率ランキングTOP3>

1位、恵比寿南2丁目

変動率+1.6% 地価 1,300,000円

2位、猿楽町

変動率+1.4% 地価 1,430,000円

3位、恵比寿西2丁目

変動率+0.7% 地価 2,730,000円

< 地価が高い場所に多い特徴 >

・渋谷駅や表参道駅、代官山駅に近い

・大きな通りから少し離れている

・古くからの高級住宅地

・高台にあり災害に強い

・戸建ての豪邸が建ち並ぶ

地価が高い場所は、渋谷駅や表参道駅周辺にある古くからの高級住宅街で、戸建ての豪邸が建ち並ぶ場所が多い印象です。

神宮前の一部を除き、坂の上の高台にあり災害に強いことも特徴です。

< 地価上昇率が高い場所に多い特徴 >

・代官山駅や恵比寿駅に近い

・高台にあり災害に強い

・道路が広く整備された開放的な街並み

2021年は、渋谷区では地価が上昇している地点が3か所しかなく、あまりいい状況ではありませんでしたが、上記に該当する街は地価が上昇しました。

昔は、渋谷や表参道の辺りが住宅地として人気があったようですが、恵比寿ガーデンプレイス開業後に恵比寿駅周辺の街は大きく変貌を遂げました。

恵比寿や代官山駅周辺は、交通利便性や生活利便性の高さだけでなく、現在はお洒落な街としても認識されており、住みたい街ランキング上位の常連になるなど、渋谷や表参道周辺から、恵比寿駅周辺へと人気が移ってきているのかもしれません。

こちらの方が、戸建ての豪邸は少なく、マンションが多い印象です。

渋谷区で資産価値の上昇が見込める場所に物件を購入するなら、恵比寿や代官山に近い場所がおススメです!

また、2021年はあまりよくありませんでしたが、渋谷駅周辺の再開発により渋谷駅に近い街でも、地価が上昇していく可能性が高いと思われます

今回は、渋谷区の地価ランキングをご紹介しましたが、東京23区のどの区が資産価値が高いのか調査してランキングにした記事もありますので、興味のある方は是非ご覧ください。

>>【東京23区不動産 資産価値ランキング】マンション・戸建ての資産価値が落ちない街はここだ!

渋谷区は災害に対して比較的強い街ですが、区内を渋谷川が流れており、水害の危険性が高い場所があります。

マイホームの購入や引っ越しを考えている方は、ハザードマップをもとにしっかり災害リスクがないか確認しましょう。

災害に対する安全性は、不動産の資産価値にも強く影響します。

当サイトでは、渋谷区内でどの町が災害に強い安全な街なのか、ハザードマップなどをもとに調査した記事もありますので、そちらもよければご覧ください。

>>ハザードマップで見る、東京都渋谷区で災害に強い安全な街

また、東京23区の他の区の地価ランキングもございます。

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